Gradnja apartmana

[sarabara]

Razmisljam o gradnji apartmana na moru za prodaju.
Imam zemljiste cca 700 m2 , 100 m od mora, cula sam informaciju da se po m2 sagradjenog apartmana zaradi 400-500 eura, sto me zaintrigiralo (kako i ne bi).
Ne znam samo uopce od kuda krenuti, vidjela sam u oglasniku gradjevinske poduzetnike koji nude uslugu "kljuc u ruke" po cijeni od 160 E m2, i apartmane koji se prodaju po 1100-1500 e m2.
Takodjer sam vidjela i osobe koji se predstavljaju kao "investitori", ali navodno uzimaju barem 1:3, sto mi se cini previse, jer valjda takve "pothvate" moze tj. zeli pratiti banka nekim kreditom?
Molila bih savjete - ima li netko iskustva sa gradnjom - kupnjom - prodajom apartmana,kojoj banci da se obratim za financiranje i koji su uvjeti, sto je sa projektima, ima li negdje gotovih tipskih rjesenja pa si izaberem koji mi se svidja ili moram i to platiti, kako ide procedura sa gradjevinskim dozvolama, i kolika je uopce isplativost svega toga?

(Oko mog zemljista sve je pokupovano i sagradjeni su apartmani, tako da smatram - nadam se ne naivno - kako nema razloga da meni ne dozvole, ...)

Totalna sam neznalica, ali imam dobru volju.

[Ona007]

U svrhu pomaganja poduzetnistva u turizmu RH bila je zapocela nekakav program gdje je drzava davala kredite sa niskim kamatama.
Program se zvao Poticaj za uspjeh.
ne zna da li je jos uvijek na snazi:
http://www.mint.hr/pzu/pzu_program_v1-3.htm

Ne znam s kolikom kolicinom novca raspolazes i koliko je novaca potreno da se izgradi objekat ( ja sam svoj kupila u grubim radovima).
Meni su za sada najskuplji bili uvodjenje vode i struje,.

[praktikanti]

Sto znaci kljuc u ruke za 160€? Njegov materijal ili tvoj, jesu li ukljuceni unutarnji radovi, uredjenje, kupaonice itd ili samo goli zidovi?
Kao skroz gruba orijentacija, racunaj da ce te gradjenje doci 500€ navise, puno ovisi i je li teren pristupacan, ako nije na otoku i ...
Moze se puno zaraditi, ali zatijeva i investiciju ;)

[Totanka Yotanka]

Evo ti onako ugrubo..... nedavno zavrsena investicija, pa ti sve znam.....

Ako imas svoj teren i ako je dozvoljena gradnja ona i nije neki veliki problem, imas samo trosak komunalija (zavisi od lokalne samouprave, placa se po predocenju gradjevinske dozvole i to od 8 pa do 40 kuna po m3 buduce kuce), nadalje trebas vidjti uvjete gradnje na tom prostoru, neke samopurave ne dozvoljavaju gradnju na manjem terenu od 900 m2, koliko je katova dozvoljeno i tako dalje i tako dalje...... negdje traze da to bude obiteljska kuca, pa mozes i unutra sagraditi vise apartmana, ali ti je problem za prodaju jer moras raditi eleborat o etaziranju..... ali evo ovim redom.

1. teren rijesiti sve papirnato,
2. uvjeti gradnje i lokacijska dozvola (mislim da je ukinuta sada)
3. idejni projekt, izvedbeni projekt,
4. gradjevinska dozvola,
5. placenje komunalija,
6. sama gradnja (tu mozes kako zelis, kljuc u ruke, sama graditi, sve ti stoji otovreno.... kako se snadjes)
7. kad je sve gotovo, uporabna dozvola,
8. kategorizacija apartmana,
9. ukoliko ih zelis prodavati, elaborat o etaziranju, provedba svakog apartmana kroz sve papire
10. prodaja

Cijene okvirno:

roh-bau (samo zidovi, ostakljeno, krov i fasada) oko 700-800 eura po 1m2

jos ti treba 300-400 eura za urediti i opremiti

Prodaja ovisi o lokaciji i stupnju uredjenosti, ali ide od 1200 pa cak do 2000 eura za super uredjene apartmane, satelitska, klima, pravi parket i tako dalje.....

Racunaj si 1100 eura po kvadratu za gradnju i opremanje i neces pogrijesiti, a onda je sve stvar prodaje.

Sve je to orijentaciono i ovisi o masu detalja i tvoje organizacije i samo napomena, iako zvuci primaljivo i lagano...... jako jako veliki, dugotrajni i mukotrpni posao.... narocito papirologija, ali uprkos tome...... SRETNO.


Totanka Yotanka

PS: jednoj Tanji pozdrav iz Kožina

[Hrc]

U okolici Poreča je 11.7€ po kubnom metru kuće samo da bi mogao dobiti iki ***** tj. bilo koju dozvolu pa sad racunaj malo. 10 sirine x 15 duzine x 4 etaze neke visine pa koliko samo to kosta pa plus struja voda itd. Racunao sam s tatom da bi mi samo da mozemo poceti graditi trebalo oko 90000 DEM. Tako nesto. U to je uracunato sve dozvole, nacrti, struja voda plin kanalizacija...

[Corpus]

sarabara kaže:
Razmisljam o gradnji apartmana na moru za prodaju.
Imam zemljiste cca 700 m2 , 100 m od mora, cula sam informaciju da se po m2 sagradjenog apartmana zaradi 400-500 eura, sto me zaintrigiralo (kako i ne bi).

A gdje je to zemljiste?? Naravno, ne trazim tocnu adresu ;) :D vec grad, mjesto ili sl.

[velepost]

Evo na ovoj adresi se nudi dosta informacija u vezi gradnje i registracije apartmana http://vodic.24cro.com

[Blagajnica]

Stara tema. evo joj malo zivota!

P.S. Hoce li netko podijeliti iskustva s neiskusnom plavusom?
P.P.S. samo gradjevinska!

[Blagajnica]

Gradila bi neki apartman. zanima me dolaze li montažne kuće u obzir na moru ili ne?

[McGrubi]

mjesto: Grebaštica kraj Šibenika
izgled: izgoreno raslinje i drvećže tik uz kuće
kuće su cijele, zidane, bez velike štete

ja ne bih radila montažnu u područjima visokog požarnog rizika

[Blagajnica]

Ima logike.
Hvala na mišljenju.

[McGrubi]

e zaboravih napomenuti: za rubna područja naselja nikad ne bih uzela montažnu, ali unutrašnjosti naselja su relativno sigurne od požara, još nije bilo slučaja da je tako daleko dogurao požar

[DadCav]

Pozdrav!

Ovako, apartmani su gotovi, dobili smo uporabnu te još slijedi "samo" opremanje i kategorizacija.
Zanima me, ako netko zna, da li se prije kategorizacije unutar apartmana smije pregrađivati te potom napraviti kategorizaciju tako pregrađenih apartmana?
Da li je uopće legalno naknadno unutrašnje pregrađivanje (zbog dobivanja većih smještajnih kapaciteta)?

Hvala

[antoniooo89]

evo ljudi ovako malo sam pratio po forumu i nesto ugrubo racunao cijene i zaradu pa ako bi mogli prokomentirati malo dal sam ja to dobro napravio..
zemljiste 800m2=100 000 eura , 1 red do mora
papiri i sve dozvole 13500 eura
komunalije(struja,voda) 10 000 eura
izgradnja 500m2 bruto=250m2 netto 300 000 eura( 600E/m2)
total 430 000eura= 1300E/m2 sama cijena izgradnje

posto je dobra lokacija u dobrom mjestu gdje su cijene od 1500-2000eura/m2 ja racunam da kad bi isao u prodaji po 1700-1800e/m2 posto je prvi red do mora zarada bi bila oko 150000E a to mi malo zvuci nestvarno zarada tako velika na apartmanima
kako se vama to sve cini ? jesam li dobro racunao ?

[McGrubi]

1 red, samo 125€/m2?

to je u Vodicama cijena za teren udaljen preko 1km od mora

koja ti je to lokacija?

[da,ali]

antoniooooo

Mislim da će stavka „ papiri i sve dozvole“ doći znatno više. Ostalo djeluje skromno , ali moguće.
Ako se radi o ekskluzivnoj lokaciji kao što pišeš, mislim da bi bilo bolje uložiti više u kvalitetu (bolji materijali, veće površine) i onda dobiti par luksuznih apartmana i prodavati ih po „luksuznoj cijeni“ .

[BASILISTA]

Tema je malo starija, ali evo, neka malo zivne. Radi se samo o iznajmljivanju, znaci ne prodaji!

- Dali se apartmani svugdje recimo oko mora mogu kategorizirat, ustvari legalizirat za najam?
- Dali ima slucaja da to bude zabranjeno jer recimo "zona" nije za tu svrhu?
- Ako recimo napravim kucu do nekih 400m2 sto bi jos uvjek spadalo pod obiteljsku, dali ja recimo mogu tu napravit 8 apartmana od recimo 38m2 (3*) u jednoj takvoj kuci? Dali je takve apartmane (ako ih je 8) ipak dozvoljeno legalizirat?

Hvala vam puno!

[afra]

Ne znam koliko su se propisi promijenili, jer smo se mi prestali baviti time prije pet godina.
No, imali smo 10 apartmana i veću kvadraturu od tih 400, i nismo mogli sve kategorizirati na jedno ime, bilo je nekih propisa koji su zahtijevali drukčiju proceduru.
Ipak smo sve kategorilizirali, samo dio na fizičku osobu a dio na firmu(imali smo 4 zvjezdice).
Ali moraš se raspitati u svojoj općini, tamo gdje bi gradio/gradila, pa vidjeti te uvjete.

[BASILISTA]

Hvala na odgovoru! Idem onda za tim da je tu bilo i obicnih soba? Smijem li znati zasto ste se prestali bavit? Hvala!

[afra]

Nema problema.
Mi smo se prestali baviti zbog obiteljskih stvari, ali nikako jer nam je išlo loše.
Ako se čovjek potrudi, ima kvalitetnu ponudu(istina, treba uložiti onda i više novaca nego u neki jeftiniji smještaj), onda ima i dobre goste.
Nama su se godinama neki vraćali, imali smo statistiku svake godine što smo radili, preko 95%, a ponekad i više, su nam bili stranci.
Imali smo i svoju recepciju, jedino što nismo davali hranu, iako sam i to planirala uvesti, no neke obiteljske stvari su se izdešavale pa smo bili primorani otkazati kategorizaciju i sve prodati.
U svakom slučaju treba ti jako dobra priprema, to je užasno važno da znaš točno unaprijed koliko ti je zemljišta dovoljno za toliku i toliku kuću, koji su uvjeti na nekoj čestici, koliko smiješ graditi soba ili apartmana, koji nivo opremljenosti moraš imati za te i te zvjezdice.
Ali ako sve pripremiš kako treba, raspitaš se do detalja, može se to jako lijepo voditi, imati divne goste i ajmo reći pristojnu zaradu.
U svakom slučaju želim puno sreće, mene dan danas srce vuče da ću možda jednog dana opet ići u taj posao kad-tad.