Upravitelj zgrade i predstavnik suvlasnika

[keptn boldrik]

Molio bih za savjet

Prije 2 mjeseca, na krov nebodera u kojem živim, VIP je počeo postavljati baznu stanicu, za koju predstavnik suvlasnika i upravitelj nisu skupili 100% potpisa (prema njihovoj izjavi, nedostaje 6 potpisa). Nas nekolicina stanara smo se spustili pred haustor i digli galamu, pa su radovi obustavljeni.
Naknadno smo saznali, da je bez obzira na zakonsku obvezu o stopostotnoj suglasnosti, upravitelj potpisao ugovor s VIP-om, o postavljanju antena.
Nadalje, upravitelj (kod nas je upravitelj "glavna manga", predstavnik suvlasnika mu je marioneta), nije godinama podnio financijske izvještaje, niti jedan sastanak nije održan već 7-8 godina, obavljaju se tu i tamo nekakvi radovi periferne važnosti...Ukratko, radi sve na svoju ruku, bez saznanja suvlasnika.
Nažalost, kao i svuda, velik dio stanara je nezainteresiran, a upravitelj to obilato koristi. Pokušaj organiziranja stanara i rješavanje pitanja predstavnika i upravitelja, donekle uspijeva, ali za to će trebati puno vremena i živaca.
Budući mi se ne izlazi u ime cijelog nebodera (jer većinu boli patka za stanje, neki se boje...), da li postoji mogućnost prijave upravitelja nekome, financijskoj, poreznoj, građevinskoj ili kojoj već ustanovi?
Konkretno, kome i koji su koraci?

Svaki savjet je dobrodošao, hvala.

[-kec-]

prijavi građevinskoj inspekciji da nemaju potpis svih suvlasnika pa ne mogu niti dobiti valjanu dozvolu za postavljanje...

[zelky]

CITIRAM:
Budući mi se ne izlazi u ime cijelog nebodera (jer većinu boli patka za stanje, neki se boje...), da li postoji mogućnost prijave upravitelja nekome, financijskoj, poreznoj, građevinskoj ili kojoj već ustanovi?
Konkretno, kome i koji su koraci?


Ovo i mene zanima, imam slican slucaj, i nebih htio to rijesavati balkanskim metodama, nego kulturno, obzirom da u zgradi ima i korupcije i kriminala kao i u svemu u ovoj drzavi!

[disconn]

zelky kaže:

CITIRAM:
Budući mi se ne izlazi u ime cijelog nebodera (jer većinu boli patka za stanje, neki se boje...), da li postoji mogućnost prijave upravitelja nekome, financijskoj, poreznoj, građevinskoj ili kojoj već ustanovi?
Konkretno, kome i koji su koraci?


Ovo i mene zanima, imam slican slucaj, i nebih htio to rijesavati balkanskim metodama, nego kulturno, obzirom da u zgradi ima i korupcije i kriminala kao i u svemu u ovoj drzavi!

Građevinska inspekcija, ako se ne varam oni izađu na teren i zapečate što već zapečatiti treba i mislim da oni onda pokreću prijave protiv koga već treba. Onda ti sud donese odluku da se to vrati u prvobitno stanje i to je to.

[keptn boldrik]

Mislim da nam je za gradjevinsku sada prekasno, radove smo uspjeli obustaviti. Tjedan dana nakon pokusaja postavljanja, dosli su isti likovi i odnijeli sa krova nosace i materijal. Mislim da se nece vracati.
No, jedan dio stanara se (konacno) poceo interesirati, zasto nisu bili obavijesteni da ce poceti radovi postavljanja antene, zasto godinama nema financijskog izvjesca, gdje su novci i tako dalje. Bio je cak sazvan i sastanak (na inzistiranje stanara), na kojem je upravitelj vješto izbjegao pokazivanje izvjesca za proslu godinu, a za ovu je rekao kako ce ga prikazati poslije nove godine (u sto cisto sumnjam). Naglasavam da je predstavnik stanara njegov igrac i da se na njega ne moze racunati. Stvar je u tome sto je to neboder, ima 90 i nesto stanova i nema sanse, barem za sada, prikupiti 51% potpisa da ga se smijeni. Vecinom su to penzici koji se boje izlagati ili potpisati za smjenu. Upravitelj zgrade je ujedno i suvlasnik (stanar) u istom neboderu, a na mjestu upravitelja je od 1997 (isto kao i predstavnik suvlasnika). Lik je prilicno bahat i ljude hvata na galamu.
Proucio sam Zakon o vlasnistvu i tamo pise, da ako upravitelj ili predstavnik, grubo krse zakon (neprikazivanje izvjesca, plana za narednu godinu, nesazivanje sastanka barem jednom godisnje), dovoljan je jedan suvlasnik da ga se smjeni (tuzba ili prijava). Mene sada zanima, posto su oni prekrsili sve te odredbe, uz to je upravitelj potpisao (stetan) ugovor s VIP-om, bez imanja 100% suglasnosti, kome i kako to prijaviti?
Da li financijskoj, poreznoj, policiji....nekome tko ce mu pokucati na vrata kancelarije i reci "ajmo prika, da vidimo kako se ovdje posluje".
Eto...bilo bi idealno kada bi se to moglo napraviti anonimno, bez izlaganja, jer kako vidim, svi se boje (ljudi zive ovdje puno duze nego ja, pa se s razlogom pitam, zasto ga se boje), i meni se ne izlaze imenom i prezimenom, jer ne znam koje veze i poznanstva ovaj ima...

[Zemljanin]

Imao bih jedno pitanje... dobro, mozda i vise njih - a tematski su orjentirani na odnos sustanara i stambenog servisa.
Letimicno sam pregledao zadnjih par stranica na ovom podforumu i onome za stanovanje i nisam nasao slicnu temu, a ako sam je previdio nemojte sta zamjeriti - slobodno spajajte

Elem, stambeni servis koji "vodi brigu" o zgradi u kojoj zivim i predstavnici iste najblaze receno nisu na istoj valnoj duljini.

Stambeni servis najvjerojatnije ima talove sa svojim majstorima - koji su kako u prosjeku, tako i u pravilu skuplji 10-20% od konkurencije pa ako se odlucimo za intervenciju majstora koji nisu "njegovi" - opstruira nam dolazak i onih majstora za koje nemamo alternativu.
Neke intervencije cekaju i 15 mjeseci da budu obavljene (na fasadi)... i jos uvijek nisu izvedene, a kad ce biti - ne zna se...

Neki sustanari koji su u rodbinsko-prijateljskim odnosima s vlasnikom stambenog servisa ne placaju pricuvu mjesecno - nego kad im se prohtije... uglavnom jedanput godisnje (ali tada podmire dugovanja za svih 12 mjeseci). Medjutim, ne mogu se oteti dojmu da ih mi ipak kreditiramo, jer ako se ne varam - stambeni servis uzima onaj svoj postotak od fonda kojeg pune ostali sustanari. A za disciplinirati neplatise mi ostali sustanari bismo trebali pokrenuti tuzbu? Uglavnom, sto bi bilo kada bismo se svi presaltali na takav nacin placanja... i to retroaktivno?

U biti, zanima me na koju foru se moze raskinuti ugovor sa tim stambenim servisom? Mora li biti jednoglasna odluka sustanara - ili moze biti vecinska? A ako je vecinska - koji je potreban omjer da bi odluka o promjeni servisera bila legitimna? Moze li se raskidati ugovor na osnovu ocite nebrige stambenog servisa (nisam ni pobrojao sve slucajeve da cim manje smaram)?

Takodjer me zanima - radi se o maloj zgradi s 2 ulaza - je li postoji mogucnost da ulazi imaju ugovore sa razlicitim stambenim servisima. Naime, nasa dva ulaza i tako su razliciti subjekti - pa me zanima je li takvo stanje odrzivo i ukoliko se jedan ulaz odluci za promjenu stambenog servisa?

Ufff, ala sam nadrobio, ali doista molim za pomoc... situacija je frustrirajuca i zaziva remake Dana ludila

[ZloPrase]

Za promjenu upravitelja potrebna je suglasnost 50% suvlasnika, odnosno onog broja suvlasnika čiji zbroj suvlasničkih udjela prelazi 50% objekta.

Upravitelj ne može uvjetovati koji majstor će biti pozvan za izvedbu poslova, nego eventualno može imati "dealove" sa nekim brojem majstora koje je onda moguće dovesti u zgradu brže, jednostavnije i JEFTINIJE. Ne može Upravitelj "opstruirati" dolazak majstora, ako majstor ne dođe u razumno vrijeme predstavnik može angažirati majstora i račun proslijediti Upravitelju. Preduvjet je da kvar spada u "zajedničke" stvari a ne privatne (cijev je od zgrade, pipa je tvoja), i dobro je prije ulaska u angažman informirati se o stanju na računu zgrade.

Upravitelj je taj koji treba disciplinirati neplatiše, šaljući opomene, podižući tužbe, stavljajući plombe na nekretninu itd.

U principu dok su u pitanju manji radovi pita se predstavnika, ako su ozbiljnije stvari trebalo bi po tom pitanju imati izjašnjavanje stanara, tražiti nekoliko ponuda itd. Realno to ispadne kaos jer su ljudi kriminalno nezainteresirani.

Koliko znam, ne mogu dva haustora iste zgrade biti dva odvojena subjekta s dva upravitelja, jer dijele konstruktivne dijelove zgrade (krov, temelji, instalacije itd). Obično se u velikim zgradama upravljanje formalno i fiktivno razbija na haustore čisto radi jednostavnosti organiziranja suvlasnika.

A pričuvu zakon definira kao *mjesečnu* obavezu, i ne bi ju se smjelo plaćati kvartalnom, polugodišnje, godišnje, kad-se-sjetim isl. Ako vlasnik stana inzistira da mu je nemoguće plaćati nego npr. jednom godišnje (šta ide na ekspediciju u Amazonu, WTF?), onda treba platiti godinu UNAPRIJED, a ne unazad.

[Zemljanin]

Hvala majstore!

S ovime me bas nisi obradovao:

ZloPrase kaže:

Koliko znam, ne mogu dva haustora iste zgrade biti dva odvojena subjekta s dva upravitelja, jer dijele konstruktivne dijelove zgrade (krov, temelji, instalacije itd). Obično se u velikim zgradama upravljanje formalno i fiktivno razbija na haustore čisto radi jednostavnosti organiziranja suvlasnika.

Naime, dva sustanara s drugog ulaza (sto cini 33% istoga) su mislim bila u talovima s majstorima i stambenim servisom...

Znaci i bez obzira sto oba ulaza imaju svoje predstavnike i formalno-fiktivno-tehnicki su dvije cjeline - ipak ne mozemo imati 2 nadlezna stambena servisa?

Ako vlasnik stana inzistira da mu je nemoguće plaćati nego npr. jednom godišnje (šta ide na ekspediciju u Amazonu, WTF?), onda treba platiti godinu UNAPRIJED, a ne unazad.

Ovo sam pretpostavljao, al' zaboli naseg striceka iz stambenog dok ima nas ostalih da redovito coltamo.

[ZloPrase]

Zemljanin kaže:

Hvala majstore!
Znaci i bez obzira sto oba ulaza imaju svoje predstavnike i formalno-fiktivno-tehnicki su dvije cjeline - ipak ne mozemo imati 2 nadlezna stambena servisa?

Ti bi da se odcepiš, jelte?

Gle, nisam ziher. Pretpostavljam da jedna zgrada ima jedan z.k.ul., jednu građevnu dozvolu, jedan projekt, i logično jednog Upravitelja makar imala 19 haustora - dijele krov ako ništa drugo.

Provjeri sa Upraviteljem, sadašnjim ili nekim koji bi prihvatio posao ubuduće.

U svakom sl. za promjenu Upravitelja trebaš 50%+, a ako je bilo tko drugi bilo kako uspio skupiti 50% makar za neku totalnu opačinu, prilagodi se većini i čestitaj mu na vrhunskom umijeću i Jobovskoj upornosti. Skupiti suglasnost pola ljudi je kao natjerati mačke u tor.

[Zemljanin]

ZloPrase kaže:

Ti bi da se odcepiš, jelte?

Ja bih na bilo koji (legalan) nacin razvrgnuo ugovor s ovim stambenim servisom koji se vise ponasa kao kabadahija, a najmanje kao svojevrsna usluzna djelatnosti ili eto barem kakav-takav servis.

Odcjepljenje bi mi pasalo jer na ovom ulazu imamo potrebnu vecinu

ZloPrase kaže:

Provjeri sa Upraviteljem, sadašnjim ili nekim koji bi prihvatio posao ubuduće.

Probat cu. Hvala.

A postoji li bilo kakva institucija, nadlezni organ, Tajanstvena Sila Koja Dolazi i Rjesava Probleme kome bi se moglo obratiti ukoliko stambeni servis ne obavlja svoje ugovorene duznosti?

[sara4]

Predlažem moderatorima spajanje ove teme s već postojećom Upravitelji stambenih zgrada (ili tako nešto). Tamo je obrađeno podosta od ovih pitanja.

U praksi postoji odvajanje ulaza iste zgrade u više zasebnih cjelina od kojih svaki ima svog Upravitelja (koji može biti i isti, ali su računi pričuve odvojeni). S obzirom da takve zgrade imaju i zajedničke dijelove (fasada, krov...) preporuča se potpisivanje dodatnog međuvlasničkog ugovora među ulazima.

[ZloPrase]

Zemljanin kaže:

A postoji li bilo kakva institucija, nadlezni organ, Tajanstvena Sila Koja Dolazi i Rjesava Probleme kome bi se moglo obratiti ukoliko stambeni servis ne obavlja svoje ugovorene duznosti?

Ako je nešto spektakularno, može ih se i tužiti. Inače je jedina opcija 50% i promjena Upravitelja.

A postoji i zakonska mogućnost da sami sebi budete upravitelj, organizirate si pričuvu i održavanje sami, ali to je po meni moguće samo u malecnim zgradama gdje među suvlasnicima vlada potpuna i nadnaravna harmonija...

[Zemljanin]

Hvala vam...

U principu - dobio sam manje-vise odgovore na sva pitanja, pa se tema moze i zakljucati. Ili spajati - svejedno.

Hvala jos 1X.

[Tomislavh]

Prinudni upravitelj zgrade je GSKG Zagreb, zgrada se raspada , jasno jer iz 1,53kn po m2 se ne može napraviti ništa. Pojedinim suvlasnicima odgovara takva situacija jer njima ne curi !

Minimalna pričuva po Zakonu o vlasništvu, a koju koji suvlasnici moraju izdvajati, određena je u visini 0,54 % vrijednosti njihovog posebnog dijela u vlasništvu nekretnine godišnje.(Članak 380.Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima)

Kako je etalonska vrijednost objavljena u Narodnim novinama 30.travnja 2008 5.808,00 kn , matematički ispada > 5.808,00 / 12 mj. = 484,00 Kn x 0,54 % = 2,61 Kn/mj
Da li netko zna ZAŠTO GSKG ne primjenjuje /na objektima na kojim je imenovani prinudni upravitelj / odredbe Zakona o vlasništvu te ne pošalje uplatnice sa 2,61 kn – a sa tim sredstvima bi se već moglo nešto napraviti, bar preslagivanje crijepa na krovu.
Na moje mailove su se oglusili a i stranice su im vec pljesnive od neosvjeyavanja.

[Vess]

GSKG je također jedna organizacija koja se ne drži zakona kao pijan plota.
Treba lijepo dopis i urudžbirati kod njih, nek lupe pečat, jer se na mailove lako oglušivati.

[larlar]

u mojoj zgradi troškovi čistačice, upravitelja, blagajnice i struje su 60 kn, to mi se čini previše imam osjećaj da su napuhani za barem 20 kn (što na razini zgrade čini 1600 kn mjesečno)- kome se mogu žaliti ili tražiti pisani obračun -gskg-u? mogu li poslati neku inspekciju?
sastanci stanara se održavaju svake prijestupne, tako da mi to baš i nije opcija

[Zodiac]

Slušaj, čistačica se u MOM portunu plaća 30 kn, predstavniku dogovorno svak da po 15 kn, a struja je podjeljena ovisi koliko je došla za skale i lift, tako da ti je to normalna cifra (s obzirom da nemamo blagajnicu....).

[larlar]

možda, samo kaj u mojoj zgradi lifta nema, tako da ispadada struja od 7 žarulja izađe 400-500 kn mjesečno (!) u najmanju ruku trebali stanari bi trebali dobiti neki obračun...a blagajnicu plaćamo 8 kn po stanu zato da ona jednom mjesečno sjedi po sat vremena kroz dva dana i skuplja pare, mislim da je to menadžerska satnica jer dobije skoro 1000 kn

[ZloPrase]

Predočenje poslovanja zgrade je OBAVEZA predstavnika stanara, najkasnije 6mj nakon zaključenja godine. 20kn po stanu za čistačicu je realna cifra.

Potrošnja struje je transparentna stvar - postoje brojila i računi od Elektre.

"Blagajnica" je nestandardna stvar, Upravitelj je taj koji bi trebao slati uplatnice, prikupljati sredstva i plaćati račune. Ako sakupljate dio novca "na ruke" (npr. za čistačicu) OK je da joj se da neka lova za taj nezahvalan posao, ali unutar 22% koliko bi vas više koštalo da sakupljate za servis čišćenja preko Upravitelja i plaćate PDV - inače nema smisla.

[DeeJay Dee]

Problem je slijedeći - što učiniti kad Upravitelj stambene zgrade ne uvažava odluku predstavnika suvlasnika o NEuzimanju sredstava naknade za predstavnika suvlasnika iako mu je većinskim potpisom 51% stanara po suvlasničkim dijelovima na to dano pravo (no nije i utvrđen modalitet tj. način isplate istog) i to mu uredno mjesečno pripada, nego za takvu odluku traži ponovo potpise stanara o obustavi nečeg što su oni sami donijeli? Hoće reć, ne priznaja autonomnu odluku PS-a, već samo odluku/potpise 51% stanara e a da bi to bilo valjano po želji samog PS-a...

Naime, iste naknade bi se isplaćivale iz dijela prihoda od najma jedne od zajedničkih prostorija (s čim pak Upravitelj nema ništa), a sve kako bi se zgradi uštedila znatna sredstva zbog brutto načina isplata preko Upravitelja na žirac (103,9% kao neka svojevrsna kombinacija honorara i Ugovora o djelu, ne znam kak to oni točno računovodstveno vode?, tak da soma kn nije soma neg u totalu 2 i neš sitno, a što naravno ide iz pričuve pa zgrada na godišnjoj razini "guta" veliku lovu), u odnosu na ovu varijantu kad iznos sjeda na tekući PS-a.

Any idea, osim uskraćivanja tj. fizičkog gašenja žirca i tako onemogućavanja uplata Upravitelja na isti=?

Mislim, pa ko te živ može i na osnovu čega, kojeg propisa i Zakona/akta prisilit na konzumaciju danog ti prava?? Ne znam, nema mi logike.

Svaka pomoć dobrodošla