Kredit za gradnju obiteljske kuće sa partnerima

[scarab333]

Pozdrav,

nisam vidio sličnu temu, ali ako postoji neka moderator premjesti...

Ovako, kao dugogodišnji podstanari i isfrustrirani ponudom i cijenama stanova na tržištu, ja i moji partneri odlučili smo se za zajedničku gradnju obiteljske kuće prizemlje + 2 kata, svakome po jedan kat. Za to smo računali da nam treba cca 300 - 350.000 € (uključujući zemljište, sve dozvole i papirologiju te samu gradnju). E sad, problem je što samo jedan partner ima gotovinu - oko 120.000 €, drugi partner ima manju nekretninu vrijednosti 50 - 70.000 € koju može staviti pod hipoteku, i treći partner nema ništa - što se tiče nekretnina i gotovine (možda bi namaknuo nekih 10 - 20.000 € ali to je zanemarivo za ovakav projekt)...svi smo zaposleni za stalno, mladi ljudi sa dobrim plaćama za hr prilike (cca 8000 kn)...

Ovaj tjedan smo bili u tri banke, u prvoj su rekli da nema ništa od kredita za trećeg partnera, da može maksimalno dobiti 30.000 € bez nekretnine koju bi založio, u drugoj banci smo čekali red 2 h i na kraju nismo ni došli na red, u trećoj nam je rečeno da kao postoji neka mogućnost ali da se moraju konzultirati sa davateljima kredita i da će se javiti za dan-dva (evo prošlo 4 dana i još ništa)

Poanta je da partner bez nekretnina uzme kredit od nekih 100.000 € bilo kojom solucijom koja neće stavljati u rizik partnera koji ima gotovinu - ili da taj partner uzme sam kredit za zemljište pa da onda ide hipoteka na njega, ili bilo koja druga solucija koja je izvediva...

Tako da ako netko zna za neku soluciju kojom bi se mogao kreditirati ovakav projekt ili netko ima neko iskustvo sa sličnom situacijom molio bih da napiše

Hvala

[voditeljica1]

U svakom slučaju, na bilo koji od tih iznosa, uz plaću od 8k, veliki je rizik za banku ako nemate jake instrumente osiguranja kao što su založno pravo na nakretninama, suglasnost o zapljeni primanja, razna osiguranja koja su uvjetovana tom vrstom kredita itd.
Rijetko koja banka daje preko 150k eur hipotekarnog kredita, zaba daje do 250 i pbz trenutno ima jako povoljne uvjete stambenih kredita do iznosa od 350k eur.

[scarab333]

Sve je meni to jasno da to predstavlja rizik za banku, ali apsolutno mi je nemoguće za povjerovati da se svaka kuća u Hrvatskoj gradila sa gotovinom ili hipotekom na nekretninu većeg iznosa - jer budimo realni, sve i da osoba ima svoje zemljište, ako želi kuću neke normalne kvadrature treba joj minimalno 100.000 €...Uz ovih 8000 kn plaće koju sam naveo, postoji mogućnost sudužništva njihovih životnih partnerica/žena koje imaju plaću oko 5000 kn tako da je onda to nekih 13.000 kn mjesečno ali to uopće nije poanta jer ja dobijam odgovore da sve da i imaju plaću i recimo 50.000 kn ne mogu dobiti toliki kredit bez hipoteke...

Znači. ne postoji opcija u kojoj bi ja dostavio banci troškovnik građevinske firme koja bi bila izvođač radova i tada da me banka "prati" kreditiranjem kroz taj troškovnik - npr. ravnanje terena i kopanje temelja košta 10.000€ i tada mi se isplati taj novac i sljedeći iznos dobijem kad počne sljedeća etapa?

a što je sa opcijom da taj treći partner uzme kredit za kupnju zemljišta - koje košta cca 100.000 € pa da onda to zemljište ide pod hipoteku za njegov kredit?

[jelena-85]

koliko sam ja upoznata svi klasični krediti za izgradnju ili kupnju stanova/kuća su do cca 200 tis eur..sve iznad toga su potrebna malo jača sredstva osiguranja.

kod izgradnje kuća znam da je ma skoro u 100% slučajeva instrument osiguranja hipoteka na drugu nekretninu, sve dok se ova ne izgradi pa se tada hipoteka može prebaciti.

taj partner koji nema keša/nekretnina može eventualno založiti tuđu kuću..moji kad su gradili su stavili nekretninu na kuću svekića, pa je skinuli kada su izgradili svoju kuću.

hipoteka na zemljište? mislim da banke zemljište ne vide kao osiguranje naplate.

sudužništvo supruga u kreditu ide po defaultu.

plaća od 8 tis kn i kredit od cca 120 tis eur..meni osobno je to ful puno..na maximalan rok od 30 god to je rata više od polovice plaće..ali ok, to je druga tema..

[scarab333]

update situacije...

bio jučer u Zagrebačkoj banci i ne znam zašto tamo nisam pošao ranije jer ovi ostali su očito retardirani - ne možete ni zamislit koje su to u drugim bankama komplikacije kad spomenete nešto ovakvo...

uglavnom, moguće je dignuti kredit do 250.000 € na nekretninu u izgradnji do 4 stana (naša kuća bi imala 3 stana), banka se knjiži na zemljište i samu neizgrađenu nekretninu - novac se daje po troškovniku, valjda u etapama tako da je rizik minimalan...nažalost nije moguće izuzeti iz toga mene kao vlasnika gotovine što je mene najviše i zanimalo (trebam još provjeriti opciju da ja kupim zemljište a da oni dižu kredit samo za gradnju)...nakon izgradnje ide etažiranje i procjena etaža te ako su njihovi dijelovi veće vrijednosti od kredita, u hipoteci ostaju samo oni dok se moja etaža pripisuje na mene...Pitali smo za slučaj kredita od 200.000 € na 20 godina za kredit u € i kredit u kn...Mjesečna rata za € je 1200€ (otprilike 9000 kn) dok je za kune 9600 kn, uz to je potrebno uzeti policu osiguranja koja je nekih 300€ godišnje...Tražena kreditna sposobnost za taj iznos je otprilike 15.500 kn neto (znači dvije plaće od 8000 kn pokriju to)...eto sve je izvedivo samo sad treba uzeti te ponude i proći još po drugim bankama da se vidi je li postoje negdje bolji uvjeti

jelena-85 kaže:

koliko sam ja upoznata svi klasični krediti za izgradnju ili kupnju stanova/kuća su do cca 200 tis eur..sve iznad toga su potrebna malo jača sredstva osiguranja.

Nama i ne treba više od toga...

jelena-85 kaže:

taj partner koji nema keša/nekretnina može eventualno založiti tuđu kuću..moji kad su gradili su stavili nekretninu na kuću svekića, pa je skinuli kada su izgradili svoju kuću.

nažalost, nema tu opciju...što zbog toga što mu rodbina nije baš puna nekretnina što zbog toga što dolazi iz druge države pa to dodatno komplicira priču sa hipotekom ako je u inozemstvu

jelena-85 kaže:

hipoteka na zemljište? mislim da banke zemljište ne vide kao osiguranje naplate..

moguće je čak staviti i zemljište pod hipoteku ali onda je u igri procjenitelj od banke i vjerojatno bi to bilo procijenjeno na neku mizeriju...

jelena-85 kaže:

sudužništvo supruga u kreditu ide po defaultu.

nisu oženjeni, već imaju dugogodišnje partnerice koje bi bile voljne biti sudužnice u slučaju potrebe...

jelena-85 kaže:

plaća od 8 tis kn i kredit od cca 120 tis eur..meni osobno je to ful puno..na maximalan rok od 30 god to je rata više od polovice plaće..ali ok, to je druga tema..

kako se vidi iz navedenog rata na 20 godina je 600 € ili 4800 kn po partneru, ako se uzme veći period otplate onda i manje...radimo u inženjerskom sektoru u dobrim firmama gdje plaća raste otprilike 100 € godišnje plus tu su još partnerice sa svojim plaćama...ako nešto zapne postoji mogućnost vrlo brzog odlaska vani na plaću 3000-4000 € tako da po meni je to rizik koji se isplati - puno bolje od kupnje precijenjenih stanova loše kvalitete

[jelena-85]

a dobro, valjda znate kaj radite

[JPK]

scarab333 kaže:

nakon izgradnje ide etažiranje i procjena etaža te ako su njihovi dijelovi veće vrijednosti od kredita, u hipoteci ostaju samo oni dok se moja etaža pripisuje na mene...

Ako nisu, onda ti sa svojih 120k eura garantiraš za njih.
A možeš misliti kako će se banka drage volje odreći 1/3 kolaterala kad jednostavno može reći svom procjenitelju da procijeni na nešto manje.

Osim toga, čini mi se da nisi upoznat bazičnom ljudskom prirodom koja se javlja u ovakvim situacijama -- jalom.
Ti imaš pare, a oni su gologuzani koji će to otplaćivati možda i do penzije.
Možda ti sad to i ne zamjeraju, ali s vremenom će početi, recimo ako ćeš voziti duplo skuplji auto od njih i ići na Bahame jer nisi opterećen kreditom.
A s tim ljudima ćeš se morati sljedećih nekoliko desetljeća dogovarati oko troškova održavanja kuće.
Ono s odlaskom na poslove od 3-4k eura možeš okačiti mačku o rep.
Niti postoji garancija da bi oni stvarno to napravili, niti da bi takvih poslova bilo u slučaju neke ekonomske krize, a niti da bi plaćali kredit u drugoj zemlji sve i da ga dobiju.

Uglavnom, jako naivna ideja.

[scarab333]

JPK kaže:

Ako nisu, onda ti sa svojih 120k eura garantiraš za njih.
A možeš misliti kako će se banka drage volje odreći 1/3 kolaterala kad jednostavno može reći svom procjenitelju da procijeni na nešto manje.

službenica u banci je rekla da može biti službeni procjenitelj odabran od strane nas, ne mora biti od strane banke...budući da bi gradili modernu kuću na atraktivnoj lokaciji, takve etaže u susjedstvu se prodaju 200.000 do 400.000 € tako da ne vidim razlog da dvije etaže ne pokriju vrijednost kredita...

JPK kaže:

Osim toga, čini mi se da nisi upoznat bazičnom ljudskom prirodom koja se javlja u ovakvim situacijama -- jalom.
Ti imaš pare, a oni su gologuzani koji će to otplaćivati možda i do penzije.
Možda ti sad to i ne zamjeraju, ali s vremenom će početi, recimo ako ćeš voziti duplo skuplji auto od njih i ići na Bahame jer nisi opterećen kreditom.
A s tim ljudima ćeš se morati sljedećih nekoliko desetljeća dogovarati oko troškova održavanja kuće.

nisu ni meni pare pale s neba - samo sam imao tu sreću da su moji malo bolje stojeći od njih pa mogu posuditi "beskamatni" kredit, ali period vraćanja novca će biti sličan njihovom za razliku eto tog iznosa kamate - s tim da sam ja samac pa mi je to život za toliko skuplji tako da na kraju na isto dođemo...

JPK kaže:

Ono s odlaskom na poslove od 3-4k eura možeš okačiti mačku o rep.
Niti postoji garancija da bi oni stvarno to napravili, niti da bi takvih poslova bilo u slučaju neke ekonomske krize, a niti da bi plaćali kredit u drugoj zemlji sve i da ga dobiju.

Njih dvoje radi u istoj firmi kojoj su vlasnici Norvežani, kod mene Nizozemci - trenutno imamo mogućnost odlaska vani za rad za matičnu firmu tu u Hrvatskoj za standardnu plaću + 80€ dnevnice, znači oko 2400 € mjesečno + plaća...uz to se možemo prebaciti kao stalni zaposlenici za matičnu firmu vani - početničke plaće oko 2500 €, s našim iskustvom sigurno oko 3500...ut to znam jako puno poznanika i prijatelja iz iste branše koji su htjeli ići vani i posao su tražili maksimalno 2-3 mjeseca tako da znam o čemu pričam...sad će me netko pitati zašto ja nisam vani kad su tako dobri uvjeti - jednostavno, jer nisam htio, moj uvjet za ostanak u firmi je bio da me ne šalju vani. Jest da su svi moje kolege koji su se zaposlili kad i ja kupili nove aute a ja sam još uvijek bez auta ali nije mi ni malo žao - kad vidim kod njih depresiju na licu kad se moraju vratiti vani znam da sam dobro odlučio...eto postoji još nas budala koji mislimo da možemo uspjeti u ovoj državi a ne da idemo trbuhom za kruhom u Irsku

JPK kaže:

Uglavnom, jako naivna ideja.

Znam da ideja ovako na prvu zvuči jako naivno, ali to je ideja tek u nastanku i ne mora značiti da ćemo je uopće realizirati ako skupljanjem informacija shvatim da nema smisla ići u to...nisam neka naivčina, imamo mi tu u okruženju poprilično kvalitetnih ljudi koji nam mogu pomoći (od jednog partnera otac ima manju firmu za građevinske radove, u obitelji je jedan geodet, otac najboljeg prijatelja je jako dobar pravnik koji uz to ima građevinsku firmu) tako da prije bilo kojeg koraka bi išlo detaljno savjetovanje i vaganje svake opcije i naravno sve napisano crno na bijelom ugovorima...glupo mi zvuči odustat od ovakve ideje jer nam je par ljudi koji nas uopće ne poznaju reklo da ćemo se posvađati tokom gradnje

Uglavnom, hvala svima na svim kritikama i savjetima...sve od toga je dobrodošlo

[jelena-85]

nisam sigurna, ali čini mi se da zgrade sa 3 ili više stambene jedinice moraju imati upravitelja, pa možda da se i tu malo informirate.

ovo mi je isto malo škakljivo..platit ćeš svoju etažu u kešu, a može ti se dogoditi da dobiješ na nju hipoteku (zbog ostalih partnera).

u slučaju prodaje (svoje etaže) morao bi prvo otplatiti tu hipoteku, a može se dogoditi da ti oni neće/ ne mogu refundirati..

ne znam..ja osobno ne bi ulazila u takav aranžman..kaj si za te pare ne sagradite svak svoju kuću i bok..

već ti je par ljudi reklo da ćete se vrlo vjerojatno posvađati tokom gradnje. i ja to vjerujem. obično je tako. i onda fino u takvim odnosima živjet jedan ispod drugog narednih 30 godina... ne znam..

[scarab333]

novi update...

naravno da ne može bez komplikacija...evo danas sam dobio detaljan izvještaj od savjetnice iz Zagrebačke banke u vezi neodgovorenih pitanja - prvo, nije moguće uzeti više odvojenih kredita za jednu gradnju, znači opcija je samo jedan veliki kredit. Drugo, što je puno veći problem - nositelj kredita, vlasnik zemljišta i vlasnik nekretnine mora biti ista osoba, ili eventualno dvije osobe ali u tom slučaju moraju biti u bližem krvnom srodstvu ili supružnici (što nitko od nas nije) tako da zapravo jedina opcija je da samo jedan od nas uzme taj kredit i bude vlasnik svega dok se kredit ne isplati (ili do etažiranja kad bi se oslobodila jedna od etaža od hipoteke recimo), naravno, kasnije kod prijenosa vlasništva svaki novi vlasnik plaća porez na prvu nekretninu od 4%

tako da izgleda da ipak ništa od toga svega iako provjerit ću detaljno sve opcije sa svim bankama...

jelena-85 kaže:

nisam sigurna, ali čini mi se da zgrade sa 3 ili više stambene jedinice moraju imati upravitelja, pa možda da se i tu malo informirate.

ovo ne bi bila zgrada, nego obiteljska kuća sa 3 stambene jedinice

jelena-85 kaže:

ovo mi je isto malo škakljivo..platit ćeš svoju etažu u kešu, a može ti se dogoditi da dobiješ na nju hipoteku (zbog ostalih partnera).

u slučaju prodaje (svoje etaže) morao bi prvo otplatiti tu hipoteku, a može se dogoditi da ti oni neće/ ne mogu refundirati..

lokacija gradnje je grad Rijeka...tu je novogradnje jako malo i prodaje se kao vrući kolači bilo koja kvalitetna...cijena kvadrata loše novogradnje ovdje je oko 1600 €/m2, ova klasa koju bi mi gradili za sebe se prodaje za 2200 do 3000 €/m2...gradili bi 3 etaže po oko 100 m2 svaka, znači po završetku da se procijeni vrijednost prema ovoj najlošijoj cijeni vrijednost svake etaže je 160.000 €, a vrijednost ukupnog kredita 200.000 tako da 2 etaže bez problema pokriju vrijednost kredita - jednostavno ne vidim način na koji bi to banka u svoju korist mogla procijenit na manje od 1000€/m2, po meni su to već teorije zavjere...

jelena-85 kaže:

ne znam..ja osobno ne bi ulazila u takav aranžman..kaj si za te pare ne sagradite svak svoju kuću i bok..

problem je zemljište koje nemamo...minimalna građevinska čestica za gradnju ovdje je 600 m2, za susjedne općine i 800 m2...cijena dobrog (ne luksuznog) zemljišta je 100 do 150 €/m2, znači samo zemljište bi mi pojelo 80 do 100 tisuća € (znači zemljište me isto dođe kad gradim sam ili kad gradim sa partnerima) , projekt + priključci + dozvole + komunalije još barem 20.000...nakon toga ostanem sa 20.000...kako da išta izgradim s tim?...ali da, vrlo rado bi išao sam u gradnju kad bi ikako bilo moguće

jelena-85 kaže:

već ti je par ljudi reklo da ćete se vrlo vjerojatno posvađati tokom gradnje. i ja to vjerujem. obično je tako. i onda fino u takvim odnosima živjet jedan ispod drugog narednih 30 godina... ne znam..

znam da je tako u većini slučajeva - i sam dolazim iz dvojne obiteljske kuće u kojoj nisu baš najbolji odnosi ali mislim da se sve da riješiti pomnim planiranjem i definiranjem ugovorom što više toga...a ako bi ovo bio razlog za prekid prijateljstva onda to prijateljstvo nije ništa ni vrijedilo...etaža se uvijek može prodati ili iznajmiti (u ovom području 1000 € za najam tako nečeg nije problem dobiti a to bez problema pokrije ratu kredita) tako da ne smatram da se treba tamo živjeti 30 godina ako nekome ne paše

[jelena-85]

scarab333 kaže:

ovo ne bi bila zgrada, nego obiteljska kuća sa 3 stambene jedinice

e pa baš iz tog razloga ni ne možete dobiti kredit kakav bi htjeli.
mogli bi otvoriti d.o.o. kao investitor i onda dobiti i drugačiji kredit kao pravna osoba...

[Cezos]

Možda da probaš ovako. Ti koji imaš keš kupiš zemljište od 1.200 kvadrata. Zemljište podjelite na 3 dijela (parcelirate ili kako se to već kaže). Ova dvojica kupe od tebe zemlju i na taj način možete dić kredit svako sebi za izgradnju kuće jer imate što založiti. U slučaju da nešto pođe po zlu ti si odgovoran za samo svoje. I zar ti ne bi bilo ljepše živjet odvojeno od njih, a ne da si slušate kako hodate po stanu/etaži/čemu god već.

[scarab333]

Cezos kaže:

Možda da probaš ovako. Ti koji imaš keš kupiš zemljište od 1.200 kvadrata. Zemljište podjelite na 3 dijela (parcelirate ili kako se to već kaže). Ova dvojica kupe od tebe zemlju i na taj način možete dić kredit svako sebi za izgradnju kuće jer imate što založiti. U slučaju da nešto pođe po zlu ti si odgovoran za samo svoje. I zar ti ne bi bilo ljepše živjet odvojeno od njih, a ne da si slušate kako hodate po stanu/etaži/čemu god već.

i što dobijem s ovim?

poanta zajedničke gradnje je bila smanjenje troškova - ne trebaju nam 3 temelja nego samo 1, ne trebaju 3 građevinske i 3 projekta nego samo po 1 itd...

Također, 1200 m2 je premalo za parcelizaciju - na taj način bi svatko dobio po 400 m2 a to nije dovoljno za gradnju (po GUP-u je minimalno 600 m2, za neke kvartove i 800). Znači trebalo bi nam minimalno 1800 m2 a to i košta

A u konačnici, bolje da mi prijatelji hodaju i lupkaju iznad/ispod mene (sigurno će biti pažljiviji od nekog drugog a i bolja će bit izolacija jer bi radili kvalitetno za sebe) nego netko nepoznat u nekom stanu koji bi kupio gdje ne znam kakvo mi je susjedstvo