Cijene nekretnina (II)

[Rosemary84]

igorl kaže:

Havarije se uvijek mogu dogoditi. Stvar je u tome sto - ako je nekretnina likvidna, a ti je ne mozes placati, prakticki uvijek mozes za nju dobiti koliko si dao minus par posto.

Dakle - ako stvarno nemozes na noge s jednom placom - prodas nekrenitnu za 145k. Popusio si 4% poreza na promet nekrenitna sto si morao platiti i 1% troska obrade kredita. Dakle - dobijes ~137kE, 135 vratis banci i imas 2000E za unajmiti neki dvosobni stancic pola godine dok ne stanes na noge.

Zena i ja smo poceli maltene tako kako sam opisao, kupili smo stan u maksimiru za vrijeme najgore krize. Sad, 5 godina kasnije - kvadrat u kvartu je ~30% skuplji, kredit nam je ~10% jeftiniji (pale kamate) a oboje imamo skoro duplu placu.

U ono vrijeme se to cinilo kao da smo skocili u crnu rupu bez uzeta, ali eto - proracunat rizik se isplatio.

I.

Puno mogu reci o gubitku love za jednu cokoladu i duplo vecoj placi nakon 5 godina. Placa mi je manja nego pred 10g iako sad imam 10g vise staza. Nakon 10g placanja kredita sam izgubila vise od vrijednosti stana. 1. jer sam stan morala prodati za 30-40posto manje od kupovne cijene. 2.) jer me kamata kostala polovicu dignutog kredita. 3. jer nisam imala novaca da dalje placam kredit. Tako da ste Vi neki specifican slucaj ko oni koji dobiju na lotu.

Takodjer ti je zanimljiva racunica u kojoj dignes 150tis.kredita i izgubis 4% za porez i 1% na obradu za zatvaranje. A di ti je kamata? Jer ce proci vremena i vremena dok se glavnica krene smanjivat. U startu placas kamatu kamatu i kamatu i samo neku sicu za glavnicu. Koliko god kamata bila niska.uostalom tko garantira da ce kamata ostat niska.Mozda vec slijedece godine skoci na 5-6-7%

[Jaya]

Slazem se, ak prebijas kredu prodajom stana nakon 10 god, ispada da si tih 10 god bio u skupom rentanju.
Jedino je pitanje kad si kupio. Ja sam svoj 2003. kupila za 1100 kvadrat, prodala ove godine za 1800 kvadrat. Tu je zarada veca jer je kreda isla za 1/3 stana i otplacena je. Ak si kupio 2009. tu vec nema zarade.

[zbunjenixx]

Rosemary84 kaže:

Puno mogu reci o gubitku love za jednu cokoladu i duplo vecoj placi nakon 5 godina. Placa mi je manja nego pred 10g iako sad imam 10g vise staza.

Očito imaš lošu struku :P

[proab]

Ako netko da 10-15% ucesca, uzme prvo manji stan (a ne odmah trosobni) i uzme na manje godina, pod uvjetom da bas nije odabro kredit u chf nakon par godina kredita se moze izvuc iz njega prodajom stana u kojoj ce pokriti preostalu glavnicu. Ako je imao srece jos ce i zaraditi. Kamata mu izadje otprilike kao renta ( jer bi je inace valjda placao).

Ako je odmah zagrizo u 150keur na 25-30g bez gotovo ikakvog ucesca, bez neke dodatne lako utrzive nekretnine i 6 ustedjevine za zivot i ratu kao osiguranja, mogao bi se naci u problemima dok ceka prodaju jer mu je glavnica i dalje veca od trzisne cijene. Naravno moze i imati prosjecnu srecu i imati povecanje place i porast vrijednosti nekretnine pa svejedno bit u plusu. Ja sam uvijek za optimizam i malo rizika u zivotu

[igorl]

Rosemary84 kaže:

Puno mogu reci o gubitku love za jednu cokoladu i duplo vecoj placi nakon 5 godina. Placa mi je manja nego pred 10g iako sad imam 10g vise staza. Nakon 10g placanja kredita sam izgubila vise od vrijednosti stana. 1. jer sam stan morala prodati za 30-40posto manje od kupovne cijene. 2.) jer me kamata kostala polovicu dignutog kredita. 3. jer nisam imala novaca da dalje placam kredit. Tako da ste Vi neki specifican slucaj ko oni koji dobiju na lotu.

Takodjer ti je zanimljiva racunica u kojoj dignes 150tis.kredita i izgubis 4% za porez i 1% na obradu za zatvaranje. A di ti je kamata? Jer ce proci vremena i vremena dok se glavnica krene smanjivat. U startu placas kamatu kamatu i kamatu i samo neku sicu za glavnicu. Koliko god kamata bila niska.uostalom tko garantira da ce kamata ostat niska.Mozda vec slijedece godine skoci na 5-6-7%

O necijoj placi ne mogu reci nista pametno, pa cu taj dio preskociti. Nikom ne zelim zlo nit lose financijske situacije :\

Mogu zakljuciti da te nije zeznula kamata nego cinjenica da je stan bio precjenjen. Moja temeljna pretpostavka je da ce stan kostati isto ili vise zbog inflacije. Dakako da mozes kupiti stan na jakusevcu za milijun eura, a nakon sto ga ne mozes prodati ni za 100k - ne znaci da je problem u banci ili sudbini, vec u tome sto stan ocito nije vrijedio koliko je stajala cijena na njemu.
Velika vecina stanova kupljenih u razdoblju 2010-2012 danas kosta vise nego onda.

Sto se tice kredita - kamata je renta za novac. Trenutno prihvatljivih ~3.5%. Inflacija je cca 1.5% tako da te sveukupno kosta cca 2%. 2% godisnje na 150k izidje oko 3000E. Stan od 150kE ne mozes unajmiti za 3000E godisnje.

1% nije zatvaranje nego obrada inicijalna sto je trosak.

Da nece rasti - garantira potpis banke da se 10 godina nece mijenjati, nakon 10 godina ce vecina kredita biti vracena tako da utjecaj KS nece biti toliko drastican. Ukoliko i naraste drasticno danasnje klauzule jamce da nece biti naknade za prijevremeno zatvaranje. Dakle - nepovoljan kredit mozes refinancirati kako smo mi refinancirali svoj nedavno...

I.

[igorl]

comi1 kaže:

igore,gdje su ti oni radnici sa stana...jesu poceli kupovat stanove....


ps-bolesna braca-lovacke price

To ne znam i zaboli me.

Sto se mojeg napisa tice - napomenuh da je anegdota. Malo preseravanja, dakako. A i cinjenica da su se stanovi tamo gdje je taj covjek kupio prodavali po toj cijeni u nekoj tocki prostorvremena.

Dakle - istina je negdje u sredini, a i to da ljudi imaju novaca...

I.

[Rosemary84]

proab kaže:

Ako netko da 10-15% ucesca, uzme prvo manji stan (a ne odmah trosobni) i uzme na manje godina, pod uvjetom da bas nije odabro kredit u chf nakon par godina kredita se moze izvuc iz njega prodajom stana u kojoj ce pokriti preostalu glavnicu. Ako je imao srece jos ce i zaraditi. Kamata mu izadje otprilike kao renta ( jer bi je inace valjda placao).

Ako je odmah zagrizo u 150keur na 25-30g bez gotovo ikakvog ucesca, bez neke dodatne lako utrzive nekretnine i 6 ustedjevine za zivot i ratu kao osiguranja, mogao bi se naci u problemima dok ceka prodaju jer mu je glavnica i dalje veca od trzisne cijene. Naravno moze i imati prosjecnu srecu i imati povecanje place i porast vrijednosti nekretnine pa svejedno bit u plusu. Ja sam uvijek za optimizam i malo rizika u zivotu

Ne vjerujem sto pisete. Da ce netko uzet kredit i jos zaradit. Zato i je koma drzavq i svi bjeze vani. Koliko je kamata na or 100000eura na 15 godina? Sad po subvenciji drzava daje 17.5 tis.Al pred nekoliko godina je kamata za kredit od 100tis.eura u eurima.ne CHF na 30g bila oko 90tis.a za isti kredit na 15 g oko 55tis.eura. naravno mozemo navest primjere di je m2 stanq 1999./2000prije uvodjenja eura bio pr.1000maraka a nakon uvodjenja eura 1000eura i time su oni koji su kupili stan prije uvodjenja eura zaradili. However ja sam svoj stan prvi kupil za 55 t eura 2001.i da ga i prodam za 70 sto nisam sigurna da bih mogla dobit imala sam nesto kredita i tsman mi je tih 15 tis.bila kamata
A govorimo o kupnji 2001.

[Rosemary84]

igorl kaže:

O necijoj placi ne mogu reci nista pametno, pa cu taj dio preskociti. Nikom ne zelim zlo nit lose financijske situacije :\

Mogu zakljuciti da te nije zeznula kamata nego cinjenica da je stan bio precjenjen. Moja temeljna pretpostavka je da ce stan kostati isto ili vise zbog inflacije. Dakako da mozes kupiti stan na jakusevcu za milijun eura, a nakon sto ga ne mozes prodati ni za 100k - ne znaci da je problem u banci ili sudbini, vec u tome sto stan ocito nije vrijedio koliko je stajala cijena na njemu.
Velika vecina stanova kupljenih u razdoblju 2010-2012 danas kosta vise nego onda.

Sto se tice kredita - kamata je renta za novac. Trenutno prihvatljivih ~3.5%. Inflacija je cca 1.5% tako da te sveukupno kosta cca 2%. 2% godisnje na 150k izidje oko 3000E. Stan od 150kE ne mozes unajmiti za 3000E godisnje.

1% nije zatvaranje nego obrada inicijalna sto je trosak.

Da nece rasti - garantira potpis banke da se 10 godina nece mijenjati, nakon 10 godina ce vecina kredita biti vracena tako da utjecaj KS nece biti toliko drastican. Ukoliko i naraste drasticno danasnje klauzule jamce da nece biti naknade za prijevremeno zatvaranje. Dakle - nepovoljan kredit mozes refinancirati kako smo mi refinancirali svoj nedavno...

I.

Mene nije zeznuo nitko.to su nevidljive posljedice nekog sasvim drugog po tpisa . Pretpostavimo da stan kupujes onda kad ti treba. I tako si valjda i ti kupio stan onda kad ti je trebalo a ne jer si ekonomski vizionar. Koliko je samo ljudi stradalo zato jer im je trebao stan od 2006.do 2009.? Ili koliko je slicnih prica ko neku vecer na RTL-u s vz stanoingom.
Uostalom ljudi jedva prodali stan od 107m2 za 130 tis.eura u Rendicevoj u neboderu pred 10mjeseci, a istovreneno moj kolega prodao stan ulicu dalje za 2 tis.renoviran pred 15g sto se ne moze bas ni nazvat renoviranim u zgradi iz 1930.-te

[proab]

Rosemary84 kaže:

...However ja sam svoj stan prvi kupil za 55 t eura 2001.i da ga i prodam za 70 sto nisam sigurna da bih mogla dobit imala sam nesto kredita i tsman mi je tih 15 tis.bila kamata
A govorimo o kupnji 2001.

Na dio u kojem se pausalno nabacujes iznosima kamata nemam komentara jer su totalno irelevantni za raspravu da li se moze zaraditi na kupnji stana kreditom posto se primarno odnose na teroriu da se moze i financijski izgubiti kupovinom stana na kredit sto nitko nije osporavao.

A sto se tice drugog diejla - ne ulazeci uopce u to zasto si uspjela tako malo profitirati na cijeni m2 u periodu od preko 15 godina - zanima me koliko si to tocno novaca dala u tom periodu od 15g za stanovanje u tom stanu? Jer zakljucila si i sama da sad vrijedi onoliko koliko si ga platila (s kamatama) pa te pitam gdje ti je trosak stanovanja tih 15g? Ili mislis da je besplatno stanovanje norma spram koje se gleda isplativost kupovanja svog stana?

[z_k]

Ne treba neka velika filozofija oko isplativosti

DA: dobar omjer place/rate, niska fiksna kamata bez valutnog rizika, izvan balona

NE: visoka rata u odnosu na primanja, promjenjiva kamata s valutnim rizikom, baloncina

2 DA i 1 NE jos moze proci, 1 DA i 2 NE je prilicno rizicno, ali 3 NE je recept za finacijsku katastrofu.

[gFlores]

z_k kaže:

Ne treba neka velika filozofija oko isplativosti

DA: dobar omjer place/rate, niska fiksna kamata bez valutnog rizika, izvan balona

NE: visoka rata u odnosu na primanja, promjenjiva kamata s valutnim rizikom, baloncina

2 DA i 1 NE jos moze proci, 1 DA i 2 NE je prilicno rizicno, ali 3 NE je recept za finacijsku katastrofu.

Potpisujem, iako je problem odrediti što je niska kamata i kad je balon napuhan. Ako čekaš da u Hrvatskoj kamata dođe na njemačku razinu, mogao bi ti cijeli život proći u čekanju.

Balon je opet relativna stvar, po meni je cijelo nekretninsko tržište Europe jedan veliki balon, ali nikako da se taj balon ispuše ...

[z_k]

gFlores kaže:

Potpisujem, iako je problem odrediti što je niska kamata i kad je balon napuhan. Ako čekaš da u Hrvatskoj kamata dođe na njemačku razinu, mogao bi ti cijeli život proći u čekanju.

Balon je opet relativna stvar, po meni je cijelo nekretninsko tržište Europe jedan veliki balon, ali nikako da se taj balon ispuše ...

Fiksna kamata u valuti primanja... Ne mora biti na razini Zapadne Europe, ali ispod 4% je prilicno povoljna.

Balon je ono definirano u "irrational exuberance" Ono kao na prvoj stranici originalne teme "cijene nekretnina", kad se cuje - kupi sada da se ne sramotis pred prijateljima ili kad poznajes obicne ljude koji kupuju stanove na kredit da bi ih rentali...

[igorl]

Rosemary84 kaže:

Uostalom ljudi jedva prodali stan od 107m2 za 130 tis.eura u Rendicevoj u neboderu pred 10mjeseci, a istovreneno moj kolega prodao stan ulicu dalje za 2 tis.renoviran pred 15g sto se ne moze bas ni nazvat renoviranim u zgradi iz 1930.-te

Kad sam kupovao stan sam se nagledao svakakvih cudesa. 90m2 stan... hodnik sirok 3m dugacak 10m. Sa 3 relativno male sobe od kojih nijedna ne moze biti primaca (DB). Plus mala kuhinja s blagavaonom. Raspored nosivih zidova takav da mu nema pomoci ni s rusenjem. S druge strane u 90 m2 moze biti 3 spavace sobe + veliki DB kuhinja.

Zatim zadnji kat i prizemlje su u starim zgradama automatski 20% jeftiniji.
U mojoj zgradi je kompletno sredjen zadnji kat otisao za 10% manje nego rusevina kat ispod njega. Prizemlje isto jedva mozes prodat jer zgrada nema (dobru) termoizolaciju prema podrumu pa je tamo koma sa florom i faunom i sl divljitisom.

Itd itd.

I.

[MrsGahan]

proab kaže:

Na dio u kojem se pausalno nabacujes iznosima kamata nemam komentara jer su totalno irelevantni za raspravu da li se moze zaraditi na kupnji stana kreditom posto se primarno odnose na teroriu da se moze i financijski izgubiti kupovinom stana na kredit sto nitko nije osporavao.

A sto se tice drugog diejla - ne ulazeci uopce u to zasto si uspjela tako malo profitirati na cijeni m2 u periodu od preko 15 godina - zanima me koliko si to tocno novaca dala u tom periodu od 15g za stanovanje u tom stanu? Jer zakljucila si i sama da sad vrijedi onoliko koliko si ga platila (s kamatama) pa te pitam gdje ti je trosak stanovanja tih 15g? Ili mislis da je besplatno stanovanje norma spram koje se gleda isplativost kupovanja svog stana?

Da ljudi bi živjeli u stanu, najbolje još bez ulaganja i ga još prodali sa dobiti.
Ljudi bi kupili stan i iznajmili ga, bez da ulože ista u stan dok ga ne otplate od najma.
To su lipe želje ali nisu realne.
Kupiš stan za 100.000, od njega imaš najma ili osobnu korist u 20 godina 100.000 platiš 50.000 kamata i 30.000 popravaka i obnove i na kraju ga prodas za 120.000. u toj računici ipak imaš plus od 40.000 a ne samo 20.000 ili ako racunas kamate i popravke čak minus.

Ne želiš platiti kamate i popravke, nemoj kupiti nekretninu, iznajmi i nek gazda popravlja, ali imaš nakon 20 godina još goru računicu.

[dozz]

[QUOTE=igorl;65731533]Vrbani 3 su urbanisticka nakarada. Zgrada previse, prometna infrastruktura nikakva, parking divljitis, skola u 3 smjene.

Ako uspiju prodati jos 140 stanova skola ce biti u 4 smjene. Vjerojatno ce uvesti i nocnu.

Taj kvart su poceti gledati kad naprave jos 2 skole, 2 vrtica i stanicu podzemne zeljeznice da se moze od tamo izic normalno i uc kako treba.

I.[/QUO

U Vrbanima 3 je velika potražnja 4+ stanovima. Mlade obitelji koje su prije 10tak godina kupili manje stanove, sada proširene za pokojeg novog člana, dijelom otplaćeni krediti, solidna primanja i većina želi ostati u kvartu tj traži drugu nekretninu baš tu. Ako se i pojavi takav stan na tržištu odmah se proda. Tim se vodila Zagrebgradnja pri projektiranju nebodera, što više stanova 100+. Ali su se malo zaigrali oko cijene, 2200 za većinu stanova, osim čisto sjevernih je previše...Kako ide prodaja cijene će morati padati u realnije okvire ipak je to neboder, iako su tlocrti prihvatljivi i solidno grade.
Što se škole tiče, od ove godine je u jednoj smjeni :klap: tako da ne širite dezinformacije o kvartu..

[Stipe23]

Zašto si izdvojio "čisto sjeverne"?


-Stipe

[Inžinjer ekonom]

igorl kaže:

Havarije se uvijek mogu dogoditi. Stvar je u tome sto - ako je nekretnina likvidna, a ti je ne mozes placati, prakticki uvijek mozes za nju dobiti koliko si dao minus par posto.

Dakle - ako stvarno nemozes na noge s jednom placom - prodas nekrenitnu za 145k. Popusio si 4% poreza na promet nekrenitna sto si morao platiti i 1% troska obrade kredita. Dakle - dobijes ~137kE, 135 vratis banci i imas 2000E za unajmiti neki dvosobni stancic pola godine dok ne stanes na noge.

Zena i ja smo poceli maltene tako kako sam opisao, kupili smo stan u maksimiru za vrijeme najgore krize. Sad, 5 godina kasnije - kvadrat u kvartu je ~30% skuplji, kredit nam je ~10% jeftiniji (pale kamate) a oboje imamo skoro duplu placu.

U ono vrijeme se to cinilo kao da smo skocili u crnu rupu bez uzeta, ali eto - proracunat rizik se isplatio.

I.

Pa za vrijeme najgore krize je najpametnije kupiti stan-onaj tko može. Posebice ako radiš u državnoj i javnoj službi i posao ti je siguran da sigurniji ne može biti.

Al realan slučaj gdje nije cijela obitelj uhljebljena kod istog gazde nam govori da se lako dogodi situacija gdje jednom od supružnika ili visi posao ili su se plaće u firmi doslovce smanjile. Firme tokom krize nekad kolektivno svima počnu na kraći rok davati minimalac, a taj kraći rok je dovoljan da te pristojno zajebe.

A bez posla ili para ne ostaješ kad je sve super, nego baš onda kad je kriza. A kad je kriza tebi i većini drugima je kriza i jako malo ljudi tad razmišlja o bilo kakvim nekretninama.

25 godina je jebeno dugo razdoblje, posebice sad dok se najavljuju svakakve brojke koliko radnih mjesta neće postojati za 10-20 godina . I što onda ak tvoje radno mjesto doslovce nestane ? Okej Hrvatska je prilično zaostala i pitanje koliko će svjetski trendovi na nas uopće utjecat kad posla ovako i onako nema puno, ali jednog dana bude i kod nas.

Skeptičan sam oko svega toga. Naravno da je lijepo i bitno da u mirovinu ne uđeš kao podstanar (jer si tad osuđen na pučku kuhinju), ali onda radije štedi da kupiš nekakvu finu kućicu u Slavoniji koje će se doslovce dijelit zabadava za 25 godina.

[MrsGahan]

Ali Problem je da bi svi sve što jeftinije, i kada pada u krizi cijena se čeka sve dok ne prođe najgore bod krize jer se čeka što bolji ubod i kada je prošla najgora kriza se mora platiti skuplje nego najjeftinije moguće. I tako ljudi čekaju koju godinu umjesto da u to vrijeme već žive i isplaćuju kredit.

[MMachéte]

To je naravno, ,istina. Pa na ovom forumu su kakademici u najtezim godinama krize (2010-2012 jabreko)nabadali "Zagreb za 400€".

Iako si razumna osoba, tesko je u takvim okolnostima se odluciti na kupovinu, bdp u padu 10 kvartala, skupa sa nezaposlenoscu.

Mi smo kupili prije krize 08, al ne puno prije. Obje nekretnine sad vrijede vise, jedna drasticno vise, druga vise za odrzavanje kroz ove godine i namjestaj.
Mogli smo cekat i sveto nigdjarjevo da cijena bude neka imaginarna, forumska ajmo rec.

[Jaya]

Stipe23 kaže:

Zašto si izdvojio "čisto sjeverne"?


-Stipe

Teze se prodaju, vecinu dana nemas sunca, mracniji su.