Pričuva i upravitelji stambenih zgrada

[DeeJay Dee]

A onda ok, nije bilo kvouta pa sam mislio da repliciraš meni (zadnji moj post prije tvog ).


ios / tt

[ssm]

DeeJay Dee kaže:

a ko je rekao da je na crno?
plaćamo je s istog zajedničkog računa di su i sredstva pričuve (kod gskg), samo sam trošak ne podmirujemo iz te love, neg imamo i dodatni prihod zgrade koji nam to pokriva pa ne moramo trošiti samu pričuvu na taj dio.

A jel plaćate doprinose i ostale harače na to ? Ako ne , onda ste ju uvalili , jer mora sam platiti , a ako nekom stane na žulj i taj napravi poreznu prijavu eto belaja.... Sad, ako ide sa istog GSKG računa, oni bi to oni trebali automatski zaračunavati, barem je tako nekad bilo za predstavnika i honorar prijavljen na ugovoru .

[DeeJay Dee]

da, ne znam, nemamo dalje niš s tim, to je stvar upravitelja kak on dalje handla s tim isplatama, pretpostavljam da da, ko i sve drugo.

[paprenjak]

Imam pitanje u vezi čišćenja zajedničkih prostora u zgradi.
Dakle ,do sad nam je čistio servis za čišćenje u sklopu firme koja upravlja zgradom. Na računu za pričuvu bio je označen iznos od 65 kn koji ide za čišćenje. Zanima me da li je moguće da čišćenje preuzme netko od stanara s obzirom da ima nezaposlenih za istu sumu,to je nekih 1600kn. Jel se može dogovoriti sa upraviteljem zgrade da taj iznos prosljeđuje sa računa zgrade osobi koja čisti,bez da se otvara obrt . Hvala

[sara4]

Taj netko može čistiti honorarno. Na to morate, odnosno upravitelj će u vaše ime, uplatiti doprinose, poreze...ako je cifra kojom baratate 1600 kn, onda bi taj koji čisti dobio 800 kn, a na davanja državi bi otišlo isto toliko.

[paprenjak]

Znači nema na ruke? Tako sam i mislila.
Stvarna situacija je takva da je zapravo novi predstavnik stanara naše zgrade samoinicijativno i bez sastanka stanara-suvlasnika odlucio sam čistiti i otkazao usluge servisa koji je čistio. Mi i dalje putem računa za pričuvu placamo 65 kn pa me zanima kako on dode do tih novaca jer ne čisti zabadava. Navodno se dogovorio sa firmom koja brine o pričuvi ali zanima me da li je to moguće.
Usluga je bitno lošija jer su čistačice kvalitetnije čistile

[zrixy]

Pa složite se, sazovite sastanak suvlasnika i otkažite mu obje "funkcije". Nađite među sobom novog predstavnika stanara i tražite firmu koja ce vam čistiti. Mi smo dobili jedno 5 ponuda i izabrali smo onu koja nam je najviše odgovarala.

Sent from my SM-N9005 using Tapatalk

[sara4]

paprenjak kaže:

Znači nema na ruke? Tako sam i mislila.
Stvarna situacija je takva da je zapravo novi predstavnik stanara naše zgrade samoinicijativno i bez sastanka stanara-suvlasnika odlucio sam čistiti i otkazao usluge servisa koji je čistio. Mi i dalje putem računa za pričuvu placamo 65 kn pa me zanima kako on dode do tih novaca jer ne čisti zabadava. Navodno se dogovorio sa firmom koja brine o pričuvi ali zanima me da li je to moguće.
Usluga je bitno lošija jer su čistačice kvalitetnije čistile

Pa moguće je da je dogovorio ovo što sam napisala i ne znači da radi bilo što ilegalno. 800 kn dobije on, 800 kn država i sve je čisto s te strane. Ono što nije čisto je da je on, bez suglasnosti većine suvlasnika, odlučio smjeniti firmu koja vam je čistila. Ono što možete poduzeti je ovo što je zrixy napisao.

[koka36]

kissas kaže:

Plačamo čistaćicu 25 kuna po stanu mimo pričuve , 14 stanova ,ja kao predstavnik skupljam kune

i kršiš zakon...

[koka36]

sara4 kaže:

Taj netko može čistiti honorarno. Na to morate, odnosno upravitelj će u vaše ime, uplatiti doprinose, poreze...ako je cifra kojom baratate 1600 kn, onda bi taj koji čisti dobio 800 kn, a na davanja državi bi otišlo isto toliko.

Jedina davanja državi su porez u stopi 35% na koje se može dobiti povrat preplačenog poreza tako da ne stoji ovo pola pola...

[tominjo]

koliko znam sara govori točno.
ako ide ugovor o djelu za zaposlenu osobu moraš platiti osobu duplo više sa davanjima.

[DeeJay Dee]

E pa ne ide o djelu, zna se da je taj najnepovoljniji.
Može npr. na obrt kao fizička osoba ili j.d.o.o. van sustava pdv-a zbog godišnjeg prometa manjeg od 230.000 kn. A šta i kako taj neko dalje radi sa svojom lovom ionako više nije naša briga, ko što i ovo ode zapravo u širinu s naglaskom na nešto deseto u odnosu na temu i naslov topica.


ios / tt

[koka36]

tominjo kaže:

koliko znam sara govori točno.
ako ide ugovor o djelu za zaposlenu osobu moraš platiti osobu duplo više sa davanjima.

Na ugovor o djelu samo porez

[sara4]

koka36 kaže:

Na ugovor o djelu samo porez

Copy/paste Ministarstvo fin./Porezna uprava. Penzići su oslobođeni, no osim ako ne uzmete nekog mlađeg od 15 god. da vam čisti ne znam kako biste platitli samo porez, a ne i doprinose

Jesu li propisana oslobođenja od plaćanja doprinosa?
Ne postoji obveza doprinosa prema primicima od kojih se utvrđuje drugi dohodak prema sljedećim vrstama primitaka:
1. naknada za isporučeno autorsko pravo i/ili srodna prava,
2. naknada za isporučeno umjetničko djelo,
3. nagrada za rad učeniku, odnosno nagrada redovitom studentu za vrijeme praktičnog
rada i naukovanja,
4. primitak za rad učenika, odnosno studenta preko posrednika pri zapošljavanju
učenika i redovitih studenata,
5. stipendija učeniku odnosno studentu,
6. sportska stipendija,
7. potpora obitelji za slučaj smrti radnika,
8. potpora za školovanje djetetu bivšeg radnika ili poginulog branitelja iz Domovinskog
rata do 15. godine života, odnosno do završetka osmogodišnjeg školovanja,
stalna mjesečna nagrada koja se isplaćuje članu Hrvatske akademije znanosti i
umjetnosti, sukladno posebnom propisu,
10. naknada sportskom sucu i delegatu,
11. novčane pomoći i pomoći u naravi što ih, na temelju odredaba svojih općih akata,
isplaćuju ili daju općina, grad, županija i Grad Zagreb u svrhu zaštite majčinstva,
roditeljske njege novorođenog djeteta, podizanja i odgoja djeteta a koje su
namijenjene roditelju ili drugoj osobi koja se brine o djetetu, sukladno posebnom
propisu,
12. primitak za rad osobe mlađe od 15 godina života,
13. renta koju bivši poslodavac isplaćuje po sudskoj presudi članu obitelji bivšeg radnika,
14. novčana naknada koju mobiliziranom a nezaposlenom građaninu isplaćuje tijelo
koje je naložilo mobilizaciju, sukladno posebnom propisu i
15. primitak od kojega se utvrđuje drugi dohodak isplaćen umirovljeniku.

[tominjo]

sada sam se izgubio.
kolika su davanja na ugovor o djelu:
penzioner?
zaposlena osoba?

[koka36]

tominjo kaže:

sada sam se izgubio.
kolika su davanja na ugovor o djelu:
penzioner?
zaposlena osoba?

zaposlena samo porez (radio sam na ugovor o djelu)... Doprinose plačaš u firmi gdje si zaposlen...
Penzioner tu nisam siguran neki plačaju doprinose neki ne ovisi o vrsti mirovine. Bar je tako kod OPG-a

[ssm]

koka36 kaže:

zaposlena samo porez (radio sam na ugovor o djelu)... Doprinose plačaš u firmi gdje si zaposlen...
Penzioner tu nisam siguran neki plačaju doprinose neki ne ovisi o vrsti mirovine. Bar je tako kod OPG-a

Prije koju godinu našem pezioneru je GSKG uredno obračunavao poreze i doprinose. Mislim da nema više bitne razlke kada je riječ o bruto iznosu. Najbolje nazvati 0800 broj u poreznoj i pitati.

[zvizdanova]

Na Ugovor o djelu umirovljenici plaćaju samo porez i prirez , a ostali radni i neradni narod sve doprinose i porez i prirez .
Svi doprinosi iz Mirovinsko 20% (ili 15% i 5%), i na Zdravstveno 15% , doprinos za ozljede 0,5 % ,Doprinos za zapošljavanje 1,70% ......

[IgorDRi]

Nakon poduže stanke evo me opet. Naime imao sam neke probleme pa nisam uspio završiti ranije sve što sam si bio zacrtao.

Nakon što sam vam prezentirao prijedlog Zakona o etažnom vlasništvu red je da vam predstavim i prijedlog međuvlasničkog ugovora. Da li će Zakon o etažnom vlasništvu biti prihvaćen ili ne, odnosno da li će Sabor nadopuniti Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ili će ići u nekom trećem pravcu, to još ne znamo i ne možemo predvidjeti. U međuvremenu ih mi možemo preduhitriti novim oblikom međuvlasničkog ugovora koji će popuniti sadašnje zakonske praznine.

Problem je samo jedan : uvjeriti naše građane da im upravo takav oblik ugovora treba!
Znam ljudi su već iziritirani i zasićeni svim i svačim pa o mnogim temama ne žele ni razmišljati, a kamoli još i odlučivati.

Ja se ipak nadam da će barem jedan broj ljudi malo pažljivije pročitati taj prijedlog i da će shvatiti da bi bilo dobro da barem dio tih odredbi bude ugrađen u njihove međuvlasničke ugovore.

Budući da je tekst dugačak (Uvodni komentar + 63 članka + prilozi) izložiti ću ga u 16-17 postova.

[IgorDRi]

Pri sastavljanju međuvlasničkog ugovora treba voditi računa da on nije nagodba koja se mijenja svaki čas već je to „ustav“ suvlasničke zajednice, tj. dokumenat koji joj mora dugoročno osigurati vrlo jasne i stabilne uvjete funkcioniranja i mora biti prilagođen pojedinom slučaju. Dakle, on mora biti sastavljen tako da definira, koliko je to objektivno moguće, vrlo precizno odnose među suvlasnicima i način njihovog ponašanja u zgradi. Često mijenjanje ugovora ili njegovih odredbi može samo potaknuti tenzije među suvlasnicima, pogotovo ako bi se to činilo pod pritiskom novo pridruženih vlasnika, koji su to postaju kupnjom ili naslijeđivanjem. Jednom kad se među suvlasnicima postigne dobar dogovor i ravnoteža teško da se kasnije to može ponoviti, a pogotovo više puta uzastopce.

Prednost dobro razrađenog međuvlasničkog ugovora je da upravitelju daje čvrst okvir u kojem može sigurnije djelovati, a kasnije sudovima može znatno olakšati donošenje odluka u eventualnim parnicama između suvlasničke zajednice i upravitelja, odnosno između suvlasničke zajednice i pojedinih suvlasnika. Suci će tada imati mnogo više konkretnih oslonaca za odlučivanje pa se neće događati da parnice za banalne stvari završe na ustavni sud, kao što je npr. tužba upravitelja, u ime suvlasničke zajednice, protiv suvlasnika koji nije plaćao pričuvu.

Ako ovlaš proučite međuvlasničke ugovore koji su se nakon donošenja ZVDSP-a potpisivani u nas, vidjeti ćemo da su previše općeniti i da skoro u pravilu nisu prilagođeni zgradama na koje se odnose. Npr. u međuvlasničkom ugovoru koji smo svojevremeno potpisali u mojoj zgradi, navode se kao naše zajedničko vlasništvo uređaji i sustavi koji u našoj zgradi ne postoje!

Očito je da je ogromna većina tih ugovora, od strane bezidejnih pravnika zaposlenih kod raznih upravitelja ili koji su radili za njih, doslovno bez razmišljanja prepisana iz istog oglednog primjerka koji je pred 17 godina dat samo kao jedan opći primjer.

Nažalost kod nas se dogodilo to da je u trenutku pretvorbe vlasništva u već izgrađenim zgradama trebalo novopostalim vlasnicima nametnuti, za njih nešto potpuno novo i do tada nepojmljivo, a to je obveza sklapanja međuvlasničkog ugovora. Prvi upravitelji, oni koji su nastali privatizacijom bivših stambenih poduzeća, u pravilu su, bez ikakvog sudjelovanja suvlasnika, sastavljali međuvlasničke ugovore i doslovno su im ih podvalili na potpis bez posebnih objašnjenja. Naime, jednog lijepog dana se na našim vratima pojavio ondašnji predsjednik kućnog savjeta i dao nam da potpišemo listu vlasnika sa navedenim kvadraturama stanova koje su bile izvučene iz rješenja o stjecanju stambenog prava (mnogo kasnije smo saznali da je to bio prilog 1. međuvlasničkom ugovoru) i rekao nam da se to mora i da je upravljanje zgradom preuzela firma ta i ta. Niti smo u tom trenutku znali da je donesen ZOV, niti smo vidjeli međuvlasnički ugovor, niti smo imali sastanak zbora suvlasnika, niti smo izabrali upravitelja i niti smo izabrali predstavnika suvlasnika (kasnije smo saznali da je predsjednik kućnog savjeta automatski postao naš predstavnik suvlasnika). Isto se dogodilo u zgradi gdje živi moja majka i u zgradi gdje živi moja sestra, stoga vjerujem da je svugdje bilo, ako ne baš potpuno isto, a onda vrlo slično. Međuvlasnički sam ugovor dobio u ruke tek 2012., nakon dugotrajnog i energičnog insistiranja, a kad sam ga pročitao potpuno me je razočarao.

Meni još dan danas nije poznato kako su si upravitelji u Rijeci, barem oni veći, međusobno podijelili zgrade, budući da npr. u tri spomenute zgrade mi suvlasnici nismo birali upravitelja. Sve upućuje da je tomu debelo kumovao Grad.

U našim ugovorima odmah su mi upale u oči dvije odredbe koje su po meni neprihvatljive pa stoga tu zaista ne bi trebale imati mjesta. Prva je ta da se izrijekom navodi tko je upravitelj, a ona je nažalost u skladu sa 2. stavakom članka 375. ZVDSP-a,.
Međuvlasnički ugovor, kao što već rekoh, je temeljni dokument suvlasničke zajednice i treba trajati nepromjenjen dugo u vremenu, barem do značajnih promjena u zakonima, dok ugovor o upravljanju uređuje jedan običan poslovni odnos, koji se može u svakom času nadopuniti aneksom, obnoviti ili u skladu sa zakonskim propisima raskinuti te ponovno potpisati sa drugim subjektom. Tu je učinjena jedna čudna iznimka jer suvlasnička zajednica potpisuje i s drugim subjektima razne druge poslovne ugovore na duže rokove (održavanje lifta, atestiranje lifta, održavanje i atestiranje opreme u toplinskoj potstanici, osiguranje zgrade itd.), a Zakon ne traži da se u međuvlasničkom ugovoru navode nazivi svih tih tvrtki.
Druga je ta da suvlasnici prihvaćanjem međuvlasničkog ugovora automatski prihvaćaju i ugovor o upravljanju. Ta odredba je u potpunoj koliziji sa praksom da ovlašteni prestavnik u ime suvlasnika potpisuje Ugovor o upravljanju. Čemu ga onda on ponovno potpisuje ako su ga suvlasnici sa više od 50 % svih potpisa već prihvatili? Da li njegov potpis vrijedi više od svih onih ostalih? Takva praksa nema nikakve logike! Do sada su nas upravitelji hvatali na blef. Suvlasnička zajednica treba na zboru najprije prihvatiti uvjete ugovora, a zatim dati nekome suvlasniku pismenu punomoć da ga potpiše u ime ostalih.
Uvrštavanje takvih nakaradnih odredbi u međuvlasnički ugovor za sobom povlači potrebu da se svaki puta kada se mijenja upravitelj izrađuje novi aneks ili čak novi međuvlasnički ugovor što je totalna glupost. Taj problem javnost nije do sada uočila zato što zbog inercije i neznanja većine suvlasnika, do sada u našoj praksi su bili rijetki uspješni slučajevi mijenjanja upravitelja. U Rijeci su u nekim velikim zgradama pokušali to napraviti pa se već tri i više godina povlače sa starim upraviteljem po sudovima.

Ja sam pobornik toga da suvlasnici trebaju biti ti koji će sami sastaviti međuvlasnički ugovor uz asistenciju pravnika kojega će sami unajmiti kao vanjskog i neutralnog suradnika. Upravitelj ne bi ni u kom slučaju trebao sudjelovati u ovome. No, problem je taj što se već u praksi pokazalo da naši pravnici nemaju baš iskustva s takvom vrstom ugovora. Čini mi se da dugo godina potcjenjuju tu materiju i da nisu baš voljni upustiti se u njeno proučavanje, niti potražiti informacije kako se to radi u EU.

U trenutku kada se u suvlasničkoj zajednici ostvare uvjeti iz Glave 4. trećega dijela ZVDSP-a, tj. nakon etažiranja zgrade i upisa novonastalog stanja u zemljišne knjige (gruntovnicu) u skladu sa člankom 72. i 73. te 2. stavkom članka 75. ZVDSP-a, u toj suvlasničkoj zajednici prestaju važiti odredbe Glave 3. Dijela devetog, tj. Prijelazne i završne odredbe istog zakona, stoga bi trebalo međuvlasnički ugovor prilagoditi novonastalom stanju. To prvenstveno znači ukinuti obvezu biranja ovlaštenog predstavnika suvlasnika kao posrednika između suvlasnika i upravitelja, ukinuti obvezu navođenja imena ili naziva upravitelja i ukinuti obvezu minimalne visine pričuve od 0,54% od vrijednosti posebnog dijela. Naime u Glavi 4. trećega dijela ZVDSP-a te tri stvari se uopće ne propisuju. Zatim, slobodni od obveza i forme ugovora iz prijelaznog razdoblja, po želji i potrebi suvlasničke zajednice, u ugovor se mogu, čak bih rekao da obavezno treba, unijeti nove odredbe koje bi popunile praznine koje postoje u sadašnjoj verziji ZVDSP-a. Dakle, mogu se čak sadašnjim tablicama, prilog 1. i 2., slobodno promjeniti nazivi (tko hoće može ih zadržati) i pridodati im druge tablice s korigiranim faktorima radi pravednije raspodijele određenih troškova (stubište, lift, zajednička toplinska podstanica ili kotlovnica itd.) što proizlazi iz 2. stavka članka 74. ZVDSP-a koji kaže da se : „korisna vrijednost stana ili druge prostorije izračunava iz korisne površine stana ili druge prostorije i odgovarajućih dodataka ili odbitaka za razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaćanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, položaja i sl.“.

Ja bih čak toplo predložio da suvlasničke zajednice nakon što prihvate novi međuvlasnički ugovor, onako kako im omogućuje stavak 1.članka 45. ZVDSP-a, otkažu mandat svojim upraviteljima i da s njima, ako su zadovoljni načinom upravljanja, krenu u nove pregovore i sklope novi ugovor s novim uvjetima i to svakako na kraći rok (ZVDSP u Glavi 4. trećega dijela ne nameće rok trajanja ugovora). Naravno da će naknada upravitelja u novim uvjetima skočiti. Tu će neminovno lošije proći male suvlasničke zajednice gdje su dosad predstavnici suvlasnika bili volonteri, dok će velike suvlasničke zajednice koje su pristojno plaćale svoje predstavnike biti u daleko povoljnijem položaju jer će njim troškovi manje narasti, ako ne ostati isti. Uostalom, ljudi trebaju napokon shvatiti da se za dobro upravljanje mora nešto i platiti, a upravitelji pak moraju shvatiti da postoji konkurencija i da ne bi trebali pretjerati sa cijenama. Ako iskusni talijanski upravitelji smatraju da se za dobro upravljanje zgradama, koje prosječno imaju daleko veći standard od naših, cijene mogu kretati između 7 i 9 eura po m2 na godinu (ima onih koji nude i ispod 5 eura), što bi za stan od 60 m2 pretvoreno u kune iznosilo najviše cca 330 kuna mjesečno, onda bi naši upravitelji trebali biti za barem polovicu jeftiniji.