Nekretnine vs. zlato

[KuciloOro]

Ok neću se više javljati na ovoj temi

[Silver Argentum]

Ako govoriš o hratskom tržištu nekretnina, ne vidim ni teoretske šanse za mini uzlet.
Možeš li malo argumentirati svoju prognozu?

[zvrk]

Silver Argentum kaže:

Ako govoriš o hratskom tržištu nekretnina, ne vidim ni teoretske šanse za mini uzlet.
Možeš li malo argumentirati svoju prognozu?

Možda se nešto pomakne na kraće staze makar sam skeptičan. Imam informacije da se u zadnjih nekoliko mjeseci jako povećao interes stranaca za Jadran. To je u kontekstu ulaska u EU moguće iako ne baš vjerojatno. Veća je vjerojatnost da će se taj odnos zlata u odnosu na nekretninu dalje mijenjati u korist zlata iako tijekom 2012 vjerojatno sporije, nego do sada.

[Silver Argentum]

U pravu si za Jadran, ali nitko normalan neće dati pare za kuću koja je u Grčkoj duplo jeftinija

[zvrk]

Silver Argentum kaže:

U pravu si za Jadran, ali nitko normalan neće dati pare za kuću koja je u Grčkoj duplo jeftinija

Kolko sam ja upućen u Grčkoj su uz more za sada dosta više cijene, nego kod nas.

[Francisco]

mizuzul kaže:

Niko sretniji od mene,ako se nađe rješenje kojim će se izbjeći kriza,ali sumnjam.Treba i sutra jesti i samo ono rješenje koje će to omogućiti dolazi u obzir.Papirčina će to vrlo teško moći...Velim,daj Bože da se nađe rješenje.

Ne stignem više pratiti forum da mogu voditi aktivnu diskusiju.... tako da nebi bilo da ignoriram tvoje ili nečije odgovore i sl... U pravu si za € i za eurozonu, ili inflacija i propast istog... ili fiskalna unija i uvođenje federativnog modela u EU... Trećeg nema!

Mislim da je večini već dosta krize i možda idemo prema njenom vrhuncu... ne vjerujem da ovo može potrajati još godinama! idemo prema dnu pa živi bili i vidjeli kako će sve završiti! Svak se hedgirao s čim je mogao i onim što je mislio da je najpametnije...

[klapalo]

Silver Argentum kaže:

Ako govoriš o hratskom tržištu nekretnina, ne vidim ni teoretske šanse za mini uzlet.
Možeš li malo argumentirati svoju prognozu?

U pravu si za Jadran, ali nitko normalan neće dati pare za kuću koja je u Grčkoj duplo jeftinija

Nitko nije argumentirao svoje prognoze o nekretninama, osim subjektivnim stavovima.
Tako i ja imam svoj stav, a to je da nekoliko malih tržišta privatnih nekretnina imaju najbolji potencijal u Europi.
To su Albanija, Mađarska, Hrvatska i Bugarska.

Tvoje eksplicitne prognoze o nekretninama, a vidim i neki navodni podaci, jednako su argumentirane kao i one o metalima.

[Silver Argentum]

Oprosti, ali ja sam naveo nekoliko puta na temelju čega će plemeniti metali dobivati na vrijednosti, tj. zbog čega će fiat valute i dalje nesmiljeno ići prema nuli.
A volio bih znati na temelju čega imamo potencijal o kojem se priča.

[Begemotica]

zvrk kaže:

Možda se nešto pomakne na kraće staze makar sam skeptičan. Imam informacije da se u zadnjih nekoliko mjeseci jako povećao interes stranaca za Jadran. To je u kontekstu ulaska u EU moguće iako ne baš vjerojatno. Veća je vjerojatnost da će se taj odnos zlata u odnosu na nekretninu dalje mijenjati u korist zlata iako tijekom 2012 vjerojatno sporije, nego do sada.

Iz tvojih usta u božji uši, kod nas se ništa ne kupuje, nekoliko stanova u Medulinu se spustilo s 2.000 eur po kvadratu na 1.200 i svejedno nitko ne zove.

[Lucky]

Nekretnine:
Po meni u obzir dolaze samo nekretnine na Jadranu. Interes za nekretnine na Jadranu je (ce) biti velik. Pogotovo pri tome mislim na podrucje Kvarnera i Istra. Tome podrucju pretpostavljam jako lijepu perspektivu. Istra je specificna i pretpostavljam da ce postati meta krupnog kapitala s obzirom na vremena koja dolaze.
Negativnost za nekretnine su nase okruzenje (Grcka, Spanjolska ... mediteranske zemlje) koje su u velikim financijskim problemima i gdje ce gurati trziste nekretnina prema dole.
Zlato i srebro:
Kao sto rece Armstrong zlato i srebro kupujete kao hedge na nesposobnost (pokvarenost) politickih elita. To je po meni pravi razlog zasto zelite imati zlato i srebro. Ujedno to je i razlog zasto ne treba pretjerivati sa ulaganjem u zlato i srebro. Ovaj market je vec preko 11 god u bull marketu i mislim da treba biti oprezan. Nekome ko se ne snalazi u tome sad uci sa cjelokupnim kapitalom u zlato ili srebro je preveliki rizik. Zlato i srebro ce vjerojatno jos dosta narasti cijena no problem je sto ce do tog eksponencijalnog rasta (peak) di ce se stvoriti glavnina rasta biti u vremenski kratkom razdoblju (1-2 mjeseca). Kao sto je rekao kolega "zvrk" glavnina ljudi ce rasti i potonuti zajedno sa trzistem. Ista stvar kao sto su ljudi predugo ostali u nekretninama i dionicama. Dobar timing i aktivno pracenje trzista je tu najvaznije. Tko to ne moze (stigne) treba ulaziti samo sa dijelom portfelja u zlato i srebro. Takoder bitno je imati plan sta sa zlatom i srebrom kada smatrate da je doslo vrijeme za prodaju.
Valute:
Ja to podrucje ne bih nikako izostavio posto ce se na tome ostvarivati veliki dobitci/gubici. Kao sto davno rece Jim Rogers: bogatstva ce se stvarati i gubiti na valutama. Najsvjeziji primjer vam je nedavni rast CHF. No tu je opet potrebna edukacija.


Glavni zakljucak je da bez aktivnog pracenja trzista i stalne edukacije nema kvalitetnog ulaganja tj osudeni ste na gubitak. Investiranje je ozbiljan posao koji iziskuje puno vremena ukoliko zelite zaraditi

[klapalo]

Silver Argentum kaže:

Oprosti, ali ja sam naveo nekoliko puta na temelju čega će plemeniti metali dobivati na vrijednosti, tj. zbog čega će fiat valute i dalje nesmiljeno ići prema nuli.
A volio bih znati na temelju čega imamo potencijal o kojem se priča.

Naveo si svoje dojmove, a grafikoni kojima se i sam služiš kod investiranja te demantiraju (zlato nije gubilo na vrijednosti u odnosu na valute, kupujte i vi ono što ja držim, cijena vam nije bitna itd)

Sad ponavljaš istu muziku na nekretninama. Krivi navodi o usporedbi cijena, selektivni podaci o tržištu, krivi podaci o zalihama, nikakvi o trendovima potražnje za stanovanje i novoj izgradnji, nikakvi o broju transakcija na tržišu prodaje niti na tržištu najma itd.
Zašto u američkim gradovima cijene održavanih stambenih nekretnina u prosjeku ne padaju već dvije godine (realna cijena im stagnira a prinos daje čistu dobit) a govoriš neselektivno da će padati još idućih deset.

[Silver Argentum]

Naravno, te dojmove sam isisao iz malog prsta i napisao ih ovdje...
Bodući da očito poznaješ stanje na tržištu nekretnina od mene, ljubazno te molim za podatke, ako je moguće :

1.) Broju novoizgrađenih nekretnina na području Zagreba i Jadrana u zadnjih pet godina
2.) Broj prodanih nekretnina iz točke 1.)
3.) Ukupan broj nekretnina za prodaju u Zagrebu (novogradnja i stanogradnja)
4.) Trend prodaje nekretnina od 2005. do danas u Zagrebu

Zadovoljit ću se s okvirnim brojkama.
Istina je za nekretnine koje si naveo u Americi. Brojke koje sam ja iznio se odnose na novogradnju u Americi, čisto da budem jasan. A cijene tih nekretnina su pale preko 20% od 2008. s tim da se njihov ukupan broj jedva smanjuje.

[klapalo]

Silver Argentum kaže:

Naravno, te dojmove sam isisao iz malog prsta i napisao ih ovdje...
Bodući da očito poznaješ stanje na tržištu nekretnina od mene, ljubazno te molim za podatke, ako je moguće :
...
Zadovoljit ću se s okvirnim brojkama.


Istina je za nekretnine koje si naveo u Americi. Brojke koje sam ja iznio se odnose na novogradnju u Americi, čisto da budem jasan. A cijene tih nekretnina su pale preko 20% od 2008. s tim da se njihov ukupan broj jedva smanjuje.

Novogradnja u SAD-u je naravno manji dio tržišta. Započeta izgradnja (75 % pad) i odobrenja (60 % pad - reflektiraju se na tržšište sa vremenskim odmakom) su drastično pali, ukupne transakcije nisu pale po takvim stopama (sa 8 na 5 mil stambenih jedinica), transakcije kod najmova su narasle.

...1.) Broju novoizgrađenih nekretnina na području Zagreba i Jadrana u zadnjih pet godina
2.) Broj prodanih nekretnina iz točke 1.)
3.) Ukupan broj nekretnina za prodaju u Zagrebu (novogradnja i stanogradnja)

To je za drugu temu.
Dostupni su podaci o završenim stanovima i kućama, o prodanima samo za Zagreb ili Hrvatsku ali ne i o starosti tih nekretnina.

...4.) Trend prodaje nekretnina od 2005. do danas u Zagrebu

Volumeni su jednaki kao prije 2006, a pad 2009 i 2010g od 40% je u odnosu na 2007 i 2008g, no pad odobrenja za gradnju u 2010 i 2011g je 75%.

[klapalo]

Vidimo i ovakvu usporedbu.

Dug stambenih kredita u Eurima per capita:
npr.
USA 26.040

Denmark 41.960
Norway 40.700
Netherlands 36.530
Ireland 33.180
UK 22.210
Spain 14.810
Germany 13.990
EU27 12.370

Estonia 4.500
Czech Republic 2.500
Slovenia 1.950
Hrvatska 1.750
Hungary 1.550
Bulgaria 560

[kupac2011]

Interesantan je ovaj analitičar portfolia koji u biti nema blagog pojma o ničemu

http://www.business.hr/ulaganja/umje...ritaniju-i-sad

[Silver Argentum]

Ne kužim čemu podaci o dugu stambenih kredita u eurima.
To je pokazatelj o stanju na tržištu nekretnina?

[krpetina]

Lucky kaže:

Nekretnine:
Po meni u obzir dolaze samo nekretnine na Jadranu. Interes za nekretnine na Jadranu je (ce) biti velik. Pogotovo pri tome mislim na podrucje Kvarnera i Istra. Tome podrucju pretpostavljam jako lijepu perspektivu. Istra je specificna i pretpostavljam da ce postati meta krupnog kapitala s obzirom na vremena koja dolaze.
Negativnost za nekretnine su nase okruzenje (Grcka, Spanjolska ... mediteranske zemlje) koje su u velikim financijskim problemima i gdje ce gurati trziste nekretnina prema dole.
Zlato i srebro:
Kao sto rece Armstrong zlato i srebro kupujete kao hedge na nesposobnost (pokvarenost) politickih elita. To je po meni pravi razlog zasto zelite imati zlato i srebro. Ujedno to je i razlog zasto ne treba pretjerivati sa ulaganjem u zlato i srebro. Ovaj market je vec preko 11 god u bull marketu i mislim da treba biti oprezan. Nekome ko se ne snalazi u tome sad uci sa cjelokupnim kapitalom u zlato ili srebro je preveliki rizik. Zlato i srebro ce vjerojatno jos dosta narasti cijena no problem je sto ce do tog eksponencijalnog rasta (peak) di ce se stvoriti glavnina rasta biti u vremenski kratkom razdoblju (1-2 mjeseca). Kao sto je rekao kolega "zvrk" glavnina ljudi ce rasti i potonuti zajedno sa trzistem. Ista stvar kao sto su ljudi predugo ostali u nekretninama i dionicama. Dobar timing i aktivno pracenje trzista je tu najvaznije. Tko to ne moze (stigne) treba ulaziti samo sa dijelom portfelja u zlato i srebro. Takoder bitno je imati plan sta sa zlatom i srebrom kada smatrate da je doslo vrijeme za prodaju.
Valute:
Ja to podrucje ne bih nikako izostavio posto ce se na tome ostvarivati veliki dobitci/gubici. Kao sto davno rece Jim Rogers: bogatstva ce se stvarati i gubiti na valutama. Najsvjeziji primjer vam je nedavni rast CHF. No tu je opet potrebna edukacija.


Glavni zakljucak je da bez aktivnog pracenja trzista i stalne edukacije nema kvalitetnog ulaganja tj osudeni ste na gubitak. Investiranje je ozbiljan posao koji iziskuje puno vremena ukoliko zelite zaraditi

Složiti ću se s dosta toga. Medjutim nadovezati ću se na ovo boldano. Stara metoda "buy and hold" jednostavno više ne drži i ne može donosti željene rezultate. Trenutno situacija je takva, da "jedino promjena vječna jest" ostaje kao realnost. Dakle, stare navike i 'preporuke' ne mogu biti djelotvorne, čak i vrlo nezgodne i dovesti u zabludu. Zbog toga se čuvajte starih 'preporuka', koje su iznešene iz prošle perspektive.
Zašto je to tako? Pitanje je za koje je trebalo dosta vremena za uhvatiti u bit. Vrlo ukratko: od 1980-2007 imali smo fazu 'great moderation' (za koje karakterziira manja volatilnost, dakle veća sigurnost na tržištu, pa prema tome i manja kamata). Posljedicu znate.
Sada je stanje obrnuto od toga: velika volatilnost, manje sigurnosti i veće neizvijesnosti. To je 'new normal'. Koliko će to trajati, izvjesno je da neće biti godinu-dvije.
Trebati će nam nove vještine u takvim uvjetima, te konstanta učenja je prijeko potrebna.

[klapalo]

Silver Argentum kaže:

Ne kužim čemu podaci o dugu stambenih kredita u eurima.
To je pokazatelj o stanju na tržištu nekretnina?

Tvoje pitanje je bilo i o potencijalima tržišta.

A volio bih znati na temelju čega imamo potencijal

Dakle na temelju toga, na temelju financijske imovine kućanstava, dobre geografske lokacije na liberaliziranom tržištu i na temelju nužnosti reformi i restruktuiranja gospodarstva bez čega nam više nema kruha.

[klapalo]

Silver Argentum kaže:

Ne kužim čemu podaci o dugu stambenih kredita u eurima.
To je pokazatelj o stanju na tržištu nekretnina?

Pošto nisam stavio zarez...

Dug stambenih kredita, u Eurima per capita:

ne radi se o stambenim kreditima u eurima nego o ukupnim stambenim kreditima per capita. Mogu ih preračunati i u dolare ili u zlato.
Prema GDP/per capita su nešta manje razlike, svejedno ima potencijala.

[klapalo]

Table III.6. Major real house price cycles by country

% Duration, quarters

United States 1982Q3-1989Q4: +17.0% 23
1995Q1-2005Q2: +52.7% 41
Japan 1970Q1-1973Q4: +56.5% 15 1973Q4-1977Q3: -30.5% 15
1977Q3-1991Q1: +77.6% 54 1991Q1-2005Q1: -40.7% 56
Germany 1976Q2-1981Q2: +15.7% 20 1981Q2-1987Q3: -15.3% 25
1994Q2-2004Q4: -20.5% 42
France 1970Q1-1981Q1: +31.2% 44 1981Q1-1984Q3: -18.1% 14
1984Q3- 1991Q2: +33.0% 27 1991Q2-1997Q1: -18.0% 23
1997Q1-2005Q1: +74.3% 32
Italy 1970Q1-1981Q1: +98.0% 44 1981Q1-1986Q2: -35.3% 21
1986Q2-1992Q3: +65.8% 25 1992Q3-1998Q2: -26.0% 23
1998Q2-2005Q1: +49.6% 27
United Kingdom 1970Q1-1973Q3: +64.9% 14 1973Q3-1977Q3: -33.7% 16
1977Q3-1980Q1: +28.0% 11
1982Q1-1989Q3: +99.6% 30 1989Q3-1995Q4: -27.8% 25
1995Q4-2005Q2: +137.4% 38
Canada 1970Q1-1976Q4: +46.4% 27 1981Q1-1985Q1: -20.9% 16
1985Q1-1989Q1: +66.5% 16
1998Q3-2005Q2: +39.2% 27
Australia 1970Q1-1974Q1: +36.3% 16
1987:1-1989Q1: +35.9% 8
1996Q1-2004Q1: +84.7% 32
Denmark 1970Q1-1979Q2: +32.1% 37 1979Q2-1982Q4: -36.8% 14
1982Q4-1986Q1: +56.5% 13 1986Q1-1993Q2: -35.6% 29
1993Q2-2004Q3: +93.4% 45
Finland 1970Q1-1974Q2: +23.6% 10 1974Q2-1979Q1: -30.3% 19
1979Q1-1989Q1: +111.8% 40 1989Q1-1993Q2: -49.7% 17
1993Q2-2000Q1: +50.3% 27
2001Q3-2005Q2: +23.6% 15
Ireland 1970Q1-1981Q3: +53.9% 46 1981Q3-1987Q2: -27.1% 23
1987Q2-1990Q2: +27.7% 12
1992Q3-2005Q1: +242.7% 50
Korea1 1987Q3-1991Q2: +33.5% 15 1991Q2-2001Q1: -47.5% 39
2001Q1-2003Q3: +24.5% 10
Netherlands 1970Q1-1978Q2: +98.4% 33 1978Q2-1985Q3: -50.4% 29
1985Q3-2005Q1: +183.1% 78
New Zealand 1970Q1-1974Q3: +62.7% 18 1974Q3-1980Q4: -37.8 25
1980Q4-1984Q2: +32.5% 14
1986Q4-1989Q1: +15.1% 9
1992Q1-1997Q3: +38.9% 22
2000Q4-2005Q1: +56.0% 17
Norway 1983Q4-1986Q4: +56.3% 12 1986Q4-1993Q1: -40.6% 25
1993Q1-2005Q2: +136.3% 49
Spain 1970Q1-1974Q3: +27.5% 14
1976Q2-1978Q2: +28.6% 8 1978Q2-1986Q1: -32.2% 31
1986Q1-1991Q4: +134.8% 23 1991Q4-1996Q4: -18.3% 20
1996Q4-2004Q4: +114.2% 32
Sweden 1974Q1-1979Q3: +29.2% 22 1979Q3-1986Q1: -37.9% 26
1986Q1-1990Q1: +42.5% 16 1990Q1-1996Q2: -28.2% 25
1996Q2-2005Q2: +80.1% 36
Switzerland 1970Q1-1973Q3: +37.7% 14 1973Q3-1976Q3: -29.0% 12
1976Q3-1989Q4: +73.5% 53 1989Q4-2000Q1: -40.7% 41

Iza 2005g Table 59