Isplativost gradnje i iznajmljivanja apartmana na moru

[IceClimber]

AlfaLord kaže:

cak i apartmani dolaze u obzir ali istra mi je nazalost predaleko. u makarsku i okolna mjesta sam zaljubljen jos od kad sam dijete bio i oduvijek mi je bio san imati nekretninu dolje. kolika je isplativost apartmana i sta mogu ocekivat recimo u tucepima, brelima nije uopce bitno na 300k ulaganja?

Na top lokacijama (Makarska, Brela, B.Voda) za 300k uloženih u kuću na nekakvoj srednjoj lokaciji, ne uz more, ali ne i iznad magistrale, pod uvjetom da je kuća dobro uređena i ima kakve-takve stambene uvjete - možeš računati na nekakvih 8-10k eura profita po sezoni.

Pod uvjetom da za 300k nađeš kuću sa 3-5 apartmana. Tri su apsolutni minimum profitabilnosti.
Računaj i jedan apartman za sebe, jer moraš biti dostupan 24/7 kako zbog komfora gostiju, tako i zbog sranja koja rade. Priče o apartmanima koji sami zarađuju su mitovi, laži i urbane legende.
Znači u principu moraš živjeti (i raditi) na lokaciji. Good luck u pronalaženju posla van sezone na Makarskoj Rivijeri.
Ukoliko daš cijelu kuću agenciji da je vodi, onda računaj na maksimalno 1/3 profita, ako ne i manje. Plus što će ti kuća na kraju sezone biti uništena, što dodatno smanjuje prihode.

Bolja lokacija može bitno popravitu cifru, ali opet i diže početnu cijenu, tako da se zapravo "srednje" lokacije najviše isplate. Za 300k nećeš i onako ništa naći po centru mjesta.
Van ovih navedenih top lokacija, danas kupovati kuću samo u turističke svrhe se ne isplati. Ni malo.

Kuće koje se iznajmljuju u cjelini prolaze bolje, pogotovo zato što je i na lošijoj lokaciji moguće dobiti puno bolju cijenu. Ima dosta "hacijendi" po zagori.
Ali kako god okreneš, bez angažiranosti 24/7 jednostavno ne ide.

Sve u svemu, ako nisi naslijedio kuću, ne namjeravaš živjeti isključivo od najma, nisi penzioner ili boem, to je jedan sizifov posao. Ima i lakših načina kako od 300k eura izvući i veću zaradu, sa manje angažiranosti. Naš turizam je vrlo nesigurna disciplina sa nepotrebno visokim početnim troškovima.

[crazysplico]

AlfaLord kaže:

srecom stambeno sam zbrinut..jako sam mlad (26) a i nasljedit cu kucu u splitu u varosu u kojoj mi zive roditelji kojima vodim obiteljski sezonski posao pored zadra..tako da mi ovo i nije neki preveliki rizik, ipak ne ulazim u kredit. samo opet te novce nebi htio potrositi uzalud ali ni drzati ih na banci i veselit se kamatama. samo za svoj gust kako bi se reklo a i da imam koju kunu sa strane za neke stare dane. spreman sam i na minimalnu i zaradu, ali neka mala sigurnost za buducnost ostaje.

cak i apartmani dolaze u obzir ali istra mi je nazalost predaleko. u makarsku i okolna mjesta sam zaljubljen jos od kad sam dijete bio i oduvijek mi je bio san imati nekretninu dolje. kolika je isplativost apartmana i sta mogu ocekivat recimo u tucepima, brelima nije uopce bitno na 300k ulaganja?

Možda imam nešto što je tebi zanimljivo,mi imamo apartman u centru Splita 78m2,iznajmljujemo ga 4 godine

https://www.airbnb.com/rooms/1062530...s=8&s=jrV7O0l-

Možeš malo pogledati cijene i popunjenost,prodajna cijena stana sa useljenjem 01.10.2016 je 220 000EUR,s tim da mi nudimo mogućnost višegodišnjeg ugovora gdje bi mi uzeli apartman puno za prazno za 12 000EURA,naravno mi podmirujemo sve režije i ulažemo 1000EUR svake godine u obnovu određenih stvari u apartmanu.

Naravno možeš i sam nastaviti voditi sve sa većom količinom posla,ali i većim prihodima,međutim ako govorimo o gornjoj situaciji nudimo otprilike 6% godišnje povrata na uloženo kroz višegodišnji ugovor.

Nadam se da admin neće ovo gledati kao oglas nego kao doprinos temi i nešto što je zanimljivo za diskusiju.

[JPP]

rocker1987 kaže:

Što se tiče cijena i popunjenosti, bolja su mu Brela, no tamo će se naplaćati kao da je došao u London.

Brela su turizam- Gradac je cjelogodišnji posao!
Ploče nemaju smještaja i Gradac je najbliži za ok smještaj.
Čak i dosta ljudi koji dolaze radi poljoprvrednih proizvoda iz Metkovića i okolice odsjeda u Gradcu. Turistički ured u Pločama te upućuje da tražiš smještaj u Gradcu Pola hercegovine servisira mercedese u Gradcu jer je servis među boljim u svijetu
O vikend boravcima ljudi sa ljubavnicama iz susjedne države da ne pišem
Usred zime 300 kn apartman , 200kn tuš/wc soba i možda sam kroz tjedan bio jedini gost koji puta (ponekad bi čuo da je netko u došao ukat ispod u sobe) ali vikendom na parkingu 5-6 auta, nekad i više.. 2 ili 3 noćenja ostanu.
Ljudi kod kojih sam najčešće boravio su imali 6 apartmana (soba sa bračnim krevetom, manja sa dva odvojena kreveta, trosjed na razvlačenje u dnevnom boravku/kuhinji, kupaona sa perilicom, veliki balkon) , dva studia sa mini kuhinjom i dvije tuš/wc sobe.
Naperu se posteljine ali prvi mjesec kad nitko ne radi dobro.. oni barem 10.000 zarade. Moje iskustvo je od 98. godine do 2009. godine dok sam poslovno išao u te krajeve.

[rocker1987]

Hmda, cijelogodišnji posao koji ti zaradi kao u Brelima u sezoni.

Meni je samo nejasno je li kolega svjestan kako to izgleda na Rivijeri zimi, jer mi se čini da baš i nije.

Što se mene tiče, nikakvi apartmani, ili kuća za odmor ili ništa.

[pinzgauer]

IceClimber kaže:

Na top lokacijama (Makarska, Brela, B.Voda) za 300k uloženih u kuću na nekakvoj srednjoj lokaciji, ne uz more, ali ne i iznad magistrale, pod uvjetom da je kuća dobro uređena i ima kakve-takve stambene uvjete - možeš računati na nekakvih 8-10k eura profita po sezoni.

Pod uvjetom da za 300k nađeš kuću sa 3-5 apartmana. Tri su apsolutni minimum profitabilnosti.
Računaj i jedan apartman za sebe, jer moraš biti dostupan 24/7 kako zbog komfora gostiju, tako i zbog sranja koja rade. Priče o apartmanima koji sami zarađuju su mitovi, laži i urbane legende.
Znači u principu moraš živjeti (i raditi) na lokaciji. Good luck u pronalaženju posla van sezone na Makarskoj Rivijeri.
Ukoliko daš cijelu kuću agenciji da je vodi, onda računaj na maksimalno 1/3 profita, ako ne i manje. Plus što će ti kuća na kraju sezone biti uništena, što dodatno smanjuje prihode.

Bolja lokacija može bitno popravitu cifru, ali opet i diže početnu cijenu, tako da se zapravo "srednje" lokacije najviše isplate. Za 300k nećeš i onako ništa naći po centru mjesta.
Van ovih navedenih top lokacija, danas kupovati kuću samo u turističke svrhe se ne isplati. Ni malo.

Kuće koje se iznajmljuju u cjelini prolaze bolje, pogotovo zato što je i na lošijoj lokaciji moguće dobiti puno bolju cijenu. Ima dosta "hacijendi" po zagori.
Ali kako god okreneš, bez angažiranosti 24/7 jednostavno ne ide.

Sve u svemu, ako nisi naslijedio kuću, ne namjeravaš živjeti isključivo od najma, nisi penzioner ili boem, to je jedan sizifov posao. Ima i lakših načina kako od 300k eura izvući i veću zaradu, sa manje angažiranosti. Naš turizam je vrlo nesigurna disciplina sa nepotrebno visokim početnim troškovima.

Koji su to lakši načini za izvući zaradu iz 300K Eura?
I koje su to sigurne discipline ako je jedina sigurna disciplina nesigurna po tebi?
Hvala

[JPP]

rocker1987 kaže:

Hmda, cijelogodišnji posao koji ti zaradi kao u Brelima u sezoni.

Meni je samo nejasno je li kolega svjestan kako to izgleda na Rivijeri zimi, jer mi se čini da baš i nije.

Što se mene tiče, nikakvi apartmani, ili kuća za odmor ili ništa.

Godinama sam zbog posla svaki mjesec u godini osim osmog kad sam na godišnjem, na području od Šibenika do Dubrovnika noćio po 10-20 noći po privatnim smještajima.
Vidio sam i u ljetu i u zomi kako se gdje živi, koliko ima ljudi, otvorenih dućana, koliko ugostitelja radi, koliko ima stranaca koji su tu u prolazu na jedan ili više dana...
Ljudi kod kojih sam odsjedao su mi čuvali apartman ili barem neki studio i u sedmom mjesecu jer sam dolazio kroz cijelu godinu. 50-60 dana su puni i apartmani u Zavalatici na Korčuli, pitanje je u kojim mjestima možeš naći privatan smještaj i zimi? U koliko mjesta i koliko iznamljivača radi kroz cijelu godinu?

Jer ti, dodatni gosti dižu zaradu Uostalom, još nije sezona, nije loše sjesti u auto pa se provesti kroz sva mjesta koja se čovjeku sviđaju. Subotom se vide tablice auta, mali dućani i kafići koji rade ili ne rade izvan sezone i slično. Lako je zakljućiti gdje ima posla i sada

A dati drugima da vode posao.. hm.. Svojevremeno su neki mađari masovno tako uzimali apartmane oko Trogira ali puno ljudi su kukali zbog toga.

[AlfaLord]

rocker1987 kaže:

Hmda, cijelogodišnji posao koji ti zaradi kao u Brelima u sezoni.

Meni je samo nejasno je li kolega svjestan kako to izgleda na Rivijeri zimi, jer mi se čini da baš i nije.

Što se mene tiče, nikakvi apartmani, ili kuća za odmor ili ništa.

znam da nema nigdje nikoga nebrini
a recimo zaleđe makarske, v.brdo ili kotisina, kolike su mi sanse da bi uspio tamo uz neku adekvatnu turisticku ponudu (kuca za odmor 4*) i van sezone imati barem nekakvu popunjenost. ipak je makarska biser rivijere a gost je iz v.brda za 7 min u centru, a tu je i vepric, biokovo...

[rocker1987]

Veliko Brdo ti je ok kao opcija, zbog cijene zemljišta, ali moraš biti svjestan da se u te kuće ulaže već 7-8 godina dosta intenzivno, cijene su nešto pale i postoji dobra konkurencija.

Sve je na tome koliko si ti sposoban, jer ako si sposoban, sa prosječnim resursima i ponudom, možeš zaraditi iznadprosječno. Ako nisi u tome dosad ni bio, ne znam koliko ti je to pametno. Turizam je biznis oko kojeg se moraš potruditi, nema ležanja na plaži, a lova ide, to zaboravi, uglavnom.

Što bolja ponuda, bolji gosti, manje uništavaju, provjereno. Bazen ti je obavezan.

Kotišina i Makar, što da ne, možeš kupiti staru kuću, pa je obnoviti, onako, nešto kameno. Malo prosurfaj po oglasnicima, pa ćeš vidjeti što ekipa nudi, ima svega, samo odabereš ono što ti se sviđa, od svakog po nešto i kopiraš.

Opet ti ponavljam, meni se budžet čini malo na knap.

[AlfaLord]

rocker1987 kaže:

Što bolja ponuda, bolji gosti, manje uništavaju, provjereno. Bazen ti je obavezan.

Kotišina i Makar, što da ne, možeš kupiti staru kuću, pa je obnoviti, onako, nešto kameno. Malo prosurfaj po oglasnicima, pa ćeš vidjeti što ekipa nudi, ima svega, samo odabereš ono što ti se sviđa, od svakog po nešto i kopiraš.

Opet ti ponavljam, meni se budžet čini malo na knap.

ma naravno, bez bazena se nemam cemu ni nadati..
v.brdo mi je zapelo za oko bas zbog toga sto si ti rekao, male cijene zemljista, a pogled s nekih djelova fenomenalan.
cak sam i u kotisini vidio da se prodaje parcela sa dvije kamene kuce/kucice, odmah blizu botanickog parka. cijena je sasvim ok.
sto se budzeta tice, toliko san zagrijan za ovu ideju o kuci da sam i pored ovoga sto imam spreman na neki kredit do 100000e, a to bi mi trebalo biti sasvim dovoljno.

[rocker1987]

Samo pazi da imaš već solidnu cestu do te parcele ili kuće, inače ćeš morati sve sam financirati ili čekati par godina da se općina udostoji to sve dovesti u red. Gore do botaničkog nije baš neka cesta, to ti može biti mana, ali ako imaš već par kuća u blizini koje to rade, to bi moglo biti ok.

Obiteljski prijatelji su napravili kuću baš u VB, taman im je falilo nekih 60-80k eura, pa su digli kredit i dok to ne isplate, mislili su rentati, no kad su vidjeli prihod, iako imaju dobre zarade od primarnih poslova, dok djeca ne odluče gore živjeti, rentat će je.

[AlfaLord]

rocker1987 kaže:

Obiteljski prijatelji su napravili kuću baš u VB, taman im je falilo nekih 60-80k eura, pa su digli kredit i dok to ne isplate, mislili su rentati, no kad su vidjeli prihod, iako imaju dobre zarade od primarnih poslova, dok djeca ne odluče gore živjeti, rentat će je.

hmm, je li prihod zadovoljavajuci ili premali pa su se odlucili na taj potez?

[rocker1987]

Ne, dapače, prihod je dovoljno dobar da ne odbijaju tu lovu, a love im ne fali, vjeruj mi.

Mislim da im je ovo treća ili četvrta sezona, planiraju 6 sezona odraditi, pa sve izmjeniti u kući, pa će dalje vidjeti.

[AlfaLord]

rocker1987 kaže:

Ne, dapače, prihod je dovoljno dobar da ne odbijaju tu lovu, a love im ne fali, vjeruj mi.

Mislim da im je ovo treća ili četvrta sezona, planiraju 6 sezona odraditi, pa sve izmjeniti u kući, pa će dalje vidjeti.

pune sami ili preko agencije? i za koliko osoba je kuca?

[rocker1987]

Sami, airbnb, svoju stranicu imaju i još croatia-holidays, 10 osoba. Možda se još negdje oglašavaju.

[AlfaLord]

rocker1987 kaže:

Sami, airbnb, svoju stranicu imaju i još croatia-holidays, 10 osoba. Možda se još negdje oglašavaju.

od sutra se bacam na posao, krenit cu od parcela po velikom brdu pa cu valjda nac nesto zadovoljavajuce. nadam se da necu izac iz okvira planiranog budzeta, a tebi veliko hvala na pomoci i informacijama

[rocker1987]

To ti je samo moje osobno viđenje, ja se nisam previše zamarao oko toga, ali znam da se cijene kreće od 140 do 170-180 eura, više manje, sve ti je u tom okviru, osim ako nemaš nekog nerealnog vlasnika. Međutim, ponude ima, pa te tih par nerealnih ne treba brinuti.

Pogledaj malo cijene po kojima rentaju kuće, recimo, na airbnb, cijene su dosta pale, ali te kuće stvarno imaju ekstra popunjenost.

Evo baš gledam vilu od tih prijatelja, od 1.6. do 1.9. jedan tjedan slobodan, četvrti pun, u petom nešto malo... po meni, čisto solidno.

[ico1]

Naravno da je neisplativo, da ja mislim uložiti toliki novac ne bi prismrdio ni 1/3 od toga u ovu korumpiranu, vukojebinu od nazovi države-
Pa ovdje nema ni sudstva ni pravne zaštite ni prava ni pravde za građane, birokarcija funkcionira na aparatima, za papir ti treba 100 godina i još toliko živaca, sve je zamišljeno kako će tebe pokrasti ako nešto imaš, ako već javno govoriš kolko imaš para onda si osuđen na propast, no čak da je i to neka druga tema, ulaganje u zemlju sa 2,5 mjeseca ljeta je samo po sebi glup potez.
Ulagao bih da mi se da u zemlje gdje ljeto traje najmanje 5 mjeseci, gdje je plodna zemlja, a ne puna kamenja, gdje raste tropsko voće, gdje je obilje u svakom smislu, tu ima smisla dati tolike pare..
Jednostavno prošlo je vrijeme nekretnina na Jadranu..
Onda kad je trebalo kupovati je bilo odma iza rata.
Sad je to toliko napuhano da nema veze s pameću..

[Loui]

Otvoriš restoran u centru ZG, sa vrhunskom klopom ko onaj na vrh petrinjske krcat Non stop 100kn po osobi min hrana i čaša čina, ali se topi u ustima, 20gostiju na terasi 20 unutra konstantno nemožeš stola dobit bez čekanja ,
Mozes godišnje tuć 250.000eura čistaka, samo treba delati , novci su na cesti samo se treba sageti i pokupiti ih

[nasmijanonebo]

Mislis na Mundoaka?

[crazysplico]

rocker1987 kaže:

To ti je samo moje osobno viđenje, ja se nisam previše zamarao oko toga, ali znam da se cijene kreće od 140 do 170-180 eura, više manje, sve ti je u tom okviru, osim ako nemaš nekog nerealnog vlasnika. Međutim, ponude ima, pa te tih par nerealnih ne treba brinuti.

Pogledaj malo cijene po kojima rentaju kuće, recimo, na airbnb, cijene su dosta pale, ali te kuće stvarno imaju ekstra popunjenost.

Evo baš gledam vilu od tih prijatelja, od 1.6. do 1.9. jedan tjedan slobodan, četvrti pun, u petom nešto malo... po meni, čisto solidno.

Ako vec zelis Makarsku iz gusta onda ok,ali tamo je konkurencija jako kvalitetna,ima je dosta i jos vise je pristize tako da financijski nije najsretnije rjesenje.

Prihod u prosjeku od nekih 160EUR po danu na 120 dana je 19 000EUR sto je 6% minus troskovi odrzavanja,ciscenja,rezija i naravno tvog rada.
Ako ti povrat na investiciju u prihodu nije barem 10%,u ovom slucaju 30 000EUR na investiciju od 300 000EUR.

Naravno ako radis iz gusta onda ok matematika onda nema veze...