financiranje gradnje apartmana

[edipa maas]

ja sam nešto slično planirala.. ne na moru nego tu u zg.. isto sam razmišljala koji je moj interes, koji banke i sve sam smislila tako da banka ne može izgubiti nikako tj da bi njoj trebao biti interes mene financirati jer ne može izgubiti ali me može oderati za 13 posto kamata.. i isto sam pregledala sve ove ponude što imaju za kredite i ništa mi nije odgovaralo.. pa jel vi znate da jebene banke ne daju više od 25000 eura dao ti njima kuću, stan, zemlju i organe kad umreš??? ahaa, tako ćemo gospodarski procvjetati.. ali nije im bed na 10000 eura nenamjenskog kredita uzimati i do 13 posto kamata... katastrofa su uvjeti.. a ako otvoriš firmu onda valjda daju ali moraš prvo ok poslovat.. pa kako ako mi ne date da počnem???
i vidim ja da ništa od tih ponuđenih kredita i odem ja od banke do banke.. sve ću im kao objasniti i mislim pa i njima je to interes... ali stvar je u tome.. da to njih ne jebe ništa..ak si solo i ako si početnik.. svugdje su mi samo dali ponude koje sam i sama pročitala na netu..
ali bitno ti je da te to ne obeshrabri.. smislih ja kako ih zajebati i upravo sam u procesu realizacije..

[malo_sutra]

Joj ljudi, pa banke su u posjedu stranaca i oni na nasem trzistu plasiraju samo potrosacke kredite. Izisaj sto vise love od puka pa onda vlajdaj s njime.

[zvrk]

imaš dakle zemljište i 25000 eura.

a) sklopi dogovor s izvođačem(pregovaraj s 2-3 potencijalna) i daš mu stanove u kompenzaciju a a 25000 (i eventualno manjim kreditom) koordinirano dovedi stvar do početka gradnje

b) nešto veći kredit i ponovo u kompu s izvođačem

moguća dodatna rješenja:

1. graditi dvojni objekt(dio po dio)
2. rasparcelirati zemljište na dva pa ista shema ko pod 1.

ili kombinacija a),1,2 b,1,2


pa se smanji količina novca koja je u igri i automatski se igra s manjim igračima i sve je jednostavnije

prednosti ovog pristupa su velike pogotovo ako nemaš iskustva s gradnjom jer će se tad izvođač truditi to bolje napraviti jer gradi i za sebe


zaključak: ako imaš 25000 eur-a i zemljište to su skroz ok preduvjeti za pregovore


sve u svemu sve je bolje nego igrati se s bankom, ovi drugi te bar ......, a kad ti banka sjedne onda se sam hehe

[zajec1]

Pri ministarstvu gospodarstva djeljuju centri za poduzetnistvo u svim vecim gradovima.
Davaju ti mnoge besplatne informacije o pokretanju biznisa, cak imas i kraci razgovor s financ.savjetnikom takodjer besplatno.

Hrvatska vlada naravno potice turizam i dalje ce ga poticati ali ne vise apartmane. Previse ih je izgradjeno, okupiraju previse zemljista, zaposljavaju premalo ljudi i dokazano kratko traje turist. sezona ako je destinacija bazirana na apartmanima a ne hotelima.

Uz detaljan finacijski plan investicije kao i generalni i izvedbeni gradjevinski projekt, banke ce zasigurno razgovarati s tobom o iznosu vecem od 25 000 eura. Moras platiti nekome da ti napravi te projekte

Puno srece u poslu, koliko sam upoznat ta vrsta biznisa koju pokreces je jako profitabilna. A ako je zemljiste urbanistickim planom predvidja gradjevinsku zonu na tvojoj lokacji dobro mozes zaraditi parcelizacijom te zemlje, dovodom infrastrukture i prodajom zemljista.

Ako ne idu krediti, dogovori se s izvodjacima, mnogi su navikli na sve osim na cash danas.

[zvrk]

zajec1:

Puno srece u poslu, koliko sam upoznat ta vrsta biznisa koju pokreces je jako profitabilna.

Ali ipak postoji određeni rizik...npr da zemljište koje kupiš nije pogodno za tzv "stambenu izgradnju"(više neovisnih jedinica u jednoj) itd

Nadalje zahtjeva ipak dosta vremena i pregovaračkog iskustva i snalaženja s ljudima.

Itd itd tak da na kraju neka dobit od 30-40 % na godišnjoj razini mi se čini nekako proporcinalna uloženom trudi i, šta je jako važno, velikom kapitalu.

A dobit varira i nju bi trebalo prvo definirati i točno je izračunati, ne može se razlika u cijeni dobiveno - uloženo uzeti baš kao dobit jer ima uvijek još raznih troškova.

[Ona007]

Mislim da je ovo link koji je trazen:
http://www.mmtpr.hr/UserDocsImages/0...eh-program.pdf

Ne mislim da se krediti mogu dobiti za izgradnju apartmana koji bi se izgradili pa onda prodali nego za izgradnju apartmana koji bi se koristili u turisticke svrhe

[shogun]

Dakle, htio bih napraviti na mojem zemljištu objekt sa svim komforom, jedno desetak apartmana (stanova, praktično!) i ponuditi na engleskom tržištu jer imam neke veze, a znam da kupuju ko ludi (jedan je u istri kupio kućicu od 80 kvadrata staru, van velikih središta za 180 000 funti!!!!! i još se hvali kako je dvije godine tražio i konačno našao ono što mu se sviđa... objektivna cijena je barem 50% niža

...hehe i on sretan i zadovoljan, a kad dode dole i treba platiti silne poreze i doprinose, i ostale namete koje suker smislja smrknit ce mu se ko pravom!

[sparkica]

Commodus, je li tvoje zemljište u naselju ili izvan?
Pitam zbog nove vladine UREDBE O UREĐENJU I ZAŠTITI ZAŠTIĆENOG OBALNOG PODRUČJA MORA gdje se zabranjuje gradnja apartmana za prodaju izvan naselja (vidi članak 7.)
Naime POSTOJEĆI planovi će se mmorati uskladiti s tom uredbom i neće se moći dobiti dozvola za takve objekte ako su izvan naselja.

[shogun]

...nevidim razlog zasto se onda ne napravi apartmansko naselje za prodaju...

[sparkica]

Ne možeš graditi ako nije u planu. Tj ne možeš dobiti dozvolu za objekte takve namjene ako nisu u planu.
A po novim dopunama kaznenog zakona gradnja bez dozvole kažnjava se i zatvorom.

[shogun]

...generalni urbanisticki plan...

[sparkica]

da, ali važeći planovi su stavljeni van snage i mora ih se uskladiti s novim zakonom o ZOP-u iz srpnja i ovom uredbom iz rujna. A nakon usklađenja ide u ministarstvo (Dropulićki) na odobrenje.

[zvrk]

Da, ali lokacijske izdane prema prošlom planu se ne mogu osporiti, a vrijede 2 godine tako da će još puno toga biti sagrađeno.

[DreamMX]

Evo ljudi ja imam 100000 EUR onak sa strane, doslovce lezecih. A planirao sam ih investirati u izgradnju apartmana, ajde mi sad lijepo recite koji pametan savjet o tome...

Unaprijed hvala...

[junetina_leso]

Commodus kaže:
ovako; postoji li kod nas običaj da banke pristanu kreditirati gradnju malog apartmanskog kompleksa

Dakle, ne stambeni kredit (jer onda dolazi do izražaja ona famozna trećina plaće; naravno da nemam plaću čija trećina može izdržati kredit od nekih 200-300 kiloojra)

Naravno, ja bih osnovao d.o.o. ili zadrugu ili što već treba ...

Pirtanje je daju li banke na temelju biznis plana novim firmama takav kredit???

Dakle, imam zemljište (koje bih naravno dao pod hipoteku također) imam plan napraviti desetak apartmana, ja bih izganjao o svom trošku (ili d.o.o. svejedno) dozvole, a onda tražim za izvođenje kredit... pristajem čak da banka sama plaća izođače i materijal (ono tipa kreditno pismo) i sve dajem pod hipoteku što izgradim, a onda lagano otplaćujem dijelove kredita.

?

Moguce,
ali to trazi da stvoris "program" sa bankom , a to ne radis na salteru! Moras doci do voditelja poslovnice(mislim da je to moguce)
I uvjeti za to nemaju veze sa ovim uvjetima za privatne osobe...

Ukratko , imas zemljiste i gradjevinsku dozvolu, projekt arhitektonskog ureda...
Banka uzima zemljiste pod hipoteku i tebe ne isplacuje odjednom nego po situacijama tj. prati te, iskopas temelje dobijes lovu, prvi kat dobijes lovu itd itd

Takodjer, vjerojatno, kad pocnes prodavati apartmane sve uplate kupaca idu preko bankinog racuna i onda ti oni "doziraju" lovu.

Preduvjet za ovo je da si gradjevinska firma sa vec odradjenim projektima, nisam siguran da bi to islo za jedan tek osnovani d.o.o.

Opcija ti je i uci u partnerstvo sa nekom gradj firmom, ali to je vec druga prica...

pozdrav,

sta se tice ulaganja i investiranja, za takve stvari postoje financiski savjetnici. Nihov posao je imati informaciju o trzistu i mogucnostima. Stoga bi vam svima koji mislite ulagati ili uzimati kredite predlotio kontaktirati takve ljude, i oni ce sav posao napraviti za vas....


nemoras ici u 5 banaka da bi dobio najbolje uvjete za kredit...odi do financijskog savjetnika i on ce za tebe napraviti posao....i sto je jos najbolje u tome, napravit ceto bez ikakvih troskova za tebe!!!!!

za vise informacija, rado odgovaram na mail.

tarugo
financijski savjetnik

[kaskader]

Da...isao sam kod par.

Ispalo je na kraju da u nista sto savjetuju oni sami ne ulazu i da financijski stoje slabije od mene.

Oni trube iz knjiga a ne iz iskustva.

[zvrk]

DreamMX:

QUOTE]Evo ljudi ja imam 100000 EUR onak sa strane, doslovce lezecih. A planirao sam ih investirati u izgradnju apartmana, ajde mi sad lijepo recite koji pametan savjet o tome...[/QUOTE]



Kad se investicijama u gradnju nekretnina radi, postoji mogućnost za ući s nekim "po pola" jer su rizici puno manji od ostalih partnerships jer nemre nikam kuća pobjeć. Rizici su ako kompić umre ili na nekaj drugo potroši novce pa se stvar zaustavi, a lova stoji, ali može se to više manje sve svesti na minimalni rizik.

Doduše tu je i svota takva da bi dvojica s po 100000/120000 eura mogli tako nešto recimo izvesti je 100 000 dosta samo za zemljište, dozvole i komunalije, ostaje još gradnja.

Šta se početka tiče uvijek je ista shema - naći neku regiju di te tako nešto zanima pa sve prvo posnimati i pokupiti informacije.

Postoje ti i neke manje takve investicije od gradnje apartmana, a da su principijelno iste. Ak te zanima se javi na pvt pa bum ti objasnil, možda možemo i u kompu.

[zajec1]

DreamMX kaže:
Evo ljudi ja imam 100000 EUR onak sa strane, doslovce lezecih. A planirao sam ih investirati u izgradnju apartmana, ajde mi sad lijepo recite koji pametan savjet o tome...

Unaprijed hvala...

Iz iskustava s Dubrovackog podrucja mogu ti reci da se potraznja s apartmana okrece na Luksuzne vile u blizini mora, ili bar s pogledom na more, a zbog prezasicenosti obale bogata zapadna klijentela trazi kuce cak i dalje od mora, u selima, zele biti individualni i doci do svog "mira". Istrijani su prvi to shvatili i mnogi investitori su ubrali itekako mnogo novca od toga.

Dakle, trazi pogodno zemljiste gdje je urb.planom predvidjena gradnja apartmana ili sto sam ti ja spominjao luksuznih vila i gdje vec postoje ili su u neposrednoj blizini prikljuci za infrastrukturu.

Nazalost sve opcine jos nisu napravile prostorni plan uredjenja ali tada informacije mozes dobiti iz prostornog plana Zupanije.

Auto cesta stize do Ploca do 2008. pa do Dubrovnka najkasnije do 2012. Zemljiste koje je udaljeno ne vise od 50km do autoceste ce postizati dvostruko visu cijenu nakon njizine izgradnje, svakako i blizinu aerodroma itekako cijene potencijalni kupci.

Ne stedi novce za financijske savjetnike, ekonomske konzultante i arhitekte. Nemoj i ti bit (ko vecina naseg naroda) pametniji od svih njih skupa.... vani se te usluge desetljecima cijene i koriste.

Arhitekt ce tvoje objekte uciniti funkcionalnim i uklopiti ih u krajolik da ne izgledaju "ko u susjeda..."
Ek.konzultant ce ti recunom objasniti da je mozda bas isplativijie izgraditi vilu s 3 spavace za max 6-8 ljudi nego 4 apartmana za max 15 ljudi.....
A buduci imas cash za investiciju, mozda ti financ.savjetnik ovaj put i ne treba )
sori ako potcjenjujem tvoje znanje....

[zvrk]

zajec1:

isplativijie izgraditi vilu s 3 spavace za max 6-8 ljudi nego 4 apartmana za max 15 ljudi.....

Da to sam i ja mislio s:

Postoje ti i neke manje takve investicije od gradnje apartmana

jer je apartmana previše i svi su nekako na isti kalup građeni


A šta se tiče financijskog savjetnika to ja manji problem, veći je problem kako na brzinu skupiti znanje i iskustvo vezano uz problematiku vlasničkih odnosa, urbanizma, gradnje itd.

Svakako preporuka povezati se s lokalnom agencijom za nekretnine i koristiti njihove usluge + pravnik sa strane.

Onda na kraju ide izgradnja i to je odvojena priča na kojoj se s lošim pristupom može popušiti 100-200 eura po m2 bez problema, dakle npr
400m2 x 100-200 eur-a = 40000-80.000,00 eura zato je možda za prvi put bolje ući kao suinvestitor u nekom većem projektu, a na sve strane ima investitora koji grade na 10 lokacija i kojima stalno "fali" novaca.