Agencije za prodaju nekretnina

[Bajki1]

Čini mi se da na tržištu nekretnina vlada totalna anarhija i da bi se zakonodavac trebao pod hitno pozabaviti nekim od gorućih otvorenih pitanja .

Prvo su - Agencije za nekretnine koje
a) napuhuju cijene koče tržište , a sve na račun osobnog probitka
b) uzimaju širok raspon provizija - nekad i od kupca i od prodavatelja , a nekad ne ( znači imaju otvorene ruke)
c) tko god ima unajmljen prostor i list papira otvara Agenciju za nekretnine - nema neke zaštite i etike struke

Drugo su - Procjeniteljske agencije ,kojima se služe banke
a) Procjene ne slijede nikakve standarde - tako možeš za istu nekretninu dobiti i do 10 000 Eura različitu visinu procjene
b) puno banaka monopolizira neke od Agencija i time ih umjetno održava na životu , a sve to na račun klijeneata i gušeći tržište

Treće su -Javni bilježnici
a) koji su dobili zaštitu i otvoreno tržište od države , a bez imalo muke - stavljajući ih time u privilegiran položaj na račun drugih odvjetnika - što u globalu opet zatvara tržište

Četvrto - Privatni građevinari -
a) zidaju i zatim prodaju zgrade i stanove a bez tehničkog pregleda što im sadašnji zakon o Gradnji omogućuje

Rezultat je loša i nesigurna gradnja koja će se za desetak godina očitovati brojem rušenja nekvalitetno sagrađenih objekata i u globalu košttai od ljudskih života do države u cjelini

A sve to opet u cjelosti -uništava potencijalno dobru granu privrede
a) cijene

Ukratko znači da stranci kupuju , a mi ćemo kao poreski obveznici na kraju umjesto stranaca sve financirati(sva
-ona bankarska čuda ,
papire,
mutljavine
nasu zemlju,
tj. sve ono sto vise ne vrijedi niti pet para,odnosno firme koje su osudjene na propast
na propast

[Heraklit]

…točno stvar je katastrofalna…vrlo složena…agencije ne samo da napuhavaju već i ruše cijene…neki uzimaju proviziju manju od 4 posto (što je zabranjeno) čime ruše konkurenciju… sad mi se ne da u detalje…međutim više me zanima zašto se godinama odgađa donošenje ZAKONA O POSREDOVANJU U PROMETU NEKRETNINAMA???????? …u čemu je tu problem, čiji interesi su u igri itd????

[danaye]

Što se građevinara tiče -još je gore kad izgrade zgradu(i to ne bilo koji privatni građevinar već renomirana firma) -sve je pod garancijom i onda ak neš ne valja lijepo ti prodaja kaže obrati se privatnoj firmi toj i toj jer oni su postavljali vrata a za neš drugo nekoj drugoj a onda ti loviš okolo škvadru tj. kooperante te firme-koji te vozaju da se obratiš nazad toj firmi a oni opet nazad- i tak stalno u krug- dok ne popizdiš.

[Bajki1]

danaye kaže:
Što se građevinara tiče -još je gore kad izgrade zgradu(i to ne bilo koji privatni građevinar već renomirana firma) -sve je pod garancijom i onda ak neš ne valja lijepo ti prodaja kaže obrati se privatnoj firmi toj i toj jer oni su postavljali vrata a za neš drugo nekoj drugoj a onda ti loviš okolo škvadru tj. kooperante te firme-koji te vozaju da se obratiš nazad toj firmi a oni opet nazad- i tak stalno u krug- dok ne popizdiš.

Zašto Zakon dozvoljava useljenje bez da se na kući izvršila uporabna kontrola ?

Koliko sam ja vidjela sve veći broj novih stanova napravljen je katastrofalno loše , a užasno su skupi .

Ljudi se usele , pa im za par mjeseci prokišnjava ili su zidovi prepuni mufe , boja se ljušti , a ti se onda žali ?
Kome ? Znajući kakvi su nam sudovi

Ovi novi "građevinari" sa diplomom "kamiondžija" sve češće postavljaju u Kupoprodajni ugovor klauzulu "viđeno-kupljeno" .

Takav Ugovor javni bilježnik uredno ovjeri

Zar ne bi Javni bilježnik trebao štititi opći red i zakonitost , a ne samo lupat pečate na Ugovore sročene s ciiljem osiguranja onog tko muti - privatnika koji prodaje stanove ?

[Vojky]

Bajki1 kaže:
Ovi novi "građevinari" sa diplomom "kamiondžija" sve češće postavljaju u Kupoprodajni ugovor klauzulu "viđeno-kupljeno" .

Takav Ugovor javni bilježnik uredno ovjeri

Zar ne bi Javni bilježnik trebao štititi opći red i zakonitost , a ne samo lupat pečate na Ugovore sročene s ciiljem osiguranja onog tko muti - privatnika koji prodaje stanove ?

Pa, javni bilježnik uredno ovjeri da je potpis istinit!

Nije njegov posao da te upozorava na prava kojima možeš slobodno disponirati - a jedno od tih prava je i jamstvo. Ako ga se svojom slobodnom voljom odrekneš tog prava - tvoj problem.

I nisu mi jasni ljudi koji kupuju nekretnine od 50-100.000 € bez da imaju "svog" odvjetnika! Kod nas dosta odvjetnika i živi od tih štedljivih koji na kraju izgube po 20.000 € zbog raznih propusta kod kupoprodaje, moja odvjetnica mi je pričala kakve nevjerovatne gluposti ljudi rade kod kupnje nekretnina! Npr. davanje kapare od 10.000 € bez ikakvog predugovora ili potvrde?!?

Ja sam unatoč svom pravnom obrazovanju kada sam kupovao stan uzeo odvjetnicu koja se uglavnom bavi upravo ugovorima o kuporodaji stanova i platio joj da me prati od predugovora do upisa u zemljišne knjge. I sve je prošlo odlično. Možda sam mogao i sam sve napraviti - ali zašto? U praksi se ne bavim zemljišno-knjižnim pravom i smatram da je pametnije uzeti profesionalca i biti relativno miran.

[danaye]

Vojky:
a jedno od tih prava je i jamstvo. Ako ga se svojom slobodnom voljom odrekneš tog prava - tvoj problem.

Nije stvar u neimanju jamstva(iako vjerujem da mnogi privatnici i po tom pitanju varaju) već u provođenju jamstva.
Sud nije opcija jer traje par i više godina a odvjetnici koštaju i onda si ponekad prisiljen okrenuti se malo drukčijem načinu komunikacije nakon beskrajnog vrtenja sim-tam.
I onda dobiš ono što ti pripada.(nažalost tako funkcionira).
Ili možeš sam promijeniti.

------------------------------------------------
Bajki1
U pravu si.
Doduše postoji komisija koja pregledava stanove i gdje se prijavljuju očigledne greške- to će popraviti odmah no problem je upravo to što si navela- nakon par mjeseci etc.
A da je kvaliteta izgradnje lošija no prije- je,svi razlozi se mogu svest na zajednički nazivnik pretpostavljam- povećanje zarade.

[Vojky]

danaye kaže:
Vojky:
a jedno od tih prava je i jamstvo. Ako ga se svojom slobodnom voljom odrekneš tog prava - tvoj problem.

Nije stvar u neimanju jamstva(iako vjerujem da mnogi privatnici i po tom pitanju varaju) već u provođenju jamstva.

Gore smo govorili upravo o formalnom dijelu, dakle ugovornom odricanju od jamstva, a ne o stvarnim problemima.

A što se kvalitete gradnji tiče - problem kod nas je ogromna potražnja stanova u odnosu na ponudu, gdje svakavi igrači uspjevaju - no to više nije čisto pravno pitanje. Ljudi grčevito traže stan i često ne gledaju kako je rješeno jamstvo na istog (npr. moguće rješenje bi bila bankovna garancija koja bi se aktivirala ukoliko izvođač ne izvrši popravke na vrijeme i sl.). Na kraju ostaje - uzeti izvoditelja koji se na tržištu pokazao kao kvalitetan.

[Bajki1]

Vojky kaže:
Pa, javni bilježnik uredno ovjeri da je potpis istinit!

Nije njegov posao da te upozorava na prava kojima možeš slobodno disponirati - a jedno od tih prava je i jamstvo. Ako ga se svojom slobodnom voljom odrekneš tog prava - tvoj problem.

Zar mi javnog bilježnika plaćamo SAMO zato da bi uredno ovjerio potpis ?

Jer ako je tako onda ću ja svoju umirovljenu susjedu zaposliti kao javnog bilježnika
Zašto da žena ne zaradi dobru lovu ,a bez ikakve odgovornosti za to na što lupa pečat ?

Znam i ja da ćeš reći da bilježnik NE MORA čitati svaki Ugovor i besplatno savjetovati klijenta , ali Bilježnik je tu IPAK službenik države , predstavlja svojim pečatom legalnost te iste države .


Ukoliko ja napišem Ugovor u kojem jamčim neku glupost pa mi Bilježnik to uredno pečati i naplati taksu
da li je on podložan ev. tužbi po službenoj etici ?

[Bajki1]

Vojky kaže:
Gore smo govorili upravo o formalnom dijelu, dakle ugovornom odricanju od jamstva, a ne o stvarnim problemima.

A što se kvalitete gradnji tiče - problem kod nas je ogromna potražnja stanova u odnosu na ponudu, gdje svakavi igrači uspjevaju - no to više nije čisto pravno pitanje. Ljudi grčevito traže stan i često ne gledaju kako je rješeno jamstvo na istog (npr. moguće rješenje bi bila bankovna garancija koja bi se aktivirala ukoliko izvođač ne izvrši popravke na vrijeme i sl.). Na kraju ostaje - uzeti izvoditelja koji se na tržištu pokazao kao kvalitetan.

Vidiš , nećemo daleko napredovati dok odvjetnici uzimaju novce od velikih igrača , a zatvaraju oči na rupe u zakonu koje prevarantima omogućuju da zarade na lak način , a na račun neke naivne poštenjačine ...pljuc

Meni bi bio blizak pojam odvjetnika koji bi se zalagao da se Zakoni prilagode životu , postaju čovječniji , korigiraju u skladu sa napredkom društvene zajednice .

Za odvjetnike i javne bilježnike koji samo gledaju pljačku i ne reagiraju , nemam baš puno dobrih riječi ...a hoćeš nećeš priznati takvih vas je ipak najveći broj .


Ali..ja sam "samo" svjetonazorna John Lennonovka

[Vojky]

Bajki1 kaže:
Zar mi javnog bilježnika plaćamo SAMO zato da bi uredno ovjerio potpis ?

Ovisi, zašto ga platiš...

Ukoliko su u pitanju tzv. javnobilježnički akti ili solemnizirane privatne isprave, onda javni bilježnik mora poštivati čl. 57. i 58. Zakona o bilježništvu:

Postupak pri sastavljanju javnobilježničkog akta


Članak 57.

Pri sastavljanju javnobilježničkog akta javni bilježnik mora, ako je to moguće, ispitati da li su stranke sposobne i ovlaštene za poduzimanje i sklapanje posla, objasniti strankama smisao i posljedice posla i uvjeriti se o njihovoj pravoj i ozbiljnoj volji .Javni bilježnik će izjave sudionika potpuno jasno i određeno sastaviti pismeno i onda sam pročitati strankama i neposrednim pitanjima uvjeriti se da li sadržaj javnobilježničkog akta odgovara volji stranaka. Prilozi će se uvijek pročitati, osim ako se stranke ne odreknu tog prava i izjave da su upoznate s njihovim sadržajem, što mora biti utvrđeno u javnobilježničkom aktu.


Upozorenja strankama


Članak 58.

Ako stranke hoće da se u javnobilježnički akt unesu nejasile, nerazgovjetne ili dvosmislene izjave, koje bi mogle dati povoda sporovima, ili koje ne bi bile pravno valjane ili bi se mogle pobijati, ili ne bi imale namjeravani učinak, ili bi se opravdano moglo smatrati da im je svrha da se koja od stranaka ošteti, javni će bilježnik upozoriti na to sudionike i dati im odgovarajuće pouke. Ako oni ipak ostanu kod tih izjava, unijet će ih u javnobilježnički akt, ali će u tom aktu posebno napomenuti da je stranke upozorio na posljedice takvih izjava.

Ukoliko je u pitanju samo ovjera potpisa, onda se na to primjenjuje čl. 77. st. 4.:

(4) Pri ovjeri potpisa javni se bilježnik treba upoznati sa sadržajem pismena samo utoliko ukoliko je to potrebno za popunjavanje rubrika upisnika o ovjerama i potvrdama; on nije odgovoran za sadržaj pismena niti je dužan ispitivati da li su sudionici ovlašteni na dotični posao.

Inače, ništa te ne spriječava da za neki ugovor za koji je formalno dovoljno ovjeriti potpis - zatražiš (i platiš) solemnizaciju, pri kojoj će bilježnik postupiti sukladno čl. 57. i 58.!

Što se tiče konkretnog problema - ako jasno pristaneš na klauzulu da se odričeš čak i minimalnog, zakonom propisanog jamstva na stan/kuću (norma je dispozitivna, kao i većina normi građansko prava), to je izraz tvoje slobodne volje i država nema ništa s tim.

Zaključno - sve je stvr slobodne volje i volje da se plati.

[Vojky]

Bajki1 kaže:
Vidiš , nećemo daleko napredovati dok odvjetnici uzimaju novce od velikih igrača , a zatvaraju oči na rupe u zakonu koje prevarantima omogućuju da zarade na lak način , a na račun neke naivne poštenjačine ...

Što se zakona tiče - za njih je nadležan Sabor, dakle Zakoni su takvi kako predstavnici naroda odluče! Inače, nekoliko neustavnih zakona je ukinuto nakon tužbi koje su pokrenuli suci, odn. odvjetnici u svojstvu običnih građana, tako da se ne može reći da ljudi ne rade.

A ako potpišeš jasnu klauzulu da se odričeš jamstva (i još takav potpis ovjeriš) - tvoj problem. Naime, to proizilazi iz tvoje slobode raspolaganja vlastitim novcem!

[Bajki1]

Vojky kaže:
Inače, nekoliko neustavnih zakona je ukinuto nakon tužbi koje su pokrenuli suci, odn. odvjetnici u svojstvu običnih građana, tako da se ne može reći da ljudi ne rade.

Inicijativu za promjenu nekog manjkavog zakona bi trebali dati oni koji su u tu problematiku u razumiju .
Itd. svatko u svojoj branši .
Pa ako su to neki odvjetnici napravili , baš bi me zanimalo koje su to zakone prilagodili općem dobru ?

Npr.
Svaka agencija za nekretnine ima kao vanjskog suradnika nekog odvjetnika .
Slobodna sam ustvrditi da veći broj njih mulja zajedno sa vlasnicima agencija i investitorima , uključujući javne bilježnike .
Otuda i proizlazi sav tak umjetno održavani kaos na tržištu nekretnina .

A sve će se to kad tad obiti na račun poreznih obveznika , državnog proračuna .
Npr.
Kroz broj ljudi kojima će se danas sutra kuće srušiti jer su nekvalitetno izgrađene , a tehnički pregled to nije ustvrdio .

[Vojky]

Bajki1 kaže:
Inicijativu za promjenu nekog manjkavog zakona bi trebali dati oni koji su u tu problematiku u razumiju .
Itd. svatko u svojoj branši .
Pa ako su to neki odvjetnici napravili , baš bi me zanimalo koje su to zakone prilagodili općem dobru ?

Nije posao odvjetnika a pogotovo ne sudaca da prilagođavaju zakone - to bi bilo zadiranje u zakodavne ovlasti koje oni nemaju. Oni kao građani koji recimo to tako dobro razumiju pravo pokrenu poneku inicijativu ako je nešto neustavno.

A ako narod hoće bolje zakone - neka pazi koga bira u Sabor. Upravo je Sabor mjesto gdje se pripisi donose - i nije slučajno da u nekim parlamentima i preko pola zastupnika zna biti pravne struke, i to ljudi sa zavidnim stručnim iskustvom.

[Bajki1]

Vojky kaže:
Nije posao odvjetnika a pogotovo ne sudaca da prilagođavaju zakone - to bi bilo zadiranje u zakodavne ovlasti koje oni nemaju. Oni kao građani koji recimo to tako dobro razumiju pravo pokrenu poneku inicijativu ako je nešto neustavno.

Upravo je Sabor mjesto gdje se pripisi donose - i nije slučajno da u nekim parlamentima i preko pola zastupnika zna biti pravne struke, i to ljudi sa zavidnim stručnim iskustvom.

Da . Sabor je mjesto gdje se zakoni donose , ali inicijative o promjenama , poboljšanju zakona može predložiti svaki građanin RH , slijedeći unaprijed propisanu pravnu proceduru .

Obzirom da su i pravnici prije svega građani , a zatim po profesiji pravnici - bilo bi motivirajuće po razvoj demokracije kad bi se i oni u većem broju bavili inicijativama koje zadiru u poboljšanje razine kvelitete života u svim društvenim aspektima .-počevši od one u kojoj ova država naročito šepa - zakonodavnom procesu .

[wileia]

Pozdrav svima!

U procesu sam kupnje stana pa me interesira smiju li (po zakonu) agencije
naplacivati 3 posto provizije i od kupca i od prodavatelja za zapravo jednu uslugu.
I sto sve agencija duzna napraviti za mene za taj novac.

Hvala na odgovorima (dosta je hitno!)...

[brzi]

trebaju naoraviti sve što ste dogovorili i po mogućnosti stavili na papir, sve ostale ne trebaju napraviti...

[biancazg]

wileia kaže:

U procesu sam kupnje stana pa me interesira smiju li (po zakonu) agencije
naplacivati 3 posto provizije i od kupca i od prodavatelja za zapravo jednu uslugu.

Ako se ja dobro sjecam, zakon kaze da se ne smije naplacivati provizija i kupcu i prodavatelju za jedno te istu uslugu, ali ono sto vjerojatno tvoja agencija radi je da naplati pola provizije od tebe, a drugu polovicu od prodavatelja. U tom slucaju sve stima.
Kuzis?

[wileia]

biancazg kaže:
Ako se ja dobro sjecam, zakon kaze da se ne smije naplacivati provizija i kupcu i prodavatelju za jedno te istu uslugu, ali ono sto vjerojatno tvoja agencija radi je da naplati pola provizije od tebe, a drugu polovicu od prodavatelja. U tom slucaju sve stima.
Kuzis?

Znas li koji je to zakon?
I sigurno ne dijelimo proviziju, naplaćuju je duplo...

[wileia]

Tko pita, dobije odgovor...

Nešto sam pronašla, pa ako netko ima sličan problem, možda ovo razjasni stvar:

http://www.poslovniforum.hr/about/provizije.asp

[zucka]

Zanima me koja su zakonski regulirana prava takvih agencija ako preko njih pri kupujete ili prodajete nekretninu. Isto tako me zanima plaćanje provizije za određenu nekretninu budući da mi je nepojmljivo da se prije pregleda nekretnine i evenutalne kupnje plati njihova provizija već mi je logičnije da se to plati po uspješno obavljenom poslu. Isto tako me zanima ukoliko agencija prodaje nekretninu i kaže da je za tu nekreteninu sva dokumentacija uredna, a kasnijim uvidom se nađe da nije sređena dokumentacija, da li agencija snosi odgovornost?
Unaprijed hvala,


P.s. Naravno zanimaju me iskustva i ev. preporuke kako agencije tako i pravni savjeti.