Najam stana - Q&A

[nsut]

U pisarnici kupiti RPO Obrazac, ispuniti ga i odnijeti u poreznu. Sa najmoprimcem sačiniti ugovor na određeno vrijeme i napisati rečenicu "da je najmodavac suglasan da najmoprimac za vrijeme trajanja ugovora prijavi boravište na adresi...", potom najmodavac ovjeriti ugovor u bilježnika i zatražiti dvije fotokopije. Jednu kopiju odnijeti u poreznu i na originalni ugovor otisnuti prijamni štambilj. Tim ovjerenim ugovorom najmoprimac stječe pravo da prijavi boravište. Najmodavac ima obavezu napisati pismo policiji da je svoj stan dao na korištenje toj i toj osobi, ali samo ako je ugovoreni najam duži od 3 mjeseca.

[Azurae]

Prilikom prijave boravišta/prebivališta MUP-u da li ugovor o najmu na neodređeno ovjeren kod javnog bilježnika može zamjeniti onu izjavu stanodavca koju MUP traži ili se dodatno mora još raditi i ovjeravati i ta izjava? Hvala.

[Sepulchrave]

Može. Vidi ovdje: http://www.mup.hr/115226.aspx

Ugovor o najmu valjan je dokaz za ishođenje potvrde o boravištu/prebivalištu.

[John_Wayne]

Pozdrav, namjeravam dati stan u najam, pa sam na temi o stanovanju postavio pitanje iskusnim najmodavcima da mi kazu na sto se sve treba paziti i slicno. I kako je rasprava tekla, tako mi je ukazano da iz nekog razloga prema hrvatskim zakonima, ti ne smijes izbaciti iz svog vlastitog stana najmoprimca ako nisi sa njima zadovoljan, ako ti je unistio stan ili ako ti ne placa rezije i slicno. Evo ovdje je nekoliko postova u kojima sam postavio par pitanja, pa ih postavljam i ovdje.

Dakle, da li se moze u ugovoru definirati da ukoliko najmodavac nije zadovoljan sa stanarom, da mu moze uz otkazni rok (npr. 30 dana) otkazati ugovor o najmu? Ili ako potpises ugovor o najmu na recimo godinu dana, i nakon sto prodje tih godinu dana, ukoliko nisi zadovoljan sa stanarom, mozes li se jednostavno zahvaliti stanaru i reci da ne zelis vise da on ovdje stanuje?

Kakva je procedura oko izlaska stanara iz stana, na inicijativu vlasnika stana? To je ono sto me najvise zanima. Naprosto mi je nevjerojatno da ti kao vlasnik stana, iz svojega stana, navodno ne smijes izbaciti stanara koji ti pravi probleme. Dakle kako pravno stoje stvari po tom pitanju?

[Merry Gentry]

Sklopila sam ugovor o najmu stana, ja sam namodavac.
Želim prijaviti stanare poreznoj upravi i plaćati porez. Stan se nalazi u Zagrebu. Na koju adresu šaljem ugovor o najmu i trebam li osim ugovora još nešto od papirologije priložiti (vlasnički list, kopije osobne)?

Hvala!

[ryell]

@John Wayne
Pravno, ne - ne smijes ga izbaciti.
Realno - mozes, no ako zove policiju vratit ce ga unutra.

[John_Wayne]

ryell kaže:

@John Wayne
Pravno, ne - ne smijes ga izbaciti.
Realno - mozes, no ako zove policiju vratit ce ga unutra.

Pa to pravno me i zanima, zato i pitam.

Kako to da ti kao vlasnik stana, ne smijes iz SVOJEG VLASTITOG STANA, izvuci nekoga za koga vise ne zelis da tamo bude? Jednostavno ne razumijem kako to moze biti. Da ti u svojem vlastitom stanu imas manje prava od nekoga kome si ti dopustio da tu zivi, i ciji to nije stan. Zar nije privatno vlasnistvo svetinja? Barem sam mislio da je tako.

Sto ako sklopite ugovor o najmu na godinu dana, i nakon godinu dana ti odlucis ne produziti ugovor i kazes stanaru da se iseli van? Tko te moze sprijeciti u tome da ne produzis ugovor? Jer bez ugovora, on je pravno gledano nelegalno u tvom stanu (na crno sto se kaze), dakle on krsi zakon. Kako onda u tom slucaju zakon stiti onoga koji ga krsi?

[Zek0slav]

Možeš ti njega izbaciti, ali ne na silu. A preko suda ti to traje godinama. Pa ako ti se isplati onda slobodno.

Najviše o svemu ovisi kakav si ti stanodavac i kakve ćeš ljude primati. Ja odem ako nisam poželjan, ali imaš tisuće slučajeva gdje stanari jednostavno odbijaju izaći. I što im možeš? Kreni nasilno pa ćeš u zatvoru završiti.

[John_Wayne]

Zek0slav kaže:

Možeš ti njega izbaciti, ali ne na silu. A preko suda ti to traje godinama. Pa ako ti se isplati onda slobodno.

Najviše o svemu ovisi kakav si ti stanodavac i kakve ćeš ljude primati. Ja odem ako nisam poželjan, ali imaš tisuće slučajeva gdje stanari jednostavno odbijaju izaći. I što im možeš? Kreni nasilno pa ćeš u zatvoru završiti.

Ma jednostavno mi ne ide u glavu da ti iz svoje vlastite nekretnine koju si kupio vlastitim novcima, ne smijes izbaciti stanare koje si ti dobrovoljno prihvatio da zive u tvojoj nekretnini. Da su oni ustvari zasticeniji po zakonu od tebe, vlasnika nekretnine. I da ti kao vlasnik nekretnine ne moze njih izbaciti van. Mislim, call me crazy, ali to mi je naprosto nevjerojatno.

Uostalom, sto ako ti odjednom tamo pozelis zivjeti, u svojoj vlastitoj nekretnini? Zar ti netko moze prijeciti da zivis u svojem vlastitom stanu? Radi ljudi koje si sam odabrao i kojima si dozvolio da tamo budu? I sada odjednom, oni imaju veca prava od tebe. Mislim, meni je to suludo.

[ryell]

Je, al to ti je tak, posjed, i to. Ima hrpa vec na forumu o toj temi, svako toliko netko se cudi kao pura dreku
Uglavnom, pazis koga primas u stan i to ti je to.

[John_Wayne]

ryell kaže:

Je, al to ti je tak, posjed, i to. Ima hrpa vec na forumu o toj temi, svako toliko netko se cudi kao pura dreku
Uglavnom, pazis koga primas u stan i to ti je to.

A cuj, da je to tako jednostavno (samo pazi koga primas i sve pet), onda ne bi bilo toliko negativnih iskustava po tom pitanju, onda ne bi bilo toliko rasprave oko toga. Izgleda da nije samo "pazi koga primas", jer uostalom ti i kada nekoga primis, ne mozes predvidjeti kako ce se ta osoba ponasati u buducnosti.

Da, istina, ja sam isto izgleda jedan od tih koji se cude ko pura dreku jer jos nisam bio u doticaju sa takvim stvarima, medjutim zanima me konkretna situacija. Ti iznajmis nekome stan, recimo na godinu dana. I nakon tih godinu dana, ti pozelis u njemu zivjeti, jer je to tvoj stan i zelis u njemu stanovati. Sam, bez podstanara. Koje su tvoje mogucnosti u tom slucaju? Kakva su tvoja prava da dodjes u posjed vlastite nekretnine?

Dodjes u posjed vlastite nekretnine. Jebome pas ako ovo ne zvuci kao scenarij iz nekog SF filma...ono, imas vlastitu nekretninu u koju ne mozes uci. A tvoja je. Crno na bijelom pise da je tvoja. Ali ne moze nista s tim jer zakon stiti onoga cija nekretina to - nije.

[diabolica]

Ja bih se, kao majmodavac da mi netko ne plaća stanarinu uselio u moj stan i stanovao zajedno sa njima, ali sigurno bi tada oni izašli na brzinu sami. Ništa im ne bi radio, ali bih poskidao sva vrata van, i dofurao sve moje prijatelje da dežuraju samnom svaki koliko može, onda bih nasred stana ložio vatru u peči na drva, muziku bih stalno puštao tako da nemaju mira, i jednom bi morali ići van po nešto, i to je to, nema ih više unutra.

[John_Wayne]

Znaci ako sam dobro shvatio, o tome da li ja smijem doci u posjed svojeg vlastitog stana, i zivjeti u njemu, ovisi o onome tko je trenutno unutra u njemu? Dakle, drugim rijecima, o tom drugom ovisi, o njegovoj dobroj volji, hocu li ja i kada cu smjeti uci u svoj vlastiti stan, ako recimo nakon par mjeseci ili godina rentanja drugima, pozelim i sam u njemu stanovati? U tom slucaju ja moram pitati "dozvolu" onoga tko je unutra, i ako mi se smiluje, tada ce izaci i ja su smjeti uci u svoj vlastiti stan? Jesam li dobro rekao?

[Zek0slav]

diabolica kaže:

Ja bih se, kao majmodavac da mi netko ne plaća stanarinu uselio u moj stan i stanovao zajedno sa njima, ali sigurno bi tada oni izašli na brzinu sami. Ništa im ne bi radio, ali bih poskidao sva vrata van, i dofurao sve moje prijatelje da dežuraju samnom svaki koliko može, onda bih nasred stana ložio vatru u peči na drva, muziku bih stalno puštao tako da nemaju mira, i jednom bi morali ići van po nešto, i to je to, nema ih više unutra.

A oni bi naravno mirno gledali kako ti skidaš vrata, čekali dok zoveš prijatelje i trpjeli te dok im ometaš posjed?

Ili bi na prvi znak da im želiš nasilno ući pozvali policiju?

John_Wayne kaže:

Znaci ako sam dobro shvatio, o tome da li ja smijem doci u posjed svojeg vlastitog stana, i zivjeti u njemu, ovisi o onome tko je trenutno unutra u njemu? Dakle, drugim rijecima, o tom drugom ovisi, o njegovoj dobroj volji, hocu li ja i kada cu smjeti uci u svoj vlastiti stan, ako recimo nakon par mjeseci ili godina rentanja drugima, pozelim i sam u njemu stanovati? U tom slucaju ja moram pitati "dozvolu" onoga tko je unutra, i ako mi se smiluje, tada ce izaci i ja su smjeti uci u svoj vlastiti stan? Jesam li dobro rekao?

Ako ti se da pročitaj Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima od članka 10. na dalje. Ti imaš vlasništvo i to ti nitko ne može oduzeti. Ali stanar ima posjed. I kao posjednik ima određena prava koja ne može ni vlasnik kršiti.

[John_Wayne]

Zek0slav kaže:

Ako ti se da pročitaj Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima od članka 10. na dalje. Ti imaš vlasništvo i to ti nitko ne može oduzeti. Ali stanar ima posjed. I kao posjednik ima određena prava koja ne može ni vlasnik kršiti.

Ma znam da ja imam vlasnistvo, nije uopce stvar u tome, vec je stvar u ovom "posjedu", e to je ono sto me zanima. Dakle drugima rijecima, da preformuliram pitanje iz proslog upisa - o mom stanaru i njegovoj dobroj volji ovisi o tome kada cu ja opet moci doci u posjed svojeg stana? Dakle dok stanar ne odluci svojevoljno izaci van (a to moze biti i za 10 godina), dotle ja mogu samo cekati, jer izbaciti ga legalno ne smijem. Jebiga, s tim imam problema itekako. Valjda je jasno i zasto. Jer vlasnik stana mora cekati na milost onoga tko je trenutno u njegovom posjedu.

Jer sta ako ja recimo odlucim sada dati stan u najam, te nakon dvije godine iznajmljivanja, pozelim u njemu stanovati. Sta onda? Moram cekati dok se posjednik smiluje i sam ne izadje van? A do kada moram cekati? Teoretski mogu cekati i 10 godina. Ili 20, 30, 50 godina.

[Zek0slav]

Dok ga sud ne izbaci. Ja čekam godinu i pol. Upoznao sam jednu ženu koja čeka 10 godina.

Meni je situacija čista kao suza, ali sudstvo je presporo. Ili će pametnija vlast to riješiti ili će propasti od zuba vremena. Meni svejedno više.

[nsut]

Sa najmodavcem treba sačiniti dobar ugovor u kojem se spominje kontrola korištenja stana, ulazak u stan trećih osoba radi razgledavanja u slučaju prodaje stana ili za vrijeme otkaznog roka, navesti da sve režije uplaćuje najmodavac po uplati na ruke najmoprimca i zadnje ono najvažnije:
- odmah sačiniti "Otkaz ugovora o najmu stana" kojeg najmoprimac treba bjanko potpisati i ne dobiti svoj primjerak (za sada).
Takav ugovor ne možete kupiti na pisarnici, već ga sami napravite, ja svoje koristim na veliko.
Dalje, najmodavac se treba oprostiti sa svojom imovinom za vrijeme ugovora i uživati u novcima koje dobiva, uz dobar i fer odnos stvari funkcioniraju, moja su iskustva s najmoprimcima preko 90% pozitivna.

[Anton]

Zek0slav kaže:

Dok ga sud ne izbaci. Ja čekam godinu i pol. Upoznao sam jednu ženu koja čeka 10 godina.

Meni je situacija čista kao suza, ali sudstvo je presporo. Ili će pametnija vlast to riješiti ili će propasti od zuba vremena. Meni svejedno više.

Divim ti se na stoicizmu.

Može malo više detalja ako nije problem?

nsut kaže:

Sa najmodavcem treba sačiniti dobar ugovor u kojem se spominje kontrola korištenja stana, ulazak u stan trećih osoba radi razgledavanja u slučaju prodaje stana ili za vrijeme otkaznog roka, navesti da sve režije uplaćuje najmodavac po uplati na ruke najmoprimca i zadnje ono najvažnije:
- odmah sačiniti "Otkaz ugovora o najmu stana" kojeg najmoprimac treba bjanko potpisati i ne dobiti svoj primjerak (za sada).
Takav ugovor ne možete kupiti na pisarnici, već ga sami napravite, ja svoje koristim na veliko.
Dalje, najmodavac se treba oprostiti sa svojom imovinom za vrijeme ugovora i uživati u novcima koje dobiva, uz dobar i fer odnos stvari funkcioniraju, moja su iskustva s najmoprimcima preko 90% pozitivna.

Koliko znam, solemnizacija ugovora nije loše rješenje. Ne riješava pitanje posjeda, ali možete ovršiti posjednika.

Po meni, treba tražiti tri zadnje platne liste i provjeriti tvrtku u kojoj osoba radi, te ne primati osobe slabijeg imovinskog stanja, osobe koje rade sezonski, samohrane majke ( znam, okrutan sam, ali govorim bez emocija, za perspektivu najmodavca ).

Koliko je ugovor Otkaz ugovora o najmu stana, uopće validan, odnosno što on uopće može napraviti u slučaju ove situacije?

[nsut]

Otkaz ugovora o najmu stana sam po sebi govori o čemu se radi i tko treba da s određenim datumom ide vani.

3 plaće? U jednom stanu imam nezaposleni bračni par s djecom, on se snalazi na način da oko ponoći obilazi smetlišta. Nikad mi nisu kasnili s najamninom.

A najbolja garancija da neće biti problema s najmoprimcima je agresivan karakter najmodavca. I nabaciti umjetan smješak. Nešto kao nasmješen izbacivač na ulazu u disco club, totalni nasilnik koji dobija još 20€ po noći samo da ga se privoli na smajlić. Tko na to nije sposoban velika je vjerojatnost da za njega nije posao iznajmljivača domaćim ljudima.

Od našeg pravosuđa nema nikakve koristi najbolje se uopće ne petljati sa njima.

Sve pišem iz vlastitog golemog iskustva.

[Anton]

nsut kaže:

Otkaz ugovora o najmu stana sam po sebi govori o čemu se radi i tko treba da s određenim datumom ide vani.

Ali ne govori apsolutno ništa o ništavnosti posjeda. Odnosno, mislim da ne može nikako proglasiti posjedn ništavnim.

3 plaće? U jednom stanu imam nezaposleni bračni par s djecom, on se snalazi na način da oko ponoći obilazi smetlišta. Nikad mi nisu kasnili s najamninom.

Imao si sreće.

A najbolja garancija da neće biti problema s najmoprimcima je agresivan karakter najmodavca. I nabaciti umjetan smješak. Nešto kao nasmješen izbacivač na ulazu u disco club, totalni nasilnik koji dobija još 20€ po noći samo da ga se privoli na smajlić. Tko na to nije sposoban velika je vjerojatnost da za njega nije posao iznajmljivača domaćim ljudima.

Od našeg pravosuđa nema nikakve koristi najbolje se uopće ne petljati sa njima.

Sve pišem iz vlastitog golemog iskustva.

Slažem se. No, solemnizacija ugovora isto nije na odmet, uz već ono što sam naveo ( prosjek plaća i sl. ).