Adaptacija - tvrtke / cijene / savjeti

[bejo]

Cydia kaže:

imam pitanje vezano za adaptaciju stana tipa 1940-1960god., cuo sam da se moze od 150-300EUR/m2 odprilike adaptirati stan.
a zanima me ako bi se tipa nesta malo bolje htjelo, tipa kao ovo:
https://eurovilla.hr/nekretnina/buza...arazom/415126/
koliko moram racunati eur po m2? neke odprilike cifre da znam gdje se to krece.
znaci bez namjestaja, ali sa kuhinjom i kupaonom...

ili npr. ovaj:
https://www.njuskalo.hr/nekretnine/s...oglas-24089993

Mislim da ispod 500€/m2 ne ide.

Mi smo nedavno adaptirali stan (građen krajem 80ih, cjelokupnu adaptaciju bivši vlasnici napravili krajem 90ih), i ispalo nas je sa namještajem oko 500€ (stan je skoro 150m2), a dvije spavaće koje ne koristimo nismo opremali namještajem.
Međutim, ispalo bi nas i puno više da nam hrpu stvari nisu odradili prijatelji koji su građevinci. U stanu smo zadržali postojeći raspored, parket i vanjsku stolariju nismo mijenjali, sve ostalo smo promijenili. Troškovi se jednostavno suludo nakupe, ali istina je da smo si neke stvari priuštili koje su luksuznije.

[davorradman]

bejo kaže:

U stanu smo zadržali postojeći raspored, parket i vanjsku stolariju nismo mijenjali, sve ostalo smo promijenili.

Pa što te onda mijenjali da je moglo toliko koštati?

[saurus]

davorradman kaže:

Pa što te onda mijenjali da je moglo toliko koštati?

Napisao je, s namještajem. A ako je koristio luksuzne materijale, keramiku, sanitarije, armaturu, unutrašnju stolariju, prekidače, rasvjetna tijela, drvene zidne obloge i slične lijepe stvarčice, uopće ne čudi.

I ja se spremam na takav pothvat i već sam si uračunala u cijenu tih 500 Eur/m2, ali bez namještaja, s tim da mislim ugraditi najkvalitetniju vanjsku stolariju (radi buke, jer znam da to neću moći izbjeći).

[bejo]

davorradman kaže:

Pa što te onda mijenjali da je moglo toliko koštati?

Sva vrata u stanu su bez panti u ravnini zida.
4 toshiba klime.
Imamo dvije kupaonice i gostinjski wc, pločice su bile od 100kn/m2 podne za wc do 650kn/m2 za našu kupaonicu.
Hansgrohe, Villeroy Boch, Tece i ostala ekipa je dosta skupa.
Ugradbeni ormari svugdje, u našoj spavaćoj garderoba. Krevet po mjeri, tapecirano uzglavlje, kutna u boravku 3x3m itd.
Zakrivljeni samsung tv od 165cm.

I tako dalje

Ali opet - moje podatke treba uzeti sa dozom opreza jer sam na dosta toga dobila po 30-40% rabata.

Zaboravila sam napisati da smo zadržali radijatore jer su nam se sviđali, njih smo samo dali srediti i pofarbati.
I kuhinja nije u cijeni

saurus kaže:

Napisao je, s namještajem. A ako je koristio luksuzne materijale, keramiku, sanitarije, armaturu, unutrašnju stolariju, prekidače, rasvjetna tijela, drvene zidne obloge i slične lijepe stvarčice, uopće ne čudi.

I ja se spremam na takav pothvat i već sam si uračunala u cijenu tih 500 Eur/m2, ali bez namještaja, s tim da mislim ugraditi najkvalitetniju vanjsku stolariju (radi buke, jer znam da to neću moći izbjeći).

Slažem se i dodala bih da se nakupilo i dosta nepredviđenih troškova (srećom i dalje u našem budžetu). Npr. kad smo već kupili skupe pločice nisam htjela kupiti najjeftinije ljepilo i fuge. A to je nešto što mnogi previde u početnoj računici (uključujući i mene).

Mi smo na izvrsnoj mikrolokaciji tako da nam je izuzetno mirno i tiho, a opet smo na cca 7min hoda do Ilice pa nam vanjska stolarija nije bila prioritet. Istodobno smo htjeli uzeti kombinaciju drvo+alu, a znali smo da to papreno košta pa smo odgodili tu kupnju jer je postojeća stolarija jako dobra.

[saurus]

bejo kaže:

---

Slažem se i dodala bih da se nakupilo i dosta nepredviđenih troškova (srećom i dalje u našem budžetu). Npr. kad smo već kupili skupe pločice nisam htjela kupiti najjeftinije ljepilo i fuge. A to je nešto što mnogi previde u početnoj računici (uključujući i mene).

Mi smo na izvrsnoj mikrolokaciji tako da nam je izuzetno mirno i tiho, a opet smo na cca 7min hoda do Ilice pa nam vanjska stolarija nije bila prioritet. Istodobno smo htjeli uzeti kombinaciju drvo+alu, a znali smo da to papreno košta pa smo odgodili tu kupnju jer je postojeća stolarija jako dobra.

Najbolje mi je kada naiđem na kakvu razvalinu od stana gdje treba doslovno sve ogoliti do kosti (uključujući struganje zidova do betona/cigle) i sve napraviti iznova, pa me agent uvjerava kako to neće biti skuplje od 300 Eur/m2. A kao argument navede da je cijena izgradnje potpuno novog stana cca 800 Eura po kvadratu!

[bejo]

saurus kaže:

Najbolje mi je kada naiđem na kakvu razvalinu od stana gdje treba doslovno sve ogoliti do kosti (uključujući struganje zidova do betona/cigle) i sve napraviti iznova, pa me agent uvjerava kako to neće biti skuplje od 300 Eur/m2. A kao argument navede da je cijena izgradnje potpuno novog stana cca 800 Eura po kvadratu!

Nije samo materijal skup, i dobri majstori su skupi ako se stan želi korektno adaptirati. A moje je mišljenje da ako sam već uzela skupe pločice da onda želim i dobrog majstora koji će ih lijepo postaviti jer ako on zabrlja - džaba ti skupih pločica.
Nadalje, dobar keramičar se može naći za postavljanje pločica cca 100kn/m2. Ali u tu cijenu nije uračunato postavljanje hidroizolacije, kutnih traka, impregnacije za knauf ugradbeni vodokotlić itd, a tu se isto nakupi. A i sam materijal nije jeftin; masa za niveliranje, dobra izolacija za kupaonice i ostalo.

Pločice za gostinjski wc sam uzela u Špini, Equipe ceramics, koštale su >350kn/m2, izrazito loše, ne bih ih nikome preporučila.

Firma DF instalacije nam je skidala stare (4 komada) i postavljala nove (4 komada) klime, ali na druga mjesta od onih kako su prije bile postavljene. Toplo ih preporučam, sve su napravili kako je dogovoreno; ako u nešto nisu bili sigurni su me zvali da pitaju kako to napraviti.

U Keratermu sam uzimala sav materijal (pločice, sanitarije, ljepila...), dali su nam najbolji rabat u usporedbi sa drugim konkurentskim firmama u Zagrebu. Plaćali smo sve u kešu tako da smo svugdje pitali za popust i na temelju toga i koliko se sjećam su nam ga i dali.

Sa majstorima sam probala dogovarati sve što je detaljnije moguće, kako na kraju ne bi bilo neugodnih iznenađenja ni s moje, ni s njihove strane. Ja sam nabavljala sav materijal tako da smo imali i opciju što ako materijala ne bude dovoljno (a ja sam na poslu pa ne mogu otići po njega), sama sam pregledala pločice prije postavljanja i maknula one koje su već bile oštećene da ne bi bilo da su taman onu najlošiju stavili u sredinu i slično.
Imali smo nacrte polaganja pločica, vodoinstalaterskih radova, električarskih da izbjegnemo situacije "ali ja sam mislila malo više lijevo da to stavite".

Dio budžeta smo srećom sačuvali za nepredviđene situacije - i bilo ih je. Susjed je javio da mu curi od nas voda pa smo morali razbijati dio pločica

Sad kad je sve gotovo mogu reći da mi je žao što nisam stavila više utičnica (imam ih >70, a vidim da mi opet na nekim mjestima nedostaju), u kuhinju se ulazi iz hodnika i iz dnevne i stavila sam da se svjetla gase samo na ulazu kod hodnika što sam fulala. Nisu to katastrofalne pogreške, ali eto, tek kad smo počeli živjeti u stanu smo uočili neke nepraktičnosti. Puno ormara u stanu mi je jedna od boljih odluka jer vidim koliko ih se lako popuni.

Evo i par savjeta od mene:
Računajte na iznenađenja - npr. želite samo pomicati struju, a majstor vam kaže da su instalacije stare i da ih treba u potpunosti promijeniti.

U izračun stavite sve: cijena pločica, ljepila, nivelir mase, fuge, silikona, cokli (ili gerunga), sanitarija, sifona i ventila, hidroizolacije, držači wc papira i ručnika itd. Pločice su najjeftinija stavka u tome ja sam ovo za kupaonice napravila tako da sam otišla u keraterm i da mi je gospodin tamo za svaku kupaonicu napravio ponudu koja je sadržavala sve ove elemente.

Utičnice i prekidače ubacite u računicu, kao i njihovo postavljanje.

Ako mijenjate npr. vrata, definirajte sa majstorom hoće li ih on samo ugrađivati ili će i obraditi zidove nakon postavljanja. I sve analogno ovome pokušajte što detaljnije definirati.

Moj je savjet uzeti arhitekta/dizajnera interijera koji će napraviti sve nacrte radova i nadgledati radove.

[kanjar]

Slažem se da je za svaki zahvat u prostoru potrebna tehnička priprema

[kradljivac]

upitnik20 kaže:

Pozdrav svima;

Trebao bih jedan savjet, zivimo u manjem stanu i htjeli bi odvojiti dnevnu sobu i kuhinju kliznim vratima, e sada zanima dali netko ima iskustva s tim, koje firme to rade, kako se cijene krecu, gdje pitati i traziti ponudu itd... stan se nalazi u Zagrebu, širina sobe 3 m visina je 2.60, zamislili smo da spustimo malo strop i sa svake strane ide dio zida a u sredini dupla klizna vrata koja izlaze iz zida u kombinaciji drvo-staklo, napomenuo bih da ako je cijena dosta manja mogu onda ici i sa vodilice na zidu, stavio sam sliku samo kao primjer, to je otprilike to, takvo mutno staklo i ostalo, i zanima me također od cega je najbolje napraviti pregradni zid posto u građevini doslovno nemam nikakvog iskustva. Svaki prijedlog i savjet je naravno i vise nego dobrodosao i hvala unaprijed

Zasto spustati strop?

Ovo je definitvno najlakse izvesti s knaufom.

[kradljivac]

europe2seoul kaže:

A fali nam i to da kasnije na gradilistu, ti kao privatna osoba investitor moras paziti svaki dan da ti se sve radi po projektu, da ti se fakat ugradjuje materijal kojeg si platio a ne da ti se fakturira jedno a ugradjuje drugo. Da ti se sve radi po pravilima struke (od hidroizolacije nadalje).

Znaci fali nam da ja idem na posao i da se bavim svojim poslom i zaradjujem pare s kojima onda placam majstore i ljude koji rade po pravilima struke i propisima bez da te ne zele prevariti i zavaljati, nego naprave kucu kako treba i u dogovorenom roku.

Sve nama fali - iskreno.

Ne fali nicega, svega ima ali to treba platiti. I projekt i nadzor. Sto ces, radit adaptaciju koja ce te kostati par desetaka tisuca eura i platiti arhitekta i nadzor skoro koliko ako ne i vise nego samu adaptaciju?



Za vecinu projekata o kojima se ovdje pise ne treba niti jedno niti drugo.

[My Soul]

kirbib kaže:

ja garantiram da ima

adaptacija stana od 30 m2 iz sedamdesetih - rušiti mali zid i kaljevu peć, nanovo urediti kupaonicu cca 3-4 m2 (tuš, bide...), probiti debeli nosivi zid za instalacije vode i odvoda iz kupaonice u dnevni boravak, radi postavljanja kuhinje u dnevnom boravku, zidovi se rasipaju (meko poput pijeska kad se nešto buši), pa vjerojatno treba obnoviti, nova strujna instalacija, lakiranje parketa ili ako ne valjaju više, postavljanje jeftinijeg laminata (materijal nižeg ranga cijena) (stolariju ne treba mijenjati)... koliko to može koštati i koliko to može trajati... samo 30 m2?

[baustelac99]

1) kako je riješeno grijanje (imaš toplanu pa nema investicije), novo plinsko, ili klima?
2) Ne mjenjaš vanjsku stolariju, ulazna vrata?

[baustelac99]

bejo kaže:

Mislim da ispod 500€/m2 ne ide.

Mi smo nedavno adaptirali stan (građen krajem 80ih, cjelokupnu adaptaciju bivši vlasnici napravili krajem 90ih), i ispalo nas je sa namještajem oko 500€ (stan je skoro 150m2), a dvije spavaće koje ne koristimo nismo opremali namještajem.
Međutim, ispalo bi nas i puno više da nam hrpu stvari nisu odradili prijatelji koji su građevinci. U stanu smo zadržali postojeći raspored, parket i vanjsku stolariju nismo mijenjali, sve ostalo smo promijenili. Troškovi se jednostavno suludo nakupe, ali istina je da smo si neke stvari priuštili koje su luksuznije.

Nadam se da ćeš se složiti da se ipak radi o iznadprosječnoj adaptaciji.
4 klime malo tko ugrađuje, a i velikoj većini su dovoljne pločice od 200-300kn/m2. Ne zato jer nebi stavili skuplje, nego se pokriju koliko mogu.
I ne znam zašto namještaj, Tv i slično idu u cijenu adaptacije? Naravno da su trošak, al meni je to namještaj i oprema, a ne adaptacija.

saurus kaže:

Napisao je, s namještajem. A ako je koristio luksuzne materijale, keramiku, sanitarije, armaturu, unutrašnju stolariju, prekidače, rasvjetna tijela, drvene zidne obloge i slične lijepe stvarčice, uopće ne čudi.

I ja se spremam na takav pothvat i već sam si uračunala u cijenu tih 500 Eur/m2, ali bez namještaja, s tim da mislim ugraditi najkvalitetniju vanjsku stolariju (radi buke, jer znam da to neću moći izbjeći).

Oprosti, a što ti znači NAJKVALITETNIJA vanjska stolarija? Mislim, možeš uzet najskuplji prozor, neki bjesni drvo-alu, sa dvostrukim staklima, bit će skup, al nije namjenjen za zvučnu zaštitu.
Neki drugi, klasičan PVC PROZOR, sa staklima prikladnim za zvučnu zaštitu će bolje izolirati, a manje koštati. AL neće fensi izgledati.

saurus kaže:

Najbolje mi je kada naiđem na kakvu razvalinu od stana gdje treba doslovno sve ogoliti do kosti (uključujući struganje zidova do betona/cigle) i sve napraviti iznova, pa me agent uvjerava kako to neće biti skuplje od 300 Eur/m2. A kao argument navede da je cijena izgradnje potpuno novog stana cca 800 Eura po kvadratu!

Pa može koštati 300e, a može i 30000e. Ovisi koje materijale koristiš.

Na stranu zatečeno stanje stana, al ako govorimo o POTPUNOJ adaptaciji, znači stolarija vanjska+unutarnja, PP vrata, svi podovi, kupaona, instalacije (vode i struje) tako ti je svejedno jel stan izgrađen 1989te, i Ok održavan u orginal stanju ili zapušten stan iz 1955te (sa betonskim dekama) trošak je podjednak, ionako sve staro čupaš van.

ps. ima tu nekoliko forumaša, koju su za 600-700e, napravili iznadprosječne kuće za naše uvjete (mislim na cijenu građevinskog dijela, bez papira, priključaka, namještaja) tako da se može proći i po prihvatljivim cijenama da bude "na nivou".

[saurus]

baustelac99 kaže:

---
Oprosti, a što ti znači NAJKVALITETNIJA vanjska stolarija? Mislim, možeš uzet najskuplji prozor, neki bjesni drvo-alu, sa dvostrukim staklima, bit će skup, al nije namjenjen za zvučnu zaštitu.
Neki drugi, klasičan PVC PROZOR, sa staklima prikladnim za zvučnu zaštitu će bolje izolirati, a manje koštati. AL neće fensi izgledati.




Pa može koštati 300e, a može i 30000e. Ovisi koje materijale koristiš.

Na stranu zatečeno stanje stana, al ako govorimo o POTPUNOJ adaptaciji, znači stolarija vanjska+unutarnja, PP vrata, svi podovi, kupaona, instalacije (vode i struje) tako ti je svejedno jel stan izgrađen 1989te, i Ok održavan u orginal stanju ili zapušten stan iz 1955te (sa betonskim dekama) trošak je podjednak, ionako sve staro čupaš van.

ps. ima tu nekoliko forumaša, koju su za 600-700e, napravili iznadprosječne kuće za naše uvjete (mislim na cijenu građevinskog dijela, bez papira, priključaka, namještaja) tako da se može proći i po prihvatljivim cijenama da bude "na nivou".

Slažem se da starost zgrade nije bitna, pod uvjetom da ima betonsku deku i da balkon nije takav da mudar čovjek na njega neće stati! A baš sam na takve situacije ciljala kada sam spomenula da stan treba "ogoliti do kosti".

Također vjerujem da postoje pojedinci kojima je uspjelo dobiti kvalitetu i ljepotu za manje novca, a da pri tome nisu imali rođake i/ili prijatelje građevinske ili arhitektonske struke. Sebe ubrajam u one druge, koji to nemaju, i koji pouzdanost i odgovornost prema obavljenom poslu moraju platiti novcem.

A kako mi je estetika u vrhu prioriteta, u mjeri da sam zbog ljepote spremna bitno smanjiti kvadraturu stambenog prostora, moji budući prozori osim funkcionalnosti moraju biti i "fensi", kako ti kažeš. Na žalost, svaki gušt se plaća. A gušti se razlikuju od čovjeka do čovjeka - iako je to za većinu broj i veličina soba, nekima je ljepota, pogled kroz prozor i sl. Hvala Bogu, nismo svi jednaki i dobro je što postoje različiti projekti, pa se za svakoga ipak nađe, ako strpljivo traži.

[bejo]

baustelac99 kaže:

Nadam se da ćeš se složiti da se ipak radi o iznadprosječnoj adaptaciji.
4 klime malo tko ugrađuje, a i velikoj većini su dovoljne pločice od 200-300kn/m2. Ne zato jer nebi stavili skuplje, nego se pokriju koliko mogu.
I ne znam zašto namještaj, Tv i slično idu u cijenu adaptacije? Naravno da su trošak, al meni je to namještaj i oprema, a ne adaptacija.
....

Mislim da 4 klime na 150 m2 nije nešto vanserijski - djeluje mi da su 2 klime na 75 m2 danas standard koji se ugrađuje.
Iznadprosječna je u smislu kvalitete klime koju smo stavljali (a stavljali smo skuplje klime), ali smo opet imali veliki rabat na njih pa nas je koštalo neznatno skuplje od kineskih.

Imaš pravo za ovaj namještaj i opremu vs. adaptacija, strpala sam to u isti koš, no cijena bi bila tu negdje da sam uračunala cijene vanjske stolarije i kuhinje.

Poanta svega što sam htjela reći jest da većina ljudi u cijenu adaptacije izračuna za npr. kupaonicu: razbijanje pločica i odvoz šute + cijena pločica i sanitarija i cijena postavljanja istih. A puno ih ne računa nužne troškove poput hidroizolacije, fugi, silikona i svega ostalog što na kraju zaista podigne cijenu, a djeluju kao neznatni troškovi.
A postoje i majstori koji kažu npr. cijenu polaganja keramike, ali ne kažu da u toj cijeni nije fugiranje i neki drugi troškovi pa je konačna cijena puno viša od očekivane i zato sam mišljenja da treba što više toga iskomunicirati sa majstorima na obostrano zadovoljstvo

[baustelac99]

Slažem se sa zadnjim postom, tko se prvi put upušta u to, a nema nekog od struke blizu sebe, lako previdi "sitne" troškove. Poput sve kupaonske galanterije (vješalice, držači sapuna i sl), hidroizolacija, rasvjetna tijela i sl.

Nego, da se isparavim, malo tko ima 150m2 stana da mu trebaju 4 klime hehe
Opet, ovisi i o svrsi klima, dal samo hlade ili griju. Ako je za grijanje, nekad trebaju dvije i za 50m2.

[Xanthe]

Cydia kaže:

ne mogu vjerovati da sam prvi put dobio direktan odgovor na moje pitaje bez tipa "joj ne moze se to tak rec, samo je nebo granica" i bla bla...
eto, hvala ti.

Da, to uglavnom svi pišu, ali ako ti napišeš cifru onda ide 1. daj molim te, što ti je u toj cijeni, pretjeruješ; ili 2. ma to ne može tako jeftino, nećeš valjda štedjeti na tome.

ON topic, 550-650 eura, u mom slučaju je parket digao predviđanja... Konačnu cijenu ću znati nadam se kroz 6 mjeseci.

[SpecialOne]

Cydia kaže:

imam pitanje vezano za adaptaciju stana tipa 1940-1960god., cuo sam da se moze od 150-300EUR/m2 odprilike adaptirati stan.
a zanima me ako bi se tipa nesta malo bolje htjelo, tipa kao ovo:
https://eurovilla.hr/nekretnina/buza...arazom/415126/
koliko moram racunati eur po m2? neke odprilike cifre da znam gdje se to krece.
znaci bez namjestaja, ali sa kuhinjom i kupaonom...

ili npr. ovaj:
https://www.njuskalo.hr/nekretnine/s...oglas-24089993

Evo moje računice za adaptaciju takvog stana (još i starijeg).
Kupljen u derutnom socijalističkom stanju te odrađena adaptacija apsolutno svega: podovi, zidovi, knauf novi pregradni zidovi, spušteni stropovi, rasvjeta, utičnice i prekidači, sva stolarija, grijanje, full kupaonica i kuhinja, ugradbeni ormari...te namještanje stana (ulazni hodnik, boravak, spavaća soba, druga spavaća soba za sada bez namještaja).

Stan je recimo manje luksuzan od ovog prvog koji si ti naveo ali jako sličan ovome drugom.

Ono što tebe zanima, cijena po m2 uključujući kuhinju i kupaonicu bez namještaja me izašlo 390 EUR/m2 (bez uključenih radova). Dakle, samo materijal.
Rad ne znam koliko košta na tržištu jer sam ja imao neke svoje kombinacije vezane uz sve radove i to me izašlo prilično simbolično.

[Filip Steković]

Arhitekt i nadzor koji koštaju kao cijela adaptacija - baš me zanima gdje se danas tako zarađuje!?

[menni]

Filip Steković kaže:

Arhitekt i nadzor koji koštaju kao cijela adaptacija - baš me zanima gdje se danas tako zarađuje!?

Arhitekt za projektiranje? Čega? Idejnog ili do izvedbenog? Plus nadzor stručni i projektantski. To je najširi spektar.
Šire od toga je sve to, ali po vrstama radova (gradevinsko-obrtnicki, hidro, strojarstvo, itd).
Šire od toga je kad se radi o građevini koja nosi oznaku kulturnog dobra, ili je dio spomeničke cjeline.
Uobičajeno je do nekih 6 do 10% investicije otpada na taj dio usluga (i manje je, ali nekad se zakomplicira pa je tu za uzeti s rezervom).
Govorim o redovitim uslugama koje pružaju za zahvate na prosječno zahtjevnoj građevini.

[menni]

Plus projektiranje i nadzor uređenja okoliša + parkinga + interijera.
Nabere se.
Još ako su u izvedbi posebni materijali...
No svakako ne koliko je i vrijednost investicije.