Isplati li se investirati u stan u Zagrebu

[DrTony]

Imam neko zemljište koje bi prodao ako mi ne propadne na sudu, digao bi još neki manji kredit pa sam mislio kupiti neki stančić u Zagrebu jer ovdje u Splitu su stanovi bezobrazno precijenjeni.

Vidim da ima stanova od 40+ kvadrata za 35-40 tisuća eura. Doduše takvi mi djeluju malo otrcani. Ima i novogradnji od 40+ kvadrata za 50-55 tisuća.

Čujem da je u Zagrebu izgrađeno dosta stanova i da mnogi prodaju, a malo ljudi kupuje. Znači li to da ako jednog dana poželim prodati, a ne želim čekati 2 godine da trebam sniziti cijenu sa 55 000 na 50 000 i tako žrtvovati 5000 da bih stan prodao u roku par mjeseci... ... ili je pak situacija u Zagrebu da kad kupiš stan da ga više ne možeš prodati čak i ako srušiš cijenu sa 55 000 na 40 000?

BTW, da li je manji rizik (ako želim jednog dana prodati) da kupim starogradnju od 40+ kvadrata za 40-45 tisuća ili novogradnju za 50-55 tisuća?

[katra46]

"investirati" znaci da ocekujes neki povrat. Samom kupovinom dobit ces obvezu placanja rezija i pricuve, dakle trosak. Da bi zaradio moras stan nekome iznajmiti, sto mozes raditi ili dnevni najam (ako si blizu) ili klasicni. Za dnevni najam turistima trebas stan u uzem centru, mislim da ide donekle po ljetu, ali za ostatak godine nisam bas siguran, a i dosta je posla. Kad odbijes rezije i svoj rad ispada slabo bolje od klasicnog najma.

Kod klasicnog najma imas rizik da ti stanar ne napravi stetu, racune i pobjegne. Mislim da se sada za tipa dvosobni stan na dobroj lokaciji moze dobiti cca 300 Eura mjesecno. Dakle investiras recimo 50.000 Eura za 50m2 dvosobni, najam ti donese 3600 Eura godisnje, to je poprilicno dobrih 7.2% ROI s minimumom truda.

Na njuskalu valjda 90% oglasa navodi neke sulude cjene, pogotovo u boljim lokacijama, no ljudi su cesto spremni korigirait cijenu na nize ako se javis s ponudom, imas lovu, ne treba cekati kredit i sl. odugovlacenja. Cijene za stan u OK stanju (ne treba nista znacajno ulagati u renoviranje, spreman za useljenje) u centru Zg se mogu sniziti na oko 1000 Eura po m2. Ako treba nesto renovirati, tipa zamjeniti prastare prozore, parket, ... onda skines cijenu tih radova od cijene, das ponudu, pa tko hoce hoce. Ako su zgrade otrcane, odnosno lokacija je daleko od centra onda treba ici jos nize.

Ja bi izbjegavao novogradnju osim ako ne bi dobio istu cijenu kao starogradnja. Nezgodno je ako kupis stan u zgradi u kojoj nema nikoga, pa niti oko tebe griju po zimi, niti itko placa pricuvu, a nemas niti poima ima li kakvih problema sa zgradom koji se jos nisu pokazali jer nitko u njoj ne stanuje.

Dobar dio tih novogradnji je napravljen da si zure jedni drugima u prozore, u kvarotivma u kojima je infrastruktura losa ili jednostavno daleko od centra, sto je uz mizerni zagrebacki javni prijevoz problematicno.

Na kraju outlook: 100.000 radno sposobnih ljudi napustilo Hrvatsku 2015-e, demografsko izumiranje, business u banani, porezi previsoki i sve se to nece uskoro promjeniti, a kad-tad doci ce i do problema s otplatom duga (kao Grcka). Ja ocekujem jos velike korekcije na nize, jer razlozi za zivjeti u Zagrebu su posao ili studij, a posao je trenutno vrlo upitan, odnosno ne dolaze vise ljudi iz manjih mjesta u Zagreb radi posla, nego i ti ljudi i zagrepcani odlaze u Irsku, Njemacku i sl. u potrazi za nekakvim ili boljim poslom. Dakle potraznja je mala, a bit ce vjerojatno i jos manja.

Eto toliko od mene, ako netko misli da sam u krivu rado bi cuo zasto.

[Gunsberg V]

When you rent an apartment or house with a roommate, it’s fairly easy to walk away if the two of you no longer get along, or if you just decide to move. Not so with a mortgage. Since both of your names are on the mortgage, you are both responsible for making the payments, even if one of you wants out of the deal. To get one of the names off the mortgage, you either have to sell the house or refinance the loan under just one name. Both options can be challenging: Selling can take many months, and there’s no guarantee the lender will approve your application to refinance. It’s a good idea to have a written agreement in place that details your agreed-upon exit plan should one of you decide to move on.

The agreement should also cover what happens if either of you dies. Does the survivor become the sole owner, or does he or she need to buy out the heirs of the deceased partner? What percentage of the property does each partner own? Will the property be sold, and if so, how will the proceeds be divided? For financial protection, each partner should purchase life insurance on the other to pay off the mortgage in case of death.


Unlike other investments, real estate is dramatically affected by the condition of the immediate area where the property is located, hence the well-known real-estate maxim, "location, location, location." With the exception of a national or global recession.

[katra46]

OD JESENI NAJAM I U ZAGREBU: Platite 980 kuna mjesečno i imate državni stan
http://net.hr/danas/novac/od-jeseni-...zavni-stancic/

Ugovor s državom se sklapa na pet godina te ga je moguće u svakom trenutku raskinuti”, kazala je Mrak-Taritaš. Primjerice, najam stana od 45 metara četvornih stoji 980 kuna mjesečno. Unajmljeni stan je po riječima ministrice moguće i otkupiti, uz priznavanje najamnina kao predujma u stopostotnom iznosu kroz tri godine i 85-postotonom kroz tri do pet godina.
“Ono što moramo ponuditi našim građanima jest da nekome, tko želi danas raditi u Rijeci, a sutra u Splitu ili negdje drugdje, pitanje stanovanja ne smije biti prepreka”, zaključila je Mrak-Taritaš.

45m2 za 130 Eura, odnosno ako se uracuna opcija za kupnju i manje. Pa sad ti konkuriraj s najmom.

Realna cijena 45m2? Ako je najam 130 Eura mjesecno, a godisnji povrat bi trebao biti 5%, ispada da stan od 45m2 u Zagrebu, Rijeci, Splitu ili valjda premijeru dragoj Spickovini i Vukovini vrijedi 31.200 Eura ili 693 Eura po m2.

Blago nama kad nam ministrica Mrak smislja kako ce trositi drzavne novce za neku imaginarno korisnu "mobilnost radne snage", sto znaci da bi nam nabijala jos poreza od kojih ce valjda subvencionirati gradnju stanova po ovim cijenama.

[DrTony]

Kaatra46, vrlo je iscrpno i temeljito ovo što si napisao. Toga se i ja bojim, da bi uskoro stanovi u Hrvatskoj mogli biti mrtvi kapital jer država umire u svakom pogledu. Zato sam razmišljao o tome da radije kupim stan u Irskoj, ali tada mi treba minimalno 100 000 eura, a poželjno 110 000 + još par tisuća za agenciju, porez i namještaj (ako ga ne dobijem sa stanom). Tamo je najam tog istog stana 1100-1200 eura mjesečno, a nakon harača ti ostane 600-700. Ali treba nategnuti tu cifru, manje od toga ne može, osim ako je neki minijaturni stančić, ali i on će koštati 85-90 tisuća + gore navedeni troškovi.

Kada bih imao cca 100 000 tada bi u Irkoj kupio stan. Cijene najma rastu, doseljenika je sve više, demografija najbolja u Europi, gospodarstvo u uzletu... Ali nemam toliko para, grrrrr.

Smatraš li da su sve novogradnje u katastrofalnom stanju ili ima i onih koje su napravljene dobro?

[more]

DrTony kaže:

Kada bih imao cca 100 000 tada bi u Irkoj kupio stan. Cijene najma rastu, doseljenika je sve više, demografija najbolja u Europi, gospodarstvo u uzletu... Ali nemam toliko para, grrrrr.

Smatraš li da su sve novogradnje u katastrofalnom stanju ili ima i onih koje su napravljene dobro?

kako češ iznajmiti stan u irskoj od 20-25m2 za 1000 €.
a inače sad kupovati stan u irskoj na novom balonu je stvarno pametno.

[DrTony]

more kaže:

kako češ iznajmiti stan u irskoj od 20-25m2 za 1000 €.
a inače sad kupovati stan u irskoj na novom balonu je stvarno pametno.

To je stan od 60 kvadrata. Kakav novi balon?

[mendi]

DrTony kaže:

To je stan od 60 kvadrata. Kakav novi balon?

za dobar stan od 60m2 u zagrebu ti treba 100.000€, a sa tim u irskoj ne možeš ništa

gdje si to ti našao stan od 60m2 u irskoj?. može li link

[DrTony]

mendi kaže:

za dobar stan od 60m2 u zagrebu ti treba 100.000€, a sa tim u irskoj ne možeš ništa

gdje si to ti našao stan od 60m2 u irskoj?. može li link

To je stan u Dubliskom getu. To je prije bio kvart kriminalaca, a sada ruše stare nebodere (već su ih većinu srušili, ostao je još 1 ili 2 koje će potaracati). Ljude su raselili na razne strane i sad se grade nove zgrade.

Irci tamo i dalje izbjegavaju kupiti stan jer negativno gledaju na taj kvart, ali najam je tamo skup jer imigrante zaboli qrac za te predrasude.

Dakle, to je Ballymun ilitiga Dublin 11 i Dublin 9. Povoljni su i stanovi u Dublin 22 koji uopće nije loš kvart.

Dakle, može se u irskoj za 100-110 tisuća naći dvosobni stan s dnevnim boravkom od 60-70 m2.

[Gervasius74]

katra46 kaže:

Kod klasicnog najma imas rizik da ti stanar ne napravi stetu, racune i pobjegne. Mislim da se sada za tipa dvosobni stan na dobroj lokaciji moze dobiti cca 300 Eura mjesecno. Dakle investiras recimo 50.000 Eura za 50m2 dvosobni, najam ti donese 3600 Eura godisnje, to je poprilicno dobrih 7.2% ROI s minimumom truda.

Mislim da je ROI od 7% malo preoptimisticno.

U tvoju racunicu bi trebalo dodati i porez na najam cca. 15% i neku amortizaciju. PU sluzbeno ti od osnovice odbija 30% najma kao amortizaciju, tako da porez i prirez placas na 70% najma. Istina, jos uvijek ima puno crnog najma, ali mislim da ce ga biti sve manje, a ako se puca na firme, onda sve mora ici preko racuna vec zbog njihovog knjigovodstva.

S ostalim se uglavnom slazem, mislim da je kupnja stana kao investiciju od koje ocekujes profit od najma i/ili prodaje po vecoj cijeni u buducnosti neisplativa.

Ja iznajmljujem neke stanove u Zagrebu, ali njih nisam kupovao nego naslijedio, pa je tu racunica malo drugacija.

katra46 kaže:

45m2 za 130 Eura, odnosno ako se uracuna opcija za kupnju i manje. Pa sad ti konkuriraj s najmom.

I to je faktor ioako trenutno i ne toliki. Tih stanova trenutno mislim nema tako puno i ili su na neatraktivnim lokacijama poput Sopnice Jelkovec ili, ako su u centru grada, su rusevine u koje moras utuci dosta love da u njima mozes stanovati.

Usput, u cijenu stana kojeg bi kupio treba uracunati i ipak neku uredjenje/popravke i kupnju namjestaja i sl.


Pitanje pokretacu teme: zasto ulagati u nekretninu, ako vec imas cash? Zasto ne npr. u index ETF fond, npr. SPY? Odnedavno i Zaba nudi mogucnost trgovanja dionicama i ETF-ovima na stranim burzama, pa tako i NYSE-u.

[Anton]

DrTony kaže:

Imam neko zemljište koje bi prodao ako mi ne propadne na sudu, digao bi još neki manji kredit pa sam mislio kupiti neki stančić u Zagrebu jer ovdje u Splitu su stanovi bezobrazno precijenjeni.

Vidim da ima stanova od 40+ kvadrata za 35-40 tisuća eura. Doduše takvi mi djeluju malo otrcani. Ima i novogradnji od 40+ kvadrata za 50-55 tisuća.

Čujem da je u Zagrebu izgrađeno dosta stanova i da mnogi prodaju, a malo ljudi kupuje. Znači li to da ako jednog dana poželim prodati, a ne želim čekati 2 godine da trebam sniziti cijenu sa 55 000 na 50 000 i tako žrtvovati 5000 da bih stan prodao u roku par mjeseci... ... ili je pak situacija u Zagrebu da kad kupiš stan da ga više ne možeš prodati čak i ako srušiš cijenu sa 55 000 na 40 000?

BTW, da li je manji rizik (ako želim jednog dana prodati) da kupim starogradnju od 40+ kvadrata za 40-45 tisuća ili novogradnju za 50-55 tisuća?

Uza sve ostalo što su ti napisali forumaši, jel nije možda bolje neki apartman na moru? U najgorem slučaju, imati ćeš gdje otići na ljetovanje, a i vjerujem da se u dva-tri mjeseca može zaraditi, ako sve napraviš kako treba, barem jednako kao da ti je u Zagrebu iznajmljen godinu dana.

[sebastijan72]

Apartman treba i čistiti kad turisti odu i dolaze novi, prati posteljinu... Treba nekoga imati dolje tko će to raditi ili sam biti dolje, a gdje ćeš biti ako imaš samo 1 apartman kojeg iznajmljuješ?

A ako nekom daš ključeve da ti održava, taj će ti cijelu zimu živjeti u apartmanu (provjereno znam par primjera, naravno čast iznimkama).

[Anton]

sebastijan72 kaže:

Apartman treba i čistiti kad turisti odu i dolaze novi, prati posteljinu... Treba nekoga imati dolje tko će to raditi ili sam biti dolje, a gdje ćeš biti ako imaš samo 1 apartman kojeg iznajmljuješ?

A ako nekom daš ključeve da ti održava, taj će ti cijelu zimu živjeti u apartmanu (provjereno znam par primjera, naravno čast iznimkama).

Stvarno? A apartman se ne održava sam? Vidiš, svaki dan naučim nešto novo.

Plati se žena koja će to održavati, a ovo o bivanju mi nije jasno? Pa zašto bi uopće vlasnik apartmana morao biti u njemu?

Provest će cijelu zimu u apartmanu onaj tko ga održava? Pa jesam ja kriv ljudima što su nesposobni.

Ugradiš kamere u isti i digitalnu bravu sa mogućnošću mijenjanja pristupne šifre ( promijeniš ju npr. zimi, i ključ je nevažeći - samo glavni ima pristup ).

Ono, šta pravite od jednostavnih stvari jebenu nauku?

[Adelholzener]

DrTony kaže:

To je stan u Dubliskom getu. To je prije bio kvart kriminalaca, a sada ruše stare nebodere (već su ih većinu srušili, ostao je još 1 ili 2 koje će potaracati). Ljude su raselili na razne strane i sad se grade nove zgrade.

Irci tamo i dalje izbjegavaju kupiti stan jer negativno gledaju na taj kvart, ali najam je tamo skup jer imigrante zaboli qrac za te predrasude.

Dakle, to je Ballymun ilitiga Dublin 11 i Dublin 9. Povoljni su i stanovi u Dublin 22 koji uopće nije loš kvart.

Dakle, može se u irskoj za 100-110 tisuća naći dvosobni stan s dnevnim boravkom od 60-70 m2.

Dvosobni / trosobni stan u Dublinu 2 ili 4 koji su dobri kvartovi kosta oko 200.000 Eura min. Ja sam isto gledao, ali koliko sam shvatio veliki je problem da kao covijek sa strane nemas sanse da shvatis koji je kvart / ulica sigurna a koji ne nego ce te po noci tamo vjerojatno opljackati / prebiti.

Uz to nisam siguran da li se to s nesigurnim lokacijama mijenja, pa danas kupis u dobrom mjestu, ali sutra to postane lose...

[Anton]

I velika su davanja za stanove u Irskoj, tamo ih doslovno moraš imati u najmu, ako kao Hrvat planiraš iz Hrvatske držati takav stan.
Ima daleko jeftinijih u Galwayu npr., gdje za upola cijene kupite isti takav stan, a za malo manje iznajmljujete.

[ericsson]

Anton kaže:

I velika su davanja za stanove u Irskoj, tamo ih doslovno moraš imati u najmu, ako kao Hrvat planiraš iz Hrvatske držati takav stan.
Ima daleko jeftinijih u Galwayu npr., gdje za upola cijene kupite isti takav stan, a za malo manje iznajmljujete.

Ovo boldano mi nije jasno. Pa on ga i hoće kupiti i iznajmiti.

[Anton]

ericsson kaže:

Ovo boldano mi nije jasno. Pa on ga i hoće kupiti i iznajmiti.

Nisi me shvatio. Dakle, ako ima npr. 100 000 eura ( dobio u nasljedstvu, prodao neku nekretninu, razno - uglavnom novac koji će jednokratno potrošiti odnosno uložiti ), a ima prosječna primanja u Hrvatskoj, gdje i živi, npr. plaću od 6000 kn, bit će mu jako teško posjedovati stan u Irskoj, ako ga ne iznajmljuje, jer je godišnji trošak takvih nekretnina tamo preko 2500 eura, što je nemala brojka za prosječnog Hrvata. Je li sad razumiješ?

[ericsson]

Anton kaže:

Nisi me shvatio. Dakle, ako ima npr. 100 000 eura ( dobio u nasljedstvu, prodao neku nekretninu, razno - uglavnom novac koji će jednokratno potrošiti odnosno uložiti ), a ima prosječna primanja u Hrvatskoj, gdje i živi, npr. plaću od 6000 kn, bit će mu jako teško posjedovati stan u Irskoj, ako ga ne iznajmljuje, jer je godišnji trošak takvih nekretnina tamo preko 2500 eura, što je nemala brojka za prosječnog Hrvata. Je li sad razumiješ?

To je godišnji trošak za porez, održavanje ili nešto treće?

Razumio sam te. Samo, autor teme je odmah rekao da bi taj stan služio za iznajmljivanje, uopće nije bilo govora o tome da ga kupi i drži praznog.

Ono što mene najviše zanima u cijeloj priči, kako bi on iznajmljivao stan u Irskoj, a da se ne makne iz Hrvatske?

[Anton]

ericsson kaže:

To je godišnji trošak za porez, održavanje ili nešto treće?

Pričuva, komunalije i ostalo ( ako nema nikoga u stanu ), a i ako ima, opet plaćaš poreze.

Razumio sam te. Samo, autor teme je odmah rekao da bi taj stan služio za iznajmljivanje, uopće nije bilo govora o tome da ga kupi i drži praznog.

Naravno, samo sam ga ja upozorio na čega da pazi.

Ono što mene najviše zanima u cijeloj priči, kako bi on iznajmljivao stan u Irskoj, a da se ne makne iz Hrvatske?

To je totalno nebitno. Imaš agencije koje se time bave.

[ericsson]

Anton kaže:

To je totalno nebitno. Imaš agencije koje se time bave.

Vjerujem da su tamo agencije profesionalnije nego kod nas. Ali da li su zbilja toliko profesionalne da im možeš povjeriti cijeli posao oko iznajmljivanja bez ikakvog nadzora? Imaš li kakvih iskustava s inozemnim agencijama za iznajmljivanje nekretnina?

A ako jesu vrhunske, takva usluga onda mora i dosta koštati.

Ali da ne duljim - da li je ta ideja sa kupovinom i iznajmljivanjem stana u Irskoj dobra ili nije?