Etažiranje

[misuma]

Ona007 kaže:

Nije istina.. meni je ovo isto rečeno u katastru.. dakle..jeste li uopće pitali tamo?

Quote:
GuardianAngel kaže:
Nevjerojatno je kako iste službe u različitim gradovima drugačije djeluju. Od odnosa prema strankama do načina rješavanja predmeta. Uzmimo naprimjer razliku Katastra i Gruntovnice u Rijeci i Crikvenici.
U Rijeci vlasnički list dobijete odmah, a kopiju katastra dobijete nakon par dana. U Crikvenici kopiju katastra dobijete isti dan, dok vlasnički list morate čekati nekoliko dana.
Razlika u Uredu za Graditeljstvo: U Rijeci izlaze na teren kod postupka izdavanja Građevinske dozvole i etažiranja, dok u Crikvenici ne. Iako se radi o istom uredu (Crikvenica je samo ispostava riječkog ureda) iste stvari rade se drugačije.

Tako je isto kod odnosa sa strankama, ali to više ovisi o referentu kod kojeg se dolazi.


Vrlo vjeran i slikovit prikaz funkcioniranja drzavne uprave. Jos jedan primjer: tri osobe zovu za istu stvar na isto mjesto i postavljaju isto pitanje (etaziranje i GUP) i sve tri dobijaju razlicit odgovor odnosno upucuju ih na druge urede.
Ne kazem da nema ljubaznih, inteligentnih i upucenih referenata, ali sori Ona007, oni su ipak vrlo rijetki.
Toliko.
Pozdrav svima.

[zed_alive]

lolita_4U kaže:

Kaj sad? Da li je ta kupovina stvarno tako riskantna kao što kaže moj odvjetnik?

da rizik je, ne možeš se uknjižit kao vlasnik, ne postoje papiri...dakle ti tehnički ne znaš da li je stan koji kupuješ možda već prodan. kako ćeš znati ako ne postoji papir koji govori o posjedu stana?

moja je logika da se za tolike pare ne riskira, no svatko ima pravo na svoj stav

[zed_alive]

GuardianAngel kaže:

Upisuju se kao suvlasnici objekta u idealnom dijelu (bez da se spominju stanovi), i tako stoji do etažiranja, kada se svakom posebno odredi suvlasnički dio.

to bi bio jedini način, samo bi trebalo paziti točno šta to znači koliki dio i da li to odgovara stanu...no opet ne znaš što točno kupuješ. npr netko te naknadno upiše na suteren. pa bi i to ugovorom trebalo regulirati. ma preriskantno

[Dominic]

GuardianAngel kaže:

1) etažiranje ima puni naziv: Samostalne Uporabne Cjeline u Zgradi... Što znači da se etažiranjem NE DJELI ZEMLJIŠTE, zemljište se NE ETAŽIRA. U etažiranju se može navesti koji dio kome pripada na osnovu nekog dogovora, ali površine i pripadnost zemljišta na osnovu toga ne ulaze u vlasnički list. Etažiranje djeli zemljište samo prema površinama objekta prikazanim u projektu etažiranja. Pojasnimo... Ti imaš 2/3 površine objekta, ona 1/3, dok ugovorom ili dogovorom ona ima 2/3 okućnice a ti 1/3. Ti u etažiranju možeš pokazati koji dio 2/3 pripada njoj, a koji 1/3 tebi, ali će u vlasniškom listu ipak pisati da si ti vlasnik u 2/3, a ona u 1/3 udjela - dakle bez obzira na zemljište. Stoga, okućnica je stvar dogovora, a ti si taj dogovor, kako pišeš, nasljedio od prodavača.

2)Moraš imati pristanak svih da bi mogao etažirati.

3) Odgovorih ti pod 2)

4) Ako je ona dobila cijelu okućnicu, onda je tim ustupkom i on morao dobiti nešto...možda tavan? Ona gore ne može graditi bez tvog dopuštenja. Možda da kupiš tu polovicu od nje ili zamjeniti za neki drugi dio? Dogovor kuću gradi, doslovno.

Hvala na odgovoru. Ipak, imam jos podpitanja...

Kako je moguce da mi tvrtka nudi "parcijalno etaziranje", odnosno da tvrde da ja za takvo sto dovoljna natpolovicna vecina stanara. U ovom slucaju smo ja i jedan vlasnik natpolovicni ovom trecem. Takodjer, u zgradi mojeg prijatelja su pokrenuli etaziranje jedva natpolovicnom vecinom. Kako ce raspodjeliti, primjerice, podrum, ako ovi ostali to nece potpisati?

Sada vise teoretski, sto znaci "dogovor 2 strane". Ako ja nekome predlozim podjelu okucnice, kakav se ugovor sklapa za podjelu? Takodjer, postoji dio okucnice za koji u brakorazvdonoj odluci stoji da je na koristenje obe stranke. Mogu li ja traziti da dio toga pripadne samo meni, kako bih barem malo kompenzirao nepravednu podjelu koju sam naslijedio? Trebam li pokrenuti postupak, traziti elaborat vjestaka ili nesto deseto...

[GuardianAngel]

Dominic kaže:

Hvala na odgovoru. Ipak, imam jos podpitanja...

Kako je moguce da mi tvrtka nudi "parcijalno etaziranje", odnosno da tvrde da ja za takvo sto dovoljna natpolovicna vecina stanara. U ovom slucaju smo ja i jedan vlasnik natpolovicni ovom trecem. Takodjer, u zgradi mojeg prijatelja su pokrenuli etaziranje jedva natpolovicnom vecinom. Kako ce raspodjeliti, primjerice, podrum, ako ovi ostali to nece potpisati?

Sada vise teoretski, sto znaci "dogovor 2 strane". Ako ja nekome predlozim podjelu okucnice, kakav se ugovor sklapa za podjelu? Takodjer, postoji dio okucnice za koji u brakorazvdonoj odluci stoji da je na koristenje obe stranke. Mogu li ja traziti da dio toga pripadne samo meni, kako bih barem malo kompenzirao nepravednu podjelu koju sam naslijedio? Trebam li pokrenuti postupak, traziti elaborat vjestaka ili nesto deseto...

Iskreno, za to parcijalno etažiranje nadpolovičnom većinom nisam čuo. Ali to mi ima logiku u objektima gdje postoji veliki broj stanara tj. stanova. Jer, ako ti želiš etažirati stan na trećem katu, zašto bi trebalo tražiti dopuštenje onog na 13 katu (možemo to razumjeti jer se tako djeli zemljište parcele na manji dio, ali to je tako i tako zajednički dio). Možda bi trebalo tražiti samo suglasnost onih susjeda koji su do stana koji se etažira (ispod, iznad, sa strane). Tako da u tvom slučaju svakako treba tražiti odobrenje svih, po ovoj logici koja ne mora biti točna. Moje malo razmišljanje.

Što se tiče zemljišta, sada ona sa spomenutim ugovorom drži karte u svojim rukama, i čisto pravno, laički gledano s moje strane, taj ćeš ugovor teško pobiti. Sada sve ovisi o njenoj dobroj volji i vašem dogovoru. Ako bi se dogovorili o podjeli zemljišta, tada bi to riješili tako da bi u nacrtnom djelu etažiranja prikazali tu podjelu, te dodatno potpisali ugovor u kojem bi bio jedan članak koji bi glasio nekako ovako: K.č. "ta i ta" k.o. Taj, dijeli se između stranaka "Tih i Tih" na način kako je prikazano u nacrtnoj dokumentaciji Plana posebnih djelova zgrade, strana "ta"... Također kopiju te podjele iz etažiranja priloži se ugovoru. Mislim da bi to odgovaralo. Ponavljam, nisam pravnik, ali mislim da bi ovo bilo u redu.

[GuardianAngel]

zed_alive kaže:

to bi bio jedini način, samo bi trebalo paziti točno šta to znači koliki dio i da li to odgovara stanu...no opet ne znaš što točno kupuješ. npr netko te naknadno upiše na suteren. pa bi i to ugovorom trebalo regulirati. ma preriskantno

U ugovor staviš "stan npr. broj 3 prema projektnoj dokumentaciji, površine x kvadrata koji se nalazi na II katu i terasom okrenutom na jug. Isplata se vrši u ratama pri čemu će se posljednja rata isplatiti nakon etažiranja objekta kada se utvrdi točna izgrađena kvadratura spomenutog stana, pri čemu kvadratura ne smije odstupati od projektne dokumentacije više od 5%." Kao primjer...

Ja sam radio u gradnji stanova, obično bi zgradu od 20 stanova prodali prije završetka izgradnje i etažiranja, i nikad nismo imali problema. Sada radim kao projektant i učestalo nailazim na istu takvu praksu. Zato, to nije ništa neobično, a i nisam baš naišao na neke prevarante. Niti jednoj ozbiljnoj firmi nije u interesu da se njihovo ime povlači po novinama. A ono što možemo čitati po novinama, višestruka prodaja istih stanova... to se događa u vrlo malom postotku, i zapravo je dosta rijetko. A kod novogradnje je to pogotovo u malom postotku. Možda griješim, ali iz novina mi se tako čini. Obično višestruku prodaju istih stanova rade fizičke osobe koje prodaju svoj vlastiti stan, i to se vrlo često pročita u novinama. Ponavljam, možda griješim, ali stekao sam takav utisak.

Ali NIKAKO potpuno isplatiti prije etažiranja, ili još gore sve odmah isplatiti u ranoj fazi.

[dobaj]

GuardianAngel kaže:

U ugovor staviš "stan npr. broj 3 prema projektnoj dokumentaciji, površine x kvadrata koji se nalazi na II katu i terasom okrenutom na jug. Isplata se vrši u ratama pri čemu će se posljednja rata isplatiti nakon etažiranja objekta kada se utvrdi točna izgrađena kvadratura spomenutog stana, pri čemu kvadratura ne smije odstupati od projektne dokumentacije više od 5%." Kao primjer...

Ja sam radio u gradnji stanova, obično bi zgradu od 20 stanova prodali prije završetka izgradnje i etažiranja, i nikad nismo imali problema. Sada radim kao projektant i učestalo nailazim na istu takvu praksu. Zato, to nije ništa neobično, a i nisam baš naišao na neke prevarante. Niti jednoj ozbiljnoj firmi nije u interesu da se njihovo ime povlači po novinama. A ono što možemo čitati po novinama, višestruka prodaja istih stanova... to se događa u vrlo malom postotku, i zapravo je dosta rijetko. A kod novogradnje je to pogotovo u malom postotku. Možda griješim, ali iz novina mi se tako čini. Obično višestruku prodaju istih stanova rade fizičke osobe koje prodaju svoj vlastiti stan, i to se vrlo često pročita u novinama. Ponavljam, možda griješim, ali stekao sam takav utisak.

Ali NIKAKO potpuno isplatiti prije etažiranja, ili još gore sve odmah isplatiti u ranoj fazi.

ali si mu reka

GuardianAngel kaže:

Znam iz prve ruke da postoji naputak od ministarstva:
- ako etažiranje nije napravljeno sukladno građ. dozvoli, pri čemu etažiranje bitno odstupa od građ. dozvole (razlika u broju stanova, gabariti, broj etaža) Služba za graditeljstvo šalje prijavu građ. inspekciji

Ali, u većini slučajeva, ili ako imate kakvu vezu, progledaju kroz svašta. Ja sam iskreno vidio etažiranja i uporabne dozvole koje su dobivene na nešto što je nemoguće uskladiti s građ. dozvolom. Ali ipak...

"Zanima me, zaštitnički anđele, da li mi možeš poslati link na taj naputak od ministarstva, jer imam više takvih slučajeva koje na brzinu moram porješavati. Bio bih ti jako zahvalan."
bye

[pchela_mala]

dakle, što znači ako kupuješ stan u zgradi koja nije etažirana?
kako se to radi, koji je postupak i kolko košta?

[B_stard]

Eto, da ne duljimo, skinuto sa : http://www.nekretnine-rijeka.com/sav...i-odgovori.asp
Valjda se rijecka ekipa nece ljutiti

Etažiranje - pitanja i odgovori

1. Što je etažiranje?
Etažiranje je tehničko - upravno - pravni postupak kojim se uspostavlja etažno vlasništvo.

2. Što je etažno vlasništvo?
Etažno vlasništvo je vlasništvo nad stanom ili drugom samostalnom prostorijom (poslovnim prostorom, garažom, itd.), povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom.

3. Što se postiže etažiranjem?
Vlasnik nad nekretninom (stanom, poslovnim prostorom, garažom itd.) koji nije upisan u zemljišne knjige, te nema adekvatni dokaz o vlasništvu, nakon etažiranja, bit će upisan kao vlasnik svog stana, poslovnog prostora, garaže itd, a suvlasnik nad idealnim dijelom nekretnine (zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom).
Nakon etažiranja, vlasnici mogu dobiti "čiste papire".

4. Što se još postiže etažiranjem?
Etažiranjem se potpuno sređuje zemljišno - knjižno stanje Vašeg stana, poslovnog prostora, garaže, itd., odnosno cijele nekretnine (zemljišta i zgrade).

5. Što se dobiva etažiranjem?
Dobiva se sloboda raspolaganja, odnosno zakonit promet nekretninom (zemljištem i zgradom), odnosno njenim posebnim dijelovima (stanom, poslovnim prostorom, garažom, itd.)

6. Što još omogućuje etažiranje?
Omogućuje dobivanje kredita uz upis hipoteke na nekretninu ili njezin posebni dio.

7. Što je još jedan, ne manje važan pozitivan efekt etažiranja?
Nakon etažiranja moguće je utvrditi pravednu raspodjelu iznosa za pričuvu ili popravke zgrade.

8. Što se sve može etažirati?
Etažirati se mogu obiteljske zgrade sa 2 i više etažnih jedinica, kao i veće ili velike stambene zgrade sa stotinama etažnih jedinica. Etažirati treba uvijek sve stanove, poslovne prostore, garaže i drugo u zgradi. Zakon predviđa mogućnost etažiranja i samo jedne etažne jedinice, ali se to može realizirati samo u sudskom postupku. Kad zgrada ima više ulaza, a ne nalazi se cijela na jednoj zemljišnoj čestici, treba etažirati cijelu zgradu sa svim ulazima, a ne samo jedan ulaz.

9. Što je knjiga položenih ugovora (PU)?
To je knjiga za evidentiranje vanknjižnog vlasništva, koja je nastala kao nužno zlo u doba otkupa stanova, jer pretežni dio novijih zgrada nije upisan u zemljišne knjige, a često niti u katastar.

10. Čemu služi knjiga položenih ugovora?
Služi za evidentiranje dokumenata o stjecanju vlasništva (ugovori o kupoprodaji, rješenja o nasljedstvu itd.) za one nekretnine koje nisu upisane u zemljišnu knjigu.

11. KOji je nedostatak knjige položenih ugovora?
To nije konačno, već privremeno rješenje upisa vlasništva. Nakon upisa nekretnine u zemljišnu knjigu, koju (nekretninu) prije toga treba etažirati, knjiga položenih ugovora će biti ukinuta.

12. Koji je još nedostatak knjige položenih ugovora?
U knjizi položenih ugovora nisu utvrđeni proporcionalni dijelovi cijele nekretnine (zemljišta i zgrade), nad kojima je suvlasnik svaki vlasnik posebnog dijela (stana, poslovnog prostora ili garaže, itd.). Vlasnik pojedine etažne jedinice u knjizi položenih ugovora nije evidentiran kao suvlasnik zgrade i zemljišta.

13. Postoji li zakonska obveza za izvršenje etažiranja?
Da, prema važećem Zakonu, provedba etažiranja je zakonska obveza. Zbog neetažiranih zgrada vlasnici stanova, poslovnih prostora i dr. već sad trpe nepovoljne posljedice.

14. Tko može izvršiti etažiranje?
Etažiranje može izvršiti sudski vještak ili ovlaštena pravna osoba (firma).

15. Da li je moguće etažiranje izvršiti putem upravitelja zgrade?
Najuputnije je etažiranje zgrade organizirati putem upravitelja zgrade, ako je za to suglasna većina vlasnika stanova, poslovnih prostora, garaža itd. prema suvasničkim omjerima.

16. Kako se može platiti etažiranje?
Etažiranje je moguće platiti iz pričuve zgrade ako ima dovoljno sredstava, a ako nema, moguće je plaćati dodatnim sredstvima u npr. 4 rate.

17. Mogu li se pojaviti poteškoće u procesu etažiranja?
Kada je pravno-imovinski pripremljeno (nema sudskih i upravnih sporova) i ako su svi suvlasnici suglasni, etažiranje u pravilu protiče bez začajnijih problema. U protivnom u procesu etažiranja mogu se pojaviti poteškoće.

18. Tko je vještak u pravnom smislu?
Vještak je stručnjak koji na poziv suda, vlasti ili drugih pravnih i fizičkih osoba, daje stručno mišljenje o predmetu iz njegove specijalnosti.

19. Što označava pojam katastar?
Označava evidenciju zemljišta i zemljišnih parcela prema kojoj se formiraju zemljišne knjige i utvrđuju odgovarajući porezi.

20. Što označava pojam gruntovnica?
Označava:
a) Zemljišnu knjigu u kojoj su upisani podaci o vlasničkim odnosima, koji se pohranjuju u sudu.
b) Ured u kojem se vode zemljišne knjige.

21. Koja je uloga geodete kod upisa nekretnine u zemljišnim knjigama?
Geodet treba najprije ucrtati i upisati zgradu u katastarski plan, ako zgrada nije u njega upisana - ucrtana, onda izraditi parcelacioni elaborat za usklađenje zemljišne čestice u katastru i zemljišnim knjigama. Tek kad je formirana zemljišna čestica za zgradu i kad je zgrada upisana u zemljišne knjige, može se prići postupku etažiranja.

[mandy]

Ukratko:

Etažiranjem se formiraju stambene jedinice (stanovi) i svaki stan ima svog vlasnika...(npr...stan u prizemlju S3...i ti si vlasnik, stan na 1. katu lijevo, vlasnik....susjed)....ako zgrada nije etažirana onda su svi vlasnici stanova upisani kao suvlasnici na cijeli objekat....(ti i tvoji susjedi ste suvlasnici svih stanova)...

[pchela_mala]

a kolko to košta?

[vvukman2000]

e pa jebi ga! ako i to kosta onda zbilja! Pa ne kosta nista... mislim ako jos i to netko pordaje onda zbilja, hahah. Etaziranje se vrsi tako da investitor kada dodje u fazu izgradnje gdje mu je objekt pod krovom tj. ima svoje ajmo reci gabarite zatrazi izradu elaborata o etaziranju (sam ga placa). Po njemu se vrsi upis nekretnina u zemljisne knjige i bla, bla, bla. Onda pametni investitri etaziraju tako da stanovi nit imaju parkiraliste, nit vrta itd. Pa vi fino kupite i parkiraliste (jer kam danas mos s biciklom) pa ovo pa ono. A onda se jos i zajebete jer je to etazirano tako da su to 2 zasebne nekretnine pa kasnije kod prodaje vise nekretnina fino vas na poreznoj zakinu za porez na dohodak i bla, bla, bla... Pa sad pitaj koliko to kosta, hahah!

[plimpi]

vvukman2000 kaže:

e pa jebi ga! ako i to kosta onda zbilja! Pa ne kosta nista... mislim ako jos i to netko pordaje onda zbilja, hahah. Etaziranje se vrsi tako da investitor kada dodje u fazu izgradnje gdje mu je objekt pod krovom tj. ima svoje ajmo reci gabarite zatrazi izradu elaborata o etaziranju (sam ga placa). Po njemu se vrsi upis nekretnina u zemljisne knjige i bla, bla, bla. Onda pametni investitri etaziraju tako da stanovi nit imaju parkiraliste, nit vrta itd. Pa vi fino kupite i parkiraliste (jer kam danas mos s biciklom) pa ovo pa ono. A onda se jos i zajebete jer je to etazirano tako da su to 2 zasebne nekretnine pa kasnije kod prodaje vise nekretnina fino vas na poreznoj zakinu za porez na dohodak i bla, bla, bla... Pa sad pitaj koliko to kosta, hahah!

A jesi čuo za vanknjižno vlasništvo, ili pak knjigu položenih ugovora?

Dakle, za etažiranje je potrebna suglasnost svih suvlasnika, te elaborat o etažiranju, cijene kojega se kreću oko 2-3€ po m2.

[vvukman2000]

Pa jesam, naravno! ) To ti je kad mi investitori prodamo nekretninu koje jos nigdje nema. Ali ljudi moji, koje su to debilane, kao i sa parkiralistima i svime. Pa to treba snosit investitor, on je taj koji pordaje te nekretnine tj. od necega stvara nesto ili dobit. Sa etaziranjem objekt tek postaje ono sto je ili sto se prodaje. Pa zakaj si onda ne platite i parcelacioni elaborat, ili elaborat o iskolcenju objekta, ili projekte parkiralista, ma moze i idejne, glavne, izvedbene i sve. Ja to ne kuzim. Ekipa kupi stan pa si jos sama i etazira. A kaj, ko etrazira tj. snosi troskove za neprodane stanove. Svasta! Mislim sasvim si u pravu glede odgovra i sve 5, ali kod nas je sve sjebano )

[plimpi]

vvukman2000 kaže:

Pa jesam, naravno! ) To ti je kad mi investitori prodamo nekretninu koje jos nigdje nema. Ali ljudi moji, koje su to debilane, kao i sa parkiralistima i svime. Pa to treba snosit investitor, on je taj koji pordaje te nekretnine tj. od necega stvara nesto ili dobit. Sa etaziranjem objekt tek postaje ono sto je ili sto se prodaje. Pa zakaj si onda ne platite i parcelacioni elaborat, ili elaborat o iskolcenju objekta, ili projekte parkiralista, ma moze i idejne, glavne, izvedbene i sve. Ja to ne kuzim. Ekipa kupi stan pa si jos sama i etazira. A kaj, ko etrazira tj. snosi troskove za neprodane stanove. Svasta! Mislim sasvim si u pravu glede odgovra i sve 5, ali kod nas je sve sjebano )

Ma nije nikakav problem za novogradnje, rijetko se tako nešto događa kod novoizgrađenih zgrada. U ugovore sa stavlja uvjet o etažiranju itd...
Ali ajde nađi etažiranu zgradu sagrađenu prije 1990.

[vvukman2000]

Istinu zboris! Previdio sam tu situaciju

[pchela_mala]

problem je ustvari proistekao iz toga da meni frajer hoće prodat apartman na moru u zgradi koja nije etažirana.
i kaj bi to onda trebala platit ja il on?

[vvukman2000]

e fakat ne znam koja je situacija, ali vidis i sama iz diskusije da je razlika i u tome kada je ta zgrada uopce izgrađena. Koliko ja znam investitor sam etažira kada je u pitanju novogradnja, ali svega dreka ima na trzistu pa ono... Bori se, ne daj se

[plimpi]

pchela_mala kaže:

problem je ustvari proistekao iz toga da meni frajer hoće prodat apartman na moru u zgradi koja nije etažirana.
i kaj bi to onda trebala platit ja il on?

Budući da se ne kužiš u same osnove problema, ni ne pomišljaj na bilo što bez odvjetnika.