Novogradnja (ZG) - vol. 2

[partizanka]

Koliko ste vi stanova pogledali prije nego sto ste se odlucili za ovaj u kojem bas sad zivite?Naime, dulje vrijeme pratim trziste nekretnina, no u pravilu se sve svodilo na moje njuskanje na Njuskalu i tu i tamo koji izlazak na teren radi izvidjanja lokacije zgrade. Prije mjesec dana sam naletila na jedan oglas koji me zaintrigirao, kontaktirali smo agenta, u medjuvremenu smo u dva navrata i bili na razgovoru sa investitorom, uskoro bi trebali obaviti i sluzbenu rezervaciju stana, a ja se kontinuirano preispitujem i bojim da se ne zaletimo u nesto sto cemo pozalit.
Radi se o dvoetaznom stanu u zapadnom dijelu grada (manja stamb. zgrada u mirnoj ulici u blizini Gospodske; u prizemlju dn. boravak, blagovaona, odvojena kuhinja, WC, gore tri spavace sobe i kupatilo, iznad stana je balkon od penthousea; investitor trazi 1600E /m2; orijentacija S-J - dn. boravak, vrt i dvije sp. sobe gledaju na sjever, jedna sp. soba na jug - zgrada gleda na dvije manje parcele za koje nitko ne moze sa sigurnoscu reci da nesto nece niknut za 10-15 god). Igrala sam se detektiva pa sam doznala tu i tam koju o investitoru prek neta, a bome sam i nasumicno okrenula broj telefona stanara koji zivi u zgradi koju je investitor recentno gradio ( ) i prikupila uglavnom pozitivne reakcije ( solidna gradnja, investitor drzi do rijeci itd.).
E sad, ono sto mene zbunjuje je nacin na koji se ta cijela komunikacija odvija (npr. u kaficima, a ne u sluzbenim prostorijama investitora), investitor daje prilicno ofrlje informacije o izvodjenju radova (u tijeku je pribavljanje građevinske, planiraju poceti sa gradnjom u 2mj, zavrsiti u isto vrijeme sl. godine, provezao nas je po nekoliko stambenih objekata koje je gradio u tom istom kvartu, u neke smo i usli, da dobijemo bolju sliku kako bi sve u konacnici trebalo izgledat, ono sto smo vidjeli je ostavilo pozitivan utisak, radi se o modernim, manjim stambenim zgradama - tzv. urbanim vilama), nije raspolozen za pregovore o spustanju cijene ( opravdava li lokacija 1600E/m2 ako je taj isti investitor prije dvije godine na toj istoj lokaciji prodavao za 1450E/m2 , a Pionir na slicnoj aktualno prodaje za oko 1500E/m2?), obvezna je kupnja garaze/VPM i spremista (mogu li to uvjetovat?), uz stan ne ide klima (sta to nije uobicajeno u novogradnjama i uz takvu cijenu kvadrata?!) i sta to znaci da je (citiram iz oglasa u Njuskalu) investitor " pravna osoba, nema PPN" (sta ne moraju po novom zakonu svi platit 4%poreza?) ?Sta jos trebamo pitat investitora, bojim se da nam nesto u cijelom tom procesu ne promakne?

I naravno da bih najradije kupila stan od provjerenih VMDovaca ili Alfastana, ali 2000+E za kvadrat stana ne dam/ ne mogu dat, pa makar bio i pozlacen ..

[Scissors.]

Ukoliko kupuješ stan od pravne osobe u sustavu pdv-a, ne plaćaš ppn, pdv je već u cijeni stana. A plaća se samo jedno, ili pdv ili ppn (ovo govorim općenito, ima jos uvijek hrpa ljudi koji misle da jedno nema veze s drugim i da se plaća oboje)

To nije zanemariva brojka, meni to itekako utječe kad gledam oglase, cijene, i dal jos na to trebam šta nadodati, i koliko.

[baustelac99]

Partizanka

ja bi više volio da mi ne stave klimu nego da mi stave neku čang-šlang od 2000kn pa je opet zapravo moram mjenjati.

[Henry Miller]

Vrlo je bitno da naprave pripremu za klimu. Da postave odvodne cijevi za kondenzat ispod fasade i prije postavljanja stiropora/kamene vune da postave nosače za klimu i provedu instalacije. Ako toga nema, onda je problem.

[dzizs1]

Scissors. kaže:

Ukoliko kupuješ stan od pravne osobe u sustavu pdv-a, ne plaćaš ppn, pdv je već u cijeni stana. A plaća se samo jedno, ili pdv ili ppn (ovo govorim općenito, ima jos uvijek hrpa ljudi koji misle da jedno nema veze s drugim i da se plaća oboje)



To nije zanemariva brojka, meni to itekako utječe kad gledam oglase, cijene, i dal jos na to trebam šta nadodati, i koliko.

Bitno je napomenuti i da se PDV na isporuku nekretnina plaća samo ako se građevina ne koristi duže od dvije godine. Drugim riječima, ako primjerice kupiš novi stan u zgradi iz 2014. od pravne osobe u sustavu PDV-a, morat ćeš svejedno platit porez na promet.

[partizanka]

Scissors. - hvala na pojašnjenju, to je onda svakako prednost, ako sam dobro shvatila.

baustelac&Henry - napravit ce pripreme za instalaciju klime, ali istu nece instalirat, sto moze bit i dobra stvar u slucaju da postave neku upitne kvalitete kao sto je baustelac rekao. Nije nam klima, naravno, presudna stvar, ali me cisto informativno zanimalo je li instalacija klime postao neki standard u danasnjim novogradnjama ( i hoce li nas investitor zakinut za isto).

- danas idemo na treci razgovor sa investitorom, ono sto mene mozda i najvise brine je balkon iznad stana (tu bi mogli zesce fusarit, a mene izluduje pomisao da necu imat kontrolu nad tim (napominjem da nisam gradjevinske struke, ali sam citala po netu i forumima kakvi bi trebali biti standardi gradnje i kakve su neprilike su imali stanari u situacijama kada se izvodjaci nisu pridrzavali tih standarda .. )

[Zli Mali Medo]

partizanka kaže:

- danas idemo na treci razgovor sa investitorom, ono sto mene mozda i najvise brine je balkon iznad stana (tu bi mogli zesce fusarit, a mene izluduje pomisao da necu imat kontrolu nad tim (napominjem da nisam gradjevinske struke, ali sam citala po netu i forumima kakvi bi trebali biti standardi gradnje i kakve su neprilike su imali stanari u situacijama kada se izvodjaci nisu pridrzavali tih standarda .. )

Kako mislis balkon iznad stana? O cemu se tu radi?

A zadovoljna si s dnevnim boravkom na sjeveru?

[saurus]

partizanka kaže:

---
Radi se o dvoetaznom stanu u zapadnom dijelu grada (manja stamb. zgrada u mirnoj ulici u blizini Gospodske; u prizemlju dn. boravak, blagovaona, odvojena kuhinja, WC, gore tri spavace sobe i kupatilo, iznad stana je balkon od penthousea; investitor trazi 1600E /m2; orijentacija S-J - dn. boravak, vrt i dvije sp. sobe gledaju na sjever, jedna sp. soba na jug - zgrada gleda na dvije manje parcele za koje nitko ne moze sa sigurnoscu reci da nesto nece niknut za 10-15 god)............
nije raspolozen za pregovore o spustanju cijene ( opravdava li lokacija 1600E/m2 ako je taj isti investitor prije dvije godine na toj istoj lokaciji prodavao za 1450E/m2 , a Pionir na slicnoj aktualno prodaje za oko 1500E/m2?), obvezna je kupnja garaze/VPM i spremista (mogu li to uvjetovat?)
---
(

S obzirom da se Pionirove prenagurane osmerokatnice prodaju po 1.500 Eur, čini mi se da 1.600 Eur za novogradnju u "urbanoj vili", dvokatnici (ako sam dobro razumjela), nije nerealno. To što je prije dvije godine cijena bila 150 Eur niža je posljedica porasta cijena u cijelom Zagrebu (u centru je narasla čak 20%!) i više nitko ne može očekivati cijene iz tog razdoblja.

Hoće li investitor pristati na prodaju stana bez garaže/spremišta ovisi samo o njemu. Tamo gdje prodaja ide slabije nisu skloni oslobađanju od te obveze (vjerojatno znaju da će imati velikih poteškoća prodati takvu garažu, pošto u rubnim dijelovima grada - što Gospodska svakako jest - uvijek ima slobodnih parkirnih mjesta, pa ne postoji potreba za garažama). No, svakako treba pokušati.

S obzirom da su gotovo sve prostorije u stanu orijentirane prema sjeveru, ako se stan prodaje po istoj cijeni kao i stanovi okrenuti prema jugu, istoku ili zapadu, svakako bih pokušala rušiti cijenu zbog lošije orijentacije. Ja ne bih ni kupila tako orijentiran stan, ali ako nekoga ne smeta, svejedno treba znati da je to znatnom broju kupaca nedostatak i stoga zaslužuje odgovarajući popust.

partizanka kaže:

---
- danas idemo na treci razgovor sa investitorom, ono sto mene mozda i najvise brine je balkon iznad stana (tu bi mogli zesce fusarit, a mene izluduje pomisao da necu imat kontrolu nad tim (napominjem da nisam gradjevinske struke, ali sam citala po netu i forumima kakvi bi trebali biti standardi gradnje i kakve su neprilike su imali stanari u situacijama kada se izvodjaci nisu pridrzavali tih standarda .. )

Novogradnje su pod jamstvom najmanje dvije godine i u tom vremenu sve nedostatke sanira izvođač o svom trošku. Ako se nedostatak pokaže kasnije moguće je lošu hidroizolaciju sanirati i iz sredstava zajedničke pričuve. Ja se toga ne bih bojala jer iako zahtjeva upornost i često je poprilična gnjavaža nije problem koji se ne može popraviti ili za koji treba izdvajati vlastiti novac.

EDIT:

Zli Mali Medo kaže:

Kako mislis balkon iznad stana? O cemu se tu radi?

Mislim da je htjela reći da je iznad dijela njezinog stana balkon (vjerojatno terasa) pripadajuća stanu na penthausu.

[Scissors.]

mislim da je čak veća šansa dobiti popust na konto prizemlja, nego orijentacije stana. ali svakako treba pokušati.

[rh4ps0dy]

Što se prijevoza iz Španskog tiče, u špici je užasan, i autom i ZET-om. Do prije godinu dana putovala sam tramvajem i autobusom, trebalo mi je do centra ponekad i više od sat vremena. Rekord mi je do Trga za pola sata, al nije bila špica. Sad idem vlakom, desetak minuta mu treba do Glavnog kolodvora. U špici vozi svakih 15tak minuta.

Po meni je najveći problem Španskog i Malešnice to što se broj stanovnik jako povećao, a infrastrukura uglavnom ostala ista - od doma zdravlja, vrtića pa do nesretne pošte. Svako malo na fejsu kuknjave, opravdano - postalo mi je potpuno normalno u četiri popodne doći u poštu, vidjeti da je ispred mene 50tak ljudi i čekati trifrtalj vure.

A ostalo - zelenilo, blizina shopping centra, ima se gdje šetati, voziti bicikl, ima kafića, restorana... Ma divno.

[partizanka]

saurus kaže:

S obzirom da se Pionirove prenagurane osmerokatnice prodaju po 1.500 Eur, čini mi se da 1.600 Eur za novogradnju u "urbanoj vili", dvokatnici (ako sam dobro razumjela), nije nerealno. To što je prije dvije godine cijena bila 150 Eur niža je posljedica porasta cijena u cijelom Zagrebu (u centru je narasla čak 20%!) i više nitko ne može očekivati cijene iz tog razdoblja.

Hoće li investitor pristati na prodaju stana bez garaže/spremišta ovisi samo o njemu. Tamo gdje prodaja ide slabije nisu skloni oslobađanju od te obveze (vjerojatno znaju da će imati velikih poteškoća prodati takvu garažu, pošto u rubnim dijelovima grada - što Gospodska svakako jest - uvijek ima slobodnih parkirnih mjesta, pa ne postoji potreba za garažama). No, svakako treba pokušati.

S obzirom da su gotovo sve prostorije u stanu orijentirane prema sjeveru, ako se stan prodaje po istoj cijeni kao i stanovi okrenuti prema jugu, istoku ili zapadu, svakako bih pokušala rušiti cijenu zbog lošije orijentacije. Ja ne bih ni kupila tako orijentiran stan, ali ako nekoga ne smeta, svejedno treba znati da je to znatnom broju kupaca nedostatak i stoga zaslužuje odgovarajući popust.



Novogradnje su pod jamstvom najmanje dvije godine i u tom vremenu sve nedostatke sanira izvođač o svom trošku. Ako se nedostatak pokaže kasnije moguće je lošu hidroizolaciju sanirati i iz sredstava zajedničke pričuve. Ja se toga ne bih bojala jer iako zahtjeva upornost i često je poprilična gnjavaža nije problem koji se ne može popraviti ili za koji treba izdvajati vlastiti novac.

EDIT:



Mislim da je htjela reći da je iznad dijela njezinog stana balkon (vjerojatno terasa) pripadajuća stanu na penthausu.

Slazem se sa gore navedenim za Pionirove zgrade. Upravo iz tih razloga nismo ni isli gledat taj ili slicne projekte jer se dugorocno tesko mozemo zamisliti u ogromnoj visekatnici okruzeni nekolicinom istih, osudjeni na balkoncic. I tako nam se taj dvoetazni stan sa vrtom i zasebnim ulazom u relativno dobro povezanom (auto, bus, vlak .. ) zapadnom dijelu grada ucinio kao dobra prilika za trazeni iznos. Orijentacija stana je bitna, ali za mene ne i presudna stvar (u "open space" dnevnom boravku sa sjeverne je strane planirana velika staklena stijena, a sa juzne ce svijetlo dopirati kroz ulazna vrata, manji prozor na stepenistu i veliki prozor u kuhinji koja se nastavlja na boravak). Moji strahovi su ta terasa od penthousea koja se proteze cijelom povrsinom stana za koji smo mi zainteresirani i ev. mogucnost da se na parceli na koju bi mi imali pogled iz dnevnog boravka nesto izgradi. Za ovo prvo investitor garantira kvalitetu izgradnje ( idu na energ. certifikat A) i nudi deset (!) godina garancije ugovorom, a za ovo drugo nam ne moze nista garantirat ( iako je rekao da su vlasnici tih dviju parcela navodno u zavadi, a gledano pojedinacno i nisu bas atraktivne .. ) . Inzistira na kupnji garaze/VPM i spremista, a sto se tice korekcije cijene, nije bio raspolozen za generalno spustanje cijene kvadrata, ali nam je ponudio jeftiniju garazu ili obracunao spremiste po manjem koeficijentu tako da bi na tome ustedili par tisuca eura ..

[saurus]

Tako kako si opisala zvuči dosta dobro!

Ima li ispred dnevnog boravka neki komad zajedničkog vrta, travnate površine, sa vaše strane? U tom slučaju ćete tamo moći zasaditi nešto lijepo, magnoliju ili nešto slično, i zakloniti se od pogleda iz u budućnosti izgrađene susjedne zgrade. Svakako se raspitajte kolika katnost je dozvoljena u tom području Stenjevca! Ako nije viša od dva kata kao što je ova "vaša" (mislim da se to podvodi pod područje tzv. obiteljske gradnje, a da je područje niske gradnje ono do zaključno 4. kata), neće biti strašno.

[frosty840]

Ma duspara je dobar graditelj, makar ja osobno ne bi dao 1600 eura za kvadrat stana u tom kvartu, pogotvo jer dize cijenu neosnovano. Neki max je 1500 eura za vrhunsku gradnju za taj dio. Inace, ak twbi pase cijena i naselje, za investitora nemas brige, celavac ima para i zivi u kvartu, tak da nemaa brige da ce tw sjebat.

[saurus]

frosty840 kaže:

Ma duspara je dobar graditelj, makar ja osobno ne bi dao 1600 eura za kvadrat stana u tom kvartu, pogotvo jer dize cijenu neosnovano. Neki max je 1500 eura za vrhunsku gradnju za taj dio. Inace, ak twbi pase cijena i naselje, za investitora nemas brige, celavac ima para i zivi u kvartu, tak da nemaa brige da ce tw sjebat.

Ovo mogu biti nečije lijepe želje, ali realnost je drukčija. Primjerice, West Residence koji je u izgradnji se prodaje po cijenama od oko 1.800 Eur, a već izgrađena i rasprodana zgrada u ul. Vlade Gotovca po približno 1.700 Eur. Iako je Gospodska udaljenija lokacija, prednost joj je niska katnost, malena zgrada, pa kada se sve zbroji i oduzme, po meni to nisu toliko različite građevine da ova u Gospodskoj ne bi vrijedila 1.600 Eur.

Inače, slažem se da su cijene generalno previsoke, i to u cijelom Zagrebu, zato sam i odustala od novogradnji.

[Arienrhod]

saurus kaže:

Ovo mogu biti nečije lijepe želje, ali realnost je drukčija. Primjerice, West Residence koji je u izgradnji se prodaje po cijenama od oko 1.800 Eur, a već izgrađena i rasprodana zgrada u ul. Vlade Gotovca po približno 1.700 Eur. Iako je Gospodska udaljenija lokacija, prednost joj je niska katnost, malena zgrada, pa kada se sve zbroji i oduzme, po meni to nisu toliko različite građevine da ova u Gospodskoj ne bi vrijedila 1.600 Eur.

Inače, slažem se da su cijene generalno previsoke, i to u cijelom Zagrebu, zato sam i odustala od novogradnji.

Meni se isto tako starogradnja cini preskupa, da privatno vlasnici previse traze, jer dok je renoviras dodjes i do iste skoro cijene po kvadratu kao i novogradnja, jos dok se doda porez na nekretnine, i u pravilu skuplje rezije... cesto su bez lifta, mada nadam se da se moze barem tu cjenkat pa mozda tu izvuci nesto niza cijena.

[partizanka]

@saurus: iz dnevnog boravka se izlazi na vrt cca 30m2 (vise je vrtova koji ce biti omedjeni ogradom, nesto poput kuca u nizu - nije bas my cup of tea - pitanje privatnosti - ali zarucniku to i ne predstavlja neki problem jer bi uz stan volio imat komad zemljice na kojem moze s vremena na vrijeme okrenut rostilj Investitor je rekao da je na ovom zemljistu dobio dozvolu za građenje max. dvokatnice pa se mozemo jedino nadat da to isto vrijedi i za parcele koje sam navela (btw, gdje uopce mogu dobiti tu informaciju?)

@frosty840: drago mi je cut konkretan info o investitoru - zivis u kvartu ili imas nekoga ko je kupio stan od njega?Slazem se za cijenu kvadrata, ali prateci kretanje cijena nekretnina na trzistu, prilicno su skocile u posljednjih nekoliko godina, a aktualne cijene novogradnje u tom dijelu grada se krecu izmedju 1550 - 1600 E.

Kad smo, prije par godina, tek poceli razmisljat o investiciji u nekretninu, moj san je bila provjerena kvaliteta VMDove gradnje, ali me realnost osamarila kad sam zbrojila 2 i 2 i shvatila da bi se za njihov malo komforniji stan morala ozenit za ogroman kredit u banci pa je to palo u vodu. Zabrinuta za kvalitetu novogradnji na trzistu, pocela sam gledat starogradnje, ali sam dosla do slicnog zakljucka kao i Arienrhod, da, nakon renoviranja i poreza dodjes otprilike na isto (+ kolegica na radnom mjestu je kupila i renovirala starogradnju i i nesto sto je trebalo trajat tri mjeseca, otegnulo se na skoro godinu dana .. ). Tak sam se ponovo bacila na pracenje novogradnji i eliminiranjem kojekakvih cjenovno pristupacnijih gradjevinskih divova (tipa Pionir - dvije prijateljice su tamo kupile stan, one su zadovoljne, al mene bi zivot u takvoj betonskoj kosnici cinio anksioznom; bar se tako osjecam svaki put kad prolazim pored novoizgradjenih stanova na Selskoj ), naletila na ovo, e sad ... vidjet cemo hocemo li napravit the biggest mistake of our lives

[saurus]

partizanka kaže:

---
Investitor je rekao da je na ovom zemljistu dobio dozvolu za građenje max. dvokatnice pa se mozemo jedino nadat da to isto vrijedi i za parcele koje sam navela (btw, gdje uopce mogu dobiti tu informaciju?)

Nisam sigurna, ali mislim ovdje.

[Arienrhod]

partizanka kaže:

@saurus: iz dnevnog boravka se izlazi na vrt cca 30m2 (vise je vrtova koji ce biti omedjeni ogradom, nesto poput kuca u nizu - nije bas my cup of tea - pitanje privatnosti - ali zarucniku to i ne predstavlja neki problem jer bi uz stan volio imat komad zemljice na kojem moze s vremena na vrijeme okrenut rostilj Investitor je rekao da je na ovom zemljistu dobio dozvolu za građenje max. dvokatnice pa se mozemo jedino nadat da to isto vrijedi i za parcele koje sam navela (btw, gdje uopce mogu dobiti tu informaciju?)

@frosty840: drago mi je cut konkretan info o investitoru - zivis u kvartu ili imas nekoga ko je kupio stan od njega?Slazem se za cijenu kvadrata, ali prateci kretanje cijena nekretnina na trzistu, prilicno su skocile u posljednjih nekoliko godina, a aktualne cijene novogradnje u tom dijelu grada se krecu izmedju 1550 - 1600 E.

Kad smo, prije par godina, tek poceli razmisljat o investiciji u nekretninu, moj san je bila provjerena kvaliteta VMDove gradnje, ali me realnost osamarila kad sam zbrojila 2 i 2 i shvatila da bi se za njihov malo komforniji stan morala ozenit za ogroman kredit u banci pa je to palo u vodu. Zabrinuta za kvalitetu novogradnji na trzistu, pocela sam gledat starogradnje, ali sam dosla do slicnog zakljucka kao i Arienrhod, da, nakon renoviranja i poreza dodjes otprilike na isto (+ kolegica na radnom mjestu je kupila i renovirala starogradnju i i nesto sto je trebalo trajat tri mjeseca, otegnulo se na skoro godinu dana .. ). Tak sam se ponovo bacila na pracenje novogradnji i eliminiranjem kojekakvih cjenovno pristupacnijih gradjevinskih divova (tipa Pionir - dvije prijateljice su tamo kupile stan, one su zadovoljne, al mene bi zivot u takvoj betonskoj kosnici cinio anksioznom; bar se tako osjecam svaki put kad prolazim pored novoizgradjenih stanova na Selskoj ), naletila na ovo, e sad ... vidjet cemo hocemo li napravit the biggest mistake of our lives

Partizanka, mislim da se o visini gradnje mogu informacije naci u dokumentu koji se zove Lokacijska informacija, ali nisam sigurna, provjeri.

[saurus]

Arienrhod kaže:

Partizanka, mislim da se o visini gradnje mogu informacije naci u dokumentu koji se zove Lokacijska informacija, ali nisam sigurna, provjeri.

Lokacijska informacija je dokument koji se izdaje samo na osobni zahtjev, uz plaćanje pristojbi, a rekla bih da to traže samo oni koji namjeravaju na nekom konkretnom području nešto graditi. Ne vjerujem da građaninu kojemu je dovoljan samo uvid u prostorni plan kako bi provjerio namjenu određenog područja (građevinska, poslovna, etc.) i dozvoljena visina gradnje to nije omogućeno bez tih birokratskih formalnosti (mislim na pisani zahtjev za izdavanje lokacijske informacije).

Nadam se da će se javiti netko tko to zna ili je već obavljao takvu vrstu provjere.

EDIT:
Mislim da se može provjeriti i na lokalnoj razini, PU Susedgrad, Gradski ured za prostorno uređenje, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet.

[clouseau]

Vi živite u Zagrebu, Republika Hrvatska i ozbiljno mislite da to što nešto piše u nekom dokumentu znači da se negdje neće graditi nekakva zgrada?