Kupoprodaja nekretnine - postupak i pitanja

[jazzwa]

Molio bih pomoc za moj slucaj koji nije toliko kompliciran ali me zanima procedura od nekog strucnog na tom podrucju. Situacija je slijedeca, kupujem kucu za 35000E u gotovini, na ZK ulošku pod "B" vlasnik kuce je 1/1, ali pod "C" je upisana banka i evo copy/paste:

Zaprimljeno 20.01.2011. broj Z-XXX/11.
Na temelju Ugovora o kreditu broj:XXXXXXXXXX od 13. siječnja 2011. solemniziran pod brojem XXXXXXX/11. uknjižuje se pravo zaloga na nekretnine u A i to na kč.br. XXXXXX za iznos od 29.000,00 EUR-a

na koji nacin realizirati kupovinu da ja budem siguran u cijelom poslu kupovine te kuce. Posto je to ocito kredit od 2011 pretpostavljam da su do sada nesto tog kredita i otplatili. Dali ja mogu otici u banku traziti nekakvu potvrdu sa preostalim iznosom i sa njima se takodjer savjetovati kako kupiti tu kucu na kojoj su oni upisani na hipoteku.

Ponavljam da placam transakciju u gotovini.

Hvala

[felixx]

jazzwa kaže:

Situacija je slijedeca, kupujem kucu za 35000E u gotovini, na ZK ulošku pod "B" vlasnik kuce je 1/1, ali pod "C" je upisana banka i evo copy/paste:

Zaprimljeno 20.01.2011. broj Z-XXX/11.
Na temelju Ugovora o kreditu broj:XXXXX za iznos od 29.000,00 EUR-a

na koji nacin realizirati kupovinu da ja budem siguran u cijelom poslu kupovine te kuce. Posto je to ocito kredit od 2011 pretpostavljam da su do sada nesto tog kredita i otplatili. Dali ja mogu otici u banku traziti nekakvu potvrdu sa preostalim iznosom i sa njima se takodjer savjetovati kako kupiti tu kucu na kojoj su oni upisani na hipoteku.

Ponavljam da placam transakciju u gotovini.

Mošda su nešto i otplatili, a možda i nisu plaćali pa im se dug povećao.
Možda ima i drugih skrivenih dugova kojih bi vjerovnici mogli aktivirati naplatu i uknjižbu dok si ti u procesu kupnje - ako je netko u dugovima i prodaje nekretninu, često je dužan na više strana.
Dakle oprez.

Treba sa prodavateljem/vlasnikom otići u banku , neka izračunaju koliko bi iznosio dug i koje su opcije - npr da ti preuzmeš dug ili da odmah isplatiš.
Treba se osigurati predugovorom koji će se upisati u gruntovnicu, da ne uleti kakav drugi vjerovnik. Preporučujem da angažiraš odvjetnika.

Sada trenba napraviti i energetki elanorat (to bi bila obaveza prodavatelja) a treba i provjeriti je li objekat potpuno legalan.

[jazzwa]

Znam da je to jedan veliki rizik ali isto tako se to moze i rijesiti bez nekakvih posljedica. Znam i da je pametnije naci cistu nekretninu, ali problem je sto mi je bitna lokacija, a u tom dijelu su sve velike kuce koje se prodaju za duplo vece iznose a ovo je jedina kuca koja mi odgovara lokacijom, cijenom, mala je to kuca ali bih ju nadogradio kroz koju godinu kada se rijesim sadasnjih kredita. Znaci sve mi odgovara osim tog dijela da ima hipoteku.

I dalje sam zainteresiran kupiti upravo tu nekretninu i zato trazim savjete od nekoga kako to sto bezbolnije rijesiti.

Bilo bi lijepo ako je netko imao iskustva u kupovini nekretnine koja je imala hipoteku da navede kako je takav slucaj rijesen.

[votkavisnja]

kupujem nekretninu u gradnji, jos nije etazirana nit ima uporabnu dozvolu. navodno je u procesu etazni elaborat.
u slucaju isplate vecine novaca u gotovini, cijena bi bila povoljnija. dakle cca 50k eura u gotovini i predugovor. e sad, koliko je to pametno? i sto sve moze krenuti po zlu u tom slucaju? mislim, nije mi svejedno dat samo tako lovu dok se jos ne moze potpisati ugovor kojim postajem vlasnik te iste nekretnine. sto navesti u taj predugovor da se zastitim? trenutno od dokumenata postoji samo izvadak iz zemljisnih knjiga u kojem se vidi da je prodavatelj vlasnik zemljista na kojem se zgrada radi i potvrdu glavnog projekta.
firma ne gradi zgradu putem kredita neke banke nego s vlastitim novcima...

[felixx]

votkavisnja kaže:

kupujem nekretninu u gradnji, jos nije etazirana nit ima uporabnu dozvolu. navodno je u procesu etazni elaborat.
u slucaju isplate vecine novaca u gotovini, cijena bi bila povoljnija. dakle cca 50k eura u gotovini i predugovor. e sad, koliko je to pametno? i sto sve moze krenuti po zlu u tom slucaju? mislim, nije mi svejedno dat samo tako lovu dok se jos ne moze potpisati ugovor kojim postajem vlasnik te iste nekretnine. sto navesti u taj predugovor da se zastitim? trenutno od dokumenata postoji samo izvadak iz zemljisnih knjiga u kojem se vidi da je prodavatelj vlasnik zemljista na kojem se zgrada radi i potvrdu glavnog projekta.
firma ne gradi zgradu putem kredita neke banke nego s vlastitim novcima...

Kupuješ na papiru dato obećanje da će oni dovršiti tu građevinu, napraviti sve prema propisima, napraviti etažni elaborat i sve uknjižiti ...
i za to daješ 50000 ojra keša?
Jel pratiš vijesti?
U Splitu iseljavaju ljude koji su tako kupili stanove prije 15 godina jer investitor nije riješio svu papirologiju.

I pretpostavimo da investitor i napravi zgradu, a svega nekoliko stanova proda. Onda živiš u praznoj zgradi koju netko teba održavati .

[blond lady]

votkavisnja kaže:

kupujem nekretninu u gradnji, jos nije etazirana nit ima uporabnu dozvolu. navodno je u procesu etazni elaborat.
u slucaju isplate vecine novaca u gotovini, cijena bi bila povoljnija. dakle cca 50k eura u gotovini i predugovor. e sad, koliko je to pametno? i sto sve moze krenuti po zlu u tom slucaju? mislim, nije mi svejedno dat samo tako lovu dok se jos ne moze potpisati ugovor kojim postajem vlasnik te iste nekretnine. sto navesti u taj predugovor da se zastitim? trenutno od dokumenata postoji samo izvadak iz zemljisnih knjiga u kojem se vidi da je prodavatelj vlasnik zemljista na kojem se zgrada radi i potvrdu glavnog projekta.
firma ne gradi zgradu putem kredita neke banke nego s vlastitim novcima...

ni u ludilu nebi to napravila, jel vidiš u kakvoj državi živimo, imaš hrpu takvih stanova koji su u gradnji i spuste cijenu i tako privlače kupce...

mi smo prije 3 godine kupili stan koje je bio u roh bau fazi i pokajali se jer i danas imamo još problema zbog toga, investitor propao itd. klasika hrvatska i bilo je nekih stvari koji smo morali sami sanirati jer bi se sudski trebali ganjati godinama da naplatimo to od investitora

[kokoshka]

Pozdrav,

imam slijedeći problem: dečko i ja kupujemo stan, no kako je on iz slovenije i u slovensku banku prima plaću (a živi i radi u zagrebu), u sloveniji će podizati kredit (osim što je lakše zbog plaće, puno je povoljniji nego kod nas). e sad, to će biti hipotekarni kredit, a pod hipotekom će biti stan njegovih roditelja budući da pod hipoteku ne može ići stan u stranoj zemlji.

problem je slijedeći: dogovorili smo cijenu stana u iznosu od 80 000 eur i na predugovoru nam piše "plativo u kunama po prodajnom tečaju xy banke (banke vlasnika stana) na dan uplate. sad, ako banka iz slovenije na tekući racun prodavatelja uplati 80 000 eur njemu će automatski to biti pretvoreno u kune, ali po kupovnom, a ne prodajnom tečaju. to znaci da cemo morati razliku (spread) do prodajnog tečaja vjerojatno uplatiti sami, a to nije mali iznos. mozemo li mi dogovoriti s prodavateljem plaćanje u eurima i uplatiti na njegov devizni racun? on kaze da ne, jer je u rh zakonsko sredstvo plaćanja kuna i da uplata u eurima nije moguca. što napraviti da izbjegnemo tu tečajnu razliku, mozemo li mu mozda nesto predloziti pa da svi budemo zadovoljni? jer čak i ako on nama smanji cijenu stana za 1500 eur cca, banka će mu uplatiti iznos koji će na ugovoru pisati (dakle, ta eventualno smanjena cijena) i mi bismo mu onda tu tečajnu razliku uplatiti naknadno.

malo je komplicirana situacija, ali nadam se da ste razumjeli i da ce mi netko odgovoriti

hvala puno

[excaliboor]

kokoshka kaže:

Pozdrav,

imam slijedeći problem: ...

problem je slijedeći: ...

hvala puno

Možete ugovoriti cijenu uz valutnu klauzulu ili od banke tažiti više od 80.000 eura, dakle točan iznos. Nema kemijanja, "pretvaranje eura u kune" jeste trgovina valutama i na velikim svotama ima velikih gubitaka.

Predlažem da pregovorite ugovaranje u odnosu na 80.000 eura (*valutna klauzula*, ZOO čl. 32.), ali svejedno ćete morati *platiti* u KUNAMA po tečaju HNB na dan plaćanja (stavak 2.).

Stavak 3. kaže: protivno zakonu je plaćanje u stranoj valuti.

[zvrkse]

Bok svima,

Molim savjet ili podjelu iskustva...

Kupila sam stan (prodavatelj je bio upisan u zk kao vlasnik 1/1) i upisala se kao vlasnica (1/1) u zemljišnu knjigu. Par dana nakon upisa javila mi se iznenađena bivša supruga prodavatelja s tvrdnjom da ima određeni udio u nekretnini.
Pokušala je napraviti neku zabilježbu u zk poslije mene, ali to joj je odbijeno.

Koja su moja prava i obaveze sad? Novac je uredno isplaćen, a nemam saznanja da li gospođa zaista ima pravo kakvo tvrdi da ima.

Ako ima pravo, da li svoja potraživanja treba usmjeriti prema bivšem bračnom drugu ili prema meni?

Zna li netko, jesam li ja sad ovdje prevarena i je li moja kupoprodaja ništavna? Čitala sam zakone (sada) i može ih se kojekako tumačiti...

Unaprijed hvala na odgovorima/savjetima!

[felixx]

zvrkse kaže:

Bok svima,

Molim savjet ili podjelu iskustva...

Kupila sam stan (prodavatelj je bio upisan u zk kao vlasnik 1/1) i upisala se kao vlasnica (1/1) u zemljišnu knjigu. Par dana nakon upisa javila mi se iznenađena bivša supruga prodavatelja s tvrdnjom da ima određeni udio u nekretnini.
Pokušala je napraviti neku zabilježbu u zk poslije mene, ali to joj je odbijeno.

Temeljem čega je tražila zabilježbu, i zašto je odbijeno?
Ta priča možda ipak nije gotova.

Koja su moja prava i obaveze sad? Novac je uredno isplaćen, a nemam saznanja da li gospođa zaista ima pravo kakvo tvrdi da ima.

Ako ima pravo, da li svoja potraživanja treba usmjeriti prema bivšem bračnom drugu ili prema meni?

Zna li netko, jesam li ja sad ovdje prevarena i je li moja kupoprodaja ništavna? Čitala sam zakone (sada) i može ih se kojekako tumačiti...

Unaprijed hvala na odgovorima/savjetima!

Ustavni sud je pred koju godinu u jednom takvom sporu dao za pravo tužiteljici, i ona je temeljem bračne stečevine upisana u zemljišne knjige kao vlasnih 1/2 nekretnine.

Ne znam što je bilo dalje s tim.

Moje mišljenje kao građanina (ne kao pravnog stručnjaka) jest da je to nevjerojatno glupa i nepromišljena odluka. Time se baš ništa ne rješava , nego se potpuno uništava institut povjerenja u zemljišne knjige i otvara Pandorina kutija svih mogućih tužbi, svak protiv svakoga i protiv države.

Ova je trebala tužiti bivšeg supruga, jer je novac (vrijednost nekretnine) sada u njegovim rukama. A za svoje vlasništvo trebala je prije pobrinuti.

Ne znam je li se praksa u međuvremenu promijenila.

Trebaš kontaktirati prodavatelja i utvrditi radi li se uistinu o bračnoj stečevini, ili bar o nekretnini u koju su zajednički ulagali.

Trebaš upozoriti prodavatelja da on mora riješiti taj spor sa bivšom ženom (ako je njeno potraživanje utemeljeno) , u protivnom mu slijedi i kaznena prijava i potraživanje sve moguće štete sa tvoje strane, uključivo i onu 'za pretrpljene boli'.

[zvrkse]

Gledam preko weba, piše kad je predmet primljen (cca sat vremena nego što sam ja podnijela svoj!) i još:
Vrsta isprave: OSTALE VRSTE ISPRAVA
Vrsta upisa: ZABILJEŽBA
Sadrzaj prijedloga: UPIS ZABILJEŽBE POKRETANJA POSTUPKA U ZKUL *** PODUL ** KO ***
Bilj.o kretanju spisa: SPIS U KALENDARU
Način rješenja: ODBIJENO

Ne znam kako bih saznala što je točno žena predala i iz kojeg je razloga odbijeno.

Ima li neki način da se sada zaštitim? Da tražim da oboje potpišu neku izjavu da ako je bračna stečevina bila nekretnina, da sad tu stečevinu predstavlja isplaćen novac?

[bitchy-as-usual]

Pozdrav,

imam cudnu situaciju pa trazim misljenje nekog tko o tome nesto zna.

Naime, čovjek prodaje stan koji je naslijedio od roditelja. Roditelji su bili vlasnici pola-pola. Čovjek je vlasnik stana 1/2 i 1/2.

U zk ulošku piše da mu je odbijeno spajanje suvlasničkih udjela. Takoder mi u gruntovnici kažu da se moze traziti brisanje toga.

U ugovoru koji naravno, jos nisam potpisala pise da on kao prodavatelj prodaje stan 1/5 i 1/5, a ja ga kao kupac kupujem 1/1.

E sad, mene muci ta zabiljezba da je to njemu odbijeno. U gruntovnici mi bez njega ne zele reci zasto.

On kaze da ce sutra ic traziti da maknu zabiljezbu. Trebam li se brinuti?
Zbog čega su mu to mogli odbiti?
Koliko traje micanje zabiljezbe?

Svaka pametna na ovu temu je dobro dosla.

Hvala

[ZgSash]

jedino pametno mi pada na pamet da kupujes 1/1 onda kad je vlasnistvo 1/1
sve ostale price i pricice te ne bi trebale zanimati, osim ako ti san nije biti vlasnica 2/5 stana

[bitchy-as-usual]

ZgSash kaže:

jedino pametno mi pada na pamet da kupujes 1/1 onda kad je vlasnistvo 1/1
sve ostale price i pricice te ne bi trebale zanimati, osim ako ti san nije biti vlasnica 2/5 stana

covjek je vlasnik obje polovice. vidi se u vlasnickom listu kao i ugovoru o nasljeđivanju itd. znaci, taj dio nije sporan.

sporno je samo zasto je odbijeno spajanje udjela te koliko ustvari traje micanje zabiljezbe.

naravno, trebam malo konkretnije savjete jer je ovo sto si rekao u principu vlastito misljenje, a meni ne treba misljenje vec pravna strana price.

[Aleta Ogord]

bitchy-as-usual kaže:

Pozdrav,

imam cudnu situaciju pa trazim misljenje nekog tko o tome nesto zna.

Naime, čovjek prodaje stan koji je naslijedio od roditelja. Roditelji su bili vlasnici pola-pola. Čovjek je vlasnik stana 1/5 i 1/5.

U zk ulošku piše da mu je odbijeno spajanje suvlasničkih udjela. Takoder mi u gruntovnici kažu da se moze traziti brisanje toga.

U ugovoru koji naravno, jos nisam potpisala pise da on kao prodavatelj prodaje stan 1/5 i 1/5, a ja ga kao kupac kupujem 1/1.

E sad, mene muci ta zabiljezba da je to njemu odbijeno. U gruntovnici mi bez njega ne zele reci zasto.

On kaze da ce sutra ic traziti da maknu zabiljezbu. Trebam li se brinuti?
Zbog čega su mu to mogli odbiti?
Koliko traje micanje zabiljezbe?

Svaka pametna na ovu temu je dobro dosla.

Hvala

Jesi li mislila na 1/2 i 1/2 stana? ovo sa jednom petinom mi je nejasno.

Imala sam sličnu situaciju kao prodavatelj, pa mi se čini da to spajanje vlasničkih udjela ne bi s tobom trebalo imati nikakve veze kao kupcem, jer ti kupuješ stan kao cjelinu, a prodaje ti ga vlasnik 1/1 stana koji je to postao nasljeđivanjem.
Meni to izgleda prilično čista situacija.
Spajanje udjela možda nije dozvoljeno jer je na pola stana bila hipoteka?

[bitchy-as-usual]

isuse, oprostite. dajte to promijenite i u naslovu

danas mi je toliko stresan dan da nije ni cudo da sam fulala
da, misli se na 1/2

e sad, ono sto ja znam je to da su njegovi roditelji bili suvlasnici, a on je nasljednik obje polovice. prvo je umro jedan pa je on naslijedio 1/2 stana, onda je umro drugi roditelj i on je naslijedio ostatak.

u zk izvadku lijepo pise da je on vlasnik obje polovice ali stoji ta fuckin zabiljezba jer je on krajem 2013. podnio zahtjev da mu se spoje ta 2 dijela.

sredinom 2 mj ove godine dobio je rijesenje da mu se odbija prijedlog radi spajanja suvlasnickih udjela.

u ugovoru stoji da on prodaje svoje 2 polovice meni u obliku 1/1

no, ja bih voljela da se ta zabiljezba obrise sto je zenska u gruntovnici rekla da je moguce s obzirom da je on primio rjesenje i da je to gotov "postupak".

on sutra ide na gruntovnicu predati molbu da se to obrise ali ja ne bih voljela kupovati nesto pa da kasnije na kraju bude sranje. ne znam sto bi moglo biti pa zato i pitam.
opet ne znam koliko to sve traje. jer ako traje mjesecima.. ono..

koja je bila tvoja situacija?

[Aleta Ogord]

bitchy-as-usual kaže:

isuse, oprostite. dajte to promijenite i u naslovu

danas mi je toliko stresan dan da nije ni cudo da sam fulala
da, misli se na 1/2

e sad, ono sto ja znam je to da su njegovi roditelji bili suvlasnici, a on je nasljednik obje polovice. prvo je umro jedan pa je on naslijedio 1/2 stana, onda je umro drugi roditelj i on je naslijedio ostatak.

u zk izvadku lijepo pise da je on vlasnik obje polovice ali stoji ta fuckin zabiljezba jer je on krajem 2013. podnio zahtjev da mu se spoje ta 2 dijela.

sredinom 2 mj ove godine dobio je rijesenje da mu se odbija prijedlog radi spajanja suvlasnickih udjela.

u ugovoru stoji da on prodaje svoje 3 polovice meni u obliku 1/1

no, ja bih voljela da se ta zabiljezba obrise sto je zenska u gruntovnici rekla da je moguce s obzirom da je on primio rijesenje i da je to gotov "postupak".

on sutra ide na gruntovnicu predati molbu da se to obrise ali ja ne bih voljela kupovati nesto pa da kasnije na kraju bude sranje. ne znam sto bi moglo biti pa zato i pitam.
opet ne znam koliko to sve traje. jer ako traje mjesecima.. ono..

koja je bila tvoja situacija?

Sve Ok, shvatila sam, dobro si opisala.
Prodavala sam stan gdje su moji baka i djed bili suvlasnici, a to nasljedio moj tata. Pa sam se ja s time zezala neko vrijeme, jer tati se to nije dalo. Uglavnom, nismo nikad tražili spajanje vlasništva, jer su bili odvojeni u gruntovnici, iz nama nepoznatih razloga.
Prodali smo stan, novi vlasnik se jednostavno upisao kao 1/1 na cijeloj nekretnini, temeljem tatinog ugovora o nasljeđivanju.
Napominjem, na tim suvasičkim dijelovima nije bilo tereta, npr. hipoteke.
Ne znam jel kupuješ stan na kredit, ali ako je to, banka će ti vrlo rado, (i obavezno) provjeriti umjesto tebe da li je sve ok sa tim stanom.
Ako kupuješ za keš, nađi nekog odvjetnika za nekretnine, on će za malu naknadu provjeriti.
Ne spominjem agencije, jer ih ja izbegavam u širokom luku, ali ako imaš nekog od povjerenja, mogu i oni.

[bitchy-as-usual]

Aleta Ogord kaže:

Sve Ok, shvatila sam, dobro si opisala.
Prodavala sam stan gdje su moji baka i djed bili suvlasnici, a to nasljedio moj tata. Pa sam se ja s time zezala neko vrijeme, jer tati se to nije dalo. Uglavnom, nismo nikad tražili spajanje vlasništva, jer su bili odvojeni u gruntovnici, iz nama nepoznatih razloga.
Prodali smo stan, novi vlasnik se jednostavno upisao kao 1/1 na cijeloj nekretnini, temeljem tatinog ugovora o nasljeđivanju.
Napominjem, na tim suvasičkim dijelovima nije bilo tereta, npr. hipoteke.
Ne znam jel kupuješ stan na kredit, ali ako je to, banka će ti vrlo rado, (i obavezno) provjeriti umjesto tebe da li je sve ok sa tim stanom.
Ako kupuješ za keš, nađi nekog odvjetnika za nekretnine, on će za malu naknadu provjeriti.
Ne spominjem agencije, jer ih ja izbegavam u širokom luku, ali ako imaš nekog od povjerenja, mogu i oni.

znaci, u principu je ista situacija samo sto si ti pomagala tati da to rijesite. tereta nad nekretninom nema. pise na izvadku.
ne kupujem na kredit, a odvjetnika sam upravo zvala i kaze da ne moze nista reci kad nema rjesenje. rjesenje nemam ni ja.

ja se brinem zapravo za 2 stvari
1. da nesto ne stima s nekretninom pa da se necu moc upisati (iako postoji ugovor o nasljedivanju i pise da je frajer vlasnik 2 polovice)
2. da ce mi na gruntovnici odbiti upis 1/1

zato ustvari zelim provjeriti sto moze biti razlog da su to njemu odbili i je li ovo pod broj 1 moja paranoja ili zaista postoji "nesto" sto bi moglo zeznuti stvar?

[Aleta Ogord]

bitchy-as-usual kaže:

znaci, u principu je ista situacija samo sto si ti pomagala tati da to rijesite. tereta nad nekretninom nema. pise na izvadku.
ne kupujem na kredit, a odvjetnika sam upravo zvala i kaze da ne moze nista reci kad nema rjesenje. rjesenje nemam ni ja.

ja se brinem zapravo za 2 stvari
1. da nesto ne stima s nekretninom pa da se necu moc upisati (iako postoji ugovor o nasljedivanju i pise da je frajer vlasnik 2 polovice)
2. da ce mi na gruntovnici odbiti upis 1/1

zato ustvari zelim provjeriti sto moze biti razlog da su to njemu odbili i je li ovo pod broj 1 moja paranoja ili zaista postoji "nesto" sto bi moglo zeznuti stvar?

Nisam pravnik, ali nekako mi se čini, da nema smisla tražiti spajanje vlasničkih udjela ako već imaš rješenje? o nasljeđivanju koji to potvrđuje.
Želim reći, vjerojatno rijedak slučaj da birokrati ne žele dodatnu birokraciju.

U svakom slučaju, sadašnji vlasnik ti mora dati, kako god zna, to rješenje o nasljeđivanju, koje je biblija za svaki sljedeći pravni posao oko te nekretnine.

U gruntovnici ti nikako ne smiju odbiti upis, jer ako nešto nije u redu sa tim udjelima, nisu smjeli sadašnjeg vlasnika zavest u knjigama.
Ti samo nastavljaš njegov pravni posao.

Razumijem paranoju, ne brini. Ne daj ni lipe dok sve dobro ne provjeriš. Good luck.

[bitchy-as-usual]

Da, ugovor o nasljedivanju ima kao i zk, vlasnicki i ostalo
On je trazio spajanje ali mene kopka zasto je odbijeno.

Zna li netko koliko dugo traje da se zabiljezba obrise?


Sent from my iPhone using Tapatalk