Trebam par savjeta glede ulaganja u nekretnine u Zagrebu

[wah]

Ne znam je li ova tema prikladnija na Gospodarstvu ili ovdje, pa sam je stavio ovdje jer se ipak radi o konkretnoj lokaciji i vrsti nekretnine i jer mi se čini da ćete mi vi ovdje znati bolje reći.

Evo ovako ...

Uskoro bi trebali od jedne nekretnine dobiti oko 120 000 eura i planiramo uložiti u najmanj jednu, a vjerojatno dvije nekretnine u Zagrebu (zašto vjerojatno je duga priča u koju ne bih sad ulazio). Nisam niti financijski stručnjak niti stručnjak za nekretnine niti poznajem baš trenutne trendove u metropoli kad je riječ o prometu najmovima nekretnina, pa se zato želim raspitati o svemu među onima koji su o to upućeniji.

Plan nam je, dakle, kupiti jedan do dva stana u Zagrebu, te ih iznajmljivati. Mnogi će reći da vjerojatno postoje i bolje (iako ne i sigurnije) investicije, međutim nas osobno takve stvari ne zanimaju, a pogotov zato što se ovdje ipak priča o stanovanju, zadržimo se na toj našoj ideji.

Naime, pokušavam već polako planirati cijelo to ulaganje i razmišljati o svim mogućnostima koje se trenutno u Zagrebu nude.

U biti, ono što zbog iznosa novca jedino dolazi u obzir su mali stanovi, najviše do 30 m2, bez obzira radilo se o dva ili jednom (kažem opet, preduga je priča zašto ne znam još hoće li se ići u ulaganje u dva).

I sada razmišljam, naravno, o lokacijama, rentabilnosti i cjenovnom rangu najmova i općoj ekonomiji cijele priče.

Otvoren sam za sve savjete, tko god ima kakvu ideju ili možda kakav sličan plan koji će sprovesti u djelo u nekoj skoroj budućnosti.

Moja nekoa prvotna ideja bile su one male, prekrasne garsonijere u Novom Zagrebu, gradnja sedamdesete, za koje pouzdano znam da je riječ o nekretninama visoke kvalitete jer sam već prijateljici prije nekoliko godina pomagao kupiti istu, međutim Novom Zagrebu cijela je vrtoglavo narasla u zadnjih godinu i pol i za nekretninu od 20 m2 treba izdvojiti 50 000 eura. S druge strane, čini mi se da se takav stan može relativno lako iznajmiti, pogotovo ako se da za neku realnu najamninu, a ne prenapuhanu kakve se trenutno traže od strane većine najmodavaca.

Druga ideja su mi dvije nešto veće nekretnine na rubu ili čak malo izvan grada poput Sesveta gdje je kvadratni metar jeftiniji, ali me brine najamni potencijal, odnosno koliko je lako takvu nekretninu iznajmiti s obzirom na relativnu udaljenost od onih sadržaja koje će profil najmoprimca koji uzima manju nekretninu najvjerojatnije svakodnevno koristiti.

Također, iznimno mi je bitna cjelokupna infrastruktura, a stanovi na rubnim dijelovima grada tu baš ne prednjače, za razliku od, recimo, Novog Zagreba.

Treća ideja mi je uložiti u samo jednu manju nekretninu, ali u centru grada. Baš zadnjih dana pregledavam oglase i nailazim na iznenađujuće velik broj manjih stanova u centru koji nisu famozne suterenske garsonijere, i to za nevjerojatno male cijene s obzirom na lokaciju. Na mnogima od njih također navodi se da su stanovi pogodni za poslovne prostore.

E sad, iz iskustva znam da je u većini slučajeva riječ vjerojatno samo o vrlo starim prostorima u vrlo lošem stanju ili o općenito vrlo neatraktivnim ponudama kada ih vidiš uživo, ali me zanima, kada bih naišao na nešto privlačno, ozbiljno, koliko je takvu manju nekretninu u centru (dakle, do 25 m2) moguće iznajmiti na takvoj lokaciji, pa čak i za nešto manje novce od realne cijene? Pogotovo za poslovni prostor? Postoji li uopće pravna osoba koju bi zainteresirao interijer od 25 m2 u centru? O centru se priča kao o rudniku zlata bez obzira na tip najma, pa me zanima koliko u tome stvarno ima istine.

Četvrta opcija mi je ideja kupnje samo jednog, ali većeg stana također na lokaciji s dobrom infrastrukturom, ali mi se ona o dsvih čini najmanje dobrom s obzirom da čista matematika govori da se veći prihod može imati od dvje male nego jedne malo veće nekretnine. Ali, opet, otvoren sam za sve ideje.

Ima li netko konkretnih saznanja kakve su projekcije kretanja cijena nekretnina u europskim metropolama južne Europe u nekoj bližoj budućnosti, pogotovo uzevši u obzir naš ulazak u EU? Koliko bi najam nekretnina u prosjeku mogao skočiti u odnosu na prosječnu mjesečnu plaću jednom kada postanemo članicom EU i monetarne unije?

Htio bih samo napomenuti da ću obje nekretnine prijaviti i uredno plaćati porez od prvog dana.

Eto, stavrno bih cijenio sve ideje i savjete jer mi je riječ o životno vrlo bitnoj odluci, pa skupljam ideje i mišljenja sa svih strana.

[zarana]

Eh, lijepe li mukice, oma sam se uživjela! Za početak ćeš čuti mišljenje jednog laika. A imam i reference : , prije nekih godina kupili vrlo jeftin stan, starogradnja i ne baš kvalitetan, ali lokacija dobra, pod tim mislim u krugu sto do dvjesto metara imaš dom zdravlja, dućane, banke, školu, vrtić, park, ...ma sve, sve. Nakon 3 g. prodali stan za skoro duplo (a opet za razumne novce), kupili zemlju. Nakon god. dana lijepo li je vidjeti cijena zemlje narasla da boli glava.
E dalje ti neću pričati o našim planovima ali moj muž kaže da imam nos. Da ja imam tvoje novce, ne, ne, ovako da sam ja ti slažem se kupila bih manji stan npr. Novi Zagreb jer bi se lako iznajmljivao a i tamo je sve bitno u krugu.
Ne bi razmišljala o kupnji drugog stana nego zemlje.
E sad, i cijena zemlje je narasla do neba, ali...JA bi, ali odmah, pokupovala što više parcela u blizini buduće termalne rivijere u SV.Ivanu Zelini te pričekala par god. do izgradnje iste. Plan izgradnje možeš vidjeti ukucaš li stranicu grada. Te bi nakon eto nekoliko god. pjevala i opet slatke muke, u što dalje uložiti.
Eto nemojte me razapeti, ponavljam ja sam samo laik sa intuicijom. Pozdrav!

[wah]

Super, hvala ti puno, nisam ovo znao ... Ako ti se da, reci mi malo detaljnije zašto točno tamo i kolika je otprilike cijena trenutno? Ne mogu odmah u to ući, ali zvuči zanimljivo.

[zarana]

Zašto tamo? Pa iz tri razloga: prvi je blizina Zagreba a opet priroda, ljudi vole vikendice i prirodu a da nije predaleko, drugi još relativno jeftina zemljišta koja ipak rastu,a treće ta slika termalne rivijere, ma pogledaj, koliko se sjećam švicarci ulažu ali ne znam točno kada (to se obavezno raspitati).
Da recimo ostajem živjeti u stanu i poželim komadić prirode bilo bi lijepo znati da se možeš i okupati pa vratiti u vikendicu. Mislim, tko će nego zagrepčani navaliti na kupanje kad se izgradi ? Kraj je lijep, autocesta te vodi, a moje je mišljenje da će tamo cijene zemljišta samo rasti. Ma naravno da su to i tamo skužili, čitam oglase, zemljište bla, bla, blizina termalne rivijere.! Samo treba provjeriti jel to sigurno i kad počinje gradnja.

[zarana]

Ah da cijena ! Jako varira, ovisno da li je zemljište građevinsko ili poljoprivredno ali je svejedno još nisko. Mislim, ne trebaš iz vikendice dopješačiti do bazena, i do tamo si došao autom. Puno je sela, zaselaka na brdima gdje se svašta prodaje, od vikend zemljišta koja nemaju ni struju a imaju položaj i pogled, eto sjećam se jednog 1500 m2 = 3000 eura, valjda nema jeftinije, pa naviše ovisno o vrsti zemljišta i komunalijama. Eto, ne mogu naći oglasnik, valjda su djeca "čitala".
Odi na par stranica nekretnina da dobiješ sliku.( plavi oglasnik, centarnekretnina...)

[wah]

Budem, baš ti hvala, zainteresirala si me.

A ona ideja o centru grada? Imaš li kakvih ulagačkih spoznaja o tome što bi se uopće moglo s malim prostorom u centru?

[zarana]

To ne znam, iako se slažem s tvrdnjom o "suhom zlatu". Lako je znati da su ulični lokali traženi, a koji tip ureda treba centar makar bio skuplji to mi nije jasno. Ja bi opet na oglasnike pod - potražnja poslovnih prostora, možda su tamo neki odgovori.

[wah]

Da, imaš pravo, nisam još dovoljno istražio potražnju u oglasniku ... Iskreno, milsim da bi veća šansa bila da mali stan u centru iznajmim nekom samcu ekscentričnom boemu koji se baš pali na centar i mora tamo živjeti, nego bilo kojoj pravnoj osobi koja treba neki manji prostor.

[tnt22]

zarana kaže:

Eh, lijepe li mukice, oma sam se uživjela! Za početak ćeš čuti mišljenje jednog laika. A imam i reference : , prije nekih godina kupili vrlo jeftin stan, starogradnja i ne baš kvalitetan, ali lokacija dobra, pod tim mislim u krugu sto do dvjesto metara imaš dom zdravlja, dućane, banke, školu, vrtić, park, ...ma sve, sve. Nakon 3 g. prodali stan za skoro duplo (a opet za razumne novce), kupili zemlju. Nakon god. dana lijepo li je vidjeti cijena zemlje narasla da boli glava.
E dalje ti neću pričati o našim planovima ali moj muž kaže da imam nos. Da ja imam tvoje novce, ne, ne, ovako da sam ja ti slažem se kupila bih manji stan npr. Novi Zagreb jer bi se lako iznajmljivao a i tamo je sve bitno u krugu.
Ne bi razmišljala o kupnji drugog stana nego zemlje.
E sad, i cijena zemlje je narasla do neba, ali...JA bi, ali odmah, pokupovala što više parcela u blizini buduće termalne rivijere u SV.Ivanu Zelini te pričekala par god. do izgradnje iste. Plan izgradnje možeš vidjeti ukucaš li stranicu grada. Te bi nakon eto nekoliko god. pjevala i opet slatke muke, u što dalje uložiti.
Eto nemojte me razapeti, ponavljam ja sam samo laik sa intuicijom. Pozdrav!

hehe ma ti si imala samo srece da zivis u pravo vrijeme na pravom mjestu i da si imala i to malo love! sve drugo je....umisljanje

[zarana]

Pa sreća prati hrabre! Nismo imali ni to malo love, koja lova kad kupiš stan na kredit, kad ga prodaš pola vratiš banci, pa čitavu godinu hodaš po zag.okolici tražeći zemljište,to se zove mrdni guzom. Al kad u svemu dobro prođeš, to te veseli, zar ne? Dakle, osim napora treba i dobro kupiti, a to sam rekla da se zove imati nos. A da sad kupim jefinu zemlju negdje u okolici spalionice to se zove ne imati sreće ?
Tema je nešto drugo, imaš prijedlog?

[wah]

Da, molim vas, nemojte da se ovo pretvori u još jedan svađalački thread, prepustite to pdf-u Politika.

Stvarno bih cijenio bilo kakav prijedlog odnosno mišljenje o svemu onom što sam napisao, jako nam je bitno što ćemo napraviti, pa se stvarno pokušavam raspitati gdje god mogu i saznati što više različitih mišljenja.

[wah]

Ajde još netko, pliz. Bilo kakvo mišljenje ili iskustvo mi je dobrodošlo.

[zarana]

Wah, baš nemaš sreće, opet ti se javljam je. Onaj primjer sa Zelinom koji sam navela može se primijeniti na bilo koju lokaciju sa perspektivom, npr. kupnja zemljišta na budućem potezu auto ceste ZG-Sisak, kupnja seoskih imanja u blizini Zagreba itd., pitanje je samo možeš li čekati neodređen broj god. da bi se to isplatilo.Možda griješim, ali mislim da je rizik ako je sve prethodno dobro ispitano minimalan.
Drugo, meni osobno bilo bi malo naporno baktati se stalno sa podstanarima na dvije lokacije.
Da bi ti samom kliknula kakva ideja mislim da su potrebni sati provedeni na proučavanju oglasa bilo kojeg tipa.
Mi smo skoro posudili novce za kupnju skoro 50000m2 na manje od sat vremena vožnje od Zagreba, ali danas vidjeli, sutra zvali da kupujemo, ali već prodano. Inače cijena je bila 23000 eura. Prodavalo se mjesec dana.

[wah]

A znam, nešto sam očito opako skrivio na ovom pdf-u kad mi uglavnom rijetko tko ovdje hoće odgovoriti, a ovo mi je stvarno bitno jer su mi primanja iznimno mala i svaka investicija mi je iznimno važna ... A možda sam samo stavio na krivi pdf, možda sam trebao na Gospodarstvo ...

Hvala ti puno na pomoći i na svim ovim dodatnim idejama, budem baš razmislio o njima ...

Samo me zanima zašto kažeš da bi ti bilo "dosadno baktati se" s podstanarima? Meni se i dalje to čini ako ne možda najisplativijom investicijom onda vjerojatno najboljim omjerom sigurnosti i profita iz ove perspektive, pogotovo uzevši u obzir najave kretanja cijena nekretnina u metropolama južne Europe kada jednom uđemo u EU.

Hvala ti i na savjetu za pregledavanje oglasa, sve to i planiram napraviti, uzet ću si jednom vremena i proći kroz sve oglase, pa vidjeti ima li što interesantno, ali se za sada samo raspitujem kod različitih ljudi koji imaju više znanja i iskustva o problemu od mene.

[zarana]

Baktati: podstanara i ljudi općenito nas ima svakakvih ali ti možda imaš više živaca; stan moraš održavati bilo da ga hoćeš iznajmiti ili kasnije prodati ( dobro, krečenje nije neka investicija, ali troškove kvara poput - pukla cijev -ti snosiš); pravilo je da ti kao stanodavac plaćaš pričuvu mada ima i onih drugih( to bi u tvom slučaju bila pričuva za dva stana); ne znam moraš li prisustvovati sastancima "kućnog savjeta", možda i ne; dolazak po novce na dvije lokacije svaki mjesec; desit će ti se da ti podstanari odu a u međuvremenu ne nađeš druge a režije moraš platiti i za prazan stan; i stalno oglasi, pa te zovu, pa pokazuješ stan, mislim , isplati se samo računaš na to vrijeme...ne znam, u malom stanu su samci koji su kudikamo mobilniji pa češće mijenjaju lokacije, dok su u većem stanu obitelji kojima je to teže zbog djece (vrtić, škola), pa duže ostanu na jednom mjestu.
Što se tiče cijena stanova ni ja ne vidim baš puno prostora za rast, tako da .
Hoću reći, traži nešto gdje još ima mjesta za taj rast.
A da ipak ovo prebaciš ?

[wah]

Ma, da, znam sve te mane iznajmljivanja, razmišljam o njima zadnje dvije godine i skužio sam i sam sve ovo što si rekla, ali tražio bih nekog na dulje vrijeme i preko poznanika ako je moguće kako bih znao o kakvim se ljudima radi, ili bar studenta za tih 4-5 godina, a za prazan stan u međuvremenu nije problem jer će režije za takav stan biti iznimno male. A s obzirom da će stan biti vrhunski uređen i jako komforan za tako malu kvadraturu, a i da će sve biti legalno i da neću davati za maksimalniu cijenu već za neku realnu, nekako imam dojam da ću lakše naći nego većina ljudi.

Veći stan mi nije opcija i zbog novca, i zbog toga što ću ipak bolje financijski proći uzmem li dva manja stana na boljoj lokaciji jer bi mi mjesečno donosili skoro 50 % više novca nego jedan veći.

Što se tiče prostora za rast, ni ja ga ne vidim trenutno, ali jednom kad dođe EU najave su da bi cijene trebale dodatno porasti, što je i logično.

Ma, neću prebacivati, možda se javi još netko s nekim svojim idejama.

[huncut]

Ovo sa Zelinom je fakat super ideja, tamo su cijene jos jako, jako niske u odnosu na, recimo, Zagorje. Nece biti samo Termalna rivijera, u Sv. Heleni se gradi najveci outlet centar u ovom dijelu, zaposljavat ce par stotina ljudi, pa ce se traziti kuce i zemljista u okolici.
Za Zagreb je pametno kupiti mali stan u bilo kojem kvartu koji je u tramvajskoj zoni, to podstanari u pravilu traze. Sigurno je jako tesko se gombati s podstanarima i problem je naci one prave, ali ima jedna struktura ljudi koji su uglavnom nepozeljni svim stanodavcima, a bolji su stanari od vecine: to su ljudi s kucnim ljubimcima. Njima je gotovo nemoguce naci stan u Zagrebu, a uglavnom je rijec o mladim, urbanim, zaposlenim ljudima koji bas zato sto su svjesni kako je tesko naci stan ako imas psa itekako cijene kad takav stan nadju. U pravilu placaju na vrijeme i paze na stvari, bas zato sto znaju da ako odatle izlete ce tesko naci nesto drugo.

[wah]

E, hvala, vidiš, baš takve savjete tražim jer stvarno nemam iskustva s davanjem nekretnina u najam, pogotovo ne podstanarima i sve me zanima ... Nisam, iskreno, znao ovo za ljude s kućnim ljubimcima, nisam znao da su toliko nepoželjni, meni osobno će biti svejedno i znam i sam ovo što si rekao, da je taj profil ljudi u pravilu neusporedivo discipliniraniji od ovih drugih, a ako je stvarno istina da su većina takvih najmoprimaca samci koji traže mali stan, vrlo vjerojatno će se dogoditi da ću upravo takav tip podstanara i primiti, pogotovo ako ću ga upoznati nekim drugim putem, a ne preko oglasa ...

Nešto me još zanima, ako mi netko zna odgovoriti ... Ako procjenitelj izlazi na teren dati realnu cijenu stana i na temelju toga određuje porezni iznos, ima li najmoprimac pravo tražiti veću cijenu i plaća li onda porez na službeno procjenjenu cijenu ili na onaj iznos koji se uplaćuje? Je l li istina da je porez na najam nekretnina trenutno 15 % na 70 % osnovice plus PDV? Koja je općenito procedura prijave podstanara i uplate mjesečnog iznosa, ima li za najmodavca još koja stanica osim porezne uprave?