Ulaganje u nekretnine Q/A

[brijac]

Pokrenuo sam novu temu jer vidim da je vec nekoliko pokusaja bilo,al izgleda da oni koji nesto o tome znaju,ne zele reci nista,da valjda nebi ugrozili svoju egzistenciju....ili smatraju da su svi ostali ljudi preglupi da bi se time bavili jer su valjda pltrebni fakulteti za tu bransu...siguran sam da ce se nekolicina naci uvrijedjena,pa cu odmah zamoliti da se ni ne pokusaju opravdavati ili glupo komentirati kako nebismo i ovu temu zaspamali i ucinili beskorisnom.
Toliko o uvodu u temu..

Moje razmisljanje...ako imam na raspolaganju 150 000 eura,u mogucnosti sam da kupim povecu kucu u nekom manjem gradicu ili predgradju...iz te kuce je uz odredjeno ulaganje moguce napraviti 2,3 mozda i 4 zasebna stana... Dakle,ako sam kucu od 200 ili 250 m2 platio cca 500eura po kvadratu,renovirane stanove cu sigurno prodati barem za 1000eura po m2...cista matematika,ili?dupla lova bi neko reko...
naravno,potrebno je renovirati-manji problem jer sam i sam obrtnik i bavim se gradjevinom pa vecina investicije otpada na kupnju materijala,ruke su manja stavka u cijeloj toj prici....
Krece sljedeci upitnik:koliko drzava zeli od tog kolaca, koliko se placaju zasebni prikljucci,koliko kosta etaziranje i koji se uvjeti trebaju zadovoljiti da bi se to izvelo?

Druga opcija:
Kupiti povoljno gradiliste i na njemu sagraditi kucice u nizu,svaka max.100m2,uz mogucnost 2 stana po kuci(prizemlje-kat npr.),s malim dvoristem,urediti malo igraliste za djecu i eto raja na zemlji za mladu obitelj koja ima donekle solidna primanja...ako gledam montazne objekte,ima kuca poput marlesovih,koje su abnormalno skupe,do onih malo jeftinijih,al razlika je mozda 200eura po kvadratu....ali,ima i npr.drvenih kuca,poput onih tvrtke Emaus koje su jako primamljive svojom cijenom,a kvaliteta uopce nije upitna (vidio osobno),te kuce su upola jeftinije od razvikanih montaznih....u kvalitetu zavrsnih radova kod marlesa ili npr. Domprojekta necu ulaziti jer bih ionako sve zavrsne radove izvodio sam....time se naravno smanjuje cijena gotove kuce,jer je moguce dogovoriti izvedbu do koje god faze zelite....ostaje nam jos i mogucnost klasicne gradnje ciglama,ytong po meni otpada zbog visoke cijene i u hrvatskoj jos uvijek nedovoljno strucnih firmi koje bi njime kvalitetno gradile...klasicna gradnja bi mozda bila nesto jeftinija od montaznih kuca,al tu nas uvijek ocekuje onaj efekt iznenadjenja kad vas 3 dana nema na gradilistu....ja bih jedno,projektant nacrta drugo,arhitekt malo zakomplicira,a zidar napravi po svome...to naravno nema veze s onim sto ste pozeljeli,ali kosta ko da ste triput gradili....
Eto mojih glasnih razmisljanja...sve zajedno naravno treba nadopuniti konkretnim brojkama,al moje je misljenje da se uz pametno ulaganje bez problema moze zaraditi barem 300eura po kvadratu,a ponekad i preko 1000...naravno,treba imat na umu da prosjecna hrvatska obitelj tesko moze kupiti stan ili kucu za 100 000eura pa i kvadratura mora biti u skladu s tim....

Molim prijedloge,nadopune,dodatne ideje...za par mjeseci mozda i skupimo par zainteresiranih pa krenemo u neku zajednicku investiciju....Smatram da je bolje da ja i susjed zapregnemo obje nase krave i zaradjujemo zajedno,nego da cekam da njemu crkne krava pa da ja mozda zaradim jer je moja mladja pa ce izdrzat jos koju godinu😉

[more]

brijac kaže:

Moje razmisljanje...ako imam na raspolaganju 150 000 eura,u mogucnosti sam da kupim povecu kucu u nekom manjem gradicu ili predgradju...iz te kuce je uz odredjeno ulaganje moguce napraviti 2,3 mozda i 4 zasebna stana...

Ako ti je pregrađje detroita nemoj ulagat izgubit češ pare a ako je ta kuća u okolici Londona kupuj.
O čemu ti sanjaš da mi je znati.Pa ne mogu se tako lako prodati nekretnine u centru ZagrebuaDubrovnika,Rijeci,Splita,Milana,Rima,Madri du,Atene itd

Ti bi u nekoj selendri proda 1 m2 za 1000 Eura na koji način molim ljepo ti nama objasni.
Je li tebi jasnu da je situacija u grčkoj prosperitetna u odnosu kakva če biti kod nas.Banke imaju strašan pad dobiti i prvi sljedeči potez če im biti smanjene kamata na oročenu štednju i vračanje srestava majkama.Ne pada im napamet odobravati kredite za stanove osim ako ti stanovi nisu u njihovom vlasništvu.
Uskoro pekari počinju prodavati kruh i peciva na kredit,a meso u biti pogledaj mesnice i kaži mi kad si vidija zadnji put u trgovačkom centru teleći but na prodaji.
Jučer sam prešao 20 km i nisam uspija kupit teleće šnicle.

[SmartFart]

Mislim da kasniš 10-ak godina.

Sve najbolje u svakom slučaju.

[brijac]

Uzalud mi trud za uvodni odlomak.....nekima nikako da postane jasno da su se "apokalipse" vec i u povijesti desavale pa je narod nekim cudom prezivio....eto ja sam naivan i glup pa bih radije investirao u nekretninu nego u banku ili neki fond pa molim one koji isto tako razmisljaju da se jave a ostali nek sute...moderator ako moze i zeli nek obrise ove postove....

[more]

brijac kaže:

Uzalud mi trud za uvodni odlomak.....nekima nikako da postane jasno da su se "apokalipse" vec i u povijesti desavale pa je narod nekim cudom prezivio....eto ja sam naivan i glup pa bih radije investirao u nekretninu nego u banku ili neki fond pa molim one koji isto tako razmisljaju da se jave a ostali nek sute...moderator ako moze i zeli nek obrise ove postove....
Moje razmisljanje...ako imam na raspolaganju 150 000 eura,u mogucnosti sam da kupim povecu kucu u nekom manjem gradicu ili predgradju...

a tvoja teška poslovna tajna:...ako imam na raspolaganju 150 000 eura,u mogucnosti sam da kupim povecu kucu u nekom manjem gradicu ili predgradju...

Krije podatak o kojemu je gradiću riječ,da ga nebi mi ovdje pretekli i potražili na njuškalu tu bagatelnu kuču i kupili je prije njega.

šta nisi napisa o kojemu je mjestu rijeć.Nije ista stvar kuča u Dubrovniku i Špičkovini dojnoj

[brijac]

Ajde nek onda bude Cakovec,a moze i Innsbruck,tamo je definitivno lakse prodati bilo koju nekretninu....zadovoljan?a sad odi dalje prodavati maglu i pusti ovu temu,mozda se i neko prikljuci kad vidi da te nema😉

[znatizeljan]

kao sto su ti vec rekli ovdje - nazalost (po tebe) ipak si malo zakasnio
trenutno stanje na trzistu nekretnina je totalno mrtvo, prodaje se nesto sitno po Zagrebu, rekao bi manji stanovi koji cijenom iskacu od prosjeka i neke novogradnje jako dobre lokacije

evo ovo je useljiva nova kuca 840E/m2 - malo mjesto, okolica Zagreba:
http://www.njuskalo.hr/nekretnine/kl...-oglas-4857943
(rekao bi vise nego solidna gradnja - 10cm fasada, trostruka stolarija, centralno, uredjeno dvoriste - 400m2)
prodaje se vec vise od godine dana (prodavala se i za manje novaca dok se jos gradilo), prodati se ne moze (vjerojatno je i cijena podlozna dodatnoj korekciji), na lokacijama blize Zagrebu kao Lucko, Stupnik, Samobor, Sesvete...bi se ovo prodalo (po ovoj cijeni), ali tamo je cijena zemljista previsoka za isplativost slicne investicije

a danas prodati stan u kuci - to je umjetnost i za Zagreb (osim ako si spreman jako jako korigirati cijenu, tako da se kupac umjesto 60-70m2 stana u zgradi / odluci kupiti stan od 100m2 u kuci)

tako da mi se cini da prvo trebas imati u glavi tocnu lokaciju
pa onda prouciti sta se moze kupiti na toj lokaciji (stara gradnja / zemljiste ili ...) -> te probati predvidjeti po koliko to mozes prodati

generalno, ideja je dobra - kupis nesto jeftino / preuredis i prodas skupo, ali ima hrpe dobrih ideja posvuda, izvedba je kljucna (gdje / koliko ce kostati / kad i po koliko ce se moci prodati...)

[PoisonM&M]

brijac kaže:

Druga opcija:
Kupiti povoljno gradiliste i na njemu sagraditi kucice u nizu,svaka max.100m2,uz mogucnost 2 stana po kuci(prizemlje-kat npr.),s malim dvoristem,urediti malo igraliste za djecu i eto raja na zemlji za mladu obitelj koja ima donekle solidna primanja...ako gledam montazne objekte,ima kuca poput marlesovih,koje su abnormalno skupe,do onih malo jeftinijih,al razlika je mozda 200eura po kvadratu....ali,ima i npr.drvenih kuca,poput onih tvrtke Emaus koje su jako primamljive svojom cijenom,a kvaliteta uopce nije upitna (vidio osobno),te kuce su upola jeftinije od razvikanih montaznih....u kvalitetu zavrsnih radova kod marlesa ili npr. Domprojekta necu ulaziti jer bih ionako sve zavrsne radove izvodio sam....time se naravno smanjuje cijena gotove kuce,jer je moguce dogovoriti izvedbu do koje god faze zelite....ostaje nam jos i mogucnost klasicne gradnje ciglama,ytong po meni otpada zbog visoke cijene i u hrvatskoj jos uvijek nedovoljno strucnih firmi koje bi njime kvalitetno gradile...klasicna gradnja bi mozda bila nesto jeftinija od montaznih kuca,al tu nas uvijek ocekuje onaj efekt iznenadjenja kad vas 3 dana nema na gradilistu....ja bih jedno,projektant nacrta drugo,arhitekt malo zakomplicira,a zidar napravi po svome...to naravno nema veze s onim sto ste pozeljeli,ali kosta ko da ste triput gradili....
Eto mojih glasnih razmisljanja...sve zajedno naravno treba nadopuniti konkretnim brojkama,al moje je misljenje da se uz pametno ulaganje bez problema moze zaraditi barem 300eura po kvadratu,a ponekad i preko 1000...naravno,treba imat na umu da prosjecna hrvatska obitelj tesko moze kupiti stan ili kucu za 100 000eura pa i kvadratura mora biti u skladu s tim....

Molim prijedloge,nadopune,dodatne ideje...za par mjeseci mozda i skupimo par zainteresiranih pa krenemo u neku zajednicku investiciju....Smatram da je bolje da ja i susjed zapregnemo obje nase krave i zaradjujemo zajedno,nego da cekam da njemu crkne krava pa da ja mozda zaradim jer je moja mladja pa ce izdrzat jos koju godinu😉

Ajde da probam ja podržati autorovu stranu i biti malo optimist u ova crna vremena.

Namjerno sam ostavio samo drugi dio citata jer baš i sam radim na sličnom projektu. Uglavnom, podijelit ću ovdje dosadašnja iskustva i saznanja.

Zaručnica i ja tražili smo u manjem gradu bliže Zagrebu pristojan 2.5 sobni stan koji bi kupili, pratili, obilazili tržište i - uglavnom se razočarali. Zašto? Prvenstveno jer smo ga htjeli kupiti većim dijelom za gotovinu pa smo i "razmaženi" po temeljnim uvjetima koje smo očekivali.

No, kako toga nije bilo, krenuo sam u drugom smjeru. Naslijedio sam kuću sa pozamašnom okućnicom i grubih 1200 m2 građevinskog zemljišta. Trenutno sam u finaliziranju prikupljanja ponuda arhitekata za idejnim rješenjem. Dosad su se iskristalizirale dvije moguće opcije:
- gradnja stambenog niza sa 8 stanova (iako je maksimalno dopušteno 12)
- gradnja 2 urbane vile, svaka sa po 3 stana.

U oba slučaja, najveća 2 stana bila bi 100+ kvadrata (ugrubo 105 - 115).

No, ono što mi daje nadu - u društvu kojem obitavam počeo sam lagano puštati informacije o idejama i ima ljudi koji ozbiljnije grizu - ideja da se može spojiti život, obaveze i cijene života u stanu sa određenim aspektima obiteljske kuće dovoljno je primamljiva ljudima, iako su vremena izrazito teška.

Ono što meni ide osobno u korist jest i jedan od glavnih prodajnih argumenata - budući da ja prvi tamo moram i želim živjeti, u interesu mi je da sve bude kvalitetno, dovoljno prostrano da mlada obitelj može živjeti bez stresa i pretjerane buke. I to je ono što zaista ljudi kupuju, bar načelno.

Naravno da zainteresiranost kupaca ne znači da je odmah sve i prodano, no kvalitetna gradnja, a opet odmjerena i standardu prilagođena cijenom, pronalazi put do zainteresiranih. Npr. ne idem na varijantu podzemnih garaža budući da iskop i temeljna ploča sa izolacijom bitno poskupljuje po kvadratu. Također, ne idem ni na "perverzije" sa pametnom i high-tech kućom (što mi sugeriraju) - zato što ljudi to nisu spremni platiti, iako im je cool. S druge strane, kvalitetna izolacija, niskoenergetska kuća i funkcionalnost prostora moraju biti na nivou, a gramzivost investitora kontrolirana. Dakle, svjesno ću predati dio zemljišta i ponuditi budućim susjedima vrtove na korištenje, iako bih tamo mogao stisnuti i utisnuti objekt sa 3 stana od 60ak kvadrata. No, ne radim to unatoč i usprkos eventualnim financijskim benefitima.

[dsvbo]

@brijac, ZABORAVI zaradu na prodaji stanova u privatnoj kuci. Pitanje je dali ces ih uopce ikada prodati.
Stanovi u privatnim kucama su kategorija nekritnina koja se najteze prodaje.

Btw., i moje je misljenje da kasnis.

Izuzetak bi mozda bilo ako bi na npr. u zupaniji Grad Zagreb ( ali nikako ne Zagrebackoj zupaniji), na nekoj prometno i infrastrukturno relativno dobroj lokaciji uspio izgraditi nekoliko manjih kuca s nesto okucnice (100 m2 + 100 m2), te po sistemu "kljuc u ruke" (s mogucnosti izbora plocica i sl.) prodavati za 99.000 Eura (1000 €/m2). Mislim da bi to bez problema islo.

[panced]

more kaže:

Ako ti je pregrađje detroita nemoj ulagat izgubit češ pare a ako je ta kuća u okolici Londona kupuj.

Samo da se osvrnem na ovu nebulozu.
Predgradja Detoita su raj na zemlji, dok je Detroit pakao koji su napustili bjelci. Nema sanse da netko popusi lovu ako ubode nekretninu u Birminghamu ili Rochester Hillsu. Proguglaj malo.

Gesendet von meinem SM-N9005 mit Tapatalk