Nekretnine ili dionice

[Secundo]

Dionice bi trebale biti dugorocno ulaganje, ne ono spekulativno. Ako se to usporedjuje sa nekretninama, onda po statistici zadnjih desetljeca (mislim da je od tridesetih nadalje) bila prosjecna rendita dionica americkog trzista 8%. Tu su uracunate sve krize, ratovi itd, ali je portfeuille maksimalno diversificiran, t.j. prati se samo indeks.

Ako bi to i dalje bilo tako, onda je rendita dionica veca od rendite nekretnine, koja se u mojoj okolini krece oko 5%. Samo, mogu li prosla vremena biti dobar pokazatelj za buducnost, ili ce, recimo, demografski faktor dovesti do stagnacije gospodarstva i prema tome i malim do skoro nikakvim renditama dionica?

[kaskader]

No problemi su slijedeci:
1. Nijedna od nekretnina ne donosi nikakvu zaradu
jer su (skoro) sve u disrepair.
2. U dugovima sam do grla, kreditori me stizu, ok remortgage moze malo pomoci i u procesu je...
Svi kazu pricekaj jos godinu dana, zivotari, bori se, zaradi negdje drugdje ali - nemoj prodavati nekretnine!
Da li se slazes s ovom tezom?

Draga Anja...ako dozvoljavas da se raspisem o tvom slucaju, a u stvari nebi mi bilo dosta pet stranica. Nemam namjeru nista kritizirati jer ti to najmanje treba, vecine gresaka si i sama svjesna...,zelim, koliko mogu, biti konstruktivno kritican.



Nikako se ne slazem da netreba prodavati nekretninu. To je zapravo slicno sa dionicama...jer ja sam znao kad treba kupiti dionice ali nisam znao kad ih treba prodati (zapravo znao sam i imao sam plan ali ga se nisam drzao), fundamentalna greska...slicno je i sa nekretninama, trebas cut loses. E sad, reci ces da ne gubis na toj nekretnini pa da onda nemozes niti cut loses. Iako cijena mozda raste ali gubitak se ne gleda samo na toj konkretnoj nekretnini nego i na oportunity cost...sto znaci da novac koji ti je tied in u toj nekretnini bi mogao donijeti puno bolju zaradu negdje drugdje.



Takodje mislim da je bila greska sto si kupila tri nekretnine u Hrvatskoj. Smatram da si trebala poceti sa jednom i uci u drugu, trecu, tek kad u prvoj postignes positivan cash flow, pozitivne experience sa preuredjenjem i kad prvu proglasis success onda ides u druge. Takodje, razumijem da si onu kucu u HR u kojoj si zeljela part-time zivjeti da si htjela da bude lijepa za tebe...to je u redu. Medjutim, bilo koja druga investment property ne smije se uopce gledati dali se nama svidja ili ne, nesmijemo fall in love with property, nego fall in love with the deal. A kupovina takve property je onda posljedica researcha, lokacije i potencijalnih kupaca i onog sto oni vole kupiti i platiti premium.

Dalje, nabrojila si tri greske. Ja bih tvoju gresku broj 3 stavio na prvo mjesto i napisao par rijeci generalno o toj gresci:

Greska broj 1 kod kupovanja nekretnina:

Investitori nemaju pravi plan, svrhu ili direction, no clearly defined objective, and no real plan how to get there.

To je jedna od osnovnih gresaka, koju si i ti prepoznala i navela ju. Ima jedna engleska poslovica koja kaze: "If you don't have a destination im mind, any road will take you there".

Ako se vecinu investitora u nekretnine pita sto zele postici, reci ce: "sigurnost, net income, ili povecati net worth", ali ako se pita dalje u malo vece detalje kao: "Za koliko hoces povecati svoj net worth, koliki income zelis postici i za koji time period" vecina nece znati odgovoriti.

Zato je planiranje u detalje najbitnije. Treba znati sto se zeli postici i zasto i za koji vremenski period...i onda razmisljati unazad i iskonstruirati plan kako doci do tog cilja - goal setting.

Ako vec netko posjeduje nekretnine, isto vrijedi i za njih...samo sto now it is time to stop and make sure you are steering the right course. Now it is time for corrective action.

Sto se tice tvojih nekretnina...bilo bi puno lakse napraviti plan za corrective action ukoliko bi se prostudirali financijski detalji, a za tako nesto nije forum mjesto....da se vidi do koliko su ti te nekretnine liabilities, koliki ti je gearing (mortgages, interests) u odnosu na potencijalni profit itd...koliki ti je ROA (return on assets), ROE (return on equity), itd...

Uglavnom, it is time to act, and act NOW. No, razumijem da ono sto ti je mozda najteze je da se ponovno totalno fokusiras na to, jer imas drugih stvari u zivotu kojima moras dati paznju i fokus. No jedini nacin je doista da probas prosiriti svoju "comfort zone" i onda mozda vidis da je moguce uciniti vise nego sto sada mislis da je moguce.

Pozdrav

[kaskader]

Secundo, u pravu si sto se tice statistike...medjutim statistika je pogresna, a to sam vec prije pisao. Istina je da je u zadnjem stoljecu yield dionicama bio u prosjeku 8%, a yield nekretninama oko 5%. To je uistinu statistika, ali ona je fundamentalno pogresna jer ne usporedjuje jabuke sa jabukama, vec jabuke sa kruskama..Da ponovim ukratko.

Statistika kod dionica se mjeri ovako: Imas $100K dolara i kupis dionice za $100K. nakon godinu dana vrijednost poraste i prodas ih za $108K. To je yield od 8%.

Slicno racunaju i za nekretnine: Kupis kucu za $100K, iznjmljujes ju za 6K godisnje i yield je 6%.

Ali to je fundamentalno pogresno, jer nekretnine su u 90% slucajeva kupljene uz gearing (kredite) i uz svega 20% deposita. Prema tome ja sam recimo u konkretnom slucaju upravo u procesu kupovanja stana koji namjeravam iznajmljivati. Stan je kostao 100K a ja sam ulozio svega 10K u stan. I dobrvat cu oko 6K godisnje. Na vrijednost stana yield je doista 6% ali na vrijednost mog ulozenog novca yield je 60%.



Prema tome treba usporedjivati povrat na ulozen novac a ne na arbitrarnu cijenu nekretnine.

[Corto]

Kaskader, dali te mogu zamoliti da nam predocis detaljnu racunicu za npr taj stan od 100k:
- cijena (pretpostavljam konacna, sa svim dodatnim davanjima)je 100k
- iznajmljujes za 6k godisnje, pretpostavljam da je to stvarno neto sto ti ostaje, ili su unutra jos npr rezije. Dali si uzeo u obzir da ce ti stan, recimo 5% vremena biti neiznajmljen, takodjer, treba racunati i na tekuce troskove, popravke,..
- kolika te kosta kredit od 90k (ukupno, sa svim troskovima oko toga)
- kako izgleda racunica ako ne uzimamo u obzir neizvjesnost oko vrijednosti nekretnine, nego samo rentanje?
Pozdrav

[Sinok]

kaskader kaže:
Secundo, u pravu si sto se tice statistike...medjutim statistika je pogresna, a to sam vec prije pisao. Istina je da je u zadnjem stoljecu yield dionicama bio u prosjeku 8%, a yield nekretninama oko 5%. To je uistinu statistika, ali ona je fundamentalno pogresna jer ne usporedjuje jabuke sa jabukama, vec jabuke sa kruskama..Da ponovim ukratko.

Statistika kod dionica se mjeri ovako: Imas $100K dolara i kupis dionice za $100K. nakon godinu dana vrijednost poraste i prodas ih za $108K. To je yield od 8%.

Slicno racunaju i za nekretnine: Kupis kucu za $100K, iznjmljujes ju za 6K godisnje i yield je 6%.

Ali to je fundamentalno pogresno, jer nekretnine su u 90% slucajeva kupljene uz gearing (kredite) i uz svega 20% deposita. Prema tome ja sam recimo u konkretnom slucaju upravo u procesu kupovanja stana koji namjeravam iznajmljivati. Stan je kostao 100K a ja sam ulozio svega 10K u stan. I dobrvat cu oko 6K godisnje. Na vrijednost stana yield je doista 6% ali na vrijednost mog ulozenog novca yield je 60%.



Prema tome treba usporedjivati povrat na ulozen novac a ne na arbitrarnu cijenu nekretnine.

Mislim da se ne racuna yield od rente nego se racuna yield na capital gain. Jer si isto tako gore racunao capital gain za dionice.

Mislim i sharese imaju dividend yield, sto bi bilo ekvivalentno renti.

[kaskader]

Corto, mogu..gledaj ono sto sam napisao 60% je samo arbitrarno, to izgleda drugacije ali jos uvijek puno bolje od povrata na ulozen novac u dionice (s pretpostavkom da i jednom i drugom cijena poraste za recimo 10%)..ali da samo sad se zadrzimo na rentanju...iako u nekretnine se uglavnom ne ulaze samo radi iznajmljivanja nego upravo zbog toga sto cijene rastu.

Moj polog, deposit je: 10K funti plus 2K troskovi oko advokata itd. Znaci moj pocetni ulog je 12K

Vrijednost stana: 100K funti

Mjesecna najamnina koju ocekujem dobijati je: 600 funti (plus troskovi struje, plina, vode i svega kaj trose).

Moj kredit placam mjesecno 530 funti...od toga 380 kamate i 150 od glavnice.

Troskovi oko odrzavanja stana godisnje su oko 60 funti mjesecno, sto ce reci da stanarina meni pokriva troskove stana i kredita i da ja ne zaradjujem prakticki nista mjesecno. Ali, stanar mi otplacuje taj kredit od kojeg 150 funti ide na glavnicu koju sam ranije spomenuo.

To onda ispadne ovako godisnje:na moj ulozen novac 12 tisuca funti ja dobijem 1800 funti godisnje (12x150 = 1800). Povrat na moj ulozen novac je 1800 : 120000 = 15%...ali to je znaci prva godina...drugu godinu ja ne ulazem vise nista a stanarina i dalje ide....to je jedna stvar, a druga stvar je sto ovdje uopce nismo uracunavali porast vrijednosti nekretnine, jer si tako trazio, ali ajde recimo da nekretnini vrijednost ode za godinu dana 10% (u zadnjih godina je u mom kraju isla oko 20% gore). I ja odlucim prodati nekretninu nakon tih godinu dana za 110 tisuca...sto je za 10 tisuca ili 10% vise nego sto sam ju platio.

Troskovi prodaje su 2K znaci ovako.

Ja sam ulozio 14K...prodao stan za 110K..moj profit je 11.8K (10K razlika izmedju prodaje i kupnje, i 1.8K sto mi je stanar otplatio kredita). Povrat na ulozen novac je 11.8K : 14K = 84% za godinu dana.

Znaci tu su bila dva scenarija, povrat na ulozen novac od 15% ako cijena ne poraste i ako ne prodam stan i drugi scenario od 84% ako cijena poraste samo za 10% i prodam stan.

Nadam se da make sense...jos bi se moglo opsirnije ali eto to je optrilike to.

Sinok

Mislim da se ne racuna yield od rente nego se racuna yield na capital gain. Jer si isto tako gore racunao capital gain za dionice.

Mislim i sharese imaju dividend yield, sto bi bilo ekvivalentno renti.

Ja jesam tako racunao u vezi dionica ali to je tako kako statisticari racunaju, ne racunaju gain na dividends nego na kapital gain, a kod nekretnina racunaju yield od rente...i zato kazem da usporedbe nisu ispravne...pogotovo sto kod nekretnina ne racunaju povrat na ulozen novac nego na cijenu nekretnine koja je u vecini slucajeva iskreditirana (leveraged, geared).

[kaskader]

Aha..da zaboravio sam...u prvom scenariju kad ne prodajem i ne rastu cijene stanu onda sam u k**cu ako nemam stanare nekoliko mjeseci. Ali ja osobno, ulazem u nekretninu ne zbog rente nego zbog mogucnosti rasta cijena a onda cak i ako pola godine nemam stanare jos uvijek povrat na ulozen novac je zadovoljavajuci.

[Secundo]

kaskader kaže:
Secundo, u pravu si sto se tice statistike...medjutim statistika je pogresna, a to sam vec prije pisao. Istina je da je u zadnjem stoljecu yield dionicama bio u prosjeku 8%, a yield nekretninama oko 5%. To je uistinu statistika, ali ona je fundamentalno pogresna jer ne usporedjuje jabuke sa jabukama, vec jabuke sa kruskama..Da ponovim ukratko.

Statistika kod dionica se mjeri ovako: Imas $100K dolara i kupis dionice za $100K. nakon godinu dana vrijednost poraste i prodas ih za $108K. To je yield od 8%.

Slicno racunaju i za nekretnine: Kupis kucu za $100K, iznjmljujes ju za 6K godisnje i yield je 6%.

Ali to je fundamentalno pogresno, jer nekretnine su u 90% slucajeva kupljene uz gearing (kredite) i uz svega 20% deposita. Prema tome ja sam recimo u konkretnom slucaju upravo u procesu kupovanja stana koji namjeravam iznajmljivati. Stan je kostao 100K a ja sam ulozio svega 10K u stan. I dobrvat cu oko 6K godisnje. Na vrijednost stana yield je doista 6% ali na vrijednost mog ulozenog novca yield je 60%.

Prema tome treba usporedjivati povrat na ulozen novac a ne na arbitrarnu cijenu nekretnine.

Ma znam ja da ti racunas ROI (Return on Investment), ako hoces biti skroz sofisticiran, morao bi racunati i neto dobit (dakle nakon amortizacije nekretnine, i nekih stoseva oko poreza), ali moras onda i reci da se i za dionice moze uzeti tzv. lombard kredti (kod nas do 50% vrijednosti dionica), t.j. imas i ovdje neki gearing factor > 1. A kod nekretnina moras biti vrlo siguran u porast vrijednosti radi visokog gearing factora. Evo kako izgleda horor scenario: Vrijednost nekretnine pocne padati, banka to realizira i sreze ti kreditnu liniju. Ti nemas toliko casha a nekretninu nemozes na brzinu prodati -> ides u stecaj, banka preuzima nekretninu. To vrijedi prije svega ako ne mozes namiriti kamate za kredit, sto trenutno i nije tako tesko, ali podlijeze izvjesnom kamatnom riziku. Ne zaboravi da je u slucaju krize likvidnost trzista dionica znatno veca nego kod nekretnina.

Ukratko, za mene ne postoje jasne preference.

[kaskader]

Ajooj naravno Secundo da se kod racunanja ROIa uzimaju razne stvari u faktor...ali upravo zbog jos par stotina tih stvari ja volim nekretnine (iako volim i dionice ali manje)...jer npr...amortizaciju uracunavas, sve sto si potrosio na uredjivanje, pa onda cak i kamatu koju placas na kredit, sve je to tax deductible...zamisli to. Tako da ako iskoristis sve mogucnosti i pazljivo vodis papire uglavnom mozes prikazati gubitak...i taj gubitak ti se uracunava sljedece godine kada mozda steknes neki dobitak, itd, itd, itd..

Gearing postoji i kod dionica, ali niti priblizno toliko koliko kod nekretnina, a ako zamislis horor situaciju kod dionica kada koristis gearing (margin) i dionice ti padnu 30%...broker ti mazne lovu (likvidira ih, ako nemozes namiriti) u roku dan, dva...Tako da veca likvidnost kod dionica ide na ruku kad stvari idu dobro ali takodje rasturi te kad stvari krenu lose. Kod nekretnina se isto desava ali su u pitanju mjeseci i godine prije nego ti uzmu kucu, a do tada svasta se moze promijeniti. Statistika kaze da su najvece gubitke i bankrote u dionicama napravili investitori koji su: 1. trejdali na margin, 2. Short Sellers.

Dok, statistika kod nekretnina kaze da su najveci dobitak na nekretninama ostvarivali upravo investitori koji su isli na high gearing.

Ukratko, secundo, I will take it as a personal challenge to convince you da su nekretnine fundamentalno bolje investicijsko vozilo od dionica....no preferenca naravno ne ovisi samo o fundamentalnim karakteristikama nego o samoj osobi i temperamentu pojedinca ili ukusu.

[Secundo]

A sto mislis onda o real estate funds? Nisam siguran dali oni koriste leverage, ali za mene kao investora je to super mogucnost diversifikacije. Kad bi kopao, mozda bi se naslo negdje i ABS (Asset Backed Securities) funds.

[kaskader]

O real estate funds mislim isto ko i stock market funds, a to je da su za ljude koji si nedaju truda da naprave nesto sami. Bolji su i fondovi nego nista, ali zasto toliko diversificirati ako se moze fokusirati. Nije li fokus rather than diversification strategija od Warrena Buffeta, najveceg investitora u povijesti.

Kako meni moze fund manager napraviti veci profit nego ja sam na nekretini, pa da je sto puta manager nemoze...jer ja cu birati da kupim ispod cijene, ja cu si organizirati financing, ja cu preurediti kucu i tako joj povisiti vrijednost, itd, eto da ti ne lazem jedna nekretnina koju posjedujem je u 5 godina skocila za 90%. Da ju sutra prodam moj ROI (jer moj ulozen novac je bio 15% deposit i sto sam 5 godina placao kredit) bi bio 304% ili 60% godisnje. Nema tog fund managera koji je to mogao za mene napraviti.

[Anja_UK]

Nepobjedivi kaže:
Te da napomenem, ja još nemam svoju prvu nekretninu.

Problem koji sam ja vidjela u Hrvatskoj je slijedeci:
Ljudi traze top kvalitetu.
Npr mladi bracni par ce radije biti podstanari nego si kupiti neku staru kucu i pomalo je preuredjivati.
U V Britaniji je drugacije -ljudi ce dvije godine zivjeti u krsu, bez vrata ili poda ali ce svojim rukama poslije poslai vikendom zapeti, farbati, uredjivati, pa ce je nakon dvije godine prodati pa profit uloziti i drugu itd..
Ti mladi ljudi nemaju vise novaca nego mladi u Hrvatskoj ali su nekako pokretniji, ne zele odmah top deal.
Isto je i sa poslovima.
Mladi ce prati auta, raditi u Mc Donaldsu ili bilo sto makar imali i fakultet zavrsen dok ne stanu na svoje noge.

Moj prijedlog za prvu nekretninu: nemoj ici na stan nego na kucu na periferiji.
Sigurna sam da mozes naci kucu za 20 000 EURA, u krsu mozda ali imas ruke, ne?
Zasto se ne preselis u grad gdje su kuce jeftinije?
Na primjer cualsam za jeftine kuce u selima blizu Zagreba prema slovenskoj granici.
A jednom kad nesto preuredis svojim rukama vidjet ces koliko ti osobno vrijedi..
Za 20 000 eura treba ti 5 000 EURA ucesca.
Sad samo moras smisliti kako zaraditi 5 000 EURA.
Ne moze za jedan dan, stedi, otidji u Italiju beri jabuke ako nema posla u Hrvateskoj, radi preko ljeta, preuredjuj nekretnine nekome drugome..itd..
Uvijek se moze postici nesto ako se silno zeli ...
Mozda ces par godina oskudjevati u odjeci, obuci, izlascima ali ces zato jednog dana imati krov nad glavom..
Pricala sam o ovome s ljudima u Hrvatskoj.
Ja im kazem, moguce je sve ako se potrudis.
Oni meni kazu, hocu da ima sad dok sam mlad, sto ce mi kad sam star..
Onda mi pocnu pricu protiv svojih roditelja jer nekima su roditelji kupili stanove...
Ovo je potpuno krivo razmisljanje.
Tebi roditelji nisu duzni nista obezbjediti nakon 18-te godine, u svijet i zaradi.
Zaradit moze svatko.

[Mr Spiker]

Anja_UK kaže:
Problem koji sam ja vidjela u Hrvatskoj je slijedeci:
Ljudi traze top kvalitetu.
Npr mladi bracni par ce radije biti podstanari nego si kupiti neku staru kucu i pomalo je preuredjivati.
U V Britaniji je drugacije -ljudi ce dvije godine zivjeti u krsu, bez vrata ili poda ali ce svojim rukama poslije poslai vikendom zapeti, farbati, uredjivati, pa ce je nakon dvije godine prodati pa profit uloziti i drugu itd..
Ti mladi ljudi nemaju vise novaca nego mladi u Hrvatskoj ali su nekako pokretniji, ne zele odmah top deal.
Isto je i sa poslovima.
Mladi ce prati auta, raditi u Mc Donaldsu ili bilo sto makar imali i fakultet zavrsen dok ne stanu na svoje noge.

Moj prijedlog za prvu nekretninu: nemoj ici na stan nego na kucu na periferiji.
Sigurna sam da mozes naci kucu za 20 000 EURA, u krsu mozda ali imas ruke, ne?
Zasto se ne preselis u grad gdje su kuce jeftinije?
Na primjer cualsam za jeftine kuce u selima blizu Zagreba prema slovenskoj granici.
A jednom kad nesto preuredis svojim rukama vidjet ces koliko ti osobno vrijedi..
Za 20 000 eura treba ti 5 000 EURA ucesca.
Sad samo moras smisliti kako zaraditi 5 000 EURA.
Ne moze za jedan dan, stedi, otidji u Italiju beri jabuke ako nema posla u Hrvateskoj, radi preko ljeta, preuredjuj nekretnine nekome drugome..itd..
Uvijek se moze postici nesto ako se silno zeli ...
Mozda ces par godina oskudjevati u odjeci, obuci, izlascima ali ces zato jednog dana imati krov nad glavom..
Pricala sam o ovome s ljudima u Hrvatskoj.
Ja im kazem, moguce je sve ako se potrudis.
Oni meni kazu, hocu da ima sad dok sam mlad, sto ce mi kad sam star..
Onda mi pocnu pricu protiv svojih roditelja jer nekima su roditelji kupili stanove...
Ovo je potpuno krivo razmisljanje.
Tebi roditelji nisu duzni nista obezbjediti nakon 18-te godine, u svijet i zaradi.
Zaradit moze svatko.

Rekao sam ja davno.

Socijalizam nas je tako razmazio da nismo imali teoretske predodzbe o tome sto to znaci ne-socijalizam.

Trebati ce jos koja generacija dok se svlada skola.

[Secundo]

kaskader kaže:
O real estate funds mislim isto ko i stock market funds, a to je da su za ljude koji si nedaju truda da naprave nesto sami. Bolji su i fondovi nego nista, ali zasto toliko diversificirati ako se moze fokusirati. Nije li fokus rather than diversification strategija od Warrena Buffeta, najveceg investitora u povijesti.

Kako meni moze fund manager napraviti veci profit nego ja sam na nekretini, pa da je sto puta manager nemoze...jer ja cu birati da kupim ispod cijene, ja cu si organizirati financing, ja cu preurediti kucu i tako joj povisiti vrijednost, itd, eto da ti ne lazem jedna nekretnina koju posjedujem je u 5 godina skocila za 90%. Da ju sutra prodam moj ROI (jer moj ulozen novac je bio 15% deposit i sto sam 5 godina placao kredit) bi bio 304% ili 60% godisnje. Nema tog fund managera koji je to mogao za mene napraviti.

Cek' malo, to vise nije ulaganje, to je djelatnost (kada preuredjujes itd). A ako pokusavas kupovati jeftino a prodavati skupo, to je spekulacija, nista drugo nego sto mozes i sa dionicama. A tu je diversifikacija zlatno pravilo, inace se igras "sve ili nista".

[kaskader]

No pain no gain.

[Secundo]

kaskader kaže:
No pain no gain.

Da, da, ali obratno ne vrijedi u svakom slucaju. Zato: Don't take risks, manage them

[Blues Brother]

Anja, po mojemu da izadjete iz trenutnih poteskoca, trebali bi prodati jednu nekretninu i to onu, koju je najlakse i najprofitabilnije prodati. Mada ce vam se uciniti da gubite, sto prodajte mozda najbolju nekretninu, to je samo privremeno: biti ce jos prilika i jos mogucnosti da napravite dobar "deal". Glavno je da izadjete iz trenutnih poteskoca: za to morate odmah stupiti u akciju, a ne cekati da dodjete u situaciju da imate probleme sa bankama ili slicno. Znaci, "Act immediately!

GOOD LUCK!

[Anja_UK]

kaskader kaže:
Takodje mislim da je bila greska sto si kupila tri nekretnine u Hrvatskoj.

Mozda je ovo bila greska, mozda sam trebala kupovati u UK ali ipak cijene nekretnina u Splitskoj regiji porasle su 100% u zadnjih godinu dana. Taj postotak je bio 120% u Dubrovackoj regiji.

Ima jedna engleska poslovica koja kaze: "If you don't have a destination im mind, any road will take you there".

Nesto slicno rekao je i N Tesla:
"Ako nisi sposoban odmjeriti zadatak, neces ga uspjeti ni rijesiti.
Puno hvala na tvojim savjetima, vec mi je mozak poceo raditi i odmotavati se od stanja zakrzljenja.
Ovo je najkorisniji topik koji sam odavno procitala, bar meni osobno!

[Anja_UK]

Corto kaže:
Kaskader, dali te mogu zamoliti da nam predocis detaljnu racunicu za npr taj stan od 100k:
- cijena (pretpostavljam konacna, sa svim dodatnim davanjima)je 100k
- iznajmljujes za 6k godisnje, pretpostavljam da je to stvarno neto sto ti ostaje, ili su unutra jos npr rezije. Dali si uzeo u obzir da ce ti stan, recimo 5% vremena biti neiznajmljen, takodjer, treba racunati i na tekuce troskove, popravke,..
- kolika te kosta kredit od 90k (ukupno, sa svim troskovima oko toga)
- kako izgleda racunica ako ne uzimamo u obzir neizvjesnost oko vrijednosti nekretnine, nego samo rentanje?
Pozdrav

Kod mene je npr cijena kuce bila 106K, izdajemo je za 800 UKP mjesecno sto je 9600 godisnje.
Ulog za kredit bio je 5K
Kad se kuca izdaje onda je najpametnije uzeti vrstu stambenog kredita gdje samo placas kamate.
Onda jednog dana kad prodas tu kucu i vratis kredit koliko je kostala - ostaje ti ono za koliko je porasla vrijednost kuce tokom godina a to je u UK dosta velika svota - s nadom da vrijednost nekretnine nece padati..

[Anja_UK]

Blues Brother kaže:
Anja, po mojemu da izadjete iz trenutnih poteskoca, trebali bi prodati jednu nekretninu i to onu, koju je najlakse i najprofitabilnije prodati. Mada ce vam se uciniti da gubite, sto prodajte mozda najbolju nekretninu, to je samo privremeno: biti ce jos prilika i jos mogucnosti da napravite dobar "deal". Glavno je da izadjete iz trenutnih poteskoca: za to morate odmah stupiti u akciju, a ne cekati da dodjete u situaciju da imate probleme sa bankama ili slicno. Znaci, "Act immediately!

GOOD LUCK!

Puno hvala Blues Brother.
Niti jednu nekretninu u Hrvatskoj ne mogu trenutno prodati dok ne istekne 3 godine od kad sam je kupila.
Inace moram platiti porez od 35% na profit plus oko 10% prirez sto se uopce ne isplati.
Zato sam se odlucila na remortgage kuce u UK i to donekle rjesava stvari. Plus naravno novi podstanari.
Ovaj cemo put taj prihod osigurati.
Jos oko godinu dana dok ne istekne kredit a onda ce biti puno bolje.