Veliki pad cijena 2 i 3 sobnih stanova u zagrebu - izgleda da je krenulo. - backup

[snick]

nick-za-forum kaže:

ne, trziste ne kaze drugacije, ono sto govori trziste se vidi u kolicini prometa.

moram primijetiti da je kolicina ignorancije u nekim raspravama na ovom forumu nevjerojatna, kolaps trzista sa padom od 40%, nema ekonomiste koji takvu devijaciju na trzistu ne nekretnina nego bilo cega nece nazvati katastrofom, a ti meni "trziste kaze drugacije, trziste je spremno platiti".

Ako nisi obilazio stanove koji se oglašavaju, onda ne možeš suditi. Točno je to da su većina stanova koji se oglašavaju sa nekom od mana: nerješeno vlasništvo, loše stanje, loš raspored, suteren...
Pokušaj provjeriti oglase (vidjeti svojim očima) i vidjet ćeš da ako stan i malo vrijedi (nema većih mana), proda se u roku keks i to po visokoj cijeni. Problem je dakle što se ljudi žele rješiti lošijih stanova a oni bolji su davno prodani. Ako je riječ o novogradnji, gradi se svašta - loš kvalitet, zgrada pored zgrade tako da gledaš susjedu u prozor i takvi stanovi su dugo po oglasima. Ponavljam, pokušaj kupiti stan i vidjet ćeš da je tako.

[prle69]

Nekoliko premisa pa da zajedno pokušamo doći do nekog zaključka.
1.) Potražnja raste - Broj stanovnika u Zagrebu raste, mlade obitelji se osamostaljuju, dolaze studenti koji tu i ostaju, plaće rastu, raste želja za ulaganjem i sigurnom budućnosti.... Pročitao sam negdje da trenutno postoji potreba za 30,000 stanova (molim ispravak)
2.) Cijena novca (kredita) je povoljna - kamate padaju, uvjeti za kredit su povoljniji, ne treba jamaca... Kamata ja blizu diskontnoj stopi...
3.) Knjige (zemljišne i ine) su u najmanju ruku u troku*cu. Dakle teško je naći kvalitetno i čisto zemljište za gradnju
4.) Bandić i POS su opčeli s gradnjom 6500 stanova - hoće li biti još
5.) Cijena novogradnje je cca 2000EUR a starogradnje cca 1700EUR (molim ispravak)
... navedit još...

[zed_alive]

da, ima u ovoj priči puno međuzavisnosti...promet stanova je opao, a dam se kladit da je promet zemljišta i kuća znatno porasao. broj ljudi koji kupuje nije elastičan, onaj kojem je imperativ da riješi vlastiti stambeni prostor gledat će način da to svakako ostvari u što kraćem roku

i sad, pretpostavimo da se zbog visokih cijena stanova dio ljudi koji kupuju stanove odlučio na gradnju u okolici, dio na kupovinu kuće, dio na kupovinu stana u kući...međutim, kao posljedica povećane potražnje počele su cijene kuća i zemljišta rasti (a one doista jako rastu i to je dobar pokazatelj da potražnja raste). cijene stanova lagano stagniraju, cijene kuća rastu, i u jednom trenutku kuće više nisu toliko povoljne, i uspostavlja se ravnoteža

[nick-za-forum]

snick kaže:

Pokušaj provjeriti oglase (vidjeti svojim očima)

provjerio sam oglase i mogu ti reci da kada u oglasu pise da je stan na 2,3 ili 5 katu, onda on doista je na tom katu, a nije u podrumu.

imas centar nekretnina, imas stranice agencija i isto tako ti mogu reci da sve slike koje su tamo objavljene uz neki stan doista i pripadaju tom stanu, to nisu slike nekog drugog stana. rijec je uvijek o manje ili vise urednim i "normalnim" stanovima.

isto tako, ako nesto s papirima nije u redu, onda se to uvijek naglasi u obliku "iskljucivo za gotovinu". zna se da se 90% stanova prodaje na kredit sa hipotekom upravo na stanu koji se kupuje, kada bi to bilo tako kako ti mislis, ne bi bilo ovoliko kredita.

da, ima u zagrebu i nesto stanova koji se prodaju za gotovinu, ima i nesto stanova u suterenu, ali sve je to zanemarivo, ponuda se mjeri u desetcima tisuca stambenih jedinica, dakle u desetcima tisuca ne u 100 ili 200 stanova i to kako u starogradnji, ali tako i u novogradnji koja je bez mane ovoga tipa o kakvom govoris.

smijurija, ali doista smijurija je reci da u zagrebu, ako imas novaca i voljan si ih dati, ne mozes kupiti stan.

[nick-za-forum]

prle69 kaže:

1.) Potražnja raste - Broj stanovnika u Zagrebu raste

tocno je da je trenutno jaz izmedju ponude i potraznje u apsolutnim brojkama u korist potraznje, ali osim sto potraznja raste brojem stanovnika, raste i ponuda - novogradnja se zahuktala, to je veliki biznis i enormni profiti, svakom novom zgradom koja je prodana zaradjuje se dovoljno da se krenu graditi dvije nove i to se i radi. daleko vise se gradi nego sto raste broj stanovnika i potreba za stanovima.

znaci jaz postoji, ali svake godine je taj jaz sve manji i manji i ovdje takodjer valjda nema spora.

[nick-za-forum]

prle69 kaže:

volumen prometa se može odraziti na cijenu ali nije nužno.

pa ako ti znas neki takav primjer, slobodno ga iznesi, ja nisam cuo za njega, pogotovo ne na trzistu dionica.

i opet te podsjecam, cijene odredjuje novogradnja, ne susjed stef sa treceg kata koji hoce ili nece cekati i koji zivi u nekim svojim zabludama i ocekivanjima, a za novogradnju, posto je rijec o biznisu, vrijede sva trzisna pravila i ona im se pokorava ili propada

[prle69]

nick-za-forum kaže:

tocno je da je trenutno jaz izmedju ponude i potraznje u apsolutnim brojkama u korist potraznje, ali osim sto potraznja raste brojem stanovnika, raste i ponuda - novogradnja se zahuktala, to je veliki biznis i enormni profiti, svakom novom zgradom koja je prodana zaradjuje se dovoljno da se krenu graditi dvije nove i to se i radi. daleko vise se gradi nego sto raste broj stanovnika i potreba za stanovima.

mislim da nisi u pravu... novogradnja usporava (govorim Bandića) jer je izdan manji broj građevnih dozvola u ZG nego godinu dana ranije - objavljano prije dva tjednana radiju 101. nadalje značajno je poskupila gradnja uvođenjem komunalnih naknada... a sve to utječe na ponudu.
Jednako tako objavljeno je da je broj izgrađenih stambenih jedinica 15% manji nego 2005 (mislim da je oko 8500 stanova... ne mogu naći taj izvještaj na netu)

[dajrakije]

prle69 kaže:

Nekoliko premisa pa da zajedno pokušamo doći do nekog zaključka.
1.) Potražnja raste - Broj stanovnika u Zagrebu raste, mlade obitelji se osamostaljuju, dolaze studenti koji tu i ostaju, plaće rastu, raste želja za ulaganjem i sigurnom budućnosti.... Pročitao sam negdje da trenutno postoji potreba za 30,000 stanova (molim ispravak)
2.) Cijena novca (kredita) je povoljna - kamate padaju, uvjeti za kredit su povoljniji, ne treba jamaca... Kamata ja blizu diskontnoj stopi...
3.) Knjige (zemljišne i ine) su u najmanju ruku u troku*cu. Dakle teško je naći kvalitetno i čisto zemljište za gradnju
4.) Bandić i POS su opčeli s gradnjom 6500 stanova - hoće li biti još
5.) Cijena novogradnje je cca 2000EUR a starogradnje cca 1700EUR (molim ispravak)
... navedit još...

1.broj stanovnika u ZG u odnosu na 1991. je manji bez obzira na subjektivni dojam da je puno veći(ako pod ZG ne računaš V.G. i Sesvete)
u kalkulacijama koliko fali stanova nitko nije ozbiljno ukalkulirao koliko je ljudi već postojeći stan u ZG-u spremno zamijeniti za primjerice Zaprešić
2.postoji još prostora za smanjenje kamatne stope dok s druge strane HNB vrši pritisak na pooštrovanje kriterija za kredite.jedinstveni registar kreditnih dužnika također može mnogima otežati dobivanje kredita.
3.katastar i ZK su puno uređeniji nego prije 5 godina,pod pritiskom EU nedavno je počela i nacionalna kampanja za usklađivanje

[prle69]

nick-za-forum kaže:

i opet te podsjecam, cijene odredjuje novogradnja, ne susjed stef sa treceg kata koji hoce ili nece cekati i koji zivi u nekim svojim zabludama i ocekivanjima, a za novogradnju, posto je rijec o biznisu, vrijede sva trzisna pravila i ona im se pokorava ili propada

To je bit svega - tu se ne mogu ne složiti...
Na žalost sve statistike koje objavljuju agencije i Jutarnji veću težinu daju susjedu Štefu (ili još gore njegovoj Barici) nego Industrigradnji, Profectusu, Tehnici i slično...
Ima li tko statistiku cijena novogradnje ovih većih kompanija?

[zed_alive]

prle69 kaže:

novogradnja usporava (govorim Bandića) jer je izdan manji broj građevnih dozvola u ZG nego godinu dana ranije - objavljano prije dva tjednana radiju 101

viš ti bande...kako to lobi radi majstorski..

[nick-za-forum]

prle69 kaže:

mislim da nisi u pravu... novogradnja usporava (govorim Bandića) jer je izdan manji broj građevnih dozvola u ZG nego godinu dana ranije - objavljano prije dva tjednana radiju 101.

izasli su sa podatkom za 8 mjesec i za cijelu hrvatsku i tu je 3,5% manje.

za razliku od kolovoza tijekom svih prvih 8 mjeseci je izdano tocno onoliko dozvola koliko je izdano i 2005, opet podaci za cijelu hrvatsku. od tog broja dozvola je u 2006 predvidjena gradnja 14.481stana, od kojih ce debelo najveci broj biti gdje drugdje nego u zagrebu.

[nick-za-forum]

prle69 kaže:

Na žalost sve statistike koje objavljuju agencije i Jutarnji veću težinu daju susjedu Štefu (ili još gore njegovoj Barici) nego Industrigradnji, Profectusu, Tehnici i slično...

koje statistike?

statistika koja kaze da promet pada 40% ne pita stefa bas nista, ona na zalost vise ni kupca ne pita puno jer veci dio problema ne predstavlja "ne dam" nego "nemam", ali se ta statistika i te kako se tice novogradnje i ne ostavlja ju ravnodusnom.

za razliku od jednog stefovog stana, novogradnja je biznis i tu nema zastoja i cekanja jer se propada.

[prle69]

nick-za-forum kaže:

izasli su sa podatkom za 8 mjesec i za cijelu hrvatsku i tu je 3,5% manje.

za razliku od kolovoza tijekom svih prvih 8 mjeseci je izdano tocno onoliko dozvola koliko je izdano i 2005, opet podaci za cijelu hrvatsku. od tog broja dozvola je u 2006 predvidjena gradnja 14.481stana, od kojih ce debelo najveci broj biti gdje drugdje nego u zagrebu.

da li su tu uračunate i kuće i poslovni prostori)
...dakle cca 8,000 stanova u zagrebu - jednako kao i 2005.
Dakle ako građevinci planiraju graditi jednak broj stanova kao i 2005 ne vidim gdje je stagnacija u odnosu na 2004 (-40%).

Vjerojatno je pad starogradnje. Da pokušam dokučiti zašto
1.) dobri su stanovi prodani
2.) Štefova Barica je zaključila da će cijene stanova rasti i digla cijenu na 2000EUR po kvadratu koju nitko ne želi platiti
3.) Ljudi su shvatili da je starogradnja ku*c pa traže novogradnju
4.) ,...

[nick-za-forum]

prle69 kaže:

da li su tu uračunate i kuće i poslovni prostori)
...dakle cca 8,000 stanova u zagrebu - jednako kao i 2005.

ne u tih 14418 stambenih jedinica rijec je iskljucivo o stanovima

normalno da ne vidis gdje je stagnacija od 40% jer je to pad prometa, a ne pad ponude.

i nije nista cudno da novogradnja nastavlja istim tempom, oni imaju svoje projekcije, svoje racunice i obzirom na profite koje ostvaruju manevarski prostor da rusenjem cijena pokrenu trziste, a sebi jos uvijek zadrze zarade daleko vece nego u drugim zemljama.

rekao sam vec da vani ta bransa ostvaruje profite oko 20% i nitko ne izlazi iz igre, i to su odlicne zarade. kod nas 20% ostvaruje gradski holding, a ne sirovi kapital

[prle69]

nick-za-forum kaže:

ne u tih 14418 stambenih jedinica rijec je iskljucivo o stanovima

normalno da ne vidis gdje je stagnacija od 40% jer je to pad prometa, a ne pad ponude.

i nije nista cudno da novogradnja nastavlja istim tempom, oni imaju svoje projekcije, svoje racunice i obzirom na profite koje ostvaruju manevarski prostor da rusenjem cijena pokrenu trziste, a sebi jos uvijek zadrze zarade daleko vece nego u drugim zemljama.

rekao sam vec da vani ta bransa ostvaruje profite oko 20% i nitko ne izlazi iz igre, i to su odlicne zarade. kod nas 20% ostvaruje gradski holding, a ne sirovi kapital

kod nas je oko 35%... ali teba imati na umu daljnje financiranje gradnje odnosno treba kupiti zemljište za sliiedeći projekt... No sve u svemu ima prostora za 15% snjiženje cijena kod građevinaca, ali pod uvjetom da i cijene zemljišta i cijene gradnje ostanu iste...

[snick]

nick-za-forum kaže:

isto tako, ako nesto s papirima nije u redu, onda se to uvijek naglasi u obliku "iskljucivo za gotovinu". zna se da se 90% stanova prodaje na kredit sa hipotekom upravo na stanu koji se kupuje, kada bi to bilo tako kako ti mislis, ne bi bilo ovoliko kredita.

Više puta sam tražeći stan telefonski pitao da li imaju vlasnički list. Odgovor bi bio: DA. I onda kad dođeš ti pokažu neko rješenje iz tko zna koje godine i kažu da je to isto kao vlasnički list.
Vjeruj, na tržištu je malo kvalitetnih stanova po "normalnim" cijenama.

[nick-za-forum]

prle69 kaže:

kod nas je oko 35%...

haha, uvjeravam te da hrvatski gradjevinski mafijas ne zeli ustati iz kreveta za 35% profita.

i naravno da ako padne cijena stana da ce pasti i cijena zemljista, a ako treba i gradjevinskog materijala i place gradjevinskom radniku, sve ti je to jedno te isto, sve je to povezano i sve u konacnici ovisi o onom zadnjem koji kupujuci stan sve to mora platiti.

no i dobro je napisao netko, kod nas kupis zemljiste tako da das dva stana za njega, evo jos i imas covjeka na ovom forumu koji je upravo tako napravio: daj zemljiste, evo ti cijena najma dok zgrada ne bude gotova i onda u njoj dobijes dva stana od 50 kvadrata, eventualno nesto malo gotovine. a ta dva stana, iako sam ih ja sagradio za 500 ili 600 eura tebi kao vlasniku zemljista racunam po 2000 eura.

[prle69]

nick-za-forum kaže:

haha, uvjeravam te da hrvatski gradjevinski mafijas ne zeli ustati iz kreveta za 35% profita.

... moram proznati da mi se 35% dobiti čini spektakularno puno.

Svojedobno sam imao plan (i razradio ga) da na svom zamljištu napravim zgradu sa 10tak stanova... Kada sam sve stavio na papir i napravio računicu povrat na investiciju bio mi je oko 25% (Cijenu zemljišta računao sam kao ulog).
Vjerojatno građevinske firme uštede nešto...pa je i povrat na investirano malo veći ali nekako mi se čini ne preko 35%...

[nick-za-forum]

prle69 kaže:

Svojedobno sam imao plan (i razradio ga) da na svom zamljištu napravim zgradu sa 10tak stanova... Kada sam sve stavio na papir i napravio računicu povrat na investiciju bio mi je oko 25%

cuj pa necemo valjda nekoga tko se malo zaigrao sa olovkom i papirom uzeti kao referencu i valjda je jasno da veliki igraci grade malo drugacije nego sto ti mislis i mozes.

no cisto za informaciju pos u malom projektu, dakle drzava koja sve radi zakonito, nista na crno i zamuceno ostvaruje gradnju (dakle samo gradnju, od temelja do kljuca u ruke) po cijeni 600 eura na javnom natjecaju. gradjevinski mafijas je sigurno malo sposobniji od drzave i on 35% mozda samo prijavljuje poreznoj, a koliko i na koje nacine prethodno izvuce zna samo on, a ja mislim da mu je prava dobiti barem 100%.

[Monstera]

prle69 kaže:

da li su tu uračunate i kuće i poslovni prostori)
...dakle cca 8,000 stanova u zagrebu - jednako kao i 2005.
Dakle ako građevinci planiraju graditi jednak broj stanova kao i 2005 ne vidim gdje je stagnacija u odnosu na 2004 (-40%).

Vjerojatno je pad starogradnje. Da pokušam dokučiti zašto
1.) dobri su stanovi prodani
2.) Štefova Barica je zaključila da će cijene stanova rasti i digla cijenu na 2000EUR po kvadratu koju nitko ne želi platiti
3.) Ljudi su shvatili da je starogradnja ku*c pa traže novogradnju
4.) ,...

1) odakle ti informacija da su "dobri" stanovi prodani? - na temelju cega to zakljucujes?
2)tocno - i ak zeli prodat, morat ce debelo spustit
3)tocno, al dodala bih jos i ovo: pojavila se novogradnje koja je sagradjena i etazirana i mozes stavit hipoteku na nju, bez obzira kod koje banke kupujes....netko je morao priznat da nije sva novogradnja prodana u papirima - pogledaj ogromne reklame raznih firmi...toga prije nije bilo. nije bilo potrebno.