Vlasništvo ili najam

[mu da]

Pitanje vama koji rentatestanove vani
Koliki vam je godisnji prihod u % koliki je povrat investicije

[InterMezzo]

mu da kaže:

Pitanje vama koji rentatestanove vani
Koliki vam je godisnji prihod u % koliki je povrat investicije

Godišnje oko 7% mi ostane nakon što je plaćen porez na nekretninu, troškovi, agencijska provizija i HOA.

[ericsson]

dsvbo kaže:

U proslom sam desetljecu ciljano kupila jedan 80 m2 trosobni stan u Münchenu, izmedju ostalog da jednog dana u mirovini budem blize HR.
Kupljen je na kredit. a kompletnu ratu mog kredita placali su mi najmoprimci, i oni bi takoreci i full otplatili moj stan da se kreditom otplacivao do kraja (jedino sto sam ja dala ucesce, ostalo sve oni).
U medjuvremenu sam prodajom nasljedstva odjednom zatvorila preostali kredit, a novac od najamnine ( i dalje ne zivim u tom stanu, ani u gradu) mi je sada cista lova ( i nakon sto izvrsim porezne obaveze), odnosno, ta najamnina koju dobijem bez frke mi financira stanovanje u svim drugim gradovima ako se odlucim zbog posla seliti.
Da ne pricam da se cijena tog stana u medjuvremenu vise od ucetverostrucila (imam konkretnu ponudu), a usprkos nekretninskim balonima i stanju na trzistu metropole i veliki i veci gradovi uvijek ce biti najtrazeniji i cjenovno ispred ostalih podrucja.

Takodjer smatram da je stan u vlasnistvu, kupljen i (ot-) placen nepreveliki i ne premali dvosoban stan (recimo 50-60 m2) u solidnoj i odrzavanoj zgradi odlicna investicija za trece doba i doba mirovine kada su se vec odrasla zaposlena djeca odselila, a kuca za odrzavanje postala tetet.
Itekako je razlika placati najamninu + rezije od placanja samo rezija s pricuvom.
Konkretan primjer, u gradu kojem zivim jedna susjeda placa dvosoban stan 500 € + 200 rezije, a njene susjeda prijateljica udovica koja ima vlasnistvo 200 € rezije i 60 € pricuvu.

Ako sam dobro shvatio, ti ne živiš u Munchenu, nego planiraš preseliti tamo nakon što odeš u penziju?

[ericsson]

InterMezzo kaže:

Godišnje oko 7% mi ostane nakon što je plaćen porez na nekretninu, troškovi, agencijska provizija i HOA.

Ostane ti 7% godišnje? Pa, to je jako dobar povrat.
Kakva agencijska provizija?

[InterMezzo]

ericsson kaže:

Ostane ti 7% godišnje? Pa, to je jako dobar povrat.
Kakva agencijska provizija?

Je, dobar je povrat. Plus što u Miamiu i nije teško naći najmoprimce.
1/12 je provizija koju realtor mi uzme (8.33%).

[antemarineitor]

Ja sam u Spanjolskoj 2003g kupio stan za 110k eura i 2006g ga prodao za 160k eura . Isti takav stan u istoj zgradi 2011-2012g se prodavao za samo 85000 eura . Imao sam ludu srecu da sam otisao iz Spanjolske prije krize i pucanja balona .
U Meksiku sam rentao 6mjeseci , koliko mi je trebalo da nadjem kucu od 150m ,potpuno novu , samostojecu u dobrom kvartu , kvalitetna gradnja (cigla a ne one drvene ko u USA i Kanada) za 63 000 eura . Dvije godine poslije sam kupio jos jednu potpuno istu za 53 000 eura i tu izvucem od najma 5000eura godisnje ciste love .Iznajmljuje se bez namjestaja , stanari snose sve troskove odrzavanja i rezije , ja samo placam godisnji porez na nekretninu 130eura .Za ovu u kojoj zivim placam 100eura godisnji porez .Kupio sam jos jednu kucu(trecu) pa je nakon godinu dana prodao i zaradio za novi auto .Sve cash ,jer u Meksiku je 12-14% kamata na stambene kredite , ne ko u Spanjolskoj 2-3%.

[mu da]

Fini prinosi
U Hr pola od toga ak cemo racunati sve

[dsvbo]

ericsson kaže:

Ako sam dobro shvatio, ti ne živiš u Munchenu, nego planiraš preseliti tamo nakon što odeš u penziju?

Tako je planirano, tj. uglavnom u Münchenu, vjerovatno 2-3 mjeseca ljeti HR. Ponavljam, tako je samo planirano.
Da se sada preselimo placala bih rezije i pricuvu cca. 350 €.
Najmoprimci (2 zaposlena mladica) mi placaju 1150,- stanarinu i 200 rezije ( zgrada 5 katova, 5 trosobnih stanova u vertikali, ja sam €$€ najhumaniji najmodavac)

[pesdewschegg]

A zasto bi moralo biti "pod normalno" da fukara aka radnicka klasa aka lumpenproletarijat zivi u svojoj nekretnini?

[ericsson]

InterMezzo kaže:

Je, dobar je povrat. Plus što u Miamiu i nije teško naći najmoprimce.
1/12 je provizija koju realtor mi uzme (8.33%).

Oprosti, ali tko ili što je realtor?

dsvbo kaže:

Tako je planirano, tj. uglavnom u Münchenu, vjerovatno 2-3 mjeseca ljeti HR. Ponavljam, tako je samo planirano.
Da se sada preselimo placala bih rezije i pricuvu cca. 350 €.
Najmoprimci (2 zaposlena mladica) mi placaju 1150,- stanarinu i 200 rezije ( zgrada 5 katova, 5 trosobnih stanova u vertikali, ja sam €$€ najhumaniji najmodavac)

Znači, iznajmljuješ stan u gradu u kojem uopće ne živiš? Zanimljivo, jer su na temi na gospodarstvu, koja je slična ovoj, tvrdili da je to prerizično i neisplativo.

[antemarineitor]

Realtor je agencija inmobiliaria koja ti nadje stanare ,napravi ugovor i naplati jednu mjececnu ratu .
Sto se tice rizika mozda si u pravu , ja kad sam zivio u Spanjolskoj iznajmio sam svoju kucu u ZG .Iako su mi platili godinu unaprijed , plin nisu placali uopce ,a i druge racune skoro nikad .Integralnu kuhinju velike vrijednosti su razmontirali i odvezli . Da sam bio u ZG. vjerovatno se nebi to dogodilo .

[InterMezzo]

ericsson kaže:

Oprosti, ali tko ili što je realtor?

Agent za prodaju, kupnju ili iznajmljivanje nekretnina.

pesdewschegg kaže:

A zasto bi moralo biti "pod normalno" da fukara aka radnicka klasa aka lumpenproletarijat zivi u svojoj nekretnini?

A zašto pak radnici ne bi trebali imati nekretninu u kojoj žive? I zašto su radnici "fukara"?

[ericsson]

InterMezzo kaže:

Agent za prodaju, kupnju ili iznajmljivanje nekretnina.

Ok. Ali da li se taj agent bavi samo nalaženjem najmoprimca i naplatom prve rate, kako je to napisao kolega iznad, ili taj agent (za proviziju) preuzima kompletnu brigu o iznajmljivanju te nekretnine?

Netko je na prošloj stranici spomenuo neku njemačku firmu, Vonovia ili tak nekak, koji imaju u najmu više od 400 000 stanova. Ako ih imaju toliko, dalo bi se zaključiti da su im ti stanovi na dugoročnoj brizi, a ne samo jednokratno, kod pronalaska prvog najmoprimca. Zna li netko detalje o poslovanju te agencije?

[InterMezzo]

ericsson kaže:

Ok. Ali da li se taj agent bavi samo nalaženjem najmoprimca i naplatom prve rate, kako je to napisao kolega iznad, ili taj agent (za proviziju) preuzima kompletnu brigu o iznajmljivanju te nekretnine?

Uz realtora (agenta) lakše je naći pouzdanog najmoprimca (npr. za to se ovdje u SAD-u radi provjera; npr. credit check), realtor obavlja sve za tebe - dakle ne moraš biti doma za pokazivanja nekretnine, realtor odgovara na sve telefonske i email upite, priprema svu dokumentaciju itd. Znači, preuzima svu brigu oko iznajmljivanja a ujedno ima i veći pool potencijalnih najmoprimaca.

[amstel]

Ah realtori. Dugo smo se opirali dok nas jedan frend nije molio da uzmemo jednog da se ne zajebemo jer eto oni kao mogu puno vise saznati I ispregovarati najbolji deal.
Da mogu vise saznati mogu, jer imaju aplikaciju na kompu koja im daje sve moguce info u zadnjih XX godina o toj nekretnini(uredjeno trziste eh), pa tako mozete saznati koliko puta je prodavana, po kojoj cijeni, koliko je bila na trzistu, za koliko se prodavala I kupila itd. sto su zapravo jako korisne informacije.
Naravno, ako ulazis u investiciju sto smo I mi planirali, bitno je da nije tesko prodati pa nam je dao info svu statistiku koliko se cega prodalo u zadnjih koliko god hocemo mjeseci ili godina, koji tipovi(kuce, duplexi, townhouse ili stanovi), koliko su prosjecno bili na trzistu, kako im je cijena fluktuirala itd. I kao sto je rekao iznad mene, takodjer rjesava vecinu papirologije.

Provizija im je ovdje 5 ili 7% na prvih 100k, a 3% na cijelu cijenu...ak su dva realtora u igri onda dijele pola pola. Sto se tice pregovaranja, u njihove maksimalne mogucnosti sumnjam jer oboje rade za proviziju i obojici je u interesu prodati za sto vise u sto kracem Roku.

Kak je u USA uredjeno real estate? Ovdje je prilicno jednostavno, s tim da realtori se ne bave rentanjem, samo prodajom i kupnjom. Postoje firme kao ova gore navedena u Njemackoj gdje ima par korporacija i imaju hrpu nekretninea po cijeloj Kanadi i onda iznajmljuju, tipa Boardwalk ili Midwest i sl.

[MaliZeleni10]

ericsson kaže:

Netko je na prošloj stranici spomenuo neku njemačku firmu, Vonovia ili tak nekak, koji imaju u najmu više od 400 000 stanova. Ako ih imaju toliko, dalo bi se zaključiti da su im ti stanovi na dugoročnoj brizi, a ne samo jednokratno, kod pronalaska prvog najmoprimca. Zna li netko detalje o poslovanju te agencije?

Ja sam spomenio tu firmu, radi se o biznisu u kojem ta firma je uglavnom vlasnik stanova koje iznajmljuje.

Osim toga oni su i veliki investitori tj grade stanove koje onda iznajmljuju.

Firma je nastala spajanjem vise firmi koje su se bavile istim poslom.

[InterMezzo]

amstel kaže:

Kak je u USA uredjeno real estate? Ovdje je prilicno jednostavno, s tim da realtori se ne bave rentanjem, samo prodajom i kupnjom. Postoje firme kao ova gore navedena u Njemackoj gdje ima par korporacija i imaju hrpu nekretninea po cijeloj Kanadi i onda iznajmljuju, tipa Boardwalk ili Midwest i sl.

Dobro je uređeno, barem ovo gdje sam imao iskustva (Nevada, California, Florida). Ovdje se bave i rentanjem.

MaliZeleni10 kaže:

Ja sam spomenio tu firmu, radi se o biznisu u kojem ta firma je uglavnom vlasnik stanova koje iznajmljuje.

Osim toga oni su i veliki investitori tj grade stanove koje onda iznajmljuju.

Firma je nastala spajanjem vise firmi koje su se bavile istim poslom.

Toga ima i po SAD-u. Firme koje grade komplexe samo za iznajmljivanje. Jesam kod jedne takve firme jednom bio najmoprimac. I bilo je dobro i sve 5.

[MaliZeleni10]

Takvih firmi ima po Njemackoj jako puno, uglavnom su vlasnici banke, razni fondovi ili osiguranja.

[ericsson]

MaliZeleni10 kaže:

Ja sam spomenio tu firmu, radi se o biznisu u kojem ta firma je uglavnom vlasnik stanova koje iznajmljuje.

Ako su uglavnom vlasnici stanova koje izajmljuju, to onda znači da u ponudi imaju i neki manji broj stanova za iznajmljivanje kojih nisu vlasnici?

Ustvari me zanima postoje li firme koje za proviziju iznajmljuju tuđe stanove, ali da pružaju kompletnu uslugu. Dakle, ne samo ispitivanje boniteta i nalaženje najmoprimca, te naplata prve rate, nego kompletno praćenje čitavog trajanja najma, uz pravodobne reakcije u slučaju potrebe.

[MaliZeleni10]

Vjerojatno postoje, ali ja znam samo za firme koje imaju jako puno vlastitih stanova u vlasnistvu i brinu se o njima.

Firma Soka-Bau isto tako ima puno stanova u vlasnistvu o kojima se sami brinu.