Natrag   Forum.hr > Društvo > Gospodarstvo

Gospodarstvo Novac, profit, blagostanje. Kako doći do toga?
Podforumi: Kriptovalute, Dionice, Ostali oblici investiranja, Banke, osiguranja, krediti, Poduzetništvo, računovodstvo i porezi

Zatvorena tema
 
Tematski alati Opcije prikaza
Old 25.12.2016., 10:27   #10001
još jedan jako bitan faktor koji nitko ne spominje za kupnju stana ili rentanja je taj da li pojedina osoba ima potencijalnih nasljeđa u budućnosti
emirates is offline  
Old 25.12.2016., 10:29   #10002
Quote:
emirates kaže: Pogledaj post
još jedan jako bitan faktor koji nitko ne spominje za kupnju stana ili rentanja je taj da li pojedina osoba ima potencijalnih nasljeđa u budućnosti
Upravo tako, jer ako imas recimo dijete ili djecu, nekretninu mozes ostaviti u naslijedje.
__________________
Sing, baby, sing!
InterMezzo is offline  
Old 25.12.2016., 10:34   #10003
Quote:
InterMezzo kaže: Pogledaj post
Upravo tako, jer ako imas recimo dijete ili djecu, nekretninu mozes ostaviti u naslijedje.
Pa mislio sam u smislu da ako npr. imaš roditelje sa kućom u tom slučaju ti nije potreba da moraš kupiti nekretninu jer bi se morao u starim danima seljakati, roditelji neće živit 150 godina
emirates is offline  
Old 25.12.2016., 10:42   #10004
Quote:
emirates kaže: Pogledaj post
Pa mislio sam u smislu da ako npr. imaš roditelje sa kućom u tom slučaju ti nije potreba da moraš kupiti nekretninu jer bi se morao u starim danima seljakati, roditelji neće živit 150 godina
Pa, slazem se, samo ovo je ono pitanje - koka ili jaje, isto samo iz drugog ugla.
__________________
Sing, baby, sing!
InterMezzo is offline  
Old 25.12.2016., 10:43   #10005
Quote:
rama6 kaže: Pogledaj post
I jos jedna stvar.
Iluzija je zivjeti u uvjerenju kako se "ima" nekretnina. Da, nekretnina je u posjedu i imamo odredjene slobode nad njom ukoliko smo vlasnici. Ali place mi se kad cujem nekom amerikanca kako kaze da je kupio nekretninu i da ju je "otplatio", ali da svejedno placa 20.000 dolara rente drzavi (to se kod njih zove "property tax"). Iluzija vlasnistva je itekako prisutna i bez svih ogranicenja koje vlasnistvo za sobom vuce.
Zanimljivo, a koliko property taxa plaćaš u Europi? Iz Amerike i dolaze te sheme o najmu boljem od kupnje baš zbog takvih stvari u kombi s činjenicom da je njima kamata od 4% spektakularno i nezabilježeno mala...a onda i činjenica da se kod njih bez posla ostaje s danas na sutra i možeš se bez problema preselit par tisuća kilometara dalje tražit novi. U Europi su u većem dijelu property taxes simbolični (čak i super socijalističkoj Švedskoj na vile vrijedne par milijuna eura plaćaš neki sitniš), kamate sad oko 1%, bez posla se ne ostaje preko noći, a obično poslovi i jesu u centrima gdje možeš tražit novi, mobilnosti iako joj se EU nada nema ni blizu u američkim pojmovima jer se previše jezika govori na maloj površini.

Ne znam za Austriju pa možda te priče i drže vodu (moguće da i da jer sjećam se da sam čitala da Beč dan danas nema svoje predratno stanovništvo, iz čeg zaključujem da tamo praznih stanova ima na lopate, pa se teško stigla napumpat cijena rente) al tu se stalno povlače nekakvi potpuno ekstremni a-la-Hrvatska primjeri (di se ekipa zaduži s 120% hipotekom tako da im ostane 300€ za život nakon rate vs. relativno jeftini najam i ogromna količina praznih stanova na tržištu) iako smo počeli pričat o zapadnoj Europi gdje je situacija zapravo bitno drugačija, gdje su kamate (fiksne) na hipotekarne kredite ispod 2%, država izdašno stimulira kupovanje poreznim olakšicama a najam svake godine sve skuplji. I da, gdje je glavna prepreka kupnji nekretnina to što je mlađarija siromašna, samo što je dosad u povijesti vrlo rijetko zabilježeno da je nešto što nije bilo široko dostupno bilo ujedno i jako neisplativo.

Ti svojom tvrdnjom da kak će neki jadnik s 2200€ plaće kupit stan od 300 000€ ne potvrđuješ ne znam kak ideju da se to ne isplati već samo tvrdnju da tko ne kupuje, ne kupuje jer ne može, a ne jer je stavio sve na papir i shvatio da samo budale kupuju
mistylis is offline  
Old 25.12.2016., 12:31   #10006
Quote:
mistylis kaže: Pogledaj post
Zanimljivo, a koliko property taxa plaćaš u Europi? Iz Amerike i dolaze te sheme o najmu boljem od kupnje baš zbog takvih stvari u kombi s činjenicom da je njima kamata od 4% spektakularno i nezabilježeno mala...a onda i činjenica da se kod njih bez posla ostaje s danas na sutra i možeš se bez problema preselit par tisuća kilometara dalje tražit novi. U Europi su u većem dijelu property taxes simbolični (čak i super socijalističkoj Švedskoj na vile vrijedne par milijuna eura plaćaš neki sitniš), kamate sad oko 1%, bez posla se ne ostaje preko noći, a obično poslovi i jesu u centrima gdje možeš tražit novi, mobilnosti iako joj se EU nada nema ni blizu u američkim pojmovima jer se previše jezika govori na maloj površini.
Oporezivanje supstance ovisi od drzave do drzave. U Europi je u odredjenim drzavama ionako vise tema poreza na nasljedjivanje nego poreza na nekretninu. U Austriji trenutno nemamo ni jedno ni drugo, ali ce nasljedjivanje ubrzo doci na naplatu, a govori se i o porezu na nekretnine (trenutno je samo neki simbolican). Ali recimo u Nizozemskoj je porez na nasljedjivanje na nekretninu od 300K EUR u prvoj kategoriji (roditelji na djecu) progresivan i izadje na oko 15%. Znaci nasljedis nekretininu i moras platiti skoro 50K EUR. I naravno - nitko ne zna hoce li i ti visoki porezi za 10 godina mozda biti jos visi, ili ce pak ici na dole. Zelim reci da je tesko napraviti ikakvu kalkulaciju na 30 godina, bilo za vlasnistvo bilo za najam.
Da, u SAD je normalno svakih par godina mijenjat posao i grad, kod nas je to ipak malo drugacije, pogotovo u RH. Mislim da Francuska ima neke zeznute poreze na bogatstvo.

Quote:
Ne znam za Austriju pa možda te priče i drže vodu (moguće da i da jer sjećam se da sam čitala da Beč dan danas nema svoje predratno stanovništvo, iz čeg zaključujem da tamo praznih stanova ima na lopate, pa se teško stigla napumpat cijena rente) al tu se stalno povlače nekakvi potpuno ekstremni a-la-Hrvatska primjeri (di se ekipa zaduži s 120% hipotekom tako da im ostane 300€ za život nakon rate vs. relativno jeftini najam i ogromna količina praznih stanova na tržištu) iako smo počeli pričat o zapadnoj Europi gdje je situacija zapravo bitno drugačija, gdje su kamate (fiksne) na hipotekarne kredite ispod 2%, država izdašno stimulira kupovanje poreznim olakšicama a najam svake godine sve skuplji. I da, gdje je glavna prepreka kupnji nekretnina to što je mlađarija siromašna, samo što je dosad u povijesti vrlo rijetko zabilježeno da je nešto što nije bilo široko dostupno bilo ujedno i jako neisplativo.
Kamate su niske, ali su cijene visoke. To je barem moje osobno iskustvo u Austriji. U Hrvatstskoj ne znam skoro nikoga da je u najmu, u Austriji je najmanje pola mojih poznanika u najmu (usporedjujem slican drustveni sloj). A moje osobno ikustvu je takvo da nakon sto sam odlucio kupiti nekretninu, da sam ju godinama trazio (mislim da se radi o preko 5 godina). Jednostavno se radi o tome da ako neki Beclija i odluci prodat stan jer se rastaje, moras konkurirati sa bogatim rusima ili Arapima kojima nije problem platiti 5-8 K EUR po kvadratu. Isto tako ne zelis ici u kvartove poput nase Dubrave ili Kozari Boka. Kompromis se cesto svodi u to da ides sa druge strane Dunava gdje si nesto mozes priustiti ali ti onda pati kvaliteta zivota. Znaci glavni problem je to sto NITKO NE PRODAJE, dakle premalena ponuda. A ako je ponuda premalena onda su cijene bolesne zato sto ima ljudi koji jednostavno ne pitaju za cijenu. A kad pogledas statistike ispadne neka prosjecna cijena koja mozda cak i ne izgleda toliko strasno. Treba imat jako puno srece da ista kupis.

Quote:
Ti svojom tvrdnjom da kak će neki jadnik s 2200€ plaće kupit stan od 300 000€ ne potvrđuješ ne znam kak ideju da se to ne isplati već samo tvrdnju da tko ne kupuje, ne kupuje jer ne može, a ne jer je stavio sve na papir i shvatio da samo budale kupuju
Naravno da je blesavo provaliti da samo budale kupuju ili da samo budale unajmljuju. Govorim koji je glavni problem zasto cak i ljudi koji zele kupiti - ne mogu kupiti. Isto tako sam spomenuo da je ogroan roj nekretnina u vlasnisvu banaka i osiguranja, a njima je jako stalo do toga da knjigovotstvena vijrednost tih nekretnina bude visoka, pa se cak i umjentim putem stvara odredjeni balon kroz manjak ponude. Stanovi radije stoje prazni nego da se izdaju po nesto nizoj cieni. Katastrofa.
rama6 is offline  
Old 25.12.2016., 14:20   #10007
Mene te tvoje priče podsjećaju na fenomen koji već dugo čitam po hrvatskim forumima. Opći je konzensus da nekretnine u Hrvatskoj vrijede daleko više nego je netko za njih spreman platiti i to se objašnjava kojekakvim faktorima ovim ili onim i uglavnom se proklinje škrte i siromašne wannabe kupce koji ta neprocjenjiva blaga ne mogu platiti. Istovremeno se podrazumijeva da nekretnine u Londonu i sličnim mjestima vrijede daleko manje nego to za što se prodaju i sve su to urote banaka i osiguranja kako bi onemogućile malom čovjeku da si kupi stan. Nula bodova svijesti za činjenicu da nekretnina vrijedi onoliko za koliko će je netko drugi od tebe kupit i točka.
Dakle samo si manje više potvrdio ono što sam rekla - itekako je financijski nadmoćnija pozicija biti vlasnik stana u Europi nego unajmljivač. a ulaznica u klub vlasnika sve više košta. No tvrdit da netko odlučuje bit podstanar zato jer mu je ekonomska računica (isplativosti, ne priuštivosti, da ima hrpa ljudi koji si to ne mogu priuštit nitko ne spori) na strani najma, ha ha ha.
mistylis is offline  
Old 25.12.2016., 15:02   #10008
Quote:
mistylis kaže: Pogledaj post
Mene te tvoje priče podsjećaju na fenomen koji već dugo čitam po hrvatskim forumima. Opći je konzensus da nekretnine u Hrvatskoj vrijede daleko više nego je netko za njih spreman platiti i to se objašnjava kojekakvim faktorima ovim ili onim i uglavnom se proklinje škrte i siromašne wannabe kupce koji ta neprocjenjiva blaga ne mogu platiti. Istovremeno se podrazumijeva da nekretnine u Londonu i sličnim mjestima vrijede daleko manje nego to za što se prodaju i sve su to urote banaka i osiguranja kako bi onemogućile malom čovjeku da si kupi stan. Nula bodova svijesti za činjenicu da nekretnina vrijedi onoliko za koliko će je netko drugi od tebe kupit i točka.
Dakle samo si manje više potvrdio ono što sam rekla - itekako je financijski nadmoćnija pozicija biti vlasnik stana u Europi nego unajmljivač. a ulaznica u klub vlasnika sve više košta. No tvrdit da netko odlučuje bit podstanar zato jer mu je ekonomska računica (isplativosti, ne priuštivosti, da ima hrpa ljudi koji si to ne mogu priuštit nitko ne spori) na strani najma, ha ha ha.
Ja mogu govoriti o Austriji jer dobro poznajem situaciju. I zaista je cinjenica da je gomilo stanova prazno i da oni itekako utjecu na cijenu rentanja. Razloga zasto su ti stanovi prazni ima puno, izmedju ostalog je i taj da nije ni teoretski moguce izdati stan na manje od tri godine. Najmoprimci imaju prilicno jaku zastitu/prava, i slicno. Ako kupis stan s namjerom da ga izdajes (tzv. Anlegerwohnung) onda se moras pridrzavati odredjenih pravila ukoliko zelis dobiti poreznu olaksicu, pravila koja vaze 15 godina i postavljaju gornju granicu koju smijes naplacivati. Mnogima se isto tako ne isplati iznajmljivati jer porez koji placaju ulazi u kumulativno oprezovane prihode, tako da to cesto znaci porezna stopa od preko 40%. Znaci radi se o prilicno niskom povratu, sa prilicno velikim ogranicenjima. Mnogi koji nisu prepusteni egzistenciji onda radije kazu - nek stoji prazan i bude mi trosak, cijene nekretnina rastu pa se time kompenziraju i trosak koji taj hladni pogon predstavlja. Ono sto sam napisao za to da banke radije drze prostore praznima, to se vise odnosi na poslovne prostore. Ja svakodnevno gledam prazne poslovne prostore koji stoje prazni po godinu-dvije jer vlasnik koji ima jod valjda na desetine slicnih nekretnina ne zeli spustati cijenu jer cuva svoje druge investicije. Pojedinacni iznajmljivac drugacije razmislja, znaci trziste je na neki nacin kartelizirano, barem sto se prostora u samom centru gradova tice.

Ja ti ponavljam jos jednom: glavni problem u Austriji je sto puno veci broj ljudi trazi nego sto prodaje, malo tko tko ima nekretninu (koju ne koristi) istu zeli prodati jer bi si samo stvorio problem buduci ne zna kud bi s tom lovom. Prodaju samo oni koji moraju ili kojima bas treba lova. S time da su krediti toliko jeftini da i prodavaci koji trebaju lovu radije odu u banku po hipotekarni kredit od 1-1,4% nego da prodaju nekretninu. Kazem ti, ja sam preko 5 godina trazio bez da sam znacajnije mijenjao kriterije. Lik stavio oglas, nakon prvih 5 upita (valjda nakon par sati) je vec povukao oglas. Kao da kupujes karte za koncert U2. Ono cega ima puno su losi stanovi, ali dobrih jednostavno skoro da i nema. Treba imati jako puno srece. A taj manjak se naravno ocituje i u cijeni, a cijena pak remeti racunicu isplativosti za mnoge. Tako da je legitimno reci i da su mnogi (koji ciljaju na fine stanove) izracunali da im je lakse zivjeti u renti. Oni kojima je prihvatljivo zivjeti na losijim lokacijama, oni su uglavnom kupili.
rama6 is offline  
Old 25.12.2016., 15:51   #10009
Zaboravio sam jos par bitnih stvari (odnose se na Austriju).

Da, kamate su niske, ali si osudjen na kredit, to znaci da dajes ponudu uz uvjet da banka da suglasnost na kredit. Ako se pojavi netko tko prekrizi tu stavku u ponudi, on ima prednost jer to znaci da prodavac nema neizvjesnost od nekoliko tjedana i da je za njega prica gotova. Losi stanovi znaju po mjesecima stajat u oglasniku, ali dobri zaista planu unutar par dana, barem ukoliko netko nema bolesnu ideju o cijeni. Ako netko tko nema cash izbaci tu svavku za kreditom, riskira placanje masnih penala (kapare) ukoliko ne dobije kredit. Naravno da bogati rus/seik koji baci lovu na stol ima prednosti.

Ima jos tema sa agentima, koja jednako pogadja rentu i kupovinu. No renta je nedavno postala reguliranija pa recimo agencija koja izdaje vlastiti stan vise ne smije traziti proviziju (ili je ogranicenam ne sjecam se). A naci stan bez provizije je ravan zgoditku na lotu. Govorimo o oko 3% iznosa koje snosi kupac. Uz provizije i poreze, racuna se s oko 10% dodatnih troskova. Radi se o drzavi u kojoj su ljudi ipak kolko tolko mobilni i ima dosta primjera gdje netko iz Beca ode zivjeti u Salzburg, ili obratno. Kupiti nekretninu od 400K EUR, platiti 10% troskova, i onda nakon 4 godine preseliti u drugi grad, porodati staru, kupiti novu nekretninu... nije bas veselo.
rama6 is offline  
Old 25.12.2016., 17:23   #10010
Odnosno problem se opet svodi na to da si nemreš za sitniš kupit "fini" stan i tome su krive banke, masoni, šeici i bogati Rusi
Nije uopće sporno da je Europa puna ljudi koji si ne mogu priuštit kupit stan al to i dalje ne čini rentanje isplativijom opcijom
mistylis is offline  
Old 25.12.2016., 17:43   #10011
Quote:
mistylis kaže: Pogledaj post
Odnosno problem se opet svodi na to da si nemreš za sitniš kupit "fini" stan i tome su krive banke, masoni, šeici i bogati Rusi
Nije uopće sporno da je Europa puna ljudi koji si ne mogu priuštit kupit stan al to i dalje ne čini rentanje isplativijom opcijom
Nema potrebe za karikiranjem, govorim ti kakvo je stanje na terenu. Ja osobno ne znam jel netko uopce napisao da je "rentanje isplativo", ali ti govorim da termin "isplativo" ide malo sire od pukog financijskog izracuna. Nekome tko ce za 2 godine seliti u novi grad vjerojanto nije isplativo kupovat nekretninu i prodavat je za 2 godine - bit ce na gubitku. Isto tako, netko tko zeli zivjeti u dobrom kvartu i to si moze pirustiti - a ne moze se priustiti da kupi stan iz gore navedenih razloga ili se ne zeli zaduzivat na 40 godina (da, neke banke su pocele nuditi 40togodisnje kredite) - ima pravo reci da mu nije isplativo kupiti stan nego radije renta. Ne znam zasto si se toliko primila toga da je netko rekao da je rentanje isplativije, valjda je bitnije sto stoji iza toga, a to ti pokusvam objasniti.

Ako ako me vec povlacis za jezik - ja cu ti reci da je tih mojih X godina unajmljivanja dok sam trazio stan definitivno bilo isplativije nego da sam odmah kupio stan. Ne samo da bi stan kojeg sam onda mogao kupiti bio u losem kvartu (i upitnog ocuvanja vrijednosti), nego sam u 5 godina na dionicama i tecjau zaradio oko 3 puta vise nego sto su nekretnine isle na gore (a isle su mozda po >3% godisnje). Odnosno oko 2 puta ako gledamo apsolutne iznose u Eurima.

A i kuzim sto si se tolko primila seikova, i rusa, samo ti objasnjavam kako je ljudima bez casha na racunu tesko konkurirati onima koji imaju kofere love. A u Becu takvih ima jako puno, ne znam sto je tu za karikiranje. Ako se ne varam slicna stvar je bila i u Londonu i San Franciscu gdje si lokalno stanovnistvo tesko moze priustiti i lovu za rentu, kamo li tek za kupovinu, pa onda odlazi van grada. Jer kad seik kupit stan u centur Londona, slabe su sanse da ce ga stavit na trziste za iznajmljivanje, cak i ako uopce ne zivi u Londonu.
rama6 is offline  
Old 25.12.2016., 18:14   #10012
Quote:
mistylis kaže: Pogledaj post
Je, manje više svi veliki gradovi u Europi su te tvoje iznimke, lako je tako.

Ajd nam prikaži neku tu svoju računicu te isplativosti na nekom stvarnom primjeru nekog europskog velegrada pa da vidimo, možda smo fakat samo nesretnici što žive u tim iznimkama.
Nisam li prije par postova linkao listu gross rental yielda?
Po njoj, Stockholm ima ispod 3%.
London ima oko 3.5%, a Pariz ispod 3%.
Ako misliš da te brojke nisu točne, daj neke kredibilnije.

Ne znam kakvo je tvoje razumijevanje ekonomije, ali to znači da su nekretnine skupe u odnosu na rentu i da isplativost tu može doći uglavnom od daljnjeg povećanja cijena (što podrazumijeva dugogodišnji budući eldorado nultih kamatnih stopa).
A to su jako preoptimistične pretpostavke.

Quote:
Nemam ja nikakav a priori otpor prema najmu, muž i ja isto gledamo da što prije uštedimo lovu i prestanemo radit, štedimo 60% svojih prihoda i ne ulažemo ni u kakve spekulativne nekretnine nego u fondove, ali doslovno NIKAD nigdje gdje smo dosad živjeli nam se objektivno nije isplatilo unajmljivat vs kupit. I to ne za dlaku. Pa smo unajmljivali dok smo bili mladi i siromašni i bez djece, a počeli kupovat kad to više nije bio slučaj.
Ma da.
Jel u tu isplativost uračunat i oportunitetni trošak?

BTW, pohvalno je da štedite 60%, bar ne riskirate bankrot u slučaju još jednog housing crasha.
JPK is offline  
Old 25.12.2016., 18:26   #10013
Quote:
mistylis kaže: Pogledaj post
Nula bodova svijesti za činjenicu da nekretnina vrijedi onoliko za koliko će je netko drugi od tebe kupit i točka.
To ne samo da nije činjenica, nego je potpuno pogrešno.

Nekretnina košta onoliko za koliko će je netko drugi kupiti, a vrijediti može manje, više ili jednako tome.
Slično kao i na burzi, u razdobljima prevelikog optimizma (i preniskih kamatnih stopa), ljudi preplaćuju nekretnine i nastane balon. To znači da su nekretnine koštale više nego što su zapravo vrijedile.
Na primjer, yield od 2.5% implicira P/E od 40. Bruto, neto je valjda i 50-60.
To je balon.
JPK is offline  
Old 25.12.2016., 18:53   #10014
Quote:
JPK kaže: Pogledaj post
Nisam li prije par postova linkao listu gross rental yielda?
Po njoj, Stockholm ima ispod 3%.
London ima oko 3.5%, a Pariz ispod 3%.
Ako misliš da te brojke nisu točne, daj neke kredibilnije.
Meni i dalje nije jasno di je ta računica po kojoj ti kao unajmljivač bolje prolaziš unajmljivanjem nego kupnjom ako tvoj gazda ima na tome zaradu od 3.5% a ti banci na kredit kamatu od 1.2% od koje ti 30-50% država vrati kroz povlastice.

Isto tak ja sam ipak preglupa za tvoje domete pa ne razumijem na koji točno oportunitetni trošak ti misliš.
Jasna mi je shema tamo di ekipa ima veće rate od najamnina al kod nas to nije slučaj, mi plaćamo manje kredit nego bi plaćali rentu jer je to obično slučaj sa većim stanovima.
Dakle meni svaki mjesec manje odlazi iz novčanika za život u kupljenom stanu nego unajmljenom. Koliko vidim, cijela tvoja pouka o pogubnosti kupnje stana proizlazi iz teorije o novom housing crashu. Al pomalo je licemjerno to jer mi nije jasno kako je to opet drugačije od tvojih komentara o padovima vrijednosti indeksa, ako ja ne moram svoje nekretnine prodat stignu se one sedamdeset puta oporavit.
Al tu opet dolazimo do problema priuštivosti nekretnina. Nama su naše rate na dva stana (ne namjerno, jebiga, selili se neplanirano) manje od 20% prihoda, a onaj koji je u najmu zaradi i oko 400€ mjesečno kad se plati kredit i porez. Tak da slobodno ti mene tapšaj po glavi al ja se baš nekog velikog bankrota ne bojim I svejedno ma koliko ti izokretao brojke trošim puno manje na stanovanje nego bih trošila u usporedivom najmu. Da ne spominjem kolko mi vrijedi što rupe u zidu da mi ormari ne padnu na djecu mogu izbušit besplatno a ne za 4-5000€ koliko bi me ta čast koštala u unajmljenom stanu
mistylis is offline  
Old 25.12.2016., 19:04   #10015
Quote:
mistylis kaže: Pogledaj post
Meni i dalje nije jasno di je ta računica po kojoj ti kao unajmljivač bolje prolaziš unajmljivanjem nego kupnjom ako tvoj gazda ima na tome zaradu od 3.5% a ti banci na kredit kamatu od 1.2% od koje ti 30-50% država vrati kroz povlastice.
Pa ako na burzi zaradjujemo preko 20% godisnje (sto je vjerujem bio slucaj i sa JPKom), naravno da nam se vise isplati unajmljivat nego spiskat svu glavnicu na nekretninu koja raste mozda 2-3% ali totalno veze novac. Sta ces onda, dic hipotekarni kredit na to sto si kupio i za to kupit dionice?!
Mnogi imaju i biznise sa povratom koji je veci od rente Ima svakakvih slucajva, ne treba nista generalizirati.
rama6 is offline  
Old 25.12.2016., 19:13   #10016
Quote:
mistylis kaže: Pogledaj post
Dakle meni svaki mjesec manje odlazi iz novčanika za život u kupljenom stanu nego unajmljenom. Koliko vidim, cijela tvoja pouka o pogubnosti kupnje stana proizlazi iz teorije o novom housing crashu. Al pomalo je licemjerno to jer mi nije jasno kako je to opet drugačije od tvojih komentara o padovima vrijednosti indeksa, ako ja ne moram svoje nekretnine prodat stignu se one sedamdeset puta oporavit.
Razlika izmedju mene i kolege JPKa je ta sto on misli da su samo nekretnine u bubbleu, a ja smatram da su i indexi/dionice u velikom bubbleu jer su u vrijednost tih dionica vrlikim djelom uracunate hipotetske vrijednosti iz buducnosti. Znaci kao kad u nkeretnine ides uracunavat ne "vrijednost" ne koju trenutno imaju koju ce u buducnosti imati u slucaju da u buducnosti sve ide kao i do sada (znaci krivulja prema gore). To se onda ulazi u filozofiju definicije "vrijednosti" u koju smo mozda vec upali . Ja nacelno smatram da nekretnine nisu bas neka "investicija", smisla imaju prije svega ukoliko ce ih se koristit za vlastiti dom, a u tom slucaju je manje vise neutralno hoce li cijena rasti ili padati. Cak i ako nakon 10 godina preselis negdje drugdje, a cijene padnu, dobre su sanse da ces onda jednu prodat jeftinije ali ces zato drugu kupit jeftinije.

Quote:
Al tu opet dolazimo do problema priuštivosti nekretnina. Nama su naše rate na dva stana (ne namjerno, jebiga, selili se neplanirano) manje od 20% prihoda, a onaj koji je u najmu zaradi i oko 400€ mjesečno kad se plati kredit i porez. Tak da slobodno ti mene tapšaj po glavi al ja se baš nekog velikog bankrota ne bojim I svejedno ma koliko ti izokretao brojke trošim puno manje na stanovanje nego bih trošila u usporedivom najmu. Da ne spominjem kolko mi vrijedi što rupe u zidu da mi ormari ne padnu na djecu mogu izbušit besplatno a ne za 4-5000€ koliko bi me ta čast koštala u unajmljenom stanu
Promaklo mi je, u kojoj drzavi zivis?
Moguce da JPK vise govori o neisplativosti kupnje nekretnine i iznajmljivanje, a ne o tome da se ne isplati kupiti nekretninu u kojoj ces zivjeti. Tu se nas dvojica vjeorjanto i slazemo, a ako sam dobro shvatio, to je i ovo o cemu ti govoris.
rama6 is offline  
Old 25.12.2016., 20:11   #10017
Quote:
rama6 kaže: Pogledaj post
Pa ako na burzi zaradjujemo preko 20% godisnje (sto je vjerujem bio slucaj i sa JPKom), naravno da nam se vise isplati unajmljivat nego spiskat svu glavnicu na nekretninu koja raste mozda 2-3% ali totalno veze novac. Sta ces onda, dic hipotekarni kredit na to sto si kupio i za to kupit dionice?!
Mnogi imaju i biznise sa povratom koji je veci od rente Ima svakakvih slucajva, ne treba nista generalizirati.
Da, a povrat od 20% na dionice ti je garantirana stvar, tu falit ne možeš

Al ono što je uvjerljivo najveći treš u ovoj raspravi od strane JPK-a čemu je vidim općenito sklon je taj preseratorski prezir prema ideji da je ljudima bitno di i kak žive. Vidjela sam već na par tema da uzima u biti skroz oke ideju o izbjegavanju konzumerizma i štednji i pretvara je u perverznu travestiju sastavljenu od ekstremne škrtosti i natezanja oko toga jel treba radikalno smanjit kvalitetu života za 100€ mjesečno sa zaključkom da naravno da treba jer tih 100€ može na burzi postat milijun yadda yadda. Dosadno, jebiga.
mistylis is offline  
Old 25.12.2016., 20:18   #10018
Quote:
mistylis kaže: Pogledaj post
Da, a povrat od 20% na dionice ti je garantirana stvar, tu falit ne možeš
Tko je govorio o ikakvoj garanciji? Desilo se to da sam radi odgode kupovine prosao puno bolje. Naravno, moglo je naravno ici i u drugom smjeru pa bi sad plakao. Samo sam ti dao primjer kako je iznajmljivanje u nekim situacijama isplativije od kupovine . I sad sam provjerio, nije bas bilo 20% godisnje u mojem slucaju (jer sam i povecavao glavnicu s vremenom), ali u svakom slucaju preko 10% na prilicno velik iznos.

Quote:
Al ono što je uvjerljivo najveći treš u ovoj raspravi od strane JPK-a čemu je vidim općenito sklon je taj preseratorski prezir prema ideji da je ljudima bitno di i kak žive. Vidjela sam već na par tema da uzima u biti skroz oke ideju o izbjegavanju konzumerizma i štednji i pretvara je u perverznu travestiju sastavljenu od ekstremne škrtosti i natezanja oko toga jel treba radikalno smanjit kvalitetu života za 100€ mjesečno sa zaključkom da naravno da treba jer tih 100€ može na burzi postat milijun yadda yadda. Dosadno, jebiga.
Da, ni meni se ne svidja arogantan stav JPK-a. I mene je napao na slican nacin , ignoriraj.
rama6 is offline  
Old 25.12.2016., 21:04   #10019
Quote:
mistylis kaže: Pogledaj post
Meni i dalje nije jasno di je ta računica po kojoj ti kao unajmljivač bolje prolaziš unajmljivanjem nego kupnjom ako tvoj gazda ima na tome zaradu od 3.5% a ti banci na kredit kamatu od 1.2% od koje ti 30-50% država vrati kroz povlastice.
Uporno odbijaš shvatiti poantu.
Bez obzira na kamatu na kredit, čak i da gotovinom kupuješ, yieldovi od 2-3% impliciraju da su nekretnine SKUPE.
Skupe u povijesnim okvirima.
Kamata na kredit od 1% znači da je on vrlo jeftin i da pogoduje visokim cijenama nekretina.
Kad u budućnosti ta kamata počne se vraćati prema povijesnom prosjeku, te cijene više neće biti održive.
I zato je kupnja nekretnine sad priličan rizik, čak i ako nije na kredit.

Quote:
Isto tak ja sam ipak preglupa za tvoje domete pa ne razumijem na koji točno oportunitetni trošak ti misliš.
Jasna mi je shema tamo di ekipa ima veće rate od najamnina al kod nas to nije slučaj, mi plaćamo manje kredit nego bi plaćali rentu jer je to obično slučaj sa većim stanovima.
Dakle meni svaki mjesec manje odlazi iz novčanika za život u kupljenom stanu nego unajmljenom.
Ja ne znam kakva je tvoja situacija, nego donosim generalni zaključak o nekretninama danas u Europi.
Iznimke naravno postoje.

Quote:
Koliko vidim, cijela tvoja pouka o pogubnosti kupnje stana proizlazi iz teorije o novom housing crashu.
Ne.
Uopće ne mora biti crasha, cijene se mogu naprosto lagano deflatirati sljedećih par desetljeća kako se kamatna stopa bude vraćala povijesnom prosjeku.
I to je dosta vjerojatan scenarij.

Quote:
Al pomalo je licemjerno to jer mi nije jasno kako je to opet drugačije od tvojih komentara o padovima vrijednosti indeksa, ako ja ne moram svoje nekretnine prodat stignu se one sedamdeset puta oporavit.
Problem u toj usporedbi je što se nekretnine obično oporave tako da kroz dugi period im vrijednost raste isto kao inflacija, a ne 6-7% povrh inflacije kao dionicama.


Quote:
rama6 kaže: Pogledaj post
Razlika izmedju mene i kolege JPKa je ta sto on misli da su samo nekretnine u bubbleu, a ja smatram da su i indexi/dionice u velikom bubbleu jer su u vrijednost tih dionica vrlikim djelom uracunate hipotetske vrijednosti iz buducnosti.
Niti smatram da su nekretnine u balonu, niti dionice, nego samo da su povijesno dosta skupe. Zato nemam ni nekretninu ni S&P500 indeks u vlasništvu.
Ono drugo što sam pisao o ulaganju u indeks vrijedi generalno, za horizonte od 20-30 godina.


Quote:
Moguce da JPK vise govori o neisplativosti kupnje nekretnine i iznajmljivanje, a ne o tome da se ne isplati kupiti nekretninu u kojoj ces zivjeti. Tu se nas dvojica vjeorjanto i slazemo, a ako sam dobro shvatio, to je i ovo o cemu ti govoris.
Ja mislim da isplativnost kupnje za život i za iznajmljivanje treba procjenjivati po sličnim kriterijima.
Jer ako nekretninu za život izuzmeš od ikakve racionalne valuacije (jer to je ipak "za život, a ne investicija"), onda se zna desiti da kupiš stan pri vrhu balona u kreditu u franku, jer "to je za život, neću valjda računati yield".

Quote:
mistylis kaže: Pogledaj post
Da, a povrat od 20% na dionice ti je garantirana stvar, tu falit ne možeš

Al ono što je uvjerljivo najveći treš u ovoj raspravi od strane JPK-a čemu je vidim općenito sklon je taj preseratorski prezir prema ideji da je ljudima bitno di i kak žive. Vidjela sam već na par tema da uzima u biti skroz oke ideju o izbjegavanju konzumerizma i štednji i pretvara je u perverznu travestiju sastavljenu od ekstremne škrtosti i natezanja oko toga jel treba radikalno smanjit kvalitetu života za 100€ mjesečno sa zaključkom da naravno da treba jer tih 100€ može na burzi postat milijun yadda yadda. Dosadno, jebiga.
Gluposti.
Već rekoh nekoliko puta, ono što sam komentirao je kad ljudi kupuju nekretninu iz udobnosti i društvenog statusa, a tvrde da je "isplativa" i "dobra investicija".
A to često rade i takvo ponašanje je podosta glupo i financijski štetno.
No, to ne znači da udobnost i društveni status nisu validni razlozi za kupnju nekretnine, to ovisi o osobnim prioritetima.

Ne znam jel ti stvarno nisi sposobna shvatiti ovo ili se praviš glupom.
JPK is offline  
Old 25.12.2016., 21:39   #10020
Quote:
mistylis kaže: Pogledaj post
Jasna mi je shema tamo di ekipa ima veće rate od najamnina al kod nas to nije slučaj, mi plaćamo manje kredit nego bi plaćali rentu jer je to obično slučaj sa većim stanovima.
Dakle meni svaki mjesec manje odlazi iz novčanika za život u kupljenom stanu nego unajmljenom. Koliko vidim, cijela tvoja pouka o pogubnosti kupnje stana proizlazi iz teorije o novom housing crashu.
Zaboravih dodati: možda nisu svugdje nekretnine u balonu gdje imaju nizak yield, ali ovo u Švedskoj definitivno izgleda kao ogroman balon:
  • u zadnjih 10-ak godina je cijena nekretnina narasla 200-300%
  • bazna kamatna stopa je negativna, -0.5%
  • stambeni krediti stanovništvu rastu po 10% godišnje
  • jak ekonomski rast
  • porezi favoriziraju vlasništvo

Bojim se da su ovo, uz nizak yield, vrlo jasni znakovi balona i da će u budućnosti biti jauka i plača. Kad su ovakvi uvjeti na tržištu, kupnja nije racionalna.
Bez obzira što je trenutno možda anuitet kredita manji od rente.
JPK is offline  
Zatvorena tema


Tematski alati
Opcije prikaza

Kreni na podforum




Sva vremena su GMT +2. Trenutno vrijeme je: 22:42.