Isplativost gradnje i iznajmljivanja apartmana na moru

[crazysplico]

Guud kaže:

Ne znam zašto bi ulagao još 100t, kuća izgleda odlično (bolja od 90% konkurencije), a i prihodi (30.000) su odlični. To je tvoja kuća?

Ovo je kuca gdje mi je kupovina propala jer sam zakasnio sa kaparom 10 dana grrrrrr a dodatnih 100 000 jer smatram da bi prodajne mogucnosti bile puno vece.

Drago mi je da sam je vidio da uklonim zablude kako treba 400 ili 500 000 za napravit ovako nesto

Poslano sa mog LG-D855 koristeći Tapatalk

[Guud]

crazysplico kaže:

Ovo je kuca gdje mi je kupovina propala jer sam zakasnio sa kaparom 10 dana grrrrrr a dodatnih 100 000 jer smatram da bi prodajne mogucnosti bile puno vece.

Drago mi je da sam je vidio da uklonim zablude kako treba 400 ili 500 000 za napravit ovako nesto

Ako je tražio 200t, imaš za čim žaliti. Što bi dodao za tih 100t eur?

ps. jesi li kupio neku drugu kad je propala kupnja ove?

[crazysplico]

Guud kaže:

Ako je tražio 200t, imaš za čim žaliti. Što bi dodao za tih 100t eur?

ps. jesi li kupio neku drugu kad je propala kupnja ove?

Kupio sam stan u Splitu i ostatak ulozio u drugu nekretninu al nije to to...

Sta za jos 100 000?Ono sto ima dodatnu prodajnu vrijednost su kuce sa ravnim krovom velikim terasama i staklenim stijenkama.Naravno i bazen mora biti veci,ubacio bi i jacuzzi onda se trazi prodajna cijena od 400 ili 500 000 i to je posao

Poslano sa mog LG-D855 koristeći Tapatalk

[MMachéte]

crazysplico kaže:

Ha ha hvala Ne nemam djece
Neplacas doprinose zasto bi ako kao mali iznajmljivac nemoram?U ovoj drugoj situaciji ako moram zaustavio bi se na 230 000KN i takodjer nebi platio.


Poslano sa mog LG-D855 koristeći Tapatalk

Nemoraš plaćati doprinose JOŠ. Kakve logike ima da se rad (pravi rad odnosno prihod od nesamostalne djelatnosti) oporezuje sa 40% a rentijerstvo od apartmana ponekakvom smjesnom paušalu po broju kreveta?

NE moras biti veliki vizionar dati bude jasno da u drzavi gdje za svako zaposlenje koje se placa iznad 3000kn netto treba veza, da ce lupiti neku vrstu poreza na prihod od iznajmljivanja.I to je sasvim razumljivo i realno.
Prije par godina je bila afera sa hitnom pomoci, da je nema na moru u nekom mjestu..
Imas prihode od tih turista u miljardama eura, a kad turist treba medicinsku pomoc ili policiju , od kud ce se platiti ti ljudi, ak baba koja renta apartmane placa sezonski 100€ poreza?


Velim,ovu smijuriju koja se sad placa ne racunam.

[Kexx]

MMachéte kaže:

Nemoraš plaćati doprinose JOŠ. Kakve logike ima da se rad (pravi rad odnosno prihod od nesamostalne djelatnosti) oporezuje sa 40% a rentijerstvo od apartmana ponekakvom smjesnom paušalu po broju kreveta?

NE moras biti veliki vizionar dati bude jasno da u drzavi gdje za svako zaposlenje koje se placa iznad 3000kn netto treba veza, da ce lupiti neku vrstu poreza na prihod od iznajmljivanja.I to je sasvim razumljivo i realno.
Velim,ovu smijuriju koja se sad placa ne racunam.

Možda zato što je kratka sezona? Ne razvaljuju svi.
Možda i zato da ne bi ljudi knjižili u troškove režije, sitni inventar i adaptacije.
Čak i kupnju nekretnine, firma kad kupi nekretninu knjiži amortizaciju.
Možda i zato jer se radi o velikim investicijama zahvaljujući kojima turisti imaju gdje doći.
Ako odluče derati po iznajmljivačima i turizam će proći kao ostale naše grane.

[Guud]

crazysplico kaže:

Kupio sam stan u Splitu i ostatak ulozio u drugu nekretninu al nije to to...

Sta za jos 100 000?Ono sto ima dodatnu prodajnu vrijednost su kuce sa ravnim krovom velikim terasama i staklenim stijenkama.Naravno i bazen mora biti veci,ubacio bi i jacuzzi onda se trazi prodajna cijena od 400 ili 500 000 i to je posao

Istina bazen bi mogao biti veći, tj. cijela okućnica, ali ni ovako nije loše, dapače. Volim bit što je moguće više siguran prije no što uđem u investiciju, a na ovom polju nikako da nađem zicer. Tj. još uvijek nisam spreman priznat da sam pogriješio kad sam zaključio da se iznajmljivanje isplati samo onima koji su nasljedili nekretninu, koji sami grade, rade i obnavljaju a ne žele radit za drugoga i dizat se u 7 ujutro. Iako me mnogo slučajeva demantira, ali i oni idu iz jedne krajnosti u drugu. Npr. stan od kojeg sam očekivao fijasko jer nije na dobroj lokaciji i kompletno je derutan (još su madraci iz '75 u njemu) je odradio preko 130 dana prve sezone. Drugi stančić koji je isto derutan, uz to i izuzetno sitan (20m2) je također odradio 100+ dana prve sezone, ali je u strogom centru. Treći stan koji je adaptiran, u koji je uloženo hrpu love i truda nije odradio ni pola očekivanog. Ispada da derutni stančić može odradit 100+ dana po 30-60eur, dok novoadaptiran, tri puta prostraniji stan ne može preko 80 dana po 120. A kupit stan za 180t eur, u njega utuć još 60t eur da bi ga iznajmio za 100eur/noć u srcu sezone mi nije baš isplativo. Ista stvar s najmom na otoku, zemljište u na ne baš dobroj lokaciji tj. teoretski je 200m od obale, ali je strm uspon. Nakon 10g pregovora s investitorom jer od toga nisam očekivao ništa osim zajeba, apartmani su gotovi i odmah dani puno za prazno, 10t eur godišnje. Smatrao sam da je to ok, na toj lokaciji imaš 2 zanimljiva mjeseca (7 i 8), 6 i 9 su već slabiji, a ostatak je nikakav. Recimo 3t eur mjesečno za 7 i 8, 2 t eur za 6 i 9. Grdo se prevario, apartmani su full puni, prihod sigurno 30, možda i više. Kuća u centru koju sam dugo htio kupit, ali se nikako dogovorit oko cijene. Neki lola je kupi, imao je grdih problema s adaptacijom, zamalo su je konzervatori proglasili zaštićenim kulturnim dobrom i skroz sjebali. Uložio je min 4 mil. kn u adaptaciju, dobio kuću za 10 ljudi s bazenom. Prošlo ljeto je imao 5 tjedana najma, od toga samo 3 u 7. i 8. mjesecu. S tim da je u ta 3. tjedna policija intervenirala bar 10 puta, kako je u kući 10 ljudi međusobno bi se posvađali, pa bi jedni zaključali vrata, drugi gađali kamenjem prozore, ovi bacali vaze i stolice s balkona na ove koji pokušavaju provaliti itd..

[crazysplico]

Guud kaže:

Istina bazen bi mogao biti veći, tj. cijela okućnica, ali ni ovako nije loše, dapače. Volim bit što je moguće više siguran prije no što uđem u investiciju, a na ovom polju nikako da nađem zicer. Tj. još uvijek nisam spreman priznat da sam pogriješio kad sam zaključio da se iznajmljivanje isplati samo onima koji su nasljedili nekretninu, koji sami grade, rade i obnavljaju a ne žele radit za drugoga i dizat se u 7 ujutro. Iako me mnogo slučajeva demantira, ali i oni idu iz jedne krajnosti u drugu. Npr. stan od kojeg sam očekivao fijasko jer nije na dobroj lokaciji i kompletno je derutan (još su madraci iz '75 u njemu) je odradio preko 130 dana prve sezone. Drugi stančić koji je isto derutan, uz to i izuzetno sitan (20m2) je također odradio 100+ dana prve sezone, ali je u strogom centru. Treći stan koji je adaptiran, u koji je uloženo hrpu love i truda nije odradio ni pola očekivanog. Ispada da derutni stančić može odradit 100+ dana po 30-60eur, dok novoadaptiran, tri puta prostraniji stan ne može preko 80 dana po 120. A kupit stan za 180t eur, u njega utuć još 60t eur da bi ga iznajmio za 100eur/noć u srcu sezone mi nije baš isplativo. Ista stvar s najmom na otoku, zemljište u na ne baš dobroj lokaciji tj. teoretski je 200m od obale, ali je strm uspon. Nakon 10g pregovora s investitorom jer od toga nisam očekivao ništa osim zajeba, apartmani su gotovi i odmah dani puno za prazno, 10t eur godišnje. Smatrao sam da je to ok, na toj lokaciji imaš 2 zanimljiva mjeseca (7 i 8), 6 i 9 su već slabiji, a ostatak je nikakav. Recimo 3t eur mjesečno za 7 i 8, 2 t eur za 6 i 9. Grdo se prevario, apartmani su full puni, prihod sigurno 30, možda i više. Kuća u centru koju sam dugo htio kupit, ali se nikako dogovorit oko cijene. Neki lola je kupi, imao je grdih problema s adaptacijom, zamalo su je konzervatori proglasili zaštićenim kulturnim dobrom i skroz sjebali. Uložio je min 4 mil. kn u adaptaciju, dobio kuću za 10 ljudi s bazenom. Prošlo ljeto je imao 5 tjedana najma, od toga samo 3 u 7. i 8. mjesecu. S tim da je u ta 3. tjedna policija intervenirala bar 10 puta, kako je u kući 10 ljudi međusobno bi se posvađali, pa bi jedni zaključali vrata, drugi gađali kamenjem prozore, ovi bacali vaze i stolice s balkona na ove koji pokušavaju provaliti itd..

Nije lose naravno za 200 000EUR dobra prica...

Sto se ulaganja tice predvidjam rast prihoda u godinama koje dolaze i veliku ekspanziju u turizmu.

Ako imas stan od 240 000koji u sezoni radi 100EUR dan onda imas problem...

Poslano sa mog LG-D855 koristeći Tapatalk

[Kexx]

crazysplico kaže:

Nije lose naravno za 200 000EUR dobra prica...

Sto se ulaganja tice predvidjam rast prihoda u godinama koje dolaze i veliku ekspanziju u turizmu.

Ako imas stan od 240 000koji u sezoni radi 100EUR dan onda imas problem...

Poslano sa mog LG-D855 koristeći Tapatalk

Osim u slučaju političke nestabilnosti u okruženju.

[neno1966]

Kexx kaže:

Osim u slučaju političke nestabilnosti u okruženju.

To je još manji problem, veći problemi su konkurencija i izmjene propisa.

[crazysplico]

neno1966 kaže:

To je još manji problem, veći problemi su konkurencija i izmjene propisa.

Ako politika napravi problem biti ce svega,nece propisi biti problem a konkurencija je dobrodosla razvija se trziste

Poslano sa mog LG-D855 koristeći Tapatalk

[neno1966]

crazysplico kaže:

Ako politika napravi problem biti ce svega,nece propisi biti problem a konkurencija je dobrodosla razvija se trziste

Poslano sa mog LG-D855 koristeći Tapatalk

Ja se ne bojim za politiku a tržište je više stihijsko, u špici sezone ćeš prodati bilo što a rijetki su koji se mogu razviti i izvan sezone. Zato i dobro posluju nekakvi derutni apartmani koje je netko spominjao prije.

[Kexx]

neno1966 kaže:

To je još manji problem, veći problemi su konkurencija i izmjene propisa.

Konkurencija me ne brine, izmjene propisa me brinu.

Pred velikom sam investicijom i brine me zveckanje političkom nestabilnošću u EU i posebno okruženju, te stalna prijetnja novim propisima koji mogu biti jedino gori nego što su sada.
Sve ove nekretnine nam preko noći mogu postati teret umjesto zarada.

[ivanjan76]

neno1966 kaže:

Ja se ne bojim za politiku a tržište je više stihijsko, u špici sezone ćeš prodati bilo što a rijetki su koji se mogu razviti i izvan sezone. Zato i dobro posluju nekakvi derutni apartmani koje je netko spominjao prije.

meni neke stvari nisu sasvim jasne...gledam bas bookinge nekih apartmana..po meni vrhunski uređeni i na iznimnim lokacijama, koji imaju (trenutno) manje rezervacija nego neki losiji na losijim lokacijama, barem na slikama
..cijene se tu negdje, broj osoba koje primaju isto tako..u cemu je kvaka?..recenzije su im isto tako podjednake npr.

[ivanjan76]

Kexx kaže:

Konkurencija me ne brine, izmjene propisa me brinu.

Pred velikom sam investicijom i brine me zveckanje političkom nestabilnošću u EU i posebno okruženju, te stalna prijetnja novim propisima koji mogu biti jedino gori nego što su sada.
Sve ove nekretnine nam preko noći mogu postati teret umjesto zarada.

http://www.slobodnadalmacija.hr/novo...jetsko-trziste

[neno1966]

ivanjan76 kaže:

meni neke stvari nisu sasvim jasne...gledam bas bookinge nekih apartmana..po meni vrhunski uređeni i na iznimnim lokacijama, koji imaju (trenutno) manje rezervacija nego neki losiji na losijim lokacijama, barem na slikama
..cijene se tu negdje, broj osoba koje primaju isto tako..u cemu je kvaka?..recenzije su im isto tako podjednake npr.

Pa nije ni meni skroz jasno. Najočitije je da je do rada booking agencija (ako su ti podaci o bookingu ažurirani i točni) ali...

[Kexx]

ivanjan76 kaže:

http://www.slobodnadalmacija.hr/novo...jetsko-trziste

To me i straši, ide mijenjati nešto što funkcionira. Ne da iznajmljivačima bude jednostavnije, bit će im skuplje i teže. Prije investicije bih želio vidjeti kako će točno novi zakoni izgledati, da ne bude na kraju skuplja pita od tepsije.
Plus politička nestabilnost.

[neno1966]

Kexx kaže:

Konkurencija me ne brine, izmjene propisa me brinu.

Pred velikom sam investicijom i brine me zveckanje političkom nestabilnošću u EU i posebno okruženju, te stalna prijetnja novim propisima koji mogu biti jedino gori nego što su sada.
Sve ove nekretnine nam preko noći mogu postati teret umjesto zarada.

Pa i mi smo dio te EU, ako je jednako političko nestabilno i u Njemačkoj i Hrvatskoj zašto ne bi na odmor u Hrvatsku. Ja bi se ipak brinuo zbog konkurencije osim ako stvarno ne gradiš nešto izvan konkurencije.

[Kexx]

neno1966 kaže:

Pa i mi smo dio te EU, ako je jednako političko nestabilno i u Njemačkoj i Hrvatskoj zašto ne bi na odmor u Hrvatsku. Ja bi se ipak brinuo zbog konkurencije osim ako stvarno ne gradiš nešto izvan konkurencije.

Okruženje me brine, BH, Srbija, Kosovo. Ali i mogućnost raspada EU, tako nešto bi smanjilo broj putovanja. Mogućih nestabilnosti ima više, s više strana, nas tangiraju i neke koje Njemačku ne tangiraju.

Ako bude kao zadnjih godina nema me što brinuti konkurencija. Jedino me to ne brine.

I neizvjesnost oko najavljene izmjene propisa, tko zna što će birokratima pasti na pamet.

[spalatinaS]

ivanjan76 kaže:

meni neke stvari nisu sasvim jasne...gledam bas bookinge nekih apartmana..po meni vrhunski uređeni i na iznimnim lokacijama, koji imaju (trenutno) manje rezervacija nego neki losiji na losijim lokacijama, barem na slikama
..cijene se tu negdje, broj osoba koje primaju isto tako..u cemu je kvaka?..recenzije su im isto tako podjednake npr.

Pa to moze varirat i ovisit o nacinu na koji se rezervacija radi ,negdje je potreban deposit za rezervaciju a negdje nije .Ja radim samo sa Amerikancima i rezerv je uz deposit ,i slozit cu se sa navodom kolege-ice forumasa koji je spomenuo da su nestabilna vremena jer vidim da je vecina mojih gostiju uzela extra osiguranje koje garantira povrat deposit u slucaju kasnijg otkazivanja rezervacije .
Tako da ti mogu rec bez obzira na trenutnu popunjenost necu davat nikakve prognoze kakva je biti sezona .

[neno1966]

spalatina-nyc kaže:

Pa to moze varirat i ovisit o nacinu na koji se rezervacija radi ,negdje je potreban deposit za rezervaciju a negdje nije .Ja radim samo sa Amerikancima i rezerv je uz deposit ,i slozit cu se sa navodom kolege-ice forumasa koji je spomenuo da su nestabilna vremena jer vidim da je vecina mojih gostiju uzela extra osiguranje koje garantira povrat deposit u slucaju kasnijg otkazivanja rezervacije .
Tako da ti mogu rec bez obzira na trenutnu popunjenost necu davat nikakve prognoze kakva je biti sezona .

Stvar je i do odnosa sa gostima, sa nekima treba razmjeniti desetine mailova o nekoj sasvim banalnoj stvari a oni žele odgovor najkasnije jučer. Da ne govorimo o onima koji imaju specijalne želje.