Pitanje za iskusne građevinare i investitore - kako odrediti vrijednost građevnog zemljišta?

[RedOne01]

Imam pitanje za one koji se bave građevinom. Vlasnik sam parcele u Zagrebu na kojoj se trenutno nalazi stara obiteljska kuća. Lokacija je relativno atraktivna. Želim je prodati kao građevinsko zemljište, već imam projekte i izračune baš za tu parcelu (mala stambena zgrada od podruma, tri etaže i stambenog potkrovlja) ali mi se ne ulazi u to. Ni pod koju cijenu ne želim ortačke ugovore, htio bih keš ili kompenzaciju određenu kešom. Zanima me koliko mogu tražiti, s obzirom na potencijal izgrađenosti parcele.

Radi se o parceli gdje bi se (prema arhitektonskim proračunima i nacrtima) mogla složiti zgrada bruto površine oko 600 kvadrata stambenog i poslovnog prostora te spremišta, plus parkirna mjesta oko zgrade. Prevedeno u neto površinu odnosno stvarne kvadrate koje plaća kupac stana, našlo bi se tu 410 kvadrata po punoj cijeni (zbrojio sam stambene kvadrate plus kvadraturu spremišta po koeficijentu 0.5 plus kvadraturu balkona po koeficijentu 0.75). Parkirna mjesta nisam računao, ona su kao gratis (recesijski).

Zanima me, koliko bi od tih kvadrata moglo ići meni? Po tome bi izračunao vrijednost parcele u kešu. Znam da se ortački ugovori u sličnim situacijama rade uglavnom na način da jedna etaža ide vlasniku parcele, što bi bilo nekih 102.5 kvadrata, dok ostatak uzima investitor. Do koliko izgrađenih kvadrata bi mogao tražiti za sebe u zamjenu za zemljište, a da to investitoru bude isplativo odnosno prihvatljivo?

Pretpostavka je da se radi o relativno atraktivnoj parceli za koju se očekuje da bi se relativno lako mogla prodati. Znam da su zarade u građevini pristojne, na stranu zaduživanja građevinara kod banaka, slaba prodaja i slično. Jednostavno, uloženi novac se jako dobro vraća. U tom kontekstu htio bih stisnuti kupca/investitora da mi ponudi dobru cijenu za to zemljište, a ne da mi proda spiku i doma trlja ruke. Neka zaradi, ali neka i ja od toga imam neke koristi, valjda postoji neka margina gdje se njemu više isplati ući u taj projekt nego ga propustiti odnosno pustiti da ga pobere netko drugi.

Eto, lijepo molim savjet.