Nekretnine ili dionice

[west4j]

engleska ocito nije u euro zoni

4,35% u njemackoj dobijes samo ako ti je ulog 60%
i cijene nekretnina vec niz godina stagniraju

dakle, mozda je u engleskoj, hrvatskoj i ostalim zemljama
koje nisu u euro zoni dobro ulagati u nekretnine

ali u euro zoni definitivno ne

[kaskader]

Interesantno...no citam izvjestaje koji govore u prilicnom porastu cijena u Minhenu u zadnjih tri godine. Da ne spominjem Brussels..ili Madrid. O turistickim destinacijama spanjolske, grcke ili hrvatske da i ne govorimo. Gdje god se okrenes u evropi, nadjes mjesta, gradove i pokrajione gdje cijene idu gore.

Mislim da sam vec spomenuo da su tri najvaznije stvari u investiranju u nekretnine: Lokacija, Lokacij i Lokacija (a..to sam spomenuo u drugom topicu).

I opet da ponovim, ukoliko se pametno kupi, cijena rente koju ces naplacivati bi uvijek trebala pokriti kredit koji imas (ukljucujuci i kamate..kakve god da su).

[Nepobjedivi]

kaskader kaže:

Da jos prikazem to boljim primjerom...iz osobnog iskustva. Kazete da je zbog likvidnosti bolje da covjek ima lovu u dionicama koju moze odmah pokupiti ako mu treba, a ako ima lovu u nekretninama nemoze.

Pazi sad ovo..ja sam imao 10K Eura i ulozio sam u nekretninu vrijednu 100 000 eura. Da sam ulozio to u dionice imao bih 10K, mozda ako sam lucky 15 K vrijednosti dionica. I ako mi ta lova hitno zatreba mogao sam podici tih 15K eura za tjedan dva..jel tako. To je vas argument pogodnosti likvidnosti dionica.

Evo moj primjer. Ulozih 10K u nekretninu vrijednosti 100K. Za godinu dana moja nekretnina je vrijedila 128K i meni je zatrebala lova (likvidnost bi dobro dosla)...nazovem banku i trazim refinanciranje svog kredita...kazem im da moja kuca vrijedi sada 28K vise nego sto sam ja kupio i dali bi na osnvou toga ja mogao podignuti 20K. Kazu moze, nema problema.

Znaci...ulaganjem u dionice mozda bih mogao podici 15K..s time da prodam sve dionice i podignem lovu...imam 15K ali nemam dionice da mi i dalje rade lovu i zaradjuju.

Ovako ja sam podigao 20K...a nekretnina i dalje moja...i trenutno vrijedi oko 150K. Opet mogu ako mi zatreba hitno da napravim refinanciranje i podignem nesto....a nekretnina i dalje ostaje. I dalje ostaje onih mojih 10K eura sto sam polozio kao deposit.

Da skratim...nista...nista...nista vam nece osigurati mogucnost dobivanja love kao sto vam to osigurava nekretnina koju posjedujete.

Kad bankar daje kredit, razmišlja o 3 stvari: likvidnosti, profitabilnosti i sigurnosti. Ako mi nađeš banku koja će ti odobrit
takav kredit, svaka čast, al ta banka neće dugo.

Govorim ti iz prve ruke, jer pričao sam s osobom koja odobrava kredite u PBZ-u. Kad se ocjenjuje bonitet tražitelja kredita, nekretnina je na zadnjem mjestu, kao nužno zlo. Važnije su
neke druge stvari kao npr. tvoji prihodi.
A što se tiće refinanciranja, to je u domeni malo većih kompanija
ili kad banka ima imobiliziranu aktivu, pa provodi sekuritizaciju.

I slažem se s west4j, da si malo prenapuhao omjere vrijednosti nekretnine i iznosa kredita.

No istina je da nekretnine rastu i kroz neko vrijeme ću sigurno
uložiti u neku, no nikako sav svoj kapital.

[Mr Spiker]

Nekretnine, prednosti (Australija):

Veci gearing, moze se komotno posuditi do 95% vrijednosti nekretnine. Banke puno vise vole nekretnine od vrijednosnih papira. (kod dionica je omjer leverage-a ako idete na margin lending u najboljem slucaju oko 70% naspram 30% depozita)

Low interest rate. Trenutno jedna od najnizih kamatnih stopa u historiji. Interest rate na margin loan-u je par % veci.

Depricijacija osnovnog kapitala. Ovo je itekako naglaseno ako idete na kupovinu nove nekretnine, znaci nova kuca, novi apartman, onda imate u prvih par godina nagli gubitak temeljnog kapitala, (depriciation) koji onda imate pravo claimati (potrazivati nazad od placenog poreza). (Ovako nesto nema kod dionica, odnosno ima, ali to radi firma tako da dionicari nemaju direktne koristi od toga)

Line of credit sa offsetom. Ne znam da li ovako nesto postoji u sferi dionica, ali radi se o sljedecem. Postavite si totalno flexibilan loan account, a onda ga vezete za svakodnevni transakcijski, u kome slucaju kompletan balans transakcijskog racune 100% offsetuje glavnicu na loan accountu. Drugim rijecima, vas tekuci cash flow, radi direktno vama u korist, gdje svaki dolar, svaki dan, odbija tocno toliko od duga. Znaci, sto vise ili gotovo sve svakodnevne transakcije obavljate kreditnom karticom, u medjuvremenu "neiskoristena" lova lezi na vasem transakcijskom racunu, a u stvari vec samim time donosi dobit. Ovako generirana dobit se ne taxira, jer se niti ne vodi kao dobit, ali je u stvarnosti cista dobit, jer toliki iznos manje morate platiti na interestu banci.
U usporedbi sa dionicama, racunica ispada da vam ulozeni novac u dionice mora donositi minimalno 2 x interest rate godisnje dobitka, da bi ste samo bili na istom u poredbi s offset facility. A da ne spominjemo rizik, dok kod offseta racunate s cistim dobitkom.

Equity access with topup. Ako vam line of credit vec ne omogucuje pristup "visku" vrijednosti u vasoj nekretnini, jednostavno postavite equity access account sa koga onda, kao sa bilo kojeg transakcijskog racuna skidate, koliko hocete, kada hocete, na bilo koji nacin (sve vrste transakcija), i sto je najbitnije za bilo koju svrhu!!!, makar to bilo i za ljetovanje, ali naravno kako ste astute investor, necete od toga trositi za ljetovanje. Topup mozete ostvariti svaki puta kada vam se cini da je vrijednost otisla gore, tako da je ono sto je jako bitno, ustvari pristup visku sredstava macji kasalj. (Ustvari jos jednostavnije nego prodati dionice).

To je ono sto sam se na brzinu sjetio.

Znaci ja za sada i u ovoj situaciji kazem NEKRETNINE!

[kaskader]

Nepobjedivi...za nista drugo neces tako lako dobiti toliki novac kao za nekretninu. Jer banka za nista drugo nema takvu sigurnost na posudjen novac, koliko ima sigurnost na nekretninu koju kupujes.

Koje sam ja to brojke konkretno prenapuhao? Za sad sam uglavnom koristio brojke iz vlastitog iskustva ili iz iskustva prijatelja koji se ovim bave. Hrvatsko trziste kredita mi je manje poznato i sigurno je drugacije od engleskog. To ne sprjecava moje prijatelje koji se bave time u zagrebu da ono sto su radili u engleskoj dok su tamo zivjeli, sada rade u Hrvatskoj. BTW, jedan od njih je i direktor u PBZu. Na ovaj ili onaj nacin oni do kredita dodju..za pet mjeseci okrenu nekretninu i idu dalje. Sve se moze kad se hoce. No, cak i da je u Hrvatskoj teze doci do kredita nego vani...onaj tko ima 100 000 eura za uloziti njemu nije problem povezati se sa stranim bankovnim institucijama i od njih doci do kredita. Svijet investiranja netreba imati granica. Posebice sto se nekretnina tice...banki je uvijek security na njihov loan upravo ta nekretnina.

Kad se ocjenjuje bonitet tražitelja kredita, nekretnina je na zadnjem mjestu, kao nužno zlo. Važnije su
neke druge stvari kao npr. tvoji prihodi.

Prihodi su takodje vazni ali ja sam svoj prvi kredit za nekretninu dobio dok sam bio student bez ikakvih znacajnih prihoda (pogotovo koje sam mogao dokazati jer sam vecinu poslova radio na crno)..podigao sam takozvani self-certification credit koji uz 15% uloga ne pitaju te puno o prihodima..jer 15% uloga i nekretnina je njima dovoljna sigurnost.

A što se tiće refinanciranja, to je u domeni malo većih kompanija
ili kad banka ima imobiliziranu aktivu, pa provodi sekuritizaciju.

Mislim da govorimo o dvije sasvim razlicite stvari. Refinanciranje kod nekretnine je proces koji tebi omogucava da uzmes novi ili drugaciji kredit na istu nekretninu kojoj je recimo porasla cijena. Razliku od tog porasta cijene ti mozes ukeshirati. To moze napraviti svaka shusha koja ima nekretninu i nema banke koja nije itekako zeljna i voljna da ti to uradi.

Evo..Mr spiker je potvrdio vecinu onog sto sam ja pisao...jedino ako i on ne prenapuhava. Ja znam da ne, jer mi je i Australski market nekretninama prilicno poznat.

Mr Spiker je dotaknuo dvije stvari koje cu ja drugom prilikom jos sire obraditi, a to je cinjenica da su kamatne stope sirom svijeta na rekordno niskom levelu. U Americi mislim da je osnovna kamatna stopa 1%, U Japanu je 0%...u Engleskoj 3.5%. Sto znaci da je iznimno lako i jeftino posudjivati novac...a to u drugu stranu dovodi do povecanja cijena nekretninama jer svi zele kupiti. Drugu stvar je spomenu oporezivanje. U vecini zemalja porez na kapitalni dobitak od dionica je oko 40%...dok porez na nekretninu ce uglavnom biti....take this...0%. Ali o ovome cu vise tokom tjedna.

Mr spiker, thanks mate za tvoj post...takodje si spomenuo taj account na koji primas placu i na koji ti ide mortgage, sve u jednom...tako da svaki dolar koji ti ostaje radi tebi u korist jer se interet racuna daily i prema tome platis manje interest na glavnicu...zbog novca koji ti ostaje a da nije niti namijenjen tom kreditu.

Sto ti kazes sa tvoje australske perspektive...ima li nesto sto sam do sada pisao da je totalno bezveze, nerealno ili neistinito? Ukoliko si citao.

[kaskader]

Ma pazi samo ovo sto je Spiker napisao o equity access with top up. Koja je to coolerska stvar..To je slicno sto sam ja govorio o tom refinanciranju, samo je ovo spikerovo jos naprednije i bolje...jer nemoras refinancirati nego samo vadis lovu kad ti treba.

Ekvivalent ovakvoj situaciji u dionicama bi bio kad bi vrijednost dionice porasla i da ti na osnovu tog porasta mozes izvuc lovu a da ne prodas dionicu. I da tu lovu potrosim na ribicki equipment ili za holiday na Maldivima ili na kaj god hocu. Za tako nesto jos u stock marketu nisam cuo. U Stock marketu mozes posuditi na osnovu dionica koje posjedujes (margin) ali moras uloziti u dionicu, nemozes rec, dajte vi meni lovu idem se napit.

[west4j]

sad sam sokiran,
ja mislio da se to samo uci u skoli
a nema nigdje u praksi

ja ne znam jel to sad samo vrijedi
za kapitalisticke zemlje engleskog govornog podrucja

ispada da je njemacka socijalisticka zemlja

[kaskader]

Da..njemacku bas ne kuzim...tamo svi zivi rentaju nitko ne kupuje kuce. Kolko znam puno je teze doci do kredita..i traze se veci depositi. No ipak...nevidim razlog zasto se nesto sto je teze nebi moglo pobijediti.

U Australiji...majko mila..kupis kucu i svu papirologiju sredis za dva do tri tjedna. U engleskoj treba dva do tri mjeseca. U Zagrebu, evo moja sogorica jucer dobila kljuceve u ruke...sve je sredila za tri tjedna.

[Nepobjedivi]

Al ste se raspisali, ne stignem na sve to poodgovarat.
Da ponovimo, i sam sam napisao da ću sigurno uložiti u nekretninu, no također ću uložit i u VP-e.
Moram priznat da ne znam kak je u Australiji, al znam da u Hrvatskoj za hipotekarni kredit osim nekretnine treba još collaterala.
Evo, daj me please uputi, tj. reci mi u kojoj banci u Hrv. se može dobit najpovoljniji kredit (navedi kt. stopu), te omjer vrij. nekretnine i
iznosa kredita, te što sve traže za osiguranje.
Mislim, navodiš primjere to je OK, al bez puno konkretnih podataka.
Pa ću razmislit o tome, da i ja počnem kao i ti.
Dogovoreno?

[kaskader]

Ma pazi nepobjedivi...nemozemo govoriti samo o Hrvatskoj...jer u Cro je sve to novo i raste...Takodje kad govorimo o VP nema smisla govoriti samo o Hrvatskoj jer sve je to u povojima.

Kad ce u Cro se sve pribliziti jos vise zapadnim standardima mozda ono sto ces ovdje nauciti o nekretninama i o vp ces moci primijeniti, pa ce sve onda imati vise smisla.

Moze se raspravljati recimo dali je bolji Mars ili Snickers cokolada...a ako u Cro nema niti jedne onda sto cemo.

Osobno, da sam sutra vratim u cro, prekosutra bih poceo sa nekretninama...i noramalno na kredite...jer da je nemoguce tamo dobiti kredit to ne vjerujem...postoje barijere sigurno, ali barijera je za to da se preskoci.

Ono sto sigurno znam da prije 5 godina samo si mogao dobiti stambeni kredit uz kolaterale, plus hipoteka plus tvoja primanja koja su trebala biti da boli glava...ali u zadnjih godinu dvije postoje samo hipotekarni krediti...trebas imati prihode ali ne traze kolaterale...znaci ide sve na bolje i bolje, kad se jos malo liberalizira, moci ces naoruzan znanjem uskociti u prvi brod. Nikako da nadjem vremena vise od 20 minuta pa da nastavim argumente za nekretnine..

Mozda sutra...citamo se.

[kaskader]

Ma..da ipak malo nastavim.

Prvi fundamentalni razlog (a ostalih je bilo jos par desetaka) koji sam naveo u korist nekretnina ispred vrijednosnih papira je bila cinjenica da sa ulozenih 100 000 eura investitor moze imati vrijednosne papire koji vrijede 100 000 eura.

Dok sa 100 000 ulozenih eura u nekretnine investitor moze imati nekretninu koja vrijedi 1 milion Eura (100 000 eura se ulozi kao deposit od 10%).

Pitanje broj 2 a:

Kada kupis Vrijednosne papire u vrijednosti 100 000 eura, sto ti osobno mozes uraditi da povecas vrijednost tim VPima?

Mozes se moliti bogu, mozes napisati pismo direktorima kompanije i zazeljeti im sve najbolje, a mozes jos nakupovati njihovih proizvoda u ogromnim kolicinama tako da njihov profit se poveca i skoci im vrijednost dionicama.

Pitanje broj 2 b:

Kad ulozis 100 000 eura kao 10% deposita za nekretninu koja vrijedi 1 milion, sto ti osobno mozes uraditi da povecas cijenu toj nekretnini?

Hm...neznam gdje bih poceo. Mozes pofarbati tu kucu...kao sto moj prijatelj koji sverca autima mnoge kupi pa ih ispolira i proda za par soma skuplje.

Preuredjenje nekretnine sigurno u danasnja vremena ima svoje mjesto...jer zivimo u Instant Generaciji. Ljudi sve zele instant...instant kavu, instant sliku za putovnicu, instant messaging. Kad mase ljudi zele kupovati nekretninu oni zele da im sve bude uredjeno i da nemoraju se bakcati sa nicim. Kad vide neku pohabanu kucu, to ih ne zanima. Upravo zato se ti mozes bolje pogoditi za tu pohabanu kucu jer ima puno vise onih koji zele da je kuca super i za to su spremni platiti premium, a ova koja je pohabana cesto bude jeftinija.

Vecina ljudi radije trune pred televizorima gledajuci sapunice nego da uzmu u ruke penzlu i pofarbaju vrata ili zidove...ili jos bolje i bizarnje, radije gledaju tv nego da plate nekog drugog da im za 10 eura na sat pofarba tu kucu.

Jednom kad ta kuca bude pofarbana i dotjerana ona postaje takodje "Instant"...ljudi su zainteresiraniji da ju kupe i spremni su da plate vise da sto prije usele i gledaju na miru svoje omiljene sapunice.

Dakle tu je bilo samo farbanje u pitanju.

Moze se promijeniti potpuno kuhinja, kupaona da bude moderno, zamijeniti se ograda, instalirati alarm sistemi i klima uredjaji, itd itd.

Moji prijatelji su upravo stavili na market stan od 100 kvadrata koji su kupili u strogom centru zagreba za 95 000 eura. Kompletno su preuredili i sve unutra stavili od najskupljih materijala, granit na podove, kade i tush kabine od jednog dijela kamena...dvije klime, itd itd, ulozili su 60 000 eura. Stan je super luksuzan i privlaci super bogate klijente...trenutna ponuda im je 200 000 eura. Svaki posao su platitli druge da im rade.

Da zakljucim...da bi ti osobno podigao vrijednost dionici koju si kupio potpuno si limitiran. Da bi ti osobno podigao vrijednost nekretnini koju si kupio, limitiran si jedino svojom inspiracijom i motivacijom.

[kaskader]

Pitanje broj 3 a:

Ulozio si 100 000 eura u dionice koje vrijede 100 000 eura. Eto skocila im je vrijednost na 200 000 eura. Znaci za duplo. Sto ti trebas uraditi da bi mogao uzivati u profitu, da bi od tog profita imao koristi?

Mislim da je odgovor jako jednostavan. Da bi uzivao u profitu moras prodati dionice. Mozes prodati sve, pa tako povratis svojih ulozenih 100 000 eura i jos 100 000 profita. Mozes prodati dio dionica a drugi dio zadrzati. Kako god...ali ako hoces uzivati u blagodatima tvog profita moras prodati...i gotovo bez obzira gdje zivis taj tvoj profit ce biti na udaru poreza..sto ce smanjiti tvoj profit...a takodje prodajom dionica ti smanjujes svoj potencijal za daljnju zaradu.


Pitanje broj 3 b:

Ulozio si 100 000 eura kao polog u nekretninu koja vrijedi 1 milion eura. Da upotrijebimo isti scenario kao i u dionicama, vrijednost toj nekretnini je porasla za duplo i sada je vrijedna 2 miliona eura. Sto ti trebas uraditi da bi mogao uzivati u profitu, da bi od tog profita imao koristi?

Prodaja te nekretnine bi vjerojatno bila najgluplja stvar koju bi mogli uraditi...ne zato sto je glupa sama po sebi..nego zato jer ima puno boljih opcija.

Jedna od tih opcija je refinanciranje (remortgaging). Organiziras si da ti dodje netko sluzbeni da ti napravi novu procjenu nekretnine...i ovaj put nekretnina vrijedi 2 miliona eura. Odes u banku i kazes da hoces novi kredit na nekretninu...bas kao i prvi put na 90% vrijednosti nekretnine. Zapamti, prvi put je 90% vrijednosti bilo 900 000 eura. Ali sada je 90% vrijednosti nekretnine 1.8 miliona eura. Sa tih 1.8 miliona eura ti mozes pola iskoristiti da platis originalnih 900 000 kredita i jos ti ostane 900 000 kesha u rukama.

Mozda se pitas, dali tih 900 000 ce sada biti oporezovano?

Nema sanse...zasto bi bilo oporezovano? Nisi prodao kucu prema tome nemoze biti porez na dobit.

Naravno, mozes tih 900 000 potrositi na zlatni bazen gdje ces se kupati u ozujskom pivu....ali takodje tih 900 000 mozes iskoristit kao 10% pologa na nekretninu koja vrijedi.........jeste izracunali....


9 miliona Eura. Zajedno sa 2 miliona vrijednosti nekretnine koju vec imas, to zajedno iznosi 11 miliona eura. (mozda vec sada neki pizdite jer su brojke blesavo visoke pa vas zivcira...ali to je matematika a matematika ne laze).

Pazi sad...da od ovog trenutka vrijednost nekretninama ode gore samo za 1%...to ce vec biti 110 000 eura.

I opet se moze refinancirati, a polako vec mozes gledati da si kupis mali avioncic...koji takodje ne mora biti oporezovan ako ga koristis da pregledavas svoje nekretnine... Ha..kad sam vec kod aviona, Nepobjedivi je spomenuo knjigu "Siromasan tata, bogat tata" od Roberta Kiyosakija....sjecas se sto je tamo napisao....kaze da siromasni zaradjuju svoj novac, plate porez i onda potrose na ono sto vole, dok bogati zarade novac, potrose na ono sto vole i onda tek plate porez na ono sto je ostalo...

Da se vratim na sam pocetak...jadnih 100 000 eura ti omogucava pristup kapitalu od 11 milion eura....ako koristis nekretninu kao investicijsko vozilo.

Ajde...da si samo pola od ovoga dobar...govorimo o 6 miliona. Ako si samo petinu od ovoga dobar govorimo o 2.2 miliona.

U ovome je nekretnina drugacija od vrijednosnih papira. Moguce ju je kupiti i ispod stvarne vrijednosti...moguce je da sam uradis neke stvari da podignes vrijednost i nemoras ju prodati da bi uzivao u resultatima porasta cijene te nekretnine.:

[gogo]

Bok kaskader

u CRO bi se definitvno odlučio za VP.

Manje gnjavaže, (posla), a zarada isto jako solidna.

MINUS ZA NEKRETNINE U RH

- nemogućnost dobivanja kredita - hipotekarni kredit se može dobiti u omjeru 1:3 znaci 100k kredita za 300k procjenjenu nekretninu!!!

- nemogućnost upisa vlasništva (traje godinama, ako je nekretnina uopće upisana u zemljišne knjige, ako nije nema kredita) a samim time ni prodaje ako zagusti

- refinanciranje, otkup hipoteke i sl. nisam ni čuo da netko radi no vjerojatno se može.

- najam nekretnina - po novom zakonu moraš plaćati priličan porez na dobit koji ostvaruješ (kao fizička osoba) za iznajmljivanje nekretnina, a ne bi se čudio da na ta primanja uvedu i doprinose (mirovinsko, socijalno itd.)

PLUS za papire u RH

Kažeš da ne možeš ništa napraviti da poraste cijena dionica pa šta nije upravo prava ljepota u tome da i NEMORAŠ ništa raditi, a cijene rastu (naravno ako si dobro analizirao i pogodio pravu stvar)

- VP su još dosta podcjenjeni + dobivaš dividendu

Kad se u CRO srede stvari možda će nekretnine biti zanimljivije, a do tada VP!!

Pozdrav,
gogo

[kaskader]

Ma svaka cast...ali sjecas se da sam ti spominjao par frendova koji u Cro okrecu nekretnine. Neznam sve detalje, ali zadnji su digli na 100 000 eura uz deposit od 30 000 eura. A osobno poznajem brokera (trgovca) koji radi za neku Austrijsku banku i par ljudi koje znam su preko njega dosli do kredita za nekretninu, ali neznam detalje. Hocu reci, da uvijek postoji vise opcija, cesto za koje mi i mozda neznamo.

Manje gnjavaže, (posla), a zarada isto jako solidna.

Manje gnjavaze?!?

Dok sam trgovao dionicama, morao sam visiti na kompjutoru cijelo vrijeme...kad sam se izgubio na par dana, gubio sam ko ludjak...dobro bio je to day trading sa high risk stuff. A nekretnina...eto susjed moj ovdje u UK..ima dva, tri stana, obidje ih jednom godisnje. A o gnjavazi jednog i drugog cu jos malo pisati.

Na tvoj drugi point against nekretnine....pa onda kupujes nekretninu kojoj su papiri cisti. Moja sogorica obavila sve brzinom svjetlosti...sve cisto, advokati urade posao i to je to. Prijenos (5%) se ne placa kad ti je to prva nekretnina u kojoj ces stanovati, a ne placa se ni kad ju kupis na svoju firmu.

Sto se poreza tice na iznajmljivanje (zovimo to dividendom)...to je u redu, za svaku dividendu na VP moras takodje platiti porez. Ako ti cijena VPu poraste, i ti hoces da uzivas u profitu, moras ih prodati i na dobitak platiti porez.

Kažeš da ne možeš ništa napraviti da poraste cijena dionica pa šta nije upravo prava ljepota u tome da i NEMORAŠ ništa raditi, a cijene rastu (naravno ako si dobro analizirao i pogodio pravu stvar)

Pisac knjige "Rich Dad, Poor Dad" upravo argumentira da je to razlika izmedju bogatog tate i siromasnog. Siromasnom je ljepota da nemora nista raditi, dok bogati tata razmislja sto on moze uraditi da poveca vrijednost necemu. Ti kod VPa nemas nikakvu kontrolu niti nikakav input. Ti nista ne radis, a cijene rastu...he, ali i padaju. Majstore..procitao sam dvadesetak knjiga o stock marketu, od Sorosa, Warrena Buffeta, Petera Lyncha, i koje kakvih drugih Market Wizards...ali da ti pravo kazem..vecina ih se slaze da je trgovina VPima vrlo slicna kockanju, ili kladjenju na sretnog konja. Mozes ti analizirati i time anulirati gubitke i povecati mogucnost profitiranju, ali u stock marketu postoje mnoge druge powers over which you do not have any control whatsoever.

VP su još dosta podcjenjeni + dobivaš dividendu

Vecina investitora u VPs ne investira zbog dividendi, kao sto vecina investitora u nekretnine ne investira zbog rentanja. Osobno vise volim managment kompanije koji ne daje dividende svojim share holdersima nego taj profit reinvestiraju u increased production, u research and development, marketing ili drugo. Smatram korisnijim da taj novac radi drugi novac nego da ga podijele dionicarima. Investiranjem tog novca oni povecavaju proizvodnju, revenues, zadobivaju veci market share i time utjecu na jos veci porast same dionice, koja ce na kraju donijeti vise profita nego bilo kakva dividenda. No, kod nas je sve to u povoju pa se ljudi pale na dividende i po tome gledaju kompanije.

Kad se u CRO srede stvari možda će nekretnine biti zanimljivije, a do tada VP!!

Mislim da VPi u Cro nisu nista napredniji od nekretnina, kad se to usporedi za zapadom. Trgovina VPima u Cro je u papmersicama u usporedbi sa onim sto ja tredam preko interneta ovdje gdje jesam i na americkim i evropskim marketima. No, ne kazem da ne treba se time baviti...i VPi i nekretnine imaju svojih prepreka koje treba preskociti. Ja samo tvrdim da su nekretnine bolje investicijsko vozilo, zbog vec navedenih razloga, i zbog razloga koje jos kanim navesti...kad bude vremena.

Ma gledaj kaj ja mislim da je kod tebe zastekalo...ti vidis da je lakse doci do dionice nego do nekretnine. Ali ja zelim potaknuti covjeka da razmislja koje je bolje investicijsko vozilo kad vec jednom dodje do nekretnine ili VPa. Znaci kad se sve prepreke preskoce i dodje se do cilja. Pazi, prije par godina citam na forumu kako ljudi samo razmisljali o dionicama i o investiranju...pisali smo o internet brokerima, kako se prebacuje novac, ovo i ono...sve im se cinilo nemogucim..ne samo da trejdaju world wide nego i u Cro. Ono sto im se cinilo nemoguce premostiti sad je stvar rutine. Isto je tako i sa nekretninama...prepreke su tu da se premoste.

[Samo]

kaskader kaže:
[
Jedna od tih opcija je refinanciranje (remortgaging). Organiziras si da ti dodje netko sluzbeni da ti napravi novu procjenu nekretnine...i ovaj put nekretnina vrijedi 2 miliona eura. Odes u banku i kazes da hoces novi kredit na nekretninu...bas kao i prvi put na 90% vrijednosti nekretnine. Zapamti, prvi put je 90% vrijednosti bilo 900 000 eura. Ali sada je 90% vrijednosti nekretnine 1.8 miliona eura. Sa tih 1.8 miliona eura ti mozes pola iskoristiti da platis originalnih 900 000 kredita i jos ti ostane 900 000 kesha u rukama.

Mozda se pitas, dali tih 900 000 ce sada biti oporezovano?

Nema sanse...zasto bi bilo oporezovano? Nisi prodao kucu prema tome nemoze biti porez na dobit.

Naravno, mozes tih 900 000 potrositi na zlatni bazen gdje ces se kupati u ozujskom pivu....ali takodje tih 900 000 mozes iskoristit kao 10% pologa na nekretninu koja vrijedi.........jeste izracunali....


9 miliona Eura. Zajedno sa 2 miliona vrijednosti nekretnine koju vec imas, to zajedno iznosi 11 miliona eura. (mozda vec sada neki pizdite jer su brojke blesavo visoke pa vas zivcira...ali to je matematika a matematika ne laze).

Kako, ti možeš dobit kredit na kredit? Kada uzmeš novi kredit za 1.800k nisi 900k u plusu kada platiš stari kredit jer moraš još pokrit ovaj novi kredit od 1.800k. A da još na ovaj kredit uzmem kredit od 9.000k i poplačem ovaj za 1.800k. Onda bih bio več 7.200k eura u plusu? Da ako bih pobjegao u Venezuelu i niko nikad ne bih više čuo za mene. Čovjek, kredite je nekad treba i vratiti, bar ako misliš imat legalan posao.

[kaskader]

Gogo...

Velis ti da u Cro biras VP ispred nekretnina. De da ti nekaj ispricam pa mi reci kaj mislis.

Pazi ovo, ja radim ovdje u engleskoj za firmu koja ima veze sa zbivanjima u turizmu...pa me firma salje na neki sajam u Londonu koji organiziraju turistcke zajednice. I izmedju raznih stvari sto turisticke zajednice tamo pokazuju, zamisli sto je posebno meni bilo zanimljivo. Nude sve moguce informacije englezima kako i gdje da investiraju u Hrvatskoj u nekretnine. Citavi dokumentarci su vec napravljeni sa englezima koji vec posjeduju nekretnine u Cro (faca kupio kod Dubrovnika u nekom selu neku razrusenu kamenu kucu za 7000 eura..ulozio 30 000 i prodao za 75 000). Na udarnim dnevnim vijestima BBC je prikazao kratku reportazu o Hrvatskoj kao hottest property destination. Nude se broshure i savjeti. Kazu da su hrvatki lokalni zakoni jako liberalni..puno im je lakse u Cro kupiti nekretninu nego u nekim drugim exotic destinacijama. 10 000 Njemaca i Austrijanaca je vec kupilo nekretnine u Hr, mnogi su to upravo uradili sa Istarskim kamenim kucama, kojima su cijene rasle sa po 15 000 eura na 100 000 eura. Osim toga, to sam citao cesto i u nasem vecernjaku i novom listu.

Zasto turisticke agencije nude takve savjete potencijalnim investitorima? Vrlo jednostavno...ako vise engleza kupi tamo, vise ce ih putovati...organizirat ce se sa tim agencijama da to iznajmljuju i tako se biznis okrece.

Pa kaj ti mislis, kako to da jedan englez vidi potencijal nekretninama u Hrvatskoj (da ne kazem da jedan englez vjerojatno nebi ni primirisao Hrvatskim vrijednosnim papirima) a ti kao rodjena hrvatska Hrvatina ne vidis?

[kaskader]

Samo, nisi razumio matematiku.

Da ponovim...kuca ti je vrijedila 1Mil kad si ju kupio sa 900 tisuca kredita. A sad ti vrijedi 2 Mil. Zato si u plusu...to si propustio jer sam ja navodio scenario kada ti vrijednost kuci poraste za duplo.

Jos uvijek imas 900 tisuca kredita...jer ti je banka posudila 90% od vrijednosti kuce, a 10% (100 000) si ti platio.

E...sad kad ti kuca vrijedi 2Miliona, ti opet odes u banku i trazis da ti refinanciraju tvoj kredit. Trazis da ti opet posude 90% od vrijednosti kuce a sad je to 1.8 mil. Naravno da oni posalju sluzbene osobe da ti procijene kucu i ako se uvjere da stvarno vrijedi 2 mil onda ce ti napraviti to refinanciranje. Znaci...oni tebi daju extra 1.8 miliona za kucu sad...a ti uzmes od toga 900 tisuca i vratis originalni kredit od 900 000. Imas jos uvijek kucu i 900 000 kesha. Naravno da si ti njima to duzan...ali bio si im duzan i do sad...samo sto sad mozes 900 000 trositi na sto hoces.

Nema potrebe da bjezis u Venezuelu...jer kuca je jos uvijek vrijedna 2 miliona. prodas kucu i vratis 900 000 banci ako hoces...ali zasto bi, kad tih 900 000 mozes iskoristiti kao 50% deposita za sljedecu kucu koja je vrijedna drugih 1.8 miliona. Ili kao 10% deposita na nekretnine vrijedne 9 miliona eura.

Jel jos zbunjujuce?

(Ponvavljam, ovo radi u praksi u zapadnim zemljama, u Cro jos ne, ali hoce uskoro..bez brige)

[Samo]

kaskader kaže:
Samo, nisi razumio matematiku.

Da ponovim...kuca ti je vrijedila 1Mil kad si ju kupio sa 900 tisuca kredita. A sad ti vrijedi 2 Mil. Zato si u plusu...to si propustio jer sam ja navodio scenario kada ti vrijednost kuci poraste za duplo.

Jos uvijek imas 900 tisuca kredita...jer ti je banka posudila 90% od vrijednosti kuce, a 10% (100 000) si ti platio.

E...sad kad ti kuca vrijedi 2Miliona, ti opet odes u banku i trazis da ti refinanciraju tvoj kredit. Trazis da ti opet posude 90% od vrijednosti kuce a sad je to 1.8 mil. Naravno da oni posalju sluzbene osobe da ti procijene kucu i ako se uvjere da stvarno vrijedi 2 mil onda ce ti napraviti to refinanciranje. Znaci...oni tebi daju extra 1.8 miliona za kucu sad...a ti uzmes od toga 900 tisuca i vratis originalni kredit od 900 000. Imas jos uvijek kucu i 900 000 kesha. Naravno da si ti njima to duzan...ali bio si im duzan i do sad...samo sto sad mozes 900 000 trositi na sto hoces.

Nema potrebe da bjezis u Venezuelu...jer kuca je jos uvijek vrijedna 2 miliona. prodas kucu i vratis 900 000 banci ako hoces...ali zasto bi, kad tih 900 000 mozes iskoristiti kao 50% deposita za sljedecu kucu koja je vrijedna drugih 1.8 miliona. Ili kao 10% deposita na nekretnine vrijedne 9 miliona eura.

Jel jos zbunjujuce?

(Ponvavljam, ovo radi u praksi u zapadnim zemljama, u Cro jos ne, ali hoce uskoro..bez brige)

Nije matematika zbunjujuča, nego činjenica da dobiješ novi kredit na kuču kad još nisi otplatio onog prijašnjeg na ovu kuču. Znači onih 1.800k eura možeš dobit na kuću vrijednu 2.000k od kojih možeš ti pokrit samo 100k eura.(1100k ako je prodaš samo u tome nije fora). Dok ne otplatiš 900k eura, tako da je kuča sada stvarno tvoja i nije više pod hipotekom, ili možda možeš dobit kredit prije? Stvarno neznam. Ako to zakon dozvoljava to ne može biti bolje.

Ali recimo zašto takvo nešto ne može ić sa dionicama. Tamo je omjer 30/70-sredstva/kredit. I zna se da dionica može u pola godine porasti preko 50%, dok bi kuča trebala bar 4 godine da poraste za toliko.

[kaskader]

Da upravo je u tome poanta...dionice su jako volatile, dok u nekretninama postoji volatilnost (rast-pad cijena) ali ni priblizno toliko koliko kod dionica.

Evo konkretan primjer od mog prijatelja.

Prije 5 godina je kupio kucu u jednoj od boljih lokacija u Londonu.

Dao je 10% ucesca za cetverosoban stan koji je placen £200K. Znaci ulozio je £20k svog novca.

Za cetiri godine taj stan je vrijedio £400K. Znaci duplo.

Otisao je u banku i trazio refinanciranje. On je konkretno trazio da mu sada daju extra 100K. Tih 100K je ulozio kao deposite za sljedeca dva stana.

Dokle god banka vidi da vrijednost kuce pokriva ono sto si im duzan oni su voljni da ti daju vise i vise novaca da uzmes od njih, toliko koliko vrijednost kuce ide gore.

Naravno da postoji i opasnost da je recimo vrijednost kuce naglo pala za pola...znaci ponovno na 200K...a on je duzan 300K, onda bi on upao u ono sto se naziva "negative equity"..ili minus.

Zasto? Zato jer banka sada zna da ta nekretnina koja je njima sigurnost za kredit koji su mu dali, sada vrijedi manje nego sto su oni njemu dali. U tom slucaju oni bi ga trazili da tu razliku nadopuni.

Negative equity je najgora stvar u nekretninama. No, ona se desava obicno u doba recesije i kod ljudi koji su prezaduzeni i nemogu u trenucima krize otplacivati kredit.

Svaka investicija ima rizike.

Drugom prilikom zelio bih jos vise pisati o rizicima u nekretninama i rizicima u dionicama, jer to je jos jedan razlog zasto smatram nekretnine boljim investicijskim vozilom.

Dok ne otplatiš 900k eura, tako da je kuča sada stvarno tvoja i nije više pod hipotekom, ili možda možeš dobit kredit prije?

Kuca je i dalje pod hipotekom...ali za 900K.

[kaskader]

Samo kaže:
I zna se da dionica može u pola godine porasti preko 50%, dok bi kuča trebala bar 4 godine da poraste za toliko.

Ali takodje se zna da dionice mogu pasti za 99% u roku dva dana (vjeruj mi popushio sam, ovo je iz iskustva). Na dionice koje posjedujes nitko ti nece dati neku znacajniju lovu, posebno ne kesh koji mozes potrositi na bazen piva. Stock brokeri su zapravo i bankovne institucije i oni ti mogu dati mozda 50% (margin) na vrijednost tvoje dionice.

Kad broker vidi da te dionice koje si uzeo na margin (sa njihovom posudjenom lovom) padaju, on ti napravi "margin call" i zacas moras da nadoknadis lovu ili ti oni prodaju dionice kad hoce...sto moze biti po najnizoj cijeni, bas ih briga oni bitno da sto prije nadoknadjivaju gubitak. I vec sljedeci dan te dionice su mogle porasti u vrijednosti pet puta ali ti ih nemas jer su ti ih prodali jucer.

Dok kod nekretnina, itekako imas prostora i vremena za manevriranje.