Kupnja nekretnine preko javne dražbe

[Bočko]

Ako sam promašio temu znaju moderatori što im je raditi
Zanimaju me neka pitanja vezana uz kupovinu nekretnine koja je zbog ovrhe određena za javnu dražbu budući da o tome ima iznimno malo materijala na webu:

1. Može li se nekretnina razgledati prije ili je to "mačak u vreći"? Ako se može, kod koga je ključ, kod suda?
2. Što ako se kupi nekretnina, a ispadne da stari vlasnik nabio dugo za struju, pričuvu, vodu, odvoz smeća... Hoće li to novi vlasnik morati platiti prije nego mu svi ti vjerovnici dopuste da na sebe prebaci priključke ili se priključki prebace, a za dug tereti stari vlasnik?
3. Npr. Banka X ima hipoteku od 100 nečega, ja kupim nekretninu za 80 nečega i to naravno banka "popapa". Briše li ona onda ukupan teret tj hipoteku ili samo ovo što joj je plaćeno? (vjerujem da je odgovor ovo što je Katrin napisala no nisam pravnik da to 100% tvrdim pa pitam za potvrdu)
4. Npr. Pero Perić ima upisano pravo doživotnog plodouživanja, ja kupim nekretninu i što s Perom? Moram ga trpiti ili se teret briše?
5. Npr. Uplatim tih 10% jamčevine, dođem na prvu dražbu, ispadne da sam jedini potencijalni kupac. Mogu li ja odbiti dati ponudu s ciljem se na toj prvoj dražbi nekretnina ne proda pa da još jeftinije kupim na drugoj dražbi?
6. Može li prva dražba biti odgođena i u kojim uvijetima te koliko puta?
7. Koji je razmak između prve i druge dražbe ili to ovisi od suda do suda koliko brzo i ažurano radi?
8. Znam li ja unaprijed koliko je zainteresiranih (koliko je položilo jamčevinu) ili to saznajem tek na dražbi kada se svi pojave?
9. Npr. napokon ja kupim neki objekt, stupim u posjed i u njemu ima nekog namještaja. Kakav je takav je. Moram li ja to vratiti bivšem vlasniku ili nešto sl. da me ne bi on tužio da sam mu to ukrao (iako je on dotada bio u posjedu i mogao to odnijeti kad je htio no eto zloban je i ljut)?

[DaniNovak]

Ajd da odgovorim na ono što (mislim da) znam na prvi pogled
1. Može li se nekretnina razgledati prije ili je to "mačak u vreći"? Ako se može, kod koga je ključ, kod suda?
Može. U zaključku kojim se određuje ročište za prvu javnu dražbu piše kad se može vidjeti nekretnina.
4. Npr. Pero Perić ima upisano pravo doživotnog plodouživanja, ja kupim nekretninu i što s Perom? Moram ga trpiti ili se teret briše?
To pravo ostaje i trpit ćete peru perića do daljnjeg
5. Npr. Uplatim tih 10% jamčevine, dođem na prvu dražbu, ispadne da sam jedini potencijalni kupac. Mogu li ja odbiti dati ponudu s ciljem se na toj prvoj dražbi nekretnina ne proda pa da još jeftinije kupim na drugoj dražbi?
Možete, nitko vas ne sili da vi morate kupiti.
6. Može li prva dražba biti odgođena i u kojim uvijetima te koliko puta?
Može. A uvjeti ovise o konkretnom slučaju.
7. Koji je razmak između prve i druge dražbe ili to ovisi od suda do suda koliko brzo i ažurano radi?
Razmak mora biti bar 30 dana.
8. Znam li ja unaprijed koliko je zainteresiranih (koliko je položilo jamčevinu) ili to saznajem tek na dražbi kada se svi pojave?
Mislim da to ne možete saznati unaprijed.
9. Npr. napokon ja kupim neki objekt, stupim u posjed i u njemu ima nekog namještaja. Kakav je takav je. Moram li ja to vratiti bivšem vlasniku ili nešto sl. da me ne bi on tužio da sam mu to ukrao (iako je on dotada bio u posjedu i mogao to odnijeti kad je htio no eto zloban je i ljut)?
On vam nekretninu mora predati u posjed slobodnu od stvari i osoba, dakle ispražnjenu.

[BundyBoy]

odgovor po 1 : ključ je kod trenutnih vlasnika jer su oni i dalje vlasnici bez obzira na ovrhu..... dok se nekretnina ne proda i ne promjeni vlasnik.
odgovor po 2 : Novi vlasnik će platiti sva dugovanja jer npr... ako želiš struju prebaciti na svoje ime, to se može jedino napraviti u trenutku kad nema dugovanja prema HEP-u. znači ako postoje dugovanja npr.. Prema HEP-u, prvo rješavaš dugove onda prijenos na sebe... al to ti vrijedi i za druge.

Rubi_00 kaže:

Postoji jos jedna 'fora' di ne morate izbacivat ljude iz stana. Jednostavno odete na drazbu nekretnine koja pripada nekoj firmi koja je u stecaju. Hrpa firmi po Zg ima ured tako po stanovima u stambenim zgradama. I vi kad obavite sve na drazbi, kad se sve rijesi, ne morate nikoga izbacivati iz stana, jer je stan prazan.

@ Josipal : Sudac kaze pocetnu cijenu i onda kaze po koliko da dize svaki sudionik. Npr pocetna cijena je 300.000kn, sudac kaze podizite za najmanje 5.000kn. Naravno ne moras 5, mozes i vise. Tako svaki sudionik ponudi cijenu, i to se vrti u krug, dok ne ostane samo jedna osoba tj ona koja je ponudila najvise.

da to je točno, vezano za prvi dio posta. poslovni prostori i druge nekretnine od firmi u stečaju su prazne pa stime je i lakša kupovina..

[Katrin]

Bočko kaže:

3. Npr. Banka X ima hipoteku od 100 nečega, ja kupim nekretninu za 80 nečega i to naravno banka "popapa". Briše li ona onda ukupan teret tj hipoteku ili samo ovo što joj je plaćeno? (vjerujem da je odgovor ovo što je Katrin napisala no nisam pravnik da to 100% tvrdim pa pitam za potvrdu)

Moj odgovor je citat zakona, pa ako to nije dovoljna potvrda...

DaniNovak kaže:

5. Npr. Uplatim tih 10% jamčevine, dođem na prvu dražbu, ispadne da sam jedini potencijalni kupac. Mogu li ja odbiti dati ponudu s ciljem se na toj prvoj dražbi nekretnina ne proda pa da još jeftinije kupim na drugoj dražbi?
Možete, nitko vas ne sili da vi morate kupiti.

... ali u tom slucaju propada jamcevina.

[felixx]

Bočko kaže:

1. Može li se nekretnina razgledati prije ili je to "mačak u vreći"? Ako se može, kod koga je ključ, kod suda?

Situacija je različita od slučaja do slučaja. Za neke nekretnine organizirano je razgledavanje, ili se na sudu može doznati koga treba kontaktirati za razgledavanje. U nekim stanovima žive bivši vlasnici.

2. Što ako se kupi nekretnina, a ispadne da stari vlasnik nabio dugo za struju, pričuvu, vodu, odvoz smeća... Hoće li to novi vlasnik morati platiti prije nego mu svi ti vjerovnici dopuste da na sebe prebaci priključke ili se priključki prebace, a za dug tereti stari vlasnik?

Ovisi od slučaja do slučaja - najteže je sa strujom. Neka potraživanja su otišla u zastaru, i ovisi koliko je novi vlasnik spreman ulaziti u pravne sporove zbog tih dugova.
Dakle, neke dugove će vjerojatno trebati platiti, a neke se može djelomično ili čak u potpunosti osporavati.

Ostalo je definitano Zakonom.

Moram li ja to vratiti bivšem vlasniku ili nešto sl. da me ne bi on tužio da sam mu to ukrao (iako je on dotada bio u posjedu i mogao to odnijeti kad je htio no eto zloban je i ljut)?

Bivši vlasnici prijete svime i svačime. Najmanje zbog kakvog starog namještaja koji je ostao u stanu.
"Zapalit ću to prije nego me istjeraju!" ili " Pobit ću sve koje zateknem u stanu" se često može čuti. Mnogi to govore iz očaja i ogorčenosti, ali nikad se ne zna.

[Oscaraon]

Katrin kaže:

Quote:
DaniNovak kaže: Pogledaj post
5. Npr. Uplatim tih 10% jamčevine, dođem na prvu dražbu, ispadne da sam jedini potencijalni kupac. Mogu li ja odbiti dati ponudu s ciljem se na toj prvoj dražbi nekretnina ne proda pa da još jeftinije kupim na drugoj dražbi?
Možete, nitko vas ne sili da vi morate kupiti.

... ali u tom slucaju propada jamcevina.

Mali ispravak, ne propada jamčevina ako se uopće ne da ponuda- propada samo ako se licitira a ne uplati u roku ostatak cijene

Ne znam kako je zakonski regulirano no znam da vraćaju jamčevinu na licitacijama jer se često događaju situacije da opis nekretnine pri raspisivanju dražbe ne odgovara u potpunosti stvarnom stanju - pa ako netko tko je položio jamčevinu na ročištu sazna da nekretnina nije slobodna od osoba ili stvari ili nešto slično - može ne dati ponudu i jamčevina mu se vraća.

[sanja.d]

Jedan dobar primjer,kolega mi je pričao da je njegov kolega u Đakovu kupio kuću na dražbi,to je manja sredina,bio je jedini ponuđač i kupio kuću za smiješne novce,što je još bolje,taj čovjek je imao iza kuće još jednu kuću koja je bespravno sagrađena,pa će moći legalizirati i tu kuću...
U Americi je taj sistem prodaje vrlo uhodan,a potaknuti ovom krizom i kod nas će se vrlo brzo uhodati

[BUBI69]

Samo da pitam.

Ako je banka uzela kucu zbog hipoteke, ona npr iznosi 100 tisuca eura.

Vrijednost kuce je 450 tisuca eura. Ako je banka proda po toj vecoj cijeni, razlika ide vlasniku kuce.

No, ako se kuca ne moze prodat za 100 tisuca eura, vec se proda ispod cijene hipoteke, dug nije cijeli naplacen, ali je kuca oduzeta i vrijedi puno vise od duga, dali bivsi vlasnik kuce mora nadodati jos novca da se pokrije taj dug?

Hvala unaprijed!

[Katrin]

BUBI69 kaže:

dali bivsi vlasnik kuce mora nadodati jos novca da se pokrije taj dug?

Ne, vec je odgovoreno na to pitanje, imas i clanak zakona.

[zdenka27]

Katrin kaže:

Ne, vec je odgovoreno na to pitanje, imas i clanak zakona.

Kako ne?
Ako se prodajom nekretnine ne pokrije dug, bivši vlasnik ostaje bez kuće i sa dugom.

[Katrin]

Govorimo o zaloznom vjerovniku.

[Twinmama]

imam pitanje......
di i kako doći do dražbi gdje sud prodaje kuće, stanove, zemljista uzete zbog ovrhe???

mi bi nekaj kupili a to je punoooooo jeftinije (pogotovo ako nije prva dražba), samo neznam di se to može ići pogledati??????

zna netko????? plizzzz
(interesira nas zagreb i okolica)

[f@ye]

Hrvatska gospodarska komora, očevidnik nekretnina i pokretnina

http://hgkreg.hgk.hr/Ovrha/faces/index.jsp

[Twinmama]

hvala.....
jel tko kupovao tako???
kakva su iskustva????

[BundyBoy]

kakva su iskustva ? pa sve ovisi dali su vlasnici tj. bivši vlasnici uporni
u tome da se ne isele odmah ili su se pomirili s činjenicom pa su mirnim putem napustili nekretninu... o tome najviše ovisi. fora je u tome ako se nežele mirnim putem iseliti onda se mora voditi sud za prisilno iseljenje koji može potrajati i po par godina. ali sveukupno gledajući se isplati jer zaista se mogu kupiti nekretnine povoljno pogotovo s opcijom = najniža cijena može biti 1/3 procjenjene vrijednosti.

Kupio sam nekretninu na ovrhi od suda i dobio rješenje i zaključak. Ovršenik je uložio žalbu na Županijski sud gdje sad predmet stoji. Napominjem da sam nekretninu u cijelosti isplatio, prijavio poreznoj upravi te platio uredno porez državi. Gruntovno sam postao vlasnik ali sud nije brisao sav teret s nekretnine jer se ovršenik žalio.

1.) Ima li županijski sud kakav vremenski rok za rješavanje žalbe.
2.) Pošto ja imam status ovrhovoditelja ima li kakvih sankcija ako uzmem dva svjedoka i bravara te uđem u nekretninu popišem stvari i o tome pošaljem pismenu obavijest sucu općinskog suda i ovršeniku.
3.) Kako je moguće da sud prodaje nekretninu a ovršenik nije iscrpio sva prava žalbe.
4.) Što ako županijski sud utvrdi nepravilnosti i vrati nekretninu bivšem vlasniku i ima li takvih slučajeva u našoj sudačkoj praksi

[BundyBoy]

na svako rješenje uglavnom postoji pravo žalbe. tako u ovom slučaju je ovršenik imao pravo žalbe na održanu dražbu odnosno prodaju. ti trebaš predati zahtjev za iseljenje ovršenika. za zakonski rok u kojem se mora rješiti predmet zaista neznam ali me nebi čudilo da prođe godina dana i više.

Žalba kao žalba nije sporna i pravo je svakog da se žali, makar u ovoj fazi ona nema smisla. Podnio sam ja Zahtjev za iseljenje i prvostupanjski sud donio je riješenje u kome ovršenik treba iseliti i tu dolazi do apsurda koji se može desiti samo kod nas. Ovršenik podnosi žalbu i pošto prvostupanjski sud smatra da je ispravno proveo postupak predmet šalje drugostupanjskom sudu na potvrdu. Međutim apsurd je u tome što je poslan predmet a ne kopija i prvostupanjski sud ne može završiti ovrhu jer nema predmeta. Slao sam požurnice na obadva suda i već više od godinu dana nema nikakvog pomaka. Nigdje nisam mogao pronaći vremenski rok za odgovor na građansku žalbu ovršenika, makar ta žalba nije sporna jer u ovoj fazi sud ne mora čekati potvrdu drugostupanjskoga suda jer žalba ne odlaže izvršenje.

Zanima me da li netko zna rokove za rješavanje žalbi na drugostupanjskim sudovima i čime je to regulirano.
Također zašto se ne smije znati ime suca kod kojeg je predmet.

[chopa]

ma sa tim dražbama je cirkus totalni

otac i ja pokušavamo već 15 godina naplatit jedan dug di nas je jedan čovjek probao pokrasti, tj praktički je uspio, jer mi smo ostali bez novaca, ali sud je presudio u našu korist, sjeli smo na nekretninu, čak smo upisani u gruntovnicu, medjutim beskrajnim žalbama dužnik konstatno odgadja provođenje ovrhe, iako smo mi već oglasili najmanje 4-5 javnih dražbi

tu kruha nema, bar ne sa našim pravosuđem, klijent i kad dodje i želi kupit nekretninu, na kraju balade odustane kad shvati koja je to zavrzlama

ponekad ti dodje da uzmeš pušku i - sam istjeraš ljude i utjeraš svoje novce, al eto, nisam kruha gladan i jednostavno mi se ne da dirat u "osinjak", pustit ću pravne službe da odrade posao pa makar čekao još 20 godina...ali velim, pitaj boga kako bi reagirao da sam kruha gladan...

[gabrijela001]

ja također namjeravam kupiti stan na drugoj dražbi koja će se održati u 9mj ove godine. dosad ste sve točno objasnili koji je postupak prije, na i nakon dražbe. no ima još jedna stvar. SVE se MOŽE I TREBA dogovoriti UNAPRIJED, prije same dražbe, kako bi se naknadno izbjegli problemi o kojima pišete (naravno ukoliko ste jedini potenc.kupac). na konkretnom stanu postoji založno prao Raiffeis.banke i jedan sudski proces koji se vodi (upisano u ZK izvatku). stan ima 80m2, procjenjen je na 60tis eur i na drugoj dražbi početna cijena je 1/3 procj.vrijed (20tis eur). Sadašnji vlasnik je 2007g. digao stamb.kredit na 40tis eur koji je nekoliko godina otplaćivao te od 2009g. ne plaća ništa i mu banka zaračunava kamate.
1. Kontaktirala sam Raiffeis.banku i dogovorila s njima da stan kupim za 38tis eur (čime oni zatvaraju postojeći stam.kredit koji su odobrili).
2.Zatim kontaktirala sutkinju koja vodi ovršni postupak i ona će mi odobriti rok od 60 dana za konačnu isplatu nekretnine (da uspijem realizirati stambeni kredit) koji ću dići u Raiffeisen banci (također prethodno dogovorila s bankom). 3. Kontaktirala sam i sadašnjeg vlasnika (koji je građevinski poduzetnik i spreman je "odreći" se te nekretnine) i on pristaje na prodaju stana, no pošto se njegov dug banci popeo na 50tis eur (kredit + kamate) on traži 50tis eur za stan. Čovjek mi je također i rekao koji se to sudski spor vodi (upisan u ZK izvatku). Sustanari ga tuže zbog neplaćanja stamb.servisa. Ono šta hoću reći, je da je kupnja takve nekretnine riskantna, ali ipak moguća. Potrebno je SVE unaprijed jako dobro provjeriti, dogovoriti i biti "korektan" prema svim stranama. Teoretski bih stan mogla kupiti za 20tis, no uz puno problema naknadno. Ovako se nadam da ću stan koji je procjenjen na 60tis, kupiti za 38tis eur, ili u najgorem slučaju 50tis eur... Lp,