Porez na promet nekretnina - Q&A

[felixx]

dsvbo kaže:

Radi se o tome da ce porez definitivno ici na procjenu vrijednosti po poreznoj upravi, a ne po placenoj cijeni ili sl. (kupljeno je na javnoj drazbi).

Zahvaljujem unaprijed!

Ne, neće ići na procjenu.

Porezna osnovica je iznos koji je dostignut na javnoj dražbi.

Porezna uprava nema pravo procjenjivati nekretninu u tom slučaju, nego mora prihvatiti dostignutu cijenu:

http://hidra.srce.hr/arhiva/263/6754...02_22_452.html

»(1) Osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

(2) Pod tržišnom vrijednosti nekretnine razumijeva se cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.

(3) Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu.

(4) Ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo.

(5) Porezna uprava je ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine ako je ukupan iznos naknade iz stavka 3. i 4. ovoga članka manji od cijena koje se postižu ili se mogu postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze.

(6) Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine iz stavka 5. ovoga članka utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme.

(7) Iznimno od stavka 5. ovoga članka, ako se nekretnina stječe kroz postupak javnog natječaja, javne prodaje (dražbe) ili u stečajnom postupku uz odgovarajuću primjenu odredaba propisa o ovrsi kojima je uređena ovrha na nekretnini, te postupcima u kojima je jedan od sudionika postupka pravna osoba u većinskom vlasništvu Republike Hrvatske ili Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, tijela državne vlasti, ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine.«

Dakle, koliko si platila nekretninu, to je porezna osnovica.
Po Zakonu.
Ne dozvoli da te izmuljaju. Stalno to rade.
Uostalom, to i jest tržna cijena u datom trenutku. Prodaja nekretnine putem dražbe je javno objavljena, i svatko može ponuditi veću cijenu.

[dsvbo]

felixx kaže:

Ne, neće ići na procjenu.

Porezna osnovica je iznos koji je dostignut na javnoj dražbi.

Porezna uprava nema pravo procjenjivati nekretninu u tom slučaju, nego mora prihvatiti dostignutu cijenu:

http://hidra.srce.hr/arhiva/263/6754...02_22_452.html


Dakle, koliko si platila nekretninu, to je porezna osnovica.
Po Zakonu.
Ne dozvoli da te izmuljaju. Stalno to rade.
Uostalom, to i jest tržna cijena u datom trenutku. Prodaja nekretnine putem dražbe je javno objavljena, i svatko može ponuditi veću cijenu.

Moj duboki naklon, i hvala za postanje odredaba bas meni bitnih, ustedio si mi puno vremena. Ono boldano je
Nick ti je vise nego pun pogodak, stvarno si me usrecio!
lijep pozdrav

[croshtula]

U članku 11. stavak 1. točka 8. Zakona o porezu na promet nekretnina, određeno je da porez na promet nekretnina ne plaćaju osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili pri diobi zajedničkog vlasništva na nekretnini stječu posebne dijelove te nekretnine pri čemu omjer stečenog posebnog dijela odgovara omjeru idealnog suvlasničkog dijela na toj cijeloj nekretnini prije razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva.


Riječ je o tome da su iza smrti ostavitelja njega nasljedila djeca iz dva braka i supruga u jednakim dijelovima. Ugovorom o diobi su odredili da svakome od njih pripadnu u samovlasništvo određene nekretnine, tako da otprilike svetko dobije jednako (bez)vrijedne particele- rijec je o poljoprivrednom zemljistu.
Porezna uprava tumači da se plaća porez na svaku česticu povrh onog dijela na koji su dotad nasljednici-suvlasnici bili upisani.
npr. svatko od njih je dotad bio upisan u 1/5 dijela na 30 particela, a diobom je svaki od njih postao samovlasnik po 6 particela.
Porezna trazi da svatko od njih plati porez na 4/5 svake od particele koje su u samovlasništvo stekli diobom, jer je dotad njihovo bilo 1/5 svake pojedine particele, a za razliku od 4/5 trebaju platiti porez!
Uopć se ne uzima u obzir da je to razvrgnuće zajednice nekretnina , i da je dotad svaki od njih bio upisan na svih 30 čestica u određenom suvlasničkom dijelu nekretnina, a ne samo na onim česticama koje su diobom prešle u samovlasništvo.
Da li je tumacenje Porezne uprave ispravno?

[croshtula]

jos jedno pitanje:
ako se tabularnom ispravom ispravlja pogreska u zemljisnim knjigama (umjesto stvarnog vlasnika xx u zemljisnim knjigama je bio upisan yy, koji priznaje tu pogresku u zemljisnim knjigama i tabularnom ispravom na osobu xx prenosi odn.vraća vlasnistvo), da li se i na to placa porez?

rijec je o tome da njihovi preci nisu nikad upisali pravo stanje, pa se osobe xx i yy u tabularnoj ispravi pozivaju na to da je zemljiste "oduvijek bilo u posjedu obitelji xx"- dosjelost.
placa li se porez na stjecanje nekretnine dosjelošću?

[felixx]

croshtula kaže:

jos jedno pitanje:

placa li se porez na stjecanje nekretnine dosjelošću?

Da.

Ali je upitno radi li se u ovom slučaju uistinu o stjecanju dosjelošću.

[felixx]

croshtula kaže:

U članku 11. stavak 1. točka 8. Zakona o porezu na promet nekretnina, određeno je da porez na promet nekretnina ne plaćaju osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili pri diobi zajedničkog vlasništva na nekretnini stječu posebne dijelove te nekretnine pri čemu omjer stečenog posebnog dijela odgovara omjeru idealnog suvlasničkog dijela na toj cijeloj nekretnini prije razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva.

Porezna će se pozvati na čl. 6. st 2., da je obveznik poreza u zamjeni svaki sudionik za dio koji stječe.

Riječ je o tome da su iza smrti ostavitelja njega nasljedila djeca iz dva braka i supruga u jednakim dijelovima. Ugovorom o diobi su odredili da svakome od njih pripadnu u samovlasništvo određene nekretnine, tako da otprilike svetko dobije jednako (bez)vrijedne particele- rijec je o poljoprivrednom zemljistu.
Porezna uprava tumači da se plaća porez na svaku česticu povrh onog dijela na koji su dotad nasljednici-suvlasnici bili upisani.
npr. svatko od njih je dotad bio upisan u 1/5 dijela na 30 particela, a diobom je svaki od njih postao samovlasnik po 6 particela.
Porezna trazi da svatko od njih plati porez na 4/5 svake od particele koje su u samovlasništvo stekli diobom, jer je dotad njihovo bilo 1/5 svake pojedine particele, a za razliku od 4/5 trebaju platiti porez!
Uopć se ne uzima u obzir da je to razvrgnuće zajednice nekretnina , i da je dotad svaki od njih bio upisan na svih 30 čestica u određenom suvlasničkom dijelu nekretnina, a ne samo na onim česticama koje su diobom prešle u samovlasništvo.

Trebali ste prilikom ostavinske rasprave to odmah rasporediti, da se svaki nasljednik odmah odrekne djelova čestica u korist drugih, tako da svaki dobije nekoliko čestica 1/1.
Sada se sigurno može izbjeći dio poreza na način da majka daruje svojoj djeci, djeca majci. Braća i sestre mogu darovati jedno drugome bez poreza ako imaju živog zajedničkog pretka - majku, baku, djeda. Daruju majci, a majka odmah drugom djetetu. Polubraća i polusestre ne mogu, ako im je pokojni otac zajednički roditelj, a baka i djed isto pokojni.

Dakle, dio poreza može se izbjeći.

Da li je tumacenje Porezne uprave ispravno?

Oni će tumačiti kako njima paše, i imaju argument u članku zakona.

[croshtula]

[QUOTE=felixx;48179188]


Trebali ste prilikom ostavinske rasprave to odmah rasporediti, da se svaki nasljednik odmah odrekne djelova čestica u korist drugih, tako da svaki dobije nekoliko čestica 1/1.

nazalost, proslo je puno godina od ostavinske rasprave, a djeca su bila maloljetna.
Nitko tada nije razmisljao da ce se puno godina poslije uvesti porez na diobu, kojeg poreza nije bilo nikad do 2011.g.

[croshtula]

felixx kaže:

Sada se sigurno može izbjeći dio poreza na način da majka daruje svojoj djeci, djeca majci. Braća i sestre mogu darovati jedno drugome bez poreza ako imaju živog zajedničkog pretka - majku, baku, djeda. Daruju majci, a majka odmah drugom djetetu. Polubraća i polusestre ne mogu, ako im je pokojni otac zajednički roditelj, a baka i djed isto pokojni.
.

kako je to moguce, kad se na pravni posao (ugovor o diobi) kojim je "steceno" vlasnistvo koji je proveden u zemljisne knjige, mora platiti porez?

pa ne moze se taj pravni posao ponistiti novim darovanjem

[felixx]

croshtula kaže:

kako je to moguce, kad se na pravni posao (ugovor o diobi) kojim je "steceno" vlasnistvo koji je proveden u zemljisne knjige, mora platiti porez?

pa ne moze se taj pravni posao ponistiti novim darovanjem

Sada više ne može, ako je sve provedeno u zemljišnim knjigama. Pretpostavio sam da to još niste učinili.
Ostaje vam:

1.pozvati se na članak 11., st. 8., koji si citirala

Zauzeti stav da se treba ispravno tumačiti namjera zakona da se razvrgnuće suvlasništva ne oporezuje ako pri tom neki od sudionika ne stječe materijalni dobitak, tj, da se čl. 6. stavak 2. odnosi isključivo na slučajeve kada osobe vrše stvarnu zamjenu nekretnina.

U tom slučaju treba biti uporan i spreman na žalbe i postupak od nekoliko godina. Pitanje je nije li jednostavnije platiti neki mali porez i gotovo.
Sve je to svojevrsna igra APP jer su djelatnici porezne stimulirani da naplate više poreza. Ali ako procjene da imaju 'mušteriju' koja će se znati izboriti za svoja prava, a iznos poreza pritom je relativno mali, veća je vjerojatnost da će odustati - samo im treba dati način.

2. ako to ne upali da se pozovete na čl. 13. st. 1. koji oslobađa poreza na stjecanje nekretnine pretke i potomke, ali ne i braću i sestre.

3. vidjeti da vam ne nabiju neku nebuloznu procjenu vrijednosti tih zemljišta.. Ja bi se pozvao na cijene koje slična zemljišta dostižu u postupcima javne dražbe na tom području.

[croshtula]

felixx kaže:

Sada više ne može, ako je sve provedeno u zemljišnim knjigama. Pretpostavio sam da to još niste učinili.
Ostaje vam:

1.pozvati se na članak 11., st. 8., koji si citirala

Zauzeti stav da se treba ispravno tumačiti namjera zakona da se razvrgnuće suvlasništva ne oporezuje ako pri tom neki od sudionika ne stječe materijalni dobitak, tj, da se čl. 6. stavak 2. odnosi isključivo na slučajeve kada osobe vrše stvarnu zamjenu nekretnina.

U tom slučaju treba biti uporan i spreman na žalbe i postupak od nekoliko godina. Pitanje je nije li jednostavnije platiti neki mali porez i gotovo.
Sve je to svojevrsna igra APP jer su djelatnici porezne stimulirani da naplate više poreza. Ali ako procjene da imaju 'mušteriju' koja će se znati izboriti za svoja prava, a iznos poreza pritom je relativno mali, veća je vjerojatnost da će odustati - samo im treba dati način.

2. ako to ne upali da se pozovete na čl. 13. st. 1. koji oslobađa poreza na stjecanje nekretnine pretke i potomke, ali ne i braću i sestre.

3. vidjeti da vam ne nabiju neku nebuloznu procjenu vrijednosti tih zemljišta.. Ja bi se pozvao na cijene koje slična zemljišta dostižu u postupcima javne dražbe na tom području.

hvala

Evo mene s novim pitanjem: usklađivanje katastarskog i gruntovnog stanja

U gruntovnici je poljoprivredno zemljište upisano kao jedna k.č. pod jednim brojem, npr.k.č. 123, dok je u katastru ono upisano u dvije k.č., npr. 123/1 i k.č.123/2.

Unazad nekoliko godina se mogao podnijeti zahtjev za usklađenjem katastarskog i gruntovnog stanja, te je katastar dostavljao sudu (gruntovnici) sve podatke radi upisa i usklađenja.
Obzirom da katastar to više ne radi (odbija takve prijedloge, i upućuje stranke da angažiraju geodeta radi sastavljanja geodetskog elaborata), molim da mi netko odgovori na sljedeće:
1. da li je katastar bio u obvezi po službenoj dužnosti prijaviti parceliranje čestica gruntovnici, ili je to bila dužnost stranke?
2. ako zbog objektivnih razloga nije bilo moguć tražiti usklađivanje katastarskog i gruntovnog stanja, jer je za to trebao potpis svih suvlasnika, a neki suvlasnici su umrli a nasljednici nisu bili upisani iza njih, neki nisu imali poznato prebivalište, da li je gruntovnica dužna uskladiti stanje na naknadni zahtjev vlasnika ( prvi put su nas usmeno splašili - đenja, to vam nećemo ni primiti jer će zahtjev biti odbijen)?
3. u sudskom postupku diobe koji je proveden, ni sud ni vještaci nisu upozorili stranke na neusklađenost u podacima između katastra i gruntovnice, moze li to koja državna institucija uzeti u obzir? Na način da se npr. kaže-država je putem suda to previdjela, država će o svom trošku ispraviti grešku
4. kako u ovoj situaciji uskladiti katastarsko i gruntovno stanje, bez plaćanja enormno velikih troškova geodeta (u odnosu na vrijednost polj.zemljista, koje je dosta velike površine)?

[Kartezij]

Dakle situacija je sljedeca,moja obitelj ima 2 stana,jedan iznajmljujemo postanarima a drugi smo do kraja platili ima 10 dana i stigao je porez na njega(16 000kn).I sad posto jedan stan glasi na majku a jedan na oca,znaci u braku su pa im nije prva nekretnina sad me zanima: Dali oni mogu napraviti novi kupoprodajni ugovor i taj stan prebaciti na mene (student 20 godina,nezaposlen) te da meni to bude prva nekretnina i da ne moramo platiti taj porez ? Jeli to ikako moguce ?

[bella0907]

Imam jedno pitanje za koje nisam sigurna ide li sto posto ovdje. Vlasnica sam stana koji sam kupila kao prvu nekretninu te tako bila oslobođena plaćanja poreza. Igrom slučaja sam dobila posao u drugom gradu pa sam stan iznajmila. Prema zakonu stan ne mogu iznajmiti niti prodati 5 god. E sad curama je prijavljeno boravište u stanu. One se žele prijaviti u stuc da dobiju onu subvenciju za podstanare. Po novom STUC traži i ugovor o najmu. Ja jedva čekam da prođe još godina koliko mi je ostalo od ovih 5 da legalno prijavljujem podstanare jer mi lakše pri duši, a i mala je stanarina pa ne bi bio ni velik porez i sl. a svima lakše. Mama od jedne cure je napravila ugovor da su cure tamo da ne plaćaju stanarinu tj. samo brinu o režijama. Ne bi išao ni javnom bilježniku ni išta nego eto služio bi kao dokaz STUC-u. Mogu li meni radi toga proizaći kakvi problemi?

[ivica75]

pozzzzz,molio bi info....ako iznajmim kucu i podstanar zeli da napravimo ugovor kao stambeno poslovni prostor..da li tada placam veci porez i uopće koliki je porez? Hvala

[afra]

Pisala sam poreznoj upravi ali nikako dočekati odgovor.
Pa ako netko možda zna, imam kratko pitanje.
Kupila sam 2007. građ.zemljište i uredno platila porez na promet nekretnina.
2008. dobila pravomoćnu građevinsku dozvolu za gradnju kuće.
2013. je kuća konačno sagrađena, svi doprinosi su plaćeni, upisana je u katastar i zem.knjige.
Znači sve legalno i ok.

Samo me zanima jedna stvar oko poreza, u slučaju da stavim kuću na prodaju ove ili slijedeće godine, da li postoji neki propis po kojem bih bila u bilo kojoj kategoriji porezni obveznik?
Znam za neke propise o prodaji ispod 3 godine od stjecanja nekretnine... no ne znam na koga se to odnosi i da li se računa otkada imam u vlasništvu zemljište na kojoj je sada kuća ili se računa tek od godine kada je kuća izgrađena do kraja?

Ako netko zna ovu tematiku, unaprijed sam zahvalna na odgovoru.

[felixx]

afra kaže:

Pisala sam poreznoj upravi ali nikako dočekati odgovor.
Pa ako netko možda zna, imam kratko pitanje.
Kupila sam 2007. građ.zemljište i uredno platila porez na promet nekretnina.
2008. dobila pravomoćnu građevinsku dozvolu za gradnju kuće.
2013. je kuća konačno sagrađena, svi doprinosi su plaćeni, upisana je u katastar i zem.knjige.
Znači sve legalno i ok.

Samo me zanima jedna stvar oko poreza, u slučaju da stavim kuću na prodaju ove ili slijedeće godine, da li postoji neki propis po kojem bih bila u bilo kojoj kategoriji porezni obveznik?
Znam za neke propise o prodaji ispod 3 godine od stjecanja nekretnine... no ne znam na koga se to odnosi i da li se računa otkada imam u vlasništvu zemljište na kojoj je sada kuća ili se računa tek od godine kada je kuća izgrađena do kraja?

Ako netko zna ovu tematiku, unaprijed sam zahvalna na odgovoru.

Porezna bi računala otkad je kuća dovršena.

Međutim, porez se plaća na zaradu, na razliku u cijeni između uloženog i cijene koja je postignuta. Obzirom na stanje na tržištu nekretnina, mislim da je danas jako teško prodati nekretninu za više nego je uloženo.
Također, postoji izuzeće, ako je vlasnik koristio nekretninu za vlastito stanovanje - dakle, prijaviti se odmah na tu adresu ako već nisi.

[excaliboor]

afra kaže:

2013. je kuća konačno sagrađena, svi doprinosi su plaćeni, upisana je u katastar i zem.knjige.
Znači sve legalno i ok.

Samo me zanima jedna stvar oko poreza, u slučaju da stavim kuću na prodaju ove ili slijedeće godine, da li postoji neki propis po kojem bih bila u bilo kojoj kategoriji porezni obveznik?
Znam za neke propise o prodaji ispod 3 godine od stjecanja nekretnine... no ne znam na koga se to odnosi i da li se računa otkada imam u vlasništvu zemljište na kojoj je sada kuća ili se računa tek od godine kada je kuća izgrađena do kraja?

Ako netko zna ovu tematiku, unaprijed sam zahvalna na odgovoru.

Zakon o porezu na dohodak, članak 27.

felixx knjigovođa ili radiš u poreznoj upravi?

[afra]

felixx i excaliboor hvala vam na odgovorima.

Javili su se u međuvremenu iz porezne, kažu da bih trebala u slučaju da želim prodati donjeti sve papire koje imam o troškovima gradnje kuće, rješenje o uvjetima građenja i slično, da bih dokazala da sam gradila svojim sredstvima i da se utvrdi trošak koji sam imala i trenutna vrijednost nekretnine.

U kući stanujem od prvog dana čim je sagrađena i stavljena u uporabu, svi smo ovdje prijavljeni na prebivalište i to mi je jedina nekretnina u vlasništvu.

Da li u tom slučaju također moram ići na procjenu vrijednosti nekretnine, ili sam izuzeta ako je kuća za stanovanje na kojoj sam ja i dva člana moje obitelji prijavljena i tu živimo?

Ne bih voljela da pokrenem prodaju pa bude da se nisam dobro pripremila.
Nije me pitala jučer iz porezne da li tu stanujem, samo da moram dokazivati troškove gradnje ili u protivnom to procjenjuje porezna da li ima osnovice za porez na dohodak od imovine.

[beccas12]

Ako prodajem svoju kucu (1/1 vlasnik, cisti papiri) na koju nemam kredita, dali sam obavezna placati porez na dobitak?

[beccas12]

dodatna informacija: jedini sam vlasnik, zivim na adresu i tu mi je prebivaliste, i vlasnik sam 1 godinu (nasljedstvo)

[felixx]

beccas12 kaže:

dodatna informacija: jedini sam vlasnik, zivim na adresu i tu mi je prebivaliste, i vlasnik sam 1 godinu (nasljedstvo)

Ne plaćaš porez na dohodak za prodaju te kuće.