Isplativost gradnje i iznajmljivanja apartmana na moru

[neno1966]

krena kaže:

I ja sam mislio napraviti jedan ogroman apartman ali sam dobio sugestiju nekih iznajmljivača da se tako veliki apartmani u centru naselja ne traže puno.
Više idu mali obiteljski apartmani po cijeni 60-70 eura dnevno, za 4-5 osoba.

Ne bi to bio jedan ogroman apartman nego kuća za odmor

Po meni imaš samo 2 izbora:

-jeftiniji: 2 apartmana, opremiti ih što jeftinije, nekakvo dno ponude, 7. i 8. mjesec biti ćeš popunjen a sve ostalo je puka sreća (to ti i ovi sugeriraju)

-luksuzniji: kuća za odmor, u prizemlju kuhinja i dnevni, na katu 2 sobe, moderno dizajnerski uređeno. Sa time možeš računati na dužu popunjenost. btw. prema mojem iskustvu gosti vile se ne libe spavati na kauču, takav objekat imao bi veću cijenu ali bi ga šeralo više ljudi i cijena im po osobi ispadne povoljna.

Dizajn prodaje i tu nema govora, prije par dana sam u Moskvi pokazivao slike vile direktorici marketinške agencije, u svojem životu je sigurno vidjela tisuće nekretnina pa je svejedno ostala "paf"

[zacky]

Na Krku ti apartmani idu 1-2 km na brdo od mora,pa i više,
a imaš i one 10 -20 m od mora.

[more]

neno1966 kaže:

Jedino što je 500 m2 premalo, dok staviš bazen, vrt...jedva ti ostane za parking. I ako imaš susjeda nema ni mira ni privatnosti.

e i nije.evo ovaj na primjer http://www.booking.com/hotel/hr/beac...=total;ucfs=1&
parcela je 200 m2 tokom obnove susjednog objekta bager je greškom srušija njegovu prijašnu baraku i nekako je uz muku dobija građevinsku dozvolu + nadogradija je objekt 2 etaže. pogledaj i sada je 90% pun u ljeto cijene mu za mali apartman 2 osobe ide do 200€ objekti iza njega do 120€.
kupija je lani 20 metara od objekta malo zemljište i tu ima tersu i jakuzi.nema kredita a i zemljište je platija u kešu. sve u 5-6 godina.lokacija,lokacija,lokacija i opet lokacija

[neno1966]

more kaže:

e i nije.evo ovaj na primjer http://www.booking.com/hotel/hr/beac...=total;ucfs=1&
parcela je 200 m2 tokom obnove susjednog objekta bager je greškom srušija njegovu prijašnu baraku i nekako je uz muku dobija građevinsku dozvolu + nadogradija je objekt 2 etaže. pogledaj i sada je 90% pun u ljeto cijene mu za mali apartman 2 osobe ide do 200€ objekti iza njega do 120€.
kupija je lani 20 metara od objekta malo zemljište i tu ima tersu i jakuzi.nema kredita a i zemljište je platija u kešu. sve u 5-6 godina.lokacija,lokacija,lokacija i opet lokacija

Koliko je pun izvan sezone? Kad kažeš lokacija naša je 10 km zračne linije od mora

[krena]

neno1966 kaže:

Ne bi to bio jedan ogroman apartman nego kuća za odmor

Po meni imaš samo 2 izbora:

-jeftiniji: 2 apartmana, opremiti ih što jeftinije, nekakvo dno ponude, 7. i 8. mjesec biti ćeš popunjen a sve ostalo je puka sreća (to ti i ovi sugeriraju)

-luksuzniji: kuća za odmor, u prizemlju kuhinja i dnevni, na katu 2 sobe, moderno dizajnerski uređeno. Sa time možeš računati na dužu popunjenost. btw. prema mojem iskustvu gosti vile se ne libe spavati na kauču, takav objekat imao bi veću cijenu ali bi ga šeralo više ljudi i cijena im po osobi ispadne povoljna.

Dizajn prodaje i tu nema govora, prije par dana sam u Moskvi pokazivao slike vile direktorici marketinške agencije, u svojem životu je sigurno vidjela tisuće nekretnina pa je svejedno ostala "paf"

Kuća za odmor na Krku ide dobro kao je samostalni objekt sa velikom okućnicom.
Na žalost to je kod mene nemoguće jer je kuća u centru, u nizu sa 200 m2 okućnice.

Evo kako izgleda konkurencija u istoj ulici dužine 150 m :

1. http://katica-punat.com/
2. http://www.croatian-adriatic.eu/acco...krk-punat.html
3. http://www.croatian-adriatic.eu/acco...krk-punat.html

Konkurencija broj 1. ima sasvim solidne cijene, na površini 50 m2. Doduše, njihova je kuća na kraju ulice pa imaju malo više okućnice.
http://katica-punat.com/app2.html

Vidim da im je namještaj star preko 20 godina, a ipak postižu cijenu u srcu sezone preko 70 eura na dan.
Ja onda mogu planirati 70 eura na dan u prosjeku. I popunjenost 60 dana.

[rocker1987]

krena kaže:

Ja sam upravo krenuo u veleka turistička ulaganja. Naime, žena mi je dobila očevu kuću na Krku. Ali treba u nju jako puno uložiti, jer se nije održavala a krov treba mijenjati. Uložiti ću oko 50 000 eura i dobiti prizemlje i kat po jedan apartman od 60 m2. Kuća je u nizu, nema mjesta za bazen. Još moram napraviti parking za 3 auta.
Zenima me što bi trebalo uložiti da se naprave apartmani koji imaju bolju potražnju. Na žalost sam ograničen prostorom. A i kuća je do mora daleko 200 metara, a do plaže 400 m.
Razmišljao sam ponuditi 4-5 bicikli. Ali , to je uglavnom za odrasle osobe. Obiteljima sa malom djecom bicikli ništa ne znače.

Čisto da znaš, 50k eura ulaganja u priobalju je da ti se čovjek nasmije. Skuplje je sve nego u unutrašnjosti.

neno1966 kaže:

S obzirom da si ograničen prostorom nemaš puno izbora. Da se mene pita ja bi bacio karte na dizajn, išao bi na moderno a ne tradicionalno i ako treba neka ti ne bude žao platiti dizajnera. I ne bi radio 2 apartmana.

Nego? Apartman 6+2 imaju moji, totalni debilizam za iznajmljivati, ne bi mu to savjetovao nikako. Apartmani samo do 4 osobe, ili studija.

krena kaže:

I ja sam mislio napraviti jedan ogroman apartman ali sam dobio sugestiju nekih iznajmljivača da se tako veliki apartmani u centru naselja ne traže puno.
Više idu mali obiteljski apartmani po cijeni 60-70 eura dnevno, za 4-5 osoba.

Veliki apartmani se teško rentaju, manja popunjenost i manji ti je profit po krevetu.

Samo rasjeckat na manje ili kao kuću za odmor, kao što predlaže kolega Neno.

more kaže:

e i nije.evo ovaj na primjer http://www.booking.com/hotel/hr/beac...=total;ucfs=1&
parcela je 200 m2 tokom obnove susjednog objekta bager je greškom srušija njegovu prijašnu baraku i nekako je uz muku dobija građevinsku dozvolu + nadogradija je objekt 2 etaže. pogledaj i sada je 90% pun u ljeto cijene mu za mali apartman 2 osobe ide do 200€ objekti iza njega do 120€.
kupija je lani 20 metara od objekta malo zemljište i tu ima tersu i jakuzi.nema kredita a i zemljište je platija u kešu. sve u 5-6 godina.lokacija,lokacija,lokacija i opet lokacija

On ima lokaciju koju ima, ne može je mjenjati. Mislim, može, ali izgleda da ne želi.

krena kaže:

Kuća za odmor na Krku ide dobro kao je samostalni objekt sa velikom okućnicom.
Na žalost to je kod mene nemoguće jer je kuća u centru, u nizu sa 200 m2 okućnice.

Evo kako izgleda konkurencija u istoj ulici dužine 150 m :

1. http://katica-punat.com/
2. http://www.croatian-adriatic.eu/acco...krk-punat.html
3. http://www.croatian-adriatic.eu/acco...krk-punat.html

Konkurencija broj 1. ima sasvim solidne cijene, na površini 50 m2. Doduše, njihova je kuća na kraju ulice pa imaju malo više okućnice.
http://katica-punat.com/app2.html

Vidim da im je namještaj star preko 20 godina, a ipak postižu cijenu u srcu sezone preko 70 eura na dan.
Ja onda mogu planirati 70 eura na dan u prosjeku. I popunjenost 60 dana.

Zašto moraš raditi kao svi ostali? Pa napravi skroz suprotno. Ako ćeš njima konkurirati, rušit ćete si cijene, to ti je neminovno, ako ste svi prazni. Onda ćeš biti frustriran.

Ali, gle, napravi ti kako misliš, pa poslije dođi sa konačnim rezultatom.

[MMachéte]

4-5 osoba max, nije ti cilj imati punu kucu ljudi koji placaju jednu cijenu za sve njih, jos ti ubijaju cijenu ako ostanu duze...
nego vise manjih obitelji koje placaju nesto manje ali ih po jedinici ima vise, lakse ih je kombinirat (preklapanje termina).

[krena]

rocker1987 kaže:

Zašto moraš raditi kao svi ostali? Pa napravi skroz suprotno. Ako ćeš njima konkurirati, rušit ćete si cijene, to ti je neminovno, ako ste svi prazni. Onda ćeš biti frustriran.

Ali, gle, napravi ti kako misliš, pa poslije dođi sa konačnim rezultatom.

Prošla su vremena direktne konkurencije. To ti je bio slučaj sa mojoj punicom koja je u istoj kući rentala sobe. I čeka ona da joj dođu turisti jer je dobila poziv od agencije. Ali turista nema i nema. I onda saznala da je na putu njezina susjeda vidjela neke turiste i rekla im da ime slobodno. I u nekoliko rečenica im ponudila jeftinije.

Danas bolje konkurira ona koji se oglašava na puno mjesta. Normalno, mora imati što bolju kuću (sve novo i klimatizirano), te neki dodatni sadržaj (npr. besplatne bicikle). Ja sam jedno vrijeme davao i čamac sa motorom , ali je bilo opasno da ne nastradaju. A također je opasno jer nemaju dozvolu za voditelja čamca. Ja sam razmišljao davati čamac od 5 m sa vanbrodskim motorom 4 ks, ali da imam dozvolu za čarteriranje. Košta par tisuća kuna godišnje dozvole i koncesija. Ali je problem što vrlo mali broj turista ima dozvolu za voditelja čamca. I drugi je problem što je takvih turista koji traže čamac jako malo, pa teško naiđu na apartman s čamcem.

Evo jedna apartman koji nudi čamac: http://drace-apartmani-deak.com/pogled-mora/
Ali sumnjam da je to čamac u koncesiji. Tako da je moguć problem s policijom.

Ovaj moj zemljak nema tih problema jer ima obrt najam apartmana i čarter za čamce - glisere-gumenjake:
http://www.urlaub-anbieter.com/cromar-bilder.htm

[rocker1987]

Danas je konkurencija veća nego ikad. Pogledaj samo ponude.

Da ukucaš isto mjesto i tražiš čak malo specifičnije od apartman 4 osobe, na bilo kojem portalu, dobit ćeš ponude da ti pamet stane.

Pošalješ svima poruke, tko ti ponudi najbolje uvjete, ideš kod njega.

Nije konkurencija? Da, nije...

[neno1966]

rocker1987 kaže:

Nego? Apartman 6+2 imaju moji, totalni debilizam za iznajmljivati, ne bi mu to savjetovao nikako. Apartmani samo do 4 osobe, ili studija.

Što ste navalili sa tim apartmanom kad je to de facto kuća? Uostalom tradicionalne primorske kuće su bile u prizemlju kuhinja i na katu soba (barem u Istri).
Ako govorimo o popunjenosti i izvan sezone, naglašavam AKO, onda gost neće ići na plažu, izlaske... boraviti će više vremena u smještaju i zato se tamo treba osjećati ugodno. Ja sam predložio da u cijelom prizemlju bude samo kuhinja i hebački dnevni boravak i wc za goste a na katu 2 luksuzne spavaće sobe. I kakva crna konkurencija, pa kao što ni Mercedesu Fiat nije konkurencija tako ni ovome ne može biti konkurencija f.cking apartman sa namještajem iz Peveca. U početku su bile sobe, kasnije su si gosti mogli priuštiti apartmane a sada mogu platiti i cijele kuće.

A imam i jednog frenda koji radi upravo ono što je napisano ovdje, daje gostima bicikle, čamce, radi im besplatne večere...ali to je kokošarenje a ne posao.

[rocker1987]

Oko kuće se slažem s tobom.

Oko ovoga sa konkurencijom, reagirao sam jer misli kao i svi susjedi, a ovaj govori da svejedno nema neke konkurencije, jer, kao, oglašava se na oglasnicima.

Kad ono, stranice za oglašavanje koje su imalo aktivne, imaju po par tisuća apartmana. Zato sam i rekao da je to glupost raditi.

Kuća je zakon, rentaš sve odjednom i miran si. Već do ožujka znaš tko kad i kako i mir.

[krena]

neno1966 kaže:

Što ste navalili sa tim apartmanom kad je to de facto kuća? Uostalom tradicionalne primorske kuće su bile u prizemlju kuhinja i na katu soba (barem u Istri).
Ako govorimo o popunjenosti i izvan sezone, naglašavam AKO, onda gost neće ići na plažu, izlaske... boraviti će više vremena u smještaju i zato se tamo treba osjećati ugodno. Ja sam predložio da u cijelom prizemlju bude samo kuhinja i hebački dnevni boravak i wc za goste a na katu 2 luksuzne spavaće sobe. I kakva crna konkurencija, pa kao što ni Mercedesu Fiat nije konkurencija tako ni ovome ne može biti konkurencija f.cking apartman sa namještajem iz Peveca. U početku su bile sobe, kasnije su si gosti mogli priuštiti apartmane a sada mogu platiti i cijele kuće.

Imao sam plan dignuti još jedan kat kuće (visoko potkrovlje). Prva etaža bi imala posebno kuhinju s blagovaonom i posebnu dnevnu sobu. Te kupaona.
A visoko potkrovlje 2 velike spavaće sobe, mala dječja soba plus kupaona.
Ali je onda investicija dodatnih 25 000 eura. Dakle imao sam soluciju:
Gornji apartman u jednoj etaži za 60 eura, ili veliki za 100 eura dnevno.
Razlika je dakle oko 40 eura na dan za investiciju 25 000 eura. Povrat investicije je oko 15 godina. Pošto imamo preko 55 godina, ja i žena smo se odlučili na ovo manje.

A imam i jednog frenda koji radi upravo ono što je napisano ovdje, daje gostima bicikle, čamce, radi im besplatne večere...ali to je kokošarenje a ne posao.

To sam ja radio jedno vrijeme kada sam iznajmljivao apartman na otoku. Isplativost je nikakva jer je velika muka i gnjavaža.
Ne bi to bilo tako loše da je kuća za odmor sa 4 ili 5 zvjezdica. Onda bi i klijentela bila puno bolje platežne moći. Samo što je problem doći do takve klijentele. Mali je broj bogatih turista koji traže male otoke. Bolje je imati neki robinzonski apartmančić. Potražnja velika, cijena solidna, gnjavaža osrednja.
Tako nešto imaju samo rijetki koji su naslijedili neku ribarsku kuću koja se može legalizirati.

Evo primjera: http://www.smjestaj-hrvatska.eu/obje...crusoe/1165/1/
250 eura u srcu sezone na 6 osoba !!!!

A ovaj već ima popunjeno slijedeće ljeto za 145 eura / 5 osoba: http://www.smjestaj-hrvatska.eu/obje...ankora/1268/1/

[neno1966]

krena kaže:

Razlika je dakle oko 40 eura na dan za investiciju 25 000 eura. Povrat investicije je oko 15 godina. Pošto imamo preko 55 godina, ja i žena smo se odlučili na ovo manje.

Ovo što se tiče godina i povrata novca si u pravu, ali naglasio sam prije AKO a ako želiš iznajmljivati i izvan glavne sezone onda igra skuplja verzija tako da nije samo razlika 40 eura/dan nego i puno/prazno izvan sezone.

[krena]

neno1966 kaže:

Ovo što se tiče godina i povrata novca si u pravu, ali naglasio sam prije AKO a ako želiš iznajmljivati i izvan glavne sezone onda igra skuplja verzija tako da nije samo razlika 40 eura/dan nego i puno/prazno izvan sezone.

Izvan sezone bi objekt bio dobar za najam na nekoj drugoj poziciji (samostalna kuća za odmor sa velikom okućnicom).
Na ovoj poziciji u centru naselja i vrlo mala okućnica sezona bi se produžila sa nekim posebnim rijetkotraženim sadržajem. Npr. davanjem većeg čamca za sportski ribolov ljubiteljima ovog sporta. Ili nekim aktivnim sportsko-rekreativnim sadržajima (škraping, biciklističke rute, branje maslina.......)

[neno1966]

krena kaže:

Izvan sezone bi objekt bio dobar za najam na nekoj drugoj poziciji (samostalna kuća za odmor sa velikom okućnicom).
Na ovoj poziciji u centru naselja i vrlo mala okućnica sezona bi se produžila sa nekim posebnim rijetkotraženim sadržajem. Npr. davanjem većeg čamca za sportski ribolov ljubiteljima ovog sporta. Ili nekim aktivnim sportsko-rekreativnim sadržajima (škraping, biciklističke rute, branje maslina.......)

Ne nužno, ne mora dodatni sadržaj biti isključivo "sportski". Ima ljudi koji vole ljenčarenje (kao ja npr. ). Neki jacuzzi, sauna...

[rocker1987]

neno1966 kaže:

Ne nužno, ne mora dodatni sadržaj biti isključivo "sportski". Ima ljudi koji vole ljenčarenje (kao ja npr. ). Neki jacuzzi, sauna...

Prostitucija? Pušenje trave?

[neno1966]

rocker1987 kaže:

Prostitucija? Pušenje trave?

Nisam na to mislio ali tko voli taj "spa" sasvim sigurno mu je bolje u takvoj kući nego šerati jacuzzi i saunu... sa stotinu ljudi u hotelu.

[rocker1987]

Ma jasno, naravno, ali otok, moguće da nema ni policije zimi, zasadiš biljku i voila.

[neno1966]

Za takve "sportove" bi ipak trebala kuća na osami sa vlastitom plantažom

[rocker1987]

Na otoku ionako ostane samo on i 3 penzića koji ni ne znaju za vutru, pa mu dođe na isto.