Upravitelj zgrade i predstavnik suvlasnika

[sara4]

Predlažem izmjenu međuvlasničkog ugovora u kojem ćete napisati da predstavnik volontira, a onda mu isplaćivati dogovoreni novac iz tog najma.

[ZloPrase]

Za izmjenu međuvlasničkog je opet potrebno 51%, što je nepremostiv problem u masu zgrada. Imao sam istu situaciju, odrekao sam se naknade na koju imam pravo, i Upravitelj oko toga nije radio nikakve probleme. Ne vidim na osnovu čega vas blokira.

Ako imate pravo na naknadu koja nije definirana iznosom, možete tražiti da taj iznos bude 1 lipa mjesečno.

[DeeJay Dee]

Ma ne, gle, nije mi bed čak ni tih 51% ibera, to smo već skupili nedavno kad smo "svrgavali" dotadašnjeg PS-a, al ne kužim da ako u Odluci suvl. koju smo odmah nazvali i Aneks međuvlas. ugovora što je Upravitelj i prihvatio, stoji samo input da je visina naknade za PS-a recimo soma kn, a ne i načinkako će se to i isplaćivati, zašto onda sad Upravitelj radi problem oko načina isplate odnosno veli da ne mogu obustaviti isplatu putem žira jer da u formalnom Aneksu MU-a (kojeg su btw. oni naravno istipkali i dali primjerak PS-u jer je takva i inače dosadašnja praksa) a na temelju Odluke 51% suvlasnika stoji da je naknada za PS-a uključena u GPU za ovu, 2009. godinu i sad to, tu razliku od netta do brutta, oni kao ne mogu prerasporediti u de facto novonastali prihod a za podmirivanje nekih budućih troškova bez ponovnih potpisa...??
Mislim katastrofa koja birokracija, radi se o dodatnoj uštedi zgradi, a ne o nekom dodatnom izdatku pa tim više.
Sve što PS želi je da i dalje ima pravo na naknadu, al da je prima iz najma u nettu na tekući, a ne prek Upravitelja u bruttu prek žirca i vuk bi bio sit, a ovčice na broju, plata "sjeda", a zgrada je uštedila neku lovu - al ne, ovi sad zahebaju "dajte potpise" da se PS-u ukida naknada! A niš mu se NE ukida, neg je sam odlučeno o promjeni načina uplate sredstava što je i po x-ti put potvrđeno i na zadnjem sastanku Suvlasničkog vijeća koje je btw. također jedan "organ" koji zastupa, predstavlja i INTERNO nastupa u ime svih suvlasnika, potvrđen istom odlukom preko 51% suvlasnika (znači sami stanari su se s tim suglasili), a sve naravno zbog nezainteresiranosti ostalih 140 stanara naspram onih 10 koji uvijek dojdu na sve sastanke..
Da, i ne morate ni sumnjat da isto to Vijeće i njegove odluke Upravitelj bez daljnjega ne priznaje kao neki faktor, neg sam dela s PS-om jer je po ZVIDSP stvarno tak, institut Vijeća suvlasnika i njegove ovlasti i zaduženja nisu direktno "predviđena" istim pa ovi Vijeće ne fermaju, što mi se u praksi čini OK jer Vijeće je samo ajmo reć kontrola, suradnja i koordinacija između želja stanara i potreba zgrade i spona istih prema PS-u koji onda te potrebe izvedbeno i u kontaktu s Upraviteljem provodi...
Al mislim da, ak se dvoje ili 200 ili x ljudi (ili barem obvezujuća većina) među sobom neš dogovori i pisanim putem među sobom to i potvrdi, možda i potvrdi kod javnog bilježnika, to za njih i među njima vredi bez obzira na sve Zakone i druge pravne akte. E, al ježiga, za Upravitelja to i opet nije tak --- i moš se slikat!
Koma.

[ZloPrase]

DeeJay77ZG kaže:

zašto onda sad Upravitelj radi problem oko načina isplate odnosno veli da ne mogu obustaviti isplatu putem žira jer da u formalnom Aneksu MU-a a na temelju Odluke 51% suvlasnika stoji da je naknada za PS-a uključena u GPU za ovu, 2009. godinu i sad to, tu razliku od netta do brutta, oni kao ne mogu prerasporediti u de facto novonastali prihod a za podmirivanje nekih budućih troškova bez ponovnih potpisa...??

DeeJay77ZG kaže:

Sve što PS želi je da i dalje ima pravo na naknadu, al da je prima iz najma u nettu na tekući, a ne prek Upravitelja u bruttu prek žirca i vuk bi bio sit, a ovčice na broju, plata "sjeda", a zgrada je uštedila neku lovu - al ne, ovi sad zahebaju "dajte potpise" da se PS-u ukida naknada!

Ne znam koji Upravitelj je u pitanju, neki su fleksibilniji od drugih, ali u osnovi njihov princip je svi novci idu na istu hrpu, bez obzira bili oni na ime pričuve, naplate režija, ili iznajmljivanja nekog prostora, a onda se sa te jedne hrpe namiruju troškovi.

Dakle svi prihodi idu Upravitelju, i on plaća sve račune. Ne može se postaviti neka alternativna linija plaćanja, da si netko počinje međusobno plaćati.

Ili da se prenamijeni svrha prikupljenog novca, da se recimo predstavnik financira iz novaca skupljenih za struju, zgrada održava iz najma, a režije plaćaju iz pričuve. Pričuva ide samo i jedino za održavanje zgrade i plaćanje PS, režije za režije, a najam je neki extra dodatni izvor za pričuvu (to je prihod svih suvlasnika koji se dijeli prema njihovom vlasničkom udjelu).

DeeJay77ZG kaže:

Da, i ne morate ni sumnjat da isto to Vijeće i njegove odluke Upravitelj bez daljnjega ne priznaje kao neki faktor, neg sam dela s PS-om jer je po ZVIDSP stvarno tak, institut Vijeća suvlasnika i njegove ovlasti i zaduženja nisu direktno "predviđena" istim pa ovi Vijeće ne fermaju.

"Vijeće suvlasnika" je izmišljotina, lijepo ako ti netko pomaže savjetom ili konzultacijama, ali nepraktično je za Upravitelja, tko ih kvalificira, što ako se posvađaju pa zahtijevaju kontradiktorne stvari...

[DeeJay Dee]

E, vidiš, Ugovor o najmu zajedničkih prostora je sklopljen direkt između zgrade, koju u ovom slučaju zastupa PS i čiji je potpis i žig i na spomenutom Ugovoru, i najmoprimca, a ne između Upravitelja u ime zgrade tj. suvlasnika i najmoprimca. Pa tako i Aneks Ugovoru u kojem stoji da pola love ide na "račun" zgrade (suvlasnika) tj. Upravitelja s pozivom na broj koji pripada zgradi, s obzirom da zgrade i suvlasnici kao takvi nemaju pravnu osobnost, jel, i pola na tekući PS-a, jer je najmoprimcu apsolutno svejedno jel plaća na ovaj ili onaj račun, ak po Ugovoru o najmu sve štima i tak je predviđeno..
Da, za Vijeće štima da je kao institut po Zakonu nepredviđen, iako opet velim da je stvar suvlasnika kako će međusobno urediti odnose i oćel oformit Vijeće, Savjet il kaj god kaj ih predstavlja, pogotov ak to potvrde i natpolovičnim potpisima, tu se onda Upravitelj nema kaj miješat, a naravno da je PS ostavljen kao taj, figura, koja figurira kao neko ko prema Upravitelju nastupa u ime zgrade (tj. stanara), al u našem slučaju on u biti samo u praksi "fizički" provodi odluke Vijeća i povjerene mu zadatke. Poanta je da PS ili Upravietlj uopće nisu bitni u cijeloj priči, mislim OK-jesu, al su najvažniji, ili bi barem trebali biti, SUVLASNICI. I Upravitelj bi trebao biti taj koji pomaže i ajmo reć "sluša" suvlasnike, a ne da je u praksi totalno drukčije tj. da se Upravitelj postavlja kao neka "manga", šef il kaj ja znam kaj i da suvlasnicima "zapovijeda" kako i kaj, al nažalost je u stvarnosti u većini slučajeva ipak tak...... :-((
Da ne velim kaj se događa s plaćanjem ovjerenih naloga izvršenih poslova "kooperanata" tog istog Upravitelja, hebate u principu ispadnu od 30, 50 ili čak 90% (!!!!) SKUPLJI neg da si zgrada sama nađe izvođače za isto. I još te iste naloge PS potvrđuje de facto "bianco" jer ti se šljakeri i šefovi istih ograđuju riječima "mi samo radimo, a cijenu određuje Upravitelj" kojeg kad onda pitaš "za zdravlje", za neki standardizirani cjenik ovih ili onih obavljenih i budućih radova isti NE ŽELI DATI na uvid!!! Kao, "vi ste prva zgrada koja nas takvo što pita i traži"! Ispada još naš bezobrazluk što se uopće interesiramo kaj bu nas neš ispalo kaj smo obavili, a jasno je nakon svega da takvi Upravitelji uopće ne žive od mjesečne naknade za upravljanje, neg od što više radova i što većeg opsega pa na to napumpaju svoj "dodatak"... fuj! (((((

[sara4]

Pa dobro, sakupite tih 51% potpisa koji vam traže i počnite tražiti drugog (boljeg) upravitelja.

[ZloPrase]

DeeJay77ZG kaže:

E, vidiš, Ugovor o najmu zajedničkih prostora je sklopljen direkt između zgrade, koju u ovom slučaju zastupa PS i čiji je potpis i žig i na spomenutom Ugovoru, i najmoprimca, a ne između Upravitelja u ime zgrade tj. suvlasnika i najmoprimca.

PS nije nitko i ništa bez Upravitelja. Slučajni prolaznik koji ima tamo neke potpise.

MU koji ste potpisali ima točku u kojoj je definirano tko je Upravitelj, i kada se s njim razvrgne Ugovor o upravljanju, MU više ne vrijedi.

Eventualno je moguće da suvlasnici sami preuzmu poslove upravljanja, ali ako i ima koji primjer u HR, usamljen je.

Tako da, istina, PS pravno zastupa suvlasnike, ali ne može sklapati svakojake ugovore jer ga u tome spriječi Upravitelj. Inače bi neki PS pametnjaković sebi podigao kredit i stavio hipoteku na čitavu zgradu.

SVI ugovori o SVIM poslovima trebaju biti sklopljeni između stranke i Upravitelja, a ne između stranke i PS-a.

Nisam pravnik pa neka me netko ispravi.

[DeeJay Dee]

U biti se slažem, al kod nas, eto, sve baš i nije tako ili kako bi trebalo biti... Ha, čuj, PS dokle god ima žig s nazivom Upravitelja je i u nekakvoj korelaciji s njim tak da...

[babaluba12]

Zanima me tko ima veće ovlasti.
Naime imamo problem u zgradi koja ima 156 stanova. U zgradi postoji predstavnik stanar i savjet suvlasnika ( po jedan stanar sa svakog kata) koji odlučuju zajedno. Kad se odlučuje o nečemu predstavnik sazove sastanak i mi se dogovaramo i što dogovorimo predstavnik sa upraviteljom provodi.
Da li predstavnik stanara može odbiti neku ponudu za nešto a da ne izvjesti savjet stanara o čemu se radi ili je dužan to s nama raspravljati.
Tko je kome nadređeni ?

Unaprijed zahvaljujem !

[ZloPrase]

babaluba12 kaže:

Zanima me tko ima veće ovlasti.
Naime imamo problem u zgradi koja ima 156 stanova. U zgradi postoji predstavnik stanar i savjet suvlasnika ( po jedan stanar sa svakog kata) koji odlučuju zajedno. Kad se odlučuje o nečemu predstavnik sazove sastanak i mi se dogovaramo i što dogovorimo predstavnik sa upraviteljom provodi.
Da li predstavnik stanara može odbiti neku ponudu za nešto a da ne izvjesti savjet stanara o čemu se radi ili je dužan to s nama raspravljati.
Tko je kome nadređeni ?

Unaprijed zahvaljujem !

Zakon o vlasništvu ne poznaje ni Predstavnika suvlasnika ni Savjet suvlasnika, poznaje samo Upravitelja. Osoba i dužnosti/ovlasti predstavnika suvlasnika definirane su u Međuvlasničkom ugovoru, što je tipski dokument ponuđen od Upravitelja, koji potpisuje min. 50+% suvlasnika, a onda Predstavnik potpisuje ugovor o upravljanju.

"Savjet suvlasnika" je neformalno tijelo koje neformalno surađuje s Predstavnikom, ali ako nije definiran u Međuvlasničkom, ne postoji.

Primjera međuvlasničkih ugovora ima na netu, vama je relevantan vaš konkretni koji morate moći dobiti na uvid (ako već niste).

Tipično su stvarne ovlasti predstavnika male. Sklopiti ugovor o upravljanju i brinuti se o kućnom redu. Teoretski bi za svaku, pa i najmanju akciju ili trošak predstavnik trebao skupiti 50% (ili za neke stvari i 100%) suglasnosti. Realnost je da se i za vrlo važne stvari teško dobije uopće dovoljan odaziv suvlasnika a kamoli većina, pa se predstavnik brine da stvari ostanu identične kakve je zatekao, i za svaku osim najgenijalnije samoinicijativne akcije bude kažnjen prigovaranjem.

Dužnost predstavnika je jednom godišnje održati skup suvlasnika, ili kada to zatraži 1/3, podastrti financijsko izvješće, a smjenjuje se 50+% većinom. Pa ako stvarno radi loše, promijeni se.

[malimedo]

zna li netko je li potrebno potpisati neki ugovor sa predstvanikom stanara? kod mene se dogodilo da su povisili pričuvu bez da je predstavnik imao bilo kakvu punomoć ili da je tražio suglasnost svakog od suvlasnika. pričuva je podignuta kao za izradu krova na zgradi (sada je krov ravan i propušta), ali s tim da bi se prvo 10 godina štedjelo pa tek onda išlo u izradu krova - što mi je sve to sumnjivo i nelogično i smrdi na neku prevaru.

[ZloPrase]

malimedo kaže:

zna li netko je li potrebno potpisati neki ugovor sa predstvanikom stanara? kod mene se dogodilo da su povisili pričuvu bez da je predstavnik imao bilo kakvu punomoć ili da je tražio suglasnost svakog od suvlasnika. pričuva je podignuta kao za izradu krova na zgradi (sada je krov ravan i propušta), ali s tim da bi se prvo 10 godina štedjelo pa tek onda išlo u izradu krova - što mi je sve to sumnjivo i nelogično i smrdi na neku prevaru.

Pričuva se može promijeniti ili na osnovu zahtjeva više od 50% suvlasnika, ili ju može povisiti Upravitelj da namakne sredstva za neophodne radove. Vrlo često zgrade plaćaju apsolutno najnižu pričuvu od 1,53 kn/m2, koja omogućava mijenjanje žarulja i malo što iznad toga, a onda kada počne otpadati fasada, curiti krov ili propadne lift, Upravitelj im višestruko poveća pričuvu da izfinancira popravke.

Predstavnik stanara tu jedino ima ulogu da informira Upravitelja o potrebi za radovima, što Upravitelj treba dodatno ustanoviti a ne samo vjerovati Predstavniku na riječ.

[malimedo]

Jasno mi je da Upravitelj treba ustanoviti stanje, ali isto tako bi trebao i dobiti suglasnost suvlasnika za obavljanje radova koji izvan okvira redovnog održavanja, posebno koje traži povećanje iznosa za pričuvu. Osim toga, nikada nije bio potpisan međuvlasnički ugovor, većina stanara se ne pojavljuje na sastancima tako nije moguće niti jednu odluku jer nema većine. Mene samo zanima postoji li kakva zakonska obaveza da moraju zatražiti i potpisati neki papiri između mene kao suvlasnika i Upravitelja zgrade (ili možda predstavnika stanara).

[ZloPrase]

malimedo kaže:

Jasno mi je da Upravitelj treba ustanoviti stanje, ali isto tako bi trebao i dobiti suglasnost suvlasnika za obavljanje radova koji izvan okvira redovnog održavanja, posebno koje traži povećanje iznosa za pričuvu. Osim toga, nikada nije bio potpisan međuvlasnički ugovor, većina stanara se ne pojavljuje na sastancima tako nije moguće niti jednu odluku jer nema većine. Mene samo zanima postoji li kakva zakonska obaveza da moraju zatražiti i potpisati neki papiri između mene kao suvlasnika i Upravitelja zgrade (ili možda predstavnika stanara).

Ako imate Upravitelja, imate i Ugovor o upravljanju i Međuvlasnički ugovor. Najčešće suvlasnici vide samo zadnju stranicu MU, potpisnu listu, ali i Predstavnik i Upravitelj su vam dužni na zahtjev dati primjerak oba ugovora.
Međuvlasnički ugovor postaje punovažan kada ga potpiše više od 50% suvlasnika po udjelima, i odnosi se na sve suvlasnike (članak 375. ZOV).

MU potpisuju suvlasnici između sebe, a njime između ostalog definiraju dužnosti i prava Predstavnika, i ključno ovlašćuju ga da govori u njihovo ime kada potpisuje Ugovor o upravljanju s Upraviteljem.

Nepojavljivanje suvlasnika na sastancima je razlog da na kraju sve odluke donosi Predstavnik u suradnji s Upraviteljem i par zainteresiranih ljudi. Alternativa je potpuna paraliza i zapuštena zgrada jer teoretski i za promjenu jedne žarulje treba suglasnost većine.

Što je redovno a što izvanredno održavanje definirano je u članku 86. i 87. ZOV.

[Dolores_Claiborne]

Situacija je sljedeća: roditelji normalno plaćaju pričuvu. Krov im je prokisnuo već bezbroj puta, a sada se dogodilo to da je negdje ispod sifona kod kade počelo puštati i susjedu ispod je počela voda kapati kroz plafon. Kada su otišli predstavniku stanara da se to riješi iz pričuve on im je rekao da ih ne doživljava i da na računu nema novaca. Što napraviti? Kome se žaliti? Za krov sam sigurna da mora ić iz pričuve, za sifon nisam (trebalo bi razbijati pod). Pa ako je netko malo više upućen u to jer ne razumijem kako možeš plaćati redovno pričuvu a onda kad se nešto dogodi te pričuve nema.

[ZloPrase]

Dolores_Claiborne kaže:

Situacija je sljedeća: roditelji normalno plaćaju pričuvu. Krov im je prokisnuo već bezbroj puta, a sada se dogodilo to da je negdje ispod sifona kod kade počelo puštati i susjedu ispod je počela voda kapati kroz plafon. Kada su otišli predstavniku stanara da se to riješi iz pričuve on im je rekao da ih ne doživljava i da na računu nema novaca. Što napraviti? Kome se žaliti? Za krov sam sigurna da mora ić iz pričuve, za sifon nisam (trebalo bi razbijati pod). Pa ako je netko malo više upućen u to jer ne razumijem kako možeš plaćati redovno pričuvu a onda kad se nešto dogodi te pričuve nema.

I jedno i drugo mora ići iz pričuve, mogu se direktno, mimo Predstavnika, javiti Upravitelju i to mora biti riješeno.

Razbit će se pod u gornjoj kupaonici, ali i poslije sanirati a sve na trošak pričuve.

Ako zgrada nema dovoljno novca na računu Upravitelj ugovara kredit za radove i otplatu istog kroz povišenje pričuve.

[Dolores_Claiborne]

ZloPrase kaže:

I jedno i drugo mora ići iz pričuve, mogu se direktno, mimo Predstavnika, javiti Upravitelju i to mora biti riješeno.

Razbit će se pod u gornjoj kupaonici, ali i poslije sanirati a sve na trošak pričuve.

Ako zgrada nema dovoljno novca na računu Upravitelj ugovara kredit za radove i otplatu istog kroz povišenje pričuve.

puno hvala...pretpostavljam da u to ne ulaze pločice jer su taman stavili nove prije mjesec dana

[ZloPrase]

Dolores_Claiborne kaže:

puno hvala...pretpostavljam da u to ne ulaze pločice jer su taman stavili nove prije mjesec dana

Ulaze i pločice. Pitanje hoće li uspjeti nabaviti baš iste, ali ovi koji rade u mojoj zgradi se potrude da ostave uredno, i dosada mi se nitko nije žalio.

Good luck.

[Dolores_Claiborne]

ZloPrase kaže:

Ulaze i pločice. Pitanje hoće li uspjeti nabaviti baš iste, ali ovi koji rade u mojoj zgradi se potrude da ostave uredno, i dosada mi se nitko nije žalio.

Good luck.

sve prošlo dobro jedino se predstavnik stanara došao danas derat na te dečke koji rade da wc školjka nikako ne može ić iz pričuve jer su i nju morali razbit

[ZloPrase]

Dolores_Claiborne kaže:

sve prošlo dobro jedino se predstavnik stanara došao danas derat na te dečke koji rade da wc školjka nikako ne može ić iz pričuve jer su i nju morali razbit

Istina. Zajedničko je sve do porculana, tj. cijev između školjke i zida je zajednička, ali školjka je privatna. Makar ako je to u sklopu neophodnih radova...pa zar su je stvarno morali razbiti, školjka se demontira, kaj ne?

To je posao predstavnika, da pazi da se novci iz pričuve ne troše preko granice (definirane u MU). Inače bi odma pričuva pala na nulu jer bi se ljudi dosjetili sto stvari koje bi im bilo zgodno da si ("besplatno") naprave u stanu.

Za svakog suvlasnika koji se osjeća povrijeđen jer mu se nešto ne plaća iz pričuve dolazi bar jedan koji se pjeni jer se njegovi novci troše na "renoviranje susjedovog stana"...

Kad mi tako dvojica dođu istresati se na mene, dam im brojeve telefona pa nek se sami međusobno objasne.