Etažiranje

[Brazil]

Neuson kaže:

Imam par pitanja:
1. Što ide "prvo"? Etažiranje ili uporabna dozvola ili je svejedno?
2. Kome se upisuje vlasništvo npr. stubišta u zgradi?
4. Je li stubištena svakom katu posebna etaža ili se to samo zbirno navede "stubište" u ukupnosti za cijelu zgradu?
4. Može li se tražiti uvid u podatke o kvadraturi iz etažnog elaborata iz usporedba s onima u zemlj. knjigama? Naime radi se o zgradi na 3 etaže, etaže su identične međusobno, istog rasporeda prostorija. Kada se zbroje površine stanova u prizemlju one iznose neki broj X. Zbrojene površine stanova na prvom katu također iznose X + 0,1%, ali površine stanova na drugom katu iznose X + 40% što je nemoguće. Shodno tome ti stanovi na 2-om katu imaju i veći postotni udio u vlasništvu iako definitvno na to nemaju pravo.

Ako sam na krivoj temi neka šefica preseli.

1. Uporabna
2. Stubište je zajedničko vlasništvo svih stanara
3. Ne upisuje se u zemljišnim knjigama kao posebna etaža
4. Može, na zk odjelu

[File]

verycreativan kaže:

Ali neka te brine ako je taj isti sebi uzeo 40% nekog prostora koji je bio zajednički, a ovim ga je sebi prisvojio upisujući vlasništvo nad njime, jer na njega osim ako nema dozvolu svih stanara ili ako vas nije obeštetio, nema pravo

Teško da će ovo biti slučaj - da je netko prisvojio sebi dio zajedničkih djelova zgrade, i to još uspio upisati u zemljišne knjige na sebe...

Ako taj zajednički dio nije bio predviđen u dozvolama za građenje i sl., te elaboratu o etažiranju - kao posebni uporabni dio zgrade, onda je potrebno prvo ishoditi izmjenu dozvola i elaborata etažiranja i to sve u suglasnosti svih suvlasnika (stanara) i na kraju sve to upisati u zemljišnu knjigu...
Uglavnom sve skupa jako teško izvedivo...

[Neuson]

verycreativan kaže:

Vlasništvo stubišta se nikome ne upisuje nego se pravo korištenja i obveze održavanja njime, dijeli svima razmjerno kvadraturi stambenog prostora kojih je netko vlasnik.

To mene zanima kako se dijeli. Zgrada o kojoj pričam ima 3 stubišta. Ono u prizemlju, prvom katu i drugom katu. Svako od njih je upisano u svoj etažni poduložak, a vlasnik im je investitor i shodno tome ima veći postotni udjel u zgradi. C list tih poduložaka je apsolutno čist. Malo SF situacije no stvarno je tako.

verycreativan kaže:

E sad u tvom slučaju ako su sve etaže iste, onda je nemoguće da ovaj na drugom katu ima 40% više prostora. Jedino ako je iznad njega potkrovlje ili krovna terasa, pa ih je on prisvojio sebi.

Iste su, zgrada je "kocka". U etažnim podulošcima za te stanove na 2-om katu su navedene iste pojedinačne prostorije kao i za sve ostale stanove (nema dodatno napisano tavan, potkorvlja ili terasa na vrhu) samo zbroj površina tih prostorija je 40% od onoga što se dobije kada se ručno zbroji. Sve mi se čini da je netko glupav te podatke iz etažnog elaborata prenio u ZK:

verycreativan kaže:

Neka te ne brine to što netko ima veći stan, jer razmjerno njemu ima i veću obvezu održavanja zajedničkih prostorija (stubište) i uređaja (dizalo).

Ok, no on ima i fiktivno veći postotni udjel u zgradi, a to mi je važno kod raznig odluka tj. mogućnosti da investitor nadglasa.

verycreativan kaže:

Ali neka te brine ako je taj isti sebi uzeo 40% nekog prostora koji je bio zajednički, a ovim ga je sebi prisvojio upisujući vlasništvo nad njime, jer na njega osim ako nema dozvolu svih stanara ili ako vas nije obeštetio, nema pravo

Nije on sebi uzeo tih 40% jer oni ni ne postoje. Postoje 3 etaže (ravan krov, nema tavana), iste po površini, a po ZK ispada da je zadnja etaža veća za 40% i onda vlasnici stanova ondje imaju veći udio, veća prava glasovanja itd.

Brazil kaže:

1. Uporabna
2. Stubište je zajedničko vlasništvo svih stanara
3. Ne upisuje se u zemljišnim knjigama kao posebna etaža
4. Može, na zk odjelu

1. U mom slučaju je zgrada etažirana, a u svaki etažni poduložak je upisano da zgrada nema uporabnu još od 2003.-e Kako je to moguće?
2. 3. U mom slučaju stubište na svakoj etaži je posebna etaža i vlasnik im je investitor. Još nije prodao sve stanove tako da mu ovi ekstra postotci super dođu.

file30 kaže:

Teško da će ovo biti slučaj - da je netko prisvojio sebi dio zajedničkih djelova zgrade, i to još uspio upisati u zemljišne knjige na sebe...

Ako taj zajednički dio nije bio predviđen u dozvolama za građenje i sl., te elaboratu o etažiranju - kao posebni uporabni dio zgrade, onda je potrebno prvo ishoditi izmjenu dozvola i elaborata etažiranja i to sve u suglasnosti svih suvlasnika (stanara) i na kraju sve to upisati u zemljišnu knjigu...
Uglavnom sve skupa jako teško izvedivo...

Nažalost ovdje je slučaj da se pobljuješ. Zanima me koja/kakva osoba je najbolja da mi to do u detalj objasni? Odvjetnik, geodet, neki sposoban agent za nekretnine?

[File]

Neuson kaže:

1. U mom slučaju je zgrada etažirana, a u svaki etažni poduložak je upisano da zgrada nema uporabnu još od 2003.-e Kako je to moguće?
2. 3. U mom slučaju stubište na svakoj etaži je posebna etaža i vlasnik im je investitor. Još nije prodao sve stanove tako da mu ovi ekstra postotci super dođu.


Nažalost ovdje je slučaj da se pobljuješ. Zanima me koja/kakva osoba je najbolja da mi to do u detalj objasni? Odvjetnik, geodet, neki sposoban agent za nekretnine?

1. - 2003.godine se moglo etažirati bez građevinske i bez uporabne dozvole, samo bi se u zemljišnu knjigu zabilježilo nepostojanje iste
2. - u mojoj zgradi gdje imam posl.prostor - je isti slučaj, a etažirana je 2004.,...
3. od ovih osoba koje si naveo, najbolje odvjetnik koji se time bavi...

[Neuson]

Znači ovo je zapravo OK jer je rađeno po nekom "starom modelu etažiranja"? Zgrada je etažirana 2003.-e tako da očigledno nije čudno da je etažiranje išlo prije uporabne. A i stubišta su posebene etaže i vlasništvo investitora. Zna li netko hoće li se to "staro etažiranje" morati prilagoditi ovim novim pravilima?

Što kada jednog dana investitor proda sve stanove, a ostanu mu u vlasništvu stubišta? Ipak živimo u Hrvatskoj i treba misliti na "worst case scenario".


Onda sam sve razjasnio. Jedino mi treba odvjetnik za ovo neslaganje u površini etaža.

Hvala svima na pomoći.

[frozz]

------

nista, nasao sam odgovor sam

[File]

Neuson kaže:

Znači ovo je zapravo OK jer je rađeno po nekom "starom modelu etažiranja"? Zgrada je etažirana 2003.-e tako da očigledno nije čudno da je etažiranje išlo prije uporabne. A i stubišta su posebene etaže i vlasništvo investitora. Zna li netko hoće li se to "staro etažiranje" morati prilagoditi ovim novim pravilima?

Što kada jednog dana investitor proda sve stanove, a ostanu mu u vlasništvu stubišta? Ipak živimo u Hrvatskoj i treba misliti na "worst case scenario".


Onda sam sve razjasnio. Jedino mi treba odvjetnik za ovo neslaganje u površini etaža.

Hvala svima na pomoći.

Samo da naglasim da ni 2003.godine ni danas nije bilo moguće da se zajedničke prostorije (stubište, hodnici i sl.) etažiraju kao posebne uporabne cjeline ; jer to naprosto nisu...ali to je tada očito bila raširena praksa (makar na meni nadležnom sudu), pa šta je upisano u zemljišne knjige, je upisano i tako će najvjerojatnije ostati...

[Neuson]

Znači tu je krivo neobrazovano osoblje gruntovnica koje je svemu dodjelio neku etažu, tako i stubištima iako nije trebalo? Najbolje u priči je što u ovom mom slučaju piše "Etaža 10 - stubište u prizemlju površine 14m2 u etažnom elaboratu označeno kao ZP-PR", što 99,99% znači "zajedniči prostor-prizemlje".

Koji je "lijek" za takvu situaciju? Potpuno novo etažiranje (u praski nemoguće) ili razgovor sa šefom zk. odjela da ispravi tu blamažu i korigira omjere vlasništva? Ništa još nisam kupio, razmatram, moram se prvo dobro posavjetovati s nekime, jer ovo je ludnica. Svi govore da će etažiranje dovesti do reda, a ovo je nered samo takav.

[File]

Neuson kaže:

Koji je "lijek" za takvu situaciju? Potpuno novo etažiranje (u praski nemoguće) ili razgovor sa šefom zk. odjela da ispravi tu blamažu i korigira omjere vlasništva? Ništa još nisam kupio, razmatram, moram se prvo dobro posavjetovati s nekime, jer ovo je ludnica. Svi govore da će etažiranje dovesti do reda, a ovo je nered samo takav.

Teško da će se takvo što ikada ispravit...

U mom slučaju sasvim sigurno neće nikada...

Čak je investitor prodao dio hodnika i tip proširo svoj poslovni prostor na taj dio hodnika i uredno se uknjižio na 1/5 te "posebne uporabne cjeline - zajedničkog hodnika"...

nitko od suvlasnika nije reagirao jer je jako velika zgrada, sa masu suvlasnika i nikog nije briga...

[verycreativan]

Neusone, jesi ti imao uvid u glavni projekt na temelju kojeg je ishodovana građevinska dozvola. Naime možad nije izvedeno prema projektu, pa je umjesto tavana izveo ravan krov, a etažirao prema projektu, u kojem je imao i tavan kojem bi odgovaralo tih 40%. Ovo je sad nagađanje.

Pričao sam s jednom agenticom za nekretnine koja se razumije u tu problematiku, pa mi je rekla da je možda opcija da je zgrada rađena kao kuća, u kojoj su naknadno etažirani stanovi. E sad u tom slučaju ih može biti max 3 što bi u tvojoj priči bio 1 stan po etaži. Tako je po novim planovima najčešće propisan uvjet. Ne znam jel tako kod tebe. Uglavnom nije neka normalna situacija.

Ovo da je stubište na svakom katu upisano kao posebna etaža nije mi jasno. Ispada da kad investitor proda sve stanove, da mu ostaje vlasništvo nad stubištem. Da ne bi još morali kupiti i stubište kasnije da bi uopće došli do stana? Tko stubište održava? Stanari, kako kad nisu vlasnici. Zajednička potrošnja el.energije na stubištu? Tko plaća, valjda onda vlasnik-investitor. Ovo je pravno-formalno. U praksi to može funkcionirati ukoliko su svi normalni.

Daj ti pogledaj glavni projekt po kojem je dobivena građevinska dozvola, vidi broj stambenih jedinica, površine, vidi presjek i visinu zgrade i uvjeri se jel stvarno tako i izvedeno. Ako nije, možda nikad nećete ni vidjeti uporabnu dozvolu.

[Neuson]

Projekt nisam ni vidio jer mi je to nekako korak za "finale" kupovine od kojih sam daleko. Prvo sam išao provjeriti stanje u ZK kad ono zbunjola.

Ovo nikako nije zidano kao kuća, niti je ikada bila kuća. Etaže su identične i izvana po fasadi i po rasporedu prostorija unutar i po instalacijama (kuhinja, kupaonica). Sumnjam da bi itko napravio kuću sa toliko kuponica i kuhinja. Na svakoj etaži su po 3 stana tj. u totalu 9 kom + 1 u suterenu u koji se ulazi izvana pa ni nema neko svoje stubište.

To sa stubištima ni meni nije jasno. Ovako kako jest vlasnici stanova nemaju neometan pristup svom stanu jer moraju "gaziti" preko investitorovog vlasništva. Za plaćanje održavanja, struje i sl. pravne cake nisam ni pitao jer nisam još u tom stupnju. Jasno da to sve može biti OK ako su međuljudski odnosi ok, no neka investor "rikne", naslijedi ga neki nadobudni sin i evo ti problema u trenu.

To etažiranje je dio problema, a ovo nepostojanje uporabne dodatno jer zgrada je iz 2002-2003, a nema uporabnu. Banka će mi kod možebitnog kredita sigurno prigovarati. Nema druge nego detaljan uvid u sve dokumente.

BTW koje sve papire kupac ima pravo tražiti od investitora? Ima li pravo tražiti kopije projekta, dozvola, suglasnosti itd. za neki svoj "arhiv"?

[verycreativan]

Neusone, možeš tražiti sve dokumente na uvid, glavni projekt, građevinsku dozvolu koja je dio tog glavnog projekta. Nije to nikakva vojna tajna. Samo nemoj to tražiti i gledati ako ne razumiješ to što ćeš vidjeti. Uostalom traži od investitora da napravi tehnički pregled i dobije uporabnu dozvolu. Ako je sve ok, zašto to već nije napravio. U današnje vrijeme nemat uporabnu dozvolu nije nikakva preporuka, dapače.

S obzirom da si nabasao na problematičnu situaciju i da, bez ljutnje, ne razumiješ previše (takav sam dojam stekao), preporučujem ti da odeš na savjetovanje kod arhitekta ili u neku jaču agenciju za nekretnine koja ima svog pravnika ili koristi tuđe pravne usluge i da ti razjasne situaciju. To koliko ćeš platiti savjetovanje puno je manje u odnosu na ono u što bi se mogao uvaliti ako kupiš ovakav stan.

[iluzija1]

Jako dugo se nitko nije javljao u vezi ove problematike, što ne znači da problema nema. Donošenjem Pravilnika o povezivanju podataka iz knjige položenih ugovora i glavne knjige u gruntovnici upravitelji stambenih zgrada su dužni riješiti ovaj posao. Kakova su iskustva? Ako netko ovo prati neka se javi.
Lokacija je Osijek, gdje jako puno zgrada nema ni katastarsku česticu određenu. To je veliki problem.

[JohnDoe-25]

Ma, nije etažiranje, nikakkav problem, samo su dosjetili novog načina da uzmu pare. Ja sam isto iz Osijeka, i sad se babina zgrada etažira, a zanimljivo je da etažiraju zgradu koja nije ni upisana u katasar, tako da je moja baba vlasnica određene kvadrature oranice na 1. katu.

[Jethro]

Nekretnina (kuća, uredno sve knjiženo tako kako pišem) ima 4 vlasnika od kojih ja (A) i B imamo po 1/3. Ja sam kupio tu 1/3 nedavno. Ista je bila prazna godinama. Jedan od ovih ostalih je upao u taj prostor i suludo silom želi etažirati kuću bez mene. Kuća u gruntovnici ima 120, no u naravi ima duplo više. Isti tvrdi kako je u posjedu, što i jest.
Ne želim upasti u kuću, nego želim sudom riješiti da mi da ključ.
Pa jel on mora/može birati od čega da mi da ključ? Nije fizički ništa djeljivo....
Mora se etažirati da bi mi dao ključ od nečega, a ja ne želim da se etažira prije nego se utvrdi odnos. Napominjem da ja imam duplo više od njega (1/3, a on 1/6) i lik veli da me ne pusti unutra, da je u posjedu i da mi daje jednu sobicu. Isti koristi pola kuće, a ima pravo 1/6. Usput koristi i podrum u kojem je napravio ogromnu galeriju.
istina, tip je uložio jako puno love u podrum i jasan mi je njegov (krivi) stav.
Kako sad?
Bez posjeda ne mogu etažirati, a da bih došao u pojsed trebalo bi se znati gdje dolazim.
zavrzlama.
pliz help!
To se vuče već godinama. Imam li pravo na komercijalnu najamninu svojeg dijela?
koji je red veličine po godini?

[Petra_27]

imam i ja slučaj sličan, također centar grada, tavanski prostor za koji je rješenje o uređenju dobiveno od nekog tijela bivše juge jer je vlasnik, tj.taj koji ga je okupirao imao žnore, pa je tako završilo... taj isto ije plaćao pričuvu jer formalno nije imao ni stanarsko pravo, ništa, ništa,a živio je i tako nekih 20 godina, tek kad je dobio e sad pojma nemam kaj (nije vl.list jer ga nema nitko u zgradi jer je to sve prije bilo društv.vl.) i odonda unazad 15 godina plaća pričuvu.
al etažiranje je super. mislim da je nas došlo nekih 1000kn po stanu.(svi su oko 60-65 kvadrata)

[pistacija]

većina stanova (starogradnji) su upisani u KPU knjigu položenih ugovora. KPU će se ukidati i svi će morati biti upisani u zemljišnu knjigu ZK . da bi bili upisani u ZK knjigu (kao recimo novi stanovi) mora se napraviti etažiranje zgrade. Etažiranje bi u pravilu trebalo ići iz pričuve. Svi upravitelji stambenih zgrada su dobili da do kraja 2012.g. etažiraju zgradu.

http://www.udruga-stanara.hr/view.asp?idp=714&c=95

http://www.udruga-stanara.hr/view.asp?idp=725&c=95

nešto malo o toj temi (i problematici) ima i tu.

[javašluk]

pistacija kaže:

većina stanova (starogradnji) su upisani u KPU knjigu položenih ugovora. KPU će se ukidati i svi će morati biti upisani u zemljišnu knjigu ZK . da bi bili upisani u ZK knjigu (kao recimo novi stanovi) mora se napraviti etažiranje zgrade. Etažiranje bi u pravilu trebalo ići iz pričuve. Svi upravitelji stambenih zgrada su dobili da do kraja 2012.g. etažiraju zgradu.

http://www.udruga-stanara.hr/view.asp?idp=714&c=95

http://www.udruga-stanara.hr/view.asp?idp=725&c=95

nešto malo o toj temi (i problematici) ima i tu.

Koja dokumentacija je nužna za postupak etažiranja?

Ovako po prilici stoje stvari, jedini dokument koji imam a i koji je izvor mog vlasništva stana je riješenje o nasljeđivanju i kupoprodajni ugovor ostavitelja i izvodžača. Postoji knjiga položenih ugovora ali ne i za moj stan, bio jesam u gruntovnici a oni ne žele ništa dok nepribavim aneks kupoprodajnog ugovora od izvodžača. Međutim odvjetnik mi je savjetovao kako izvod iz knjige položenih ugovora nije nužan za postupak etažiranja, jer da je izvor mog vlasništva riješenje o nasljeđivanju istog tog suda, da izvod iz knjige položenih ugovora je samo potvrda o nastanku vlasništva, a moj izvor vlasništva je riješenje o nasljeđivanju. Odvjetnik me također upozorio kako "crtači" i sam postupak upisa u zk je poprilično razdvojeno i nisu povezani. Odvjetnik me uvjerava kako ovi koji inzistiraju na izvadku iz k.p.u. nisu upućeni i da neznaju postupak. Ali što mi to vrijedi kad sam svakodnevno izložen nasilju od susjeda

Znači, moje je pitanje da li nedostatak izvadka iz knjige položenih ugovora stvarno spriječava pokretanje postupka etažiranja?

[svijet27]

Zna li netko koliko košta etažiranje? nas smo 4 suvlasnika kuće na moru i želimo da se kuća etažira kako bi svatko imao svoj dio ali me zanima otprilike kako se gleda cijena?

[srda24]

Ovako, zanima me je li zakonito da zemlja oko zgrade koja je sagrađena na jednoj parceli (etažirana zgrada sa 3 stana ,do 400kvadrata) bude upisana na samo jedan vlasnički list, tj. da pripada samo vlasniku jednog stana pošto je vlasnik zgrade rekao da će to biti zajednička zemlja ,ali je prilikom prodaje stana u prizemlju prepisao zemlju oko zgrade(vrt) kupcu toga stan?
Kako to kod nas biva prevario nas je i sada je to zemlja u vlasništvu vlasnika stana u prizemlju.