Nekretnine ili dionice

[remoh]

najtoplije zahvaljujem kaskaderu. moram priznati da mi je moral malo veći (konačno malo Sunca iz Londona, osim kiše), (jer već gubim nadu u sustav ili sebe). Ima i još jedan problem-sigurnost. Ovdje je tržište nekretnina nesigurno, nikad ne znaš što te čeka iza ugla. Daš kaparu, sve potpišeš, pa sve propadne i nema natrag kapare (trošenje živaca se ne računa), pa tako nekoliko puta izgubiš kaparu i više ne vjeruješ, a i pitanje je da banka ne izmisli neki razlog da ti ne da kredit. Ovdje baš ne trče (kao vani) za klijentima, nego ih moraš moliti ne na koljenima, nego dubiti na glavi i štrajkati glađu, kao čovjek koji pošteno i vrijedno radi. Dok drugi imaju po nekoliko kredita, prebijanja, nabijanja, hipoteka, jamčevina, čega sve ne, tako da sve manje vjerujem u svoje kapacitete i sposobnosti (a nisam valjda nesposoban). Doduše, nisam još našao stan za te novce koji bi mi odgovarao, jer ipak tražim nešto gdje ću moći živjeti (sa djevojkom) neko vrijeme, dok se stvari ne razbistre, tako da i nisam tražio kredit, ali priznajem sve me strah tih mogućih 'komplikacija'. hvala na podršci i savjetima, nekako mi je lijepše pri srcu i ono što čovjeka drži je NADA, a ja se nadam. Molim te kaskader, da mi javiš ako ćeš nešo više saznati o 'domaćim ' uvjetima'. Istina sve oko uvjeta znam (živim u ZG, tako da lokacija nije Villach), ali to piše na papiru, u stvarnosti je drugačije. Unaprijed hvala.
Gospodin u Londonu koji čita ove postove, a ima milijunske nekretnine, bilo bi mi drago da me se sjeti (ne milostinja), već kao pomoć u rješavanju (vjerojatno ima iskustva i znanje) Hvala ovom topicu i kaskaderu

[Blues Brother]

kaskader kaže:
Blues, zafrkavas me...

Odma mu reci da sam ja pravi covjek za njega da ako ima milijune da iskoristi moj entuzijazam...ja sutra ostavljam svoj posao, koji inace volim, samo da se bavim nekretninama...i ostalim investicijama.

Nikakovo zafarkavanje Kaskader. To je istina. Ja sam sigurno puno stariji od tebi, ali mi je jako drago da netko tako pozitivno misli. All power to you, mate!

Ja sam uvijek gledao na sve pozitivno: Remoh kaze treba moljakati banke za kredit, i to je jedno iskustvo i ako se puno moljaka jednom se i dobije.

Moj prijatelj nema miljune za investicije, i djelomicno je u penziji, ali jos uvijek tu i tamo nesto radi. Ne treba mu novaca, ali novo iskustvo uvijek dobro dodje.

Mozda ces pogoditi tko je on, jer sam vise puta spomenuo: www.visit-croatia.co.uk

[kaskader]

Svakako cu ti javiti sto saznam. Sto se tice same kupovine to smatram da nije komplicirano, veci je problem doci do kredita. Eto moja sogorica je bas kupila stan u Zgu, doduse za gotovinu, ali problema oko kupovine nije bilo.

Kad ces doci do te epizode gdje zapravo kupujes, ne radi nista bez advokata i bez potpisivanja (i onda nije sto posto sigurno, ali sto posto sigurne stvari danas ne postoje). Ne odustaj...jer ima uzrecica: "You can always give up, so why give up today?".

Polako mijenjaj svoj stav...analiziraj svoj zadnji post. Nije ovo namjenjeno kao kritika vec kao konstruktivni savjet. U tvom postu si nabrojio dvadesetak razloga zbog kojih je nesto skoro nemoguce postici. Svi ti razlozi stoje, i ja ih ne zelim umanjivati, ali zasto nisi nabrojio dvadesetak razloga zasto je nesto moguce postici?

Hocu ti reci da treba gledati stvari s pozitivne strane jer te tada te stvari guraju naprijed, a ako gledas negativnosti one te samo guraju nazad. Moras se upoznati sa jednim i drugim ali koncentriraj se na pozitivnim. To ti je kao da kupujes losu travu za konja da ga hranis, i on onda slabo vuce dilizansu. A kad mu kupis dobru travu, on bolje vuce. Prema tome, zasto se koncentrirati na lose stvari kad te samo vuku nazad.

Kiyosaki kaze da je razlika izmedju siromasnih i bogatih ljudi to sto siromasan cesto kaze "Nemogu si to priustiti"...a bogati kaze "Kako si to mogu priustiti?"...zapazi prvo je izjava (statement) a drugo je pitanje.

Moj ti je osobni stav od malena bio da ako netko nesto moze uciniti onda to mogu i ja...samo ako hocu. Od tuda i nadimak kaskader jer sam ko klinac skakao iz treceg kata u skoli za kutiju cigareta (tad sam pusio)..nije to bilo meni tolko za cigarete kolko sam volio skakat..a cijela skola gleda...he.

A ja ti kazem da ce u slijedece dvije godine 20 000 mladih ljudi u tvojoj situaciji kupiti sebi stan. Prema tome, ako mogu oni mozes i ti. I ako naoruzan ovakvim pozitivnim stavom, ti sebi i djevojci ne kupis stan za godinu, dvije, rezi me tamo gdje mi je najtoplije.

Ali ne zaboravi jos neke stvari, bogat covjek nije bogat samo zato sto zna kako da zaradi novac, nego i zato sto zna kako da ga sacuva, i potrosi. U tih godinu dana ili dvije, zaradjivat ces novac, ali analiziraj gdje ces ga trositi.....dali ces trositi na liabilities (stvari koje odnose novac), ili na assets (stvari koje donose novac).

Ajd jos jedan savjet, sad kad me vec uhvatilo....misljenja drugih ljudi su dobra stvar ali mogu biti jako opasna ako nemas vlastitu spoznaju o cinjenicama. Jer misljenja cesto nisu cinjenice (facts). Misljenja drugih ljudi mogu biti suplement (dodatak) tvom poznavanju cinjenica, ali nikako nemogu i nesmiju biti substitute (zamjena).

Da su engleske krave jele ono sto bi si same odabrale da jedu nikad nebi doslo do kravljeg ludila. Da ljudi se upoznaju sa cinjenicama umjesto sto cesto samo slusaju i prihvacaju tudje opinions nikad nebi doslo do financijskog ludila. A buraz moj, danas ti 90% osoba i 90% drzava zivi u punoj punini financijskog ludila. Pogledaj Hrvatsku, 90% kredita je otislo na nove aute...jer su ljudi dijelili ljudima misljenje kako je to dobro...moje misljenje jest da je to financijsko ludilo da ti pola place ode na kredit na auto. Niti je Amerika bolja...najveci duznik na svijetu, zato im treba krasti tudje.

Zato, skupljaj misljenja drugih ljudi, ali se baci na posao i radi domacu zadacu, sam se upoznavaj sa cinjenicama...i da vidis onda koliko ce ti misljenja drugih ljudi imati ili nemati "smisla".

[kaskader]

Blues, molim te prenesi pozdrave cijenjenom zemljaku AZ i njegovoj kcerki. I salute to his acievements. Svatko tko je jedan dan stariji od mene automatski dobaja zasluzeni respekt a pogotovo kad netko postigne u zivotu ono za sto se bori.

Ja sam takodje lud za Chelsijem..to je jedini strani klub za koji sam ikad navijao...kako i nebi kad sam svojevremeno igrao nogac za zagrebacki Dinamo.

Ma, siguran sam da covjek ne treba novaca...ali novac nije niti moj jedini motivator...volim ja i adrenalin...tako da gubici nisu katastrofa jer je barem bilo adrenalina.

U svakom slucaju, bilo bi valuable experience to meet these people, including yourself.

[Blues Brother]

Pozdravi preneseni i hvala. AZ je takodjer impresioniran tvojim savjetima. Ako zelis biti u kontaktu sa njime, email preko njihove website (webmaster). Za AZ nikad nije bio motivator novac: dobar je primjer njihov website, vec pet godina rade, dosta posla i novaca, no po njemu, najvaznije je sto ih je Yahoo proglasio "za jednom od najboljih travel website uopce" i jos par priznanja koji se dobili iz svijeta. Hrvatska ih ignorira.

Nogomet za Dinamo, to je nevjerovatno, cestitke na tome.

Bok,

[kaskader]

Hvala ti Blues...gospodin AZ je dakle zivi primjer onoga o cemu ja samo pisem. It is not always true that it takes money to make money. Itekako je dovoljno imati passion, motivation, hard work and common sense.

Unfortunately, when it comes to money, common sense is uncommon.

Poslao sam mu email, valjda se nece covjek prestrasiti.

[remoh]

ne znam kaskader, koliko ste stari (MLADI). ali vam od sveg srca zahvaljujemja sam uvijek za assets, tako stalno razmisljam. javim se. pozdrav i Bluesu

[Blues Brother]

kaskader kaže:
Hvala ti Blues...gospodin AZ je dakle zivi primjer onoga o cemu ja samo pisem. It is not always true that it takes money to make money. Itekako je dovoljno imati passion, motivation, hard work and common sense.

Unfortunately, when it comes to money, common sense is uncommon.

Poslao sam mu email, valjda se nece covjek prestrasiti.

Nece, samo ti pisi!

[kaskader]

remoh kaže:
ne znam kaskader, koliko ste stari (MLADI). ali vam od sveg srca zahvaljujemja sam uvijek za assets, tako stalno razmisljam. javim se. pozdrav i Bluesu

31 godinu sam mlad. a za 40 godina cu biti 71 godinu mlad. Jednostavno uvijek mlad.

Naravno da se javis kad kupis stan, moramo ga zaliti, da ga pozar ne uhvati.

[remoh]

zalit ćemo ga, nego što.
Iako ovo nije pravi topic, molio bih savjet ili informaciju. Ako ću stan platiti 45k i imam 10k,, tako da dignem 35k, može li se dogoditi da banka procijeni nekretninu 30k ili 25k, pa banka kaže, omjer vrijednosti nekretnine mora biti 1:1,35, mi vam dajemo tek 30 ili 25k kredita, a meni onda fali ta razlika, što u tom slučaju. Je li bolje kupiti novogradnju? Pozdrav Londonu

[kaskader]

Kolko ja cujem, ziher ce ti tako procijenit, ali vjerojatno i novogradnju. Znaci ako stan vrijedi 45 oni ce ti ga vjerojatno procijeniti na 35...ali tvoj deposit ce to pokriti..tak da sa tih 10K ustedjeno mislim da si na konju.

Ma ustedit ces ti jos barem 5K.

[BlueBird]

FYI,

Jučer je bio članak u Jutarnjem u kojem piše da je kvadrat novogradnje u centru Zg porasta oko 1000 kuna u godinu dana.

Ako je novogradnja porasla vjerovatno je i cijena ostalih stanova išla gore.
Išao sam provjeriti na stranice Zavoda za statistiku. Fakat je točno. U zg najviše ali i u ostatku hr.

A ja nemam lovu za polog za drugu nekretninu.

[Ehumeri]

Svaka cast Englezima i kaskaderu na lepim recima ali ovo sto on prica u Srbiji nije primenljivo.

Evo sta nudi Raiffeisen Banka:

http://www.raiffeisenbank.co.yu/srps...al_estate.html

dakle pored solidne zarade, ucesca, ziranata i ostalih sitnica Banka zabija i hipoteku na stan, a novac ni ne vidite jer ide direkt na racun prodavca.

Jedina dobra stvar je sto da kazemo umesto kirije gazdi vi sada placate ratu za stan. Uzgred jedan kupujete sebi, a jedan banci. Nije mi jasno kako se ovde moze profitirati.

U ovakvoj situaciji banke treba da budu poslednje resenje.

[kaskader]

dakle pored solidne zarade, ucesca, ziranata i ostalih sitnica Banka zabija i hipoteku na stan, a novac ni ne vidite jer ide direkt na racun prodavca.

Tako je svugdje u svijetu, osim ziranata. Znaci u engleskoj ja takodje trebam imati zaradu sa kojom dokazem da mogu placati kredit, kuca je pod hipotekom i naravno da novac ide direktno prodavcu...tako je svugdje. U bivsoj Jugi, ziranti su jos uvijek potrebni iz nekoliko razloga, jedan od tih je sto ljudi uglavnom nemaju veliku zaradu. No, sve se polako mijenja.

Uzgred jedan kupujete sebi, a jedan banci. Nije mi jasno kako se ovde moze profitirati.

Pa vrlo lijepo, ja sam to vec gotovo u detalje opisao...a da dodam jos jedan detalj...

Ukoliko 25 godina iznajmljujes stan, ti ces kupiti 2 stana svom gazdi...a ukoliko 25 godina placas kredit, kupit ces jedan stan banci ali ces kupiti jedan stan sebi. Nije mi jasno kako ne vidis profit. Razlika je u tome samo u jednom stanu, koji je tvoj nakon 25 godina (a tko kaze da ga neces otplatiti prije). Ti na osnovu tog stana koji postaje tvoj, mozes opet dignuti hipotekarni kredit i kupiti drugi stan koji ces iznajmljivati nekom drugom tko ce ti za 25 godina ovaj otplatiti i kupiti jos jedan. Pa sad ti vidi dali je bolje ovako gledati da si sam osiguras penziju ili ovisiti o politicarima da ce ti oni osigurati penziju.

I jos jedna stvar, u ekonomiji kreditiranje se cesto naziva terminom "poluga" (leverage). Svi u zivotu koriste poluge da bi lakse dosli do cilja i lakse podignuli teret itd. Brod sa vecim jedrom (koje je u ovom slucaju poluga) brzije stigne do cilja nego brod sa malim jedrom.

Krediti su poluge. I bogati ljudi danas su oni koji su znali dobro iskoristiti takvu snagu poluge.

Ukoliko si procitao sve ono sto sam pisao, (ponavljam to rade moji prijatelji u Hrvatskoj takodje, a jedan prijatelj to radi u Beogradu...znaci moguce je) onda si primijetio da ukoliko cijena nekretnine ode samo za 10% gore (znaci sa 100 000 eura na 110 000 eura) ti si zaradio na svojih 20 000 ulozenih eura skoro 50% dobiti. To ti je omogucila ta snaga poluge (kredita)...i to je kako se profitira.

Moras biti svjestan da je svaki pojedinac ukljucen u taj proces poluge...samo je pitanje sa koje si strane...dali sa strane koja upire ili sa strane koja dobija korist od tog upiranja. Jer ako ti ne koristis snagu poluge (kredita) u svoju korist, onda budi siguran da netko drugi koristi tvoj novac u korist svog kredita. Ukoliko tvoj kredit (snaga poluge) ne ostvaruje tebi dobit onda sigurno ti pomazes nekom drugom da njegova poluga ostvaruje njemu dobitak.

Npr...recimo da sam ja uzeo kredit za stan i da si mi ti stanar. Koristim polugu (kredit), a tko mi ju gura? Guras ju ti jer mi otplacujes kredit. Ja fino sjedim i grickam kikiriki jer polugu koju sam uposlio guras ti.

I ne samo to...nego npr..stan koji sam ja kupio je u 10 godina porasla cijena za duplo i ti si meni vec pola kredita otplatio, i sad mislis da je vrijeme da ti kupis sebi takav stan. Ti ces takav stan morati platiti duplo, a ja cu iskoristiti porast vrijednosti mog stana tako sto cu refinancirati ga i taj extra novac staviti kao polog da kupim jos dva stana.

Ovo nije nikakva naucna fantastika, to je nesto sto se desava svaki dan. No, u slucajevima kad cijene stanovima padaju (a to su ciklicki periodi od po nekoliko godina) ja ne ostvarujem dobit od porasta cijena, ali ostvarujem dobit tako sto jos uvijek iznajmljujem stan.

U ovakvoj situaciji banke treba da budu poslednje resenje.

U svakoj situaciji banke trebaju da budu prvo rjesenje, jer zasto da koristis svoj novac kao polugu kad mozes tudji.

Zasto da kupis jedan stan za 100 000 eura kad tih 100 000 eura mozes koristiti kao polog da kupis 5 stanova koji vrijede 500 000 eura ili jedan stan koji vrijedi 500 000 eura na Dedinju. Moj prijatelj iznajmljuje neki luksuzni stan na Dedinju za 2500 eura mjesecno.

E sad, zamisli da cijena tog stana za 3 godine poraste za 30% (10% godisnje) i ti si ulozio svojih 100 000 eura i sad prodajes stan za 130 000 eura zaradio si 30% na svoj ulozen novac, na svoju polugu.

A da si ulozio 100 000 eura kao polog za stan koji si platio 500 000 eura (znaci 400 000 si posudio od banke, koristis tudju polugu) i cijena je porasla za 30% znaci prodajes stan za 650 000 eura. Banci vratis 400 000 plus kamate sto si placao u te tri godine oko 30 000 eura znaci tebi ostaje 220 000 eura na svojih ulozenih 100 000 eura. Sto je zarada od 220% na ulozeni kapital.

Razlika u zaradi jest 190 000 eura izmedju ova dva scenarija (220 000 - 30 000 = 190 000).

Vidis li sad tu snagu poluge...Koliko bi ti trebalo godina da dodjes do 220 000 eura zarade po prvom scenariju po kojem je cijena stana isla gore 10% godisnje? Trebalo bi ti 22 godine a po drugom scenariju samo 3 godine.

To ti je kao da guras auto rukama u brdo i treba ti cijeli dan, polomis ledja...a druga opcija jest da koristis neku polugu, pa za tu polugu i platis nesto ali ti odgura auto za dva minuta.

Svaka cast Englezima i kaskaderu na lepim recima ali ovo sto on prica u Srbiji nije primenljivo.

Ne slazem se. Jer ako se ikako moze doci do kredita onda je ovo primjenjivo, a do kredita se moze doci, mozda puno teze ali je ipak moguce, znaci primenjivo je.

Sve sto sam opisivao je primjenjivo gdje god se moze doci do poluge (kredita) a jos nisam cuo za zemlju gdje se nemoze doci do stambenih kredita ovako ili onako. Jedino mozda u afganistanu i iraku.

[Ehumeri]

Ok kaskader, ajmo ovako:

(I varijanta, nemam stan)

imam 7500 evra. I to ce mi biti ucesce za 25000 evra rok otplate 15 godina ukupupno za otplatiti 17500. Mesecni anuitet 192 evra dakle za 180 meseci (15god) to je 34500, dakle duplo dajem banci.

Medjutim i to je dobro jer stan od 25ooo je dvosoban, a kirija bi bila 250 evra i ona je uvek oko 1% od vrednosti stana. Dakle i tako nepovoljnim uslovima ja sam dobar za 50 evra. Jos ako je tendencija porasta cene nekretnine onda je sve uredu sem sto ima jedan scam, kaze:
10,95% na godisnjem nivou, promenljiva. Prc !

(II varijanta, imam stan i hteo bih da udjem u biznis sa nekretninama)

ista prica 7500 evra, bla bla...

Ovog puta ja dobijam 250 za kiriju, a za ratu banci dajem 192. To je stara tehnika i zove se OPM (Other`s people money). Prakticno, meni drugi covek kupuje stan. Rezultat cele operacije je da za 7500 E u roku od 15 godina dobijam stan od 25000 E ili godisnji obrt od 22 %.

Sve bi to bilo OK da nema jedne kvake. Banka nije luda pa da nekom prepusti iole znacajniji profit. Ona kamatnim stopama pritiska profitere i ostavlja veoma malo prostora najupornijima. Druga najveca kvaka je hipoteka. Eh, kako bi bilo lepo izvuci se iz ovoga posla ako zagusti ili se namirise veca lova, ali to neche mochi !

Druga stvar. Kada se uzme stan na kredit, plata se veoma optereti i vi dalje kredite ne mozete uzeti jer ste vec zaduzeni kreditima. Eventualno, ako bi kiriju racunali u zaradu, ali onda bi se morali registrovati i onih 50 Evra ekstraprofita otislo bi na porez...

Mislim da je ovo posao na dugi rok. Jako dugi rok i veoma ste vezani hipotekom. Ona sjebava celi koncept.

Evo jos jedan primer. Covek je uzeo kredit od 500.000 evra i kao zalog stavio sve nekretnine sto ima. I sad on kaze, meni je banka dala pola mil. evra, a rata mi je mesecna koliko i rente za stanove. Hm. dobro, recimo da je taj covek momentalno kesirao rentu umesto jel da ceka 5 godina. A zasto ? Sta to znaci, da banka vise veruje u njegov projekat negoli on sam ! Pa zasto je ulazio u njega ? Pristajuci da banci plati kamatu (koriscenje kaptala) on se obavezao (sam sebi) da ostvari veci profit nego sto ima od rente. Prakticno on tu ima oportunitetni trosak i kakav god profit da ostvari on mora oduzeti famoznu rentu jer to mu ne gine !

Umesto da je prodao nekretnine i sam uzeo svjih 500.000 i svaki dobitak je cist profit naravno ako vec ima tako jako jako dobro ideju za sirenje biznisa. Ovako snizava se rizik, ali i profit, koji cak moze i da izostane !

Jednostavno hocu da kazem da cim se neko siri izvan svojih mogucnosti on mora platiti cenu kapitala i treba jako jako dobro da razmisli isplati li se njemu da puni dzepove u banci. Jer vece zaduzenje povisava adrenalin. I tako to.

[kaskader]

Odlicni primjeri...u svemu ovome treba traziti manevarski prostor.

Treba postivati neka pravila:

Ako ti trebas posuditi neki novac, make sure it is small amount.

Ako pak trebas posuditi veliki novac, make sure someone else is paying for it.

Kamata od 10% na stambeni kredit je doista visoka ali ukoliko si platio stan 25000 eura i najamninu ti netko placa 250 eura onda je to godisnji yield od 12% (250 x12 = 3000/25000=12%). Cak i u tom scenariju ostvarujes 2% godisnje bez da ti poraste cijena stana. A sto ako ti poraste cijena oko 10% godisnje? Znaci 12% dobivas...sto nije lose.

Znaci, tvoj scenario je doista nepovoljan ali ipak povoljniji od toga da jednostavno ti placas kiriju nekome drugome. Tu se nadam se slazemo?

Sve bi to bilo OK da nema jedne kvake. Banka nije luda pa da nekom prepusti iole znacajniji profit. Ona kamatnim stopama pritiska profitere i ostavlja veoma malo prostora najupornijima. Druga najveca kvaka je hipoteka. Eh, kako bi bilo lepo izvuci se iz ovoga posla ako zagusti ili se namirise veca lova, ali to neche mochi !

Banka nemoze nista tebi bez obzira koliki ti profit uradis, oni traze svoj manevarski prostor ti moras svoj.

Svagdje u svijetu krediti za investiranje u nekretnine su nepovoljniji od onih kredita koje koristis da sebi kupis stan u kojem ces zivjeti. Buduci da takvi krediti ljudima ostvaruju extra dobit, fer je da i banke imaju fer extra dobit za sebe.

Recimo u Engleskoj su krediti povoljniji, ali su rente jeftinije u odnosu na vrijednost stana. Ja bih mogao da izdajem stan koji vrijedi 105 tisuca funti za 600 funti mjesecno sto je yield oko 6.5% (dok je tvoj prema tvom scenariju 12%)

Sve ima svoje pluseve i minusove, i samo treba pronaci manevarski prostor.

Hipoteka? U cemu je problem. Prodas stan i vratis banci njeno, kad god hoces. Pa nijedna banka ti ne kaze da moras drzati stan dok ne otplatis kredit u 15 godina. Ne, kuca je pod hipotekom dok ne otplatis kredit, a ako ga otplatis sutra prodajom stana, no problem. Tako da mislim da hipoteka u cijelom ovom procesu nema nikakav posebni problematicni znacaj i ne sjebava nista.

Druga stvar. Kada se uzme stan na kredit, plata se veoma optereti i vi dalje kredite ne mozete uzeti jer ste vec zaduzeni kreditima. Eventualno, ako bi kiriju racunali u zaradu, ali onda bi se morali registrovati i onih 50 Evra ekstraprofita otislo bi na porez...

Tocno. Buduci da vam je plata opterecena kreditom na kucu u kojoj recimo stanujete, onda je nemoguce uzeti novi kredit na tu placu za financiranje investicijskog stana. U tom slucaju itekako banke uzimaju u obzir zaradu na kiriji.

U vecini slucajeva je to ovako: kirija mora biti 130% od kamate koju placas na kredit....primjeti, KAMATE... a ne cijele rate, kamata je cesto oko 75% cijele rate (u pocetku termina), znaci ako je rata kredita 192 Eura, kamata koja je dio te rate je oko 144 eura. Znaci kirija ti mora biti oko 130% te kamate sto je 188 eura..i u tom slucaju ti se odobrava kredit.

E sad, priznajem da mozda u nasim krajevima to jos nije u tom stadiju, ali garantiram da ce doci. A mozda vec i jest ali u nekim manje povoljnim uvjetima...bas bi bilo lijepo kad bi netko otisao u banku u kojoj se daju stambeni krediti i pitao za kredit za stan koji bi covjek iznajmljivao.

Kad se bavis nekretninama i izdajes stanove itd, nema razloga da placas bilo kakav porez, samo ako se nauci porezni zakon. Zato jer mnoge stvari legalno mozes odbiti od poreza, kao sto je depreciacion od stvari koje posjedujes unutra, npr, svake godine krecenje, svake trece brusenje parketa, svake pete mijenjanje kuhinje itd, svasta se moze ubrojiti u troskove, pa onda ako sto i ostane "profita" onda platis porez...ali oni koji se dobro razumiju u porezni zakon toliko toga nabroje tako da uvijek prikazu gubitak, koji im se prenosi na olaksanje poreza cak i na placu koju primaju od svog posla.

Mislim da je ovo posao na dugi rok.

Slazem se, i zato volim ovakav posao jer tu vrijeme radi za tebe, ljudi koji cesto zele da se nabrzinu obogate, vrijeme cesto radi protiv njih.

Jednostavno hocu da kazem da cim se neko siri izvan svojih mogucnosti on mora platiti cenu kapitala i treba jako jako dobro da razmisli isplati li se njemu da puni dzepove u banci.

Tocno, ali takodje tko uzima vise rizika on ima pravo da za taj rizik bude vise placen.

Zar ti nebi meni punio djepove ako mi placas 15% na novac koji ti dajem a to tebi omogucuje da zaradis 50% na novac koji ti dajes u projekt?

Zivio.

[Corto]

Pitanje za kaskadera, a i tema zasluzuje da je se malo ozivi:
U svojim postovima spominjes da su nekretnine u zadnje vrijeme jako otisle gore u GB.
Dali si mozda analizirao, sto je zapravo bio uzrok tome?
Cini mi se da tu vrijede neki drugi zakoni nego kod dionica, i da je trziste nekretninama puno vise pod lokalnim nego globalnim utjecajem. Npr. u Becu su vrijednosti nekretninama pale i do 20% u zadnjih 6-7 godina (sada se navodno trziste ponovo oporavlja). Znam za jedan stan koji je '96 (u spici) vrijedio 78 kE, a sada bi ljudi bili sretni da mogu dobiti 70 kE.
Dakle, u uvjetima kada je cijela privreda globalno isla gore, trziste nekretninama u Becu (lokalno) je islo dolje?!
Koji su to faktori koji utjecu na vrijednost nekretnina?

[kaskader]

Naravno da trziste nekretninama je daleko vise lokalizirano nego dionicama...i zato opet ponavljam (vec ce mi netko spomenuti kako sam tupav) sto je najvaznije (no ne i jedino) u trgovanju nekretninama:

1. Lokacija

2. Lokacija

3. Lokacija

Nekretnina doista nema neku svoju intrinsicku vrijednost. Cigla i mort...moras da ju platis toliko i toliko...i kako to stari tako bi nekim normalnim procesom vrijednost te cigle i morta trebala padati. Odkud onda da u centru londona obicna kuca u nizu na 4 kata vrijedi 6 miliona funti kad cigla i mort vrijede 60 tisuca funti? Upravo zbog lokacije...ljudi ne kupuju samo ciglu i mort nego lokaciju.

Dali to znaci da iako ce London uvijek biti atraktivna lokacija da cijene nece nikad padati? Naravno da ne...ekonomski uvijeti, makro ekonomija i mikro ekonomija utjecu takodje na cijene nekretnine. Kamatna stopa, indikatori potrosnje, zaposlenja...itd itd...uvjetuju sentiment kupaca te uzrokuju pad ili porast potraznje.

U Engleskoj je dva puta u zadnjih 40 godina doslo do drasticnog padanja cijena nekretninama...no s vremenom su se ponovno dizale, kao i kod svih drugih investicija i nekretnine su podlozne ciklickim usponima i padovima. Srecom takve oscilacije su u puno manjoj frekvenciji nego kod dionica, prema tome lakse je to kontrolirati i snalaziti se unutar tih procesa.

Zasto su u GB isle nekretnine gore i zasto je stanje optimisticno na long run (iako ce biti i padova) postoje mnogi uzroci..jedan od najvaznijih je sto je GB, pogotovo Engleska relativno mala povrsinski u odnosu na broj stanovnika, gusto je naseljena, sve su vece restrikcije za gradnju novih naselja, demand je veci nego suply, a nemogu da grade kuce na moru, prema tome uvijek ce ljudi trebati krov nad glavom, i zbog toga sto ih nema u neogranicenom broju, ti krovovi ce biti skupi.

Pazite, statisticki podaci koje citam u vecernjaku prije par dana nam govore kako su nekretnine u Zagrebu porasle za 30% u zadnjih par godina. Demografska slika Hrvatske je takva da ce za 20 godina biti svega 3.5 miliona Hrvata a od toga ce 1.8 miliona zivjeti u Zagrebu. Potraznja ce se povecavati, i ja vidim priliku za dobru zaradu na nekretninama, pod uslovom da covjek sve o tome nauci a ne da udje u to ko muha na ljepilo.

[Anja_UK]

Wou! Vrlo interesantna tema!
Pravo mjesto za mene i moje tekuce probleme.
Bravo kaskader.
Evo danima razbijam glavu ali mozda negdje medju tvojim redovima nadjem i odgovor.
Ja sam napravila vec sve ovo sto ti predlazes i gledaj ..
izgleda da sam se negdje zeznula.
Trenutno imam 5 nekretnina, 2 u UK i 3 u Hrvatskoj.
Sve na kredit naravno.
No problemi su slijedeci:
1. Nijedna od nekretnina ne donosi nikakvu zaradu
jer su (skoro) sve u disrepair.
2. U dugovima sam do grla, kreditori me stizu, ok remortgage moze malo pomoci i u procesu je...
Svi kazu pricekaj jos godinu dana, zivotari, bori se, zaradi negdje drugdje ali - nemoj prodavati nekretnine!
Da li se slazes s ovom tezom?
I ja luda razmisljam da kupujem i dalje..jer jedna prilika koja je stigla- odlicna je...
Ne da mi se sve ponovno objasnjavat, sve je napisano ovdje:
kako to oni rade
"Ja osobno sam kupila svoju prvu nekretninu zato sto sam mislila da mi kao obitelj previse trosimo.
Vecere, izlasci, babysiteri, skupa odjeca, takeaway-i.
Pomislila sam tada, mogli smi nekada zivjeti i skromnije nisam zeljela da moje dijete odrasta s osjecajem da ima puno novaca na raspolaganju jer sam godinama vidjela da na svojim prijateljima u Splitu da takav pristup kvari ljude plus luksuz nam nije bio toliko neophodan.
Tako sam odlucila uloziti u prvu nekretninu.
Na kraju se ispostavilo da ce to biti dvije nezavrsene kuce, obje u okolici Splita, obje s prelijepim pogledom na more.
Sto me najvise tjeralo tome je je moje nezadovoljstvo zivotom u Londonu i osjecaj nekonstruktivnosti svakodnevnim radom.
Na poslu trenutno mogu napredovati samo u smjeru manager-a sto bi znacilo da bih mozda puno vise zaradjivala ali da bi mi zivot bio slican ovome koji vodim sada plus da bi na poslu provodila jos nekih 20 sati tjedno vise i imala puno vise odgovornosti.
Ta mi se ideja uopce nije svidjela.
Sve sto zelim u zivotu je bavit se pisanjem, zavrsiti knjige koje sam zapocela, nema veze da li one nesto vrijede ili ne, osjecaj stvaranja je najljepsi osjecaj na svijetu za mene.
No vratimo se nekretninama.
Ideja je bila da radim manje sati, da vise pisem i da ostatak prihoda dolazi od izdavanja nekretnina u HR.
No te nekretnine je trebalo i urediti.
Za ovakvo nesto nisam imala novaca pa sam onda kupila i trecu nekretninu na kredit - ovaj put u Londonu.
Kuca je bila luksuzna, lijepo uredjena i spremna za izdavanje.
Bivsi vlasnici cak su nam ostavili i namjestaj.
Ideja je bila da sa izdavanjem ove trece nekretnine podmirim troskove uredjenja ove dvije nekretnine u Hrvatskoj.
Cetvrtu nekretninu, kucu u Hr kupila sam ( opet na kredit) jer mi se svidjela. U njoj sam namjeravala zivjeti i raditi part-time od doma ( za istu firmu za koju radim).
Bila je to stara kuca u Trogiru izgradjena 1621, jos od strane Mletaka.
No i u tu kucu trebalo se uloziti dosta da bi se dovela do standarda.
Ideja je bila da ne zavrsavam ove nezavrsene kuce ove godine nego da ulozim u ovu cetvrtu ( u Trogiru), da je izdajem preko ljeta i da preko nje stvorim malo vise kapitala.
No tu se stvorio problem.
Ova kuca u Londonu prestala je poslije dva mjeseca donositi ikakvu zaradu, podstanarka je prekinula sve kontakte s nama..
Nisam imala ama bas nikakvog iskustva sa problematicnim podstanarima, otisla sam pricati s njom a onda je rekla da ocekuje neki novac i da ce platiti sve sto nam duguje.
Tako je proslo jos par mjeseci u nasem natezanju s njom i mom vjerovanju da ce ona platiti stanarinu...
Greska!
Greska broj 1: act immediately
Greka broj 2: In these cases - move to interst only mortgage immediately..
Trebali smo je vec nakon prvog mjeseca odvesti na sud, ovako, sve skupa ostala je je u kuci 14 mjeseci a platila samo za dva...
Cijelo vrijeme placali smo ogroman mortgage i prakticki njoj placali besplatno stanovanje.
Novac koji duguje od nje preko 5-6K nikad necemo dobiti jer -ona ne radi..
Ja sam naucila veliku skolu, skoro napamet sve zakone o iznajmljivanju u UK.
Sta je korist, rekla bi moja pokojna baba, uzasno nas je puno kostalo prvo da je izbacimo a kad smo napokon dobili kucu nazad, sve je bilo u krsu, slomljeno i unisteno tako da smo upali u jos vece dugove da to opet uredimo...
Grozno, ne ponovilo se..
Zbog svega toga, solicitor-i, sudovi itd nismo imali novaca da ulazemo u Hrvatskoj tako da moj san da necu morati raditi full-time i da cu se poceti baviti pisanjem nazalost otpala.
Uz to za kucu u Trogiru imali smo traljave majstore koji nisu uradili posao kako treba.
Sad smo napokon nasli dobre majstore ali nemamo novca za nastavk posla.
Jedna dobra stvar u svemu tome je sto smo naucili puno
o nekretninama, i u UK i Hrvatskoj i sto naravno iako trenutno financijski vrlo jadno nismo izgubili nista!
Cijene nekretnina su vrtoglavo porasle, tako na primjer moj strah da je kuca u Trogiru skupa i da joj vrijednost nikad nece porasti, da ce se cak i smanjiti - ispao smjesnim..
Cijena joj je porasla sa 38000 EURO na 140 000 samo za godinu dana.
Ove druge dvije isto, kuca u Londonu isto...
Dakle, na nekretninama (skoro ) uvijek dobivas.
Sto dalje?
Nemam pojma.
Greska broj 3: Ne radi stvari neplanski...
Sada sam stala i stvarno ne znam sto dalje...
Da li cekati dok istekne kredit?( jos 16 mjeseci) pa onda
krenuti..
Ili prodati jednu od nekretnina pa urediti ostale?
Trenutno ni od cega nikakve zarade, kuca u Londonu treba mijenjanje poda i potpun tehnicki pregled..ne zalim je izdati pa da me buduci stanari vode na sud zbog nepopravki.
Da li netko ima neku ideju?"

[kaskader]

Anja, ja sam se nedavno registrirao na Visit croatia tamo sam isto kaskader, ali nisam primijetio ovu temu.


Sad samo kratko ali rado cu se osvrnuti na tvoj slucaj...jer ti si tamo negdje gdje bih ja property wise htio biti.

Tvoja greska se moze sumirati u sljedecem:

"Property rich, equity poor".

To trebas poceti reversirati...kasnije o tome.


Ali gledaj to ovako...ja bih za tvoj experience bio spreman platiti lovu koju ti mislis da si negdje u svemu tome izgubila.

Nema razloga da poucena experiencom i greskama u sljedecih 5-10 godina nemas 10 puta vise samo ako properties koje imas ili koje kupujues pocinju donositi passive income i samim time povecavaju tvoje assets a smanjuju liabilities. Kasnije vise o tome, brisem u tush pa na posao.

Citamo se...i hvala ti za post, bas nam to treba.

P.S Jesi sinoc gledala "Milion Pound Challenge" na BBC2...gdje dvije face dobili od bbc 100K da okretanjem propertija dodju do 1 milion?