Dozvole & gradnja - Q&A

[darach]

Pozdrav svima.

Moji roditelji imaju parcelu na kojemu je izgrađena kuća i stari štagalj sa pomoćnom zgradom. Ako bi se srušio stari štagalj i pomoćna zgrada tada bi se ta parcela mogla parcelirati na dvije jer su sa oba dvije strane parcele ulice. Zanimaju me slijedeće informacije:
1. da li prvo moram srušiti stari štagalj i pomoćnu zgradu te nakon toga raditi parcelaciju (jer na mjestu gdje bi išla međa se nalazi stari štagalj)?
2. da li za rušenje starog štaglja i pomoćne zgrade trebaju kakve dozvole?
3. kome se prvome trebam obratiti geodetu, arhitektu ili nekome drugome?
4. znate li možda koliko bi me otprilike stajala parcelacija i rušenje (radi se o parceli od oko 1000 m2 koja bi se podijelila na pola; stari štagalj i pomoćna zgrada imaju zajedno oko 140 m2)?

Unaprijed zahvaljujem na odgovorima

[Fitz]

Jel tebi cilj nova gradnja ili želiš samo parcelirati kako bi mogao npr. prodati tu parcelu?

Što se tiče rušenja, prema zakonu iz 2007. si mogao takve objekte srušiti bez ikakvih dozvola i projekata, dok po današnjem zakonu treba projekt uklanjanja, izvođač i nadzor, a uklanjanje treba prijaviti.
Ako želiš graditi drugu kuću, sve će se riješiti kroz projekte za gradnju.

[darach]

Cilj mi je nova gradnja a ne prodaja parcele.

Znači parcela se ne mora najprije parcelirati i ukloniti postojeći objekti da bi se moglo uopće početi sa novom gradnjom?

Znate li možda otprilike kako se kreću cijene projekata i dozvola za rušenje?

Zahvaljujem

[Fitz]

Ne treba, parcelacija će se riješiti kroz geodetski projekt koji je sastavni dio glavnog projekta. Nekako pretpostavljam da je vlasništvo (zemljišna knjiga) čisto?

Ako želiš, možeš riješiti parcelaciju i prije, ali onda je važno da je postojeća kuća legalna, odnosno da ima legalizaciju ili uporabnu dozvolu. Ukoliko se ide na geodetski projekt, ta kuća se ne gleda.

Rušenje + nova gradnja će biti riješeni u sklopu istog projekta. Cijene su šarolike ovisno o tome gdje se u RH nalazi posjed, more i otoci su najskuplji. Nazovi par lokalnih geodeta i pitaj za geodetski projekt, nazovi par lokalnih arhitekta i pitaj za glavni projekt. Naravno, moraš im opisati situaciju i barem približno znati kakvu kuću želiš (etaže i površina) i želiš li još kakav objekt uz kuću.

[hrgamonster]

Pozdrav ljudi.

Znaci otac je 1990 poceo gradit kucu na svojoj zemlji te dozvolama za gradnju.
Izgradeni su temelje podrum koji je oko 180cm iznad emlje u zadnjem dijelu zbog nagiba terena te je na gornjoj etazi stavljen srednji zid i krov na dvije vode i tako je ostalo do danas zbog rata.
Kuca je spojena na sve komunalije i sve se uredno placa.

Kada bi ja sada htio zavrsiti tu kucu odakle prvo krenuti sta se tice papirologije?

[mack1]

hrgamonster kaže:

Pozdrav ljudi.

Znaci otac je 1990 poceo gradit kucu na svojoj zemlji te dozvolama za gradnju.
Izgradeni su temelje podrum koji je oko 180cm iznad emlje u zadnjem dijelu zbog nagiba terena te je na gornjoj etazi stavljen srednji zid i krov na dvije vode i tako je ostalo do danas zbog rata.
Kuca je spojena na sve komunalije i sve se uredno placa.

Kada bi ja sada htio zavrsiti tu kucu odakle prvo krenuti sta se tice papirologije?

Kreni od dozvole koju imaš i vidi da li je izvedeno po njoj i ako ti odgovara, nastavi dok ne izgradiš kuću onako kako imaš u dozvoli. Nakon toga zatraži uporabnu za zgradu za koju je dozvola izdana prije 2007., upiši kuću i to je to. To ti je najjednostavniji put.
Ako ne, potraži arhitektu koji će ti napraviti dokumentaciju za izmjenu građevinske, ishodi izmjenu građevinske pa nađi izvođača koji će ti graditi po toj novoj dozvoli. Za uprabnu dozvolu će ti nedostajati papiri od gradnje tih temelja. To je po meni lošija, ali i skuplja varijanta.

[riba34]

Imamo jednu specificnu situaciju.
U jednom dvoristu su dvije cestice, razliciti vlasnici. Nasa cestica je vrlo uska nekih 6 metara, prosirena je u samo u dijelu gdje je kuca. Kuca je legalizirana...
Nakon legalizacije, u produzetku kuce smo napravili nadstresnicu na 4 stupa, pridrzavajuci se onih 15 dozvoljenih kvadrata bez gradevibske dozvole i projekta, ali smo skroz previdjeli ona 3 metra sto bi nadstresnica trebala biti udaljena od susjedne cestice, vec smo na nekih 2,5 metra...
I sto sad ? Kolika je mogucnost da nam dode netko iz grad. inspekcije i trazi da to srusimo, da li to uopce netko kontrolira ( sto se tice susjeda mislim da nas nece prijaviti)
Da li se u tom slucaju samo mora rusiti nadstresnica ili se placa i kazna ?
U dogledno vrijeme postoji sansa da nam se proda ta susjedna cestica.
Da li onda moze ostati tako posto je jedan vlasnik ? Ili da napravimo parcelizaciju i spojimo te dvije cestice ? Druga cestica je sirine nekih 14 metara.
Da li bi proslo i da li bi mogli otkupiti samo za sirinu od npr. 10 metara sirine i onda parcelirati da svaka bude 10 metara siroka ?
Obe cestice su vrlo dugacke, nekih 100 metara...Kuca nije na nekom atraktivnom mjestu vec na selu...
Ako je netko voljan odgovoriti, zahvaljujem...

[Fitz]

Ja se ne bi brinuo. Ali ne kužim, jel to 2.5m do tvojega ili do susjedovog? Ako je do tvojeg onda se može izmijeniti međa na tom dijelu i gotovo.

[riba34]

Fitz kaže:

Ja se ne bi brinuo. Ali ne kužim, jel to 2.5m do tvojega ili do susjedovog? Ako je do tvojeg onda se može izmijeniti međa na tom dijelu i gotovo.

Kuća i nadstrešnica su s jedne strane skoro na međi, možda jedva pola metra od međe, a s druge strane je na 2,5 m od druge međe.
Napominjem cijela cestica je široka 6 m, osim u dijelu gdje je kuća...tu prati sam zid kuće. U projektu kad smo legalizirali piše da je poluugrađena(ak se dobro jećam) stambena građevina
Tu gdje smo na 2,5 m je isto dvorište i nitko ovako ne bih ni rekao da su tu dvije čestice.
Nekada je sve to bila jedna čestica, ali prije 15-tak godina kad je išla nova izmjera razdvojeno je na dvije čestice jer su dva različita vlasnika.

[ante g]

Susjed, tj. novi vlasnik susjedne kuće (obje iz 1900-tih, kameni zidovi, malo mjesto) srušio je zajednički međni zid visine oko 2.5 metra i duljine 4-5 metara između dvije terase koji je pola širine njegov, pola širine moj, polomio mi nadstrešnicu od loze koja je bila spojena na zid i pokrivala 15-ak kvadrata terase, naslagao daske i građevni materijal na moju terasu i izgleda da mu je plan komplet kuću renovirati i nadograditi. Ono što je meni palo na pamet je kaznena prijava za provalu, uništenje imovine i dovođenje ljudi u opasnost jer je rušenjem zida, a kako je srušio svoju terasu ispod koje je konoba, otvoren pad u dubinu od oko 4-5 metara bez ikakve privremene ograde ili upozorenja o radovima. Dakako i prijava građevinskoj inspekciji ide obavezno. Niti me je išta pitao niti tražio, o svemu sam doznao kad mi je došao dopis od geodeta za potvrđivanje granice pa mi zasmrdilo i otišao do vikendice i poprilično se šokirao, sreća nikog od radnika nije bilo tamo jer bilo bi svega da sam koga zatekao na svojoj terasi. S obzirom da tek potvrđuje granice pretpostavljam da nikakve građevinske dozvole nema. Ima li tko kakav savjet?

[ante g]

Jutros sam saznao da je podnio zahtjev za grad.dozvolu i to je moju terasu prikazao kao svoju.

[Fitz]

Nemaš što čekati s ovim svim što si naveo.

[ante g]

Fitz kaže:

Nemaš što čekati s ovim svim što si naveo.

Nece biti pretjerano kaznena prijava po tockama 141, 215, 235? To ide zajedno sa zahtjevom za naknadu stete u odo? A smetanje posjeda i zahtjev za vracanje u prvobitno stanje i naknadu stete je privatna tuzba? Tuzbu grad.inspekciji sam vec podnio.

[ante g]

Evo da ne treba tražiti:

Članak 141.

(1) Tko neovlašteno prodre u tuđi dom ili poslovni prostor ili zatvoreni ili ograđeni prostor koji pripada tom domu ili poslovni prostor ili se na zahtjev ovlaštene osobe otuda ne udalji, kaznit će se kaznom zatvora do jedne godine.

Članak 215.

(1) Tko požarom, poplavom, eksplozivom, otrovom ili otrovnim plinom, ionizirajućim zračenjem, motornom silom, električnom ili drugom energijom ili kakvom općeopasnom radnjom ili općeopasnim sredstvom izazove opasnost za život ili tijelo ljudi ili za imovinu većeg opsega,

kaznit će se kaznom zatvora od šest mjeseci do pet godina.

(2) Kaznom iz stavka 1. ovoga članka kaznit će se tko ne postavi propisane naprave za zaštitu od požara, eksplozije, poplave, otrova, otrovnih plinova, nuklearne energije, ionizirajućih zračenja ili za zaštitu na radu ili te naprave ne održava u ispravnom stanju, ili ih u slučaju potrebe ne stavi u djelovanje, ili uopće ne postupa po propisima ili tehničkim pravilima o zaštitnim mjerama i time izazove opasnost za život ili tijelo ljudi ili za imovinu većeg opsega.

(3) Tko kaznena djela iz stavka 1. i 2. ovoga članka počini iz nehaja,

kaznit će se kaznom zatvora do tri godine.

Članak 235.

(1) Tko ošteti, uništi, izobliči ili učini neuporabljivom tuđu stvar,

kaznit će se kaznom zatvora do dvije godine.

[mack1]

@ ante_g - obavezno se žaliti u postupku građevinske dozvole, kao i u postupku parcelacije, kako bi imao osnova za daljnje postupanje u slučaju da mu (nekim čudom) izdaju traženu dozvolu.
Kod građevinske inspekcije vjerujem da ćeš morati prikazati prijašnje stanje (slike?), kako bi mogli utvrditi razmjere rušenja. Pri tome je susjed i vlasnik i investitor, tako da trebaš tražiti postupanje po oba članka zakona o gradnji (162 i 170). Isto tako,
Što se tiče postupka za naknadu štete, biti će važno što će utvrditi građevinska inspekcija, zato im budi dosadan i prati njihovo postupanje. Iako ga oni vjerojatno vode kao postupanje po službenoj dužnosti, kako se bespravno rušilo i na tvojoj parceli, inzistiraj da ti dostavljaju svoja rješenja i prepiske vezano uz taj predmet.
Kaznena prijava - tu ćeš se dugo suditi, traži od suda da se odmah vrate stvari u prvobitno stanje, pa onda potražuj novce.

[ante g]

mack1 kaže:

@ ante_g - obavezno se žaliti u postupku građevinske dozvole, kao i u postupku parcelacije, kako bi imao osnova za daljnje postupanje u slučaju da mu (nekim čudom) izdaju traženu dozvolu.
Kod građevinske inspekcije vjerujem da ćeš morati prikazati prijašnje stanje (slike?), kako bi mogli utvrditi razmjere rušenja. Pri tome je susjed i vlasnik i investitor, tako da trebaš tražiti postupanje po oba članka zakona o gradnji (162 i 170). Isto tako,
Što se tiče postupka za naknadu štete, biti će važno što će utvrditi građevinska inspekcija, zato im budi dosadan i prati njihovo postupanje. Iako ga oni vjerojatno vode kao postupanje po službenoj dužnosti, kako se bespravno rušilo i na tvojoj parceli, inzistiraj da ti dostavljaju svoja rješenja i prepiske vezano uz taj predmet.
Kaznena prijava - tu ćeš se dugo suditi, traži od suda da se odmah vrate stvari u prvobitno stanje, pa onda potražuj novce.

Vraćanje u prvobitno stanje putem tužbe za smetanje posjeda? S obzirom da je rušen zid 2.5 visine, 5 duljine i 0.4 m širine, a ispod mi je konoba, trebalo bi ispitati da li je narušena statika, a i sama ploča da nije oštećena od kamenih gromada. Ono što je sigurno je da sad prokišnjava u konobu preko zida na kojem je bio taj srušeni. Može li se u tu tužbu ubaciti da tuženi plati procjenu statike i ako je narušena sanaciju?

[krena]

Da li je ovo kakav prekršaj :

Čovjek ima građevinsku parcelu u selu od 300 m2. Misli napraviti kućicu, ali nema ništa od dozvole jer je
parcela premala. Lokalni zakon nalaže minim. 400 m2. On kupi od susjeda 150 m2 i napravi jednu parcelu.
dobije dozvolu i napravi kuću. Nakon toga prodaje svome susjedu natrag njegovih 150 m2. Država je ovdje dobila 2 puta po 5% poreza. Normalno, ugovori su bili fiktivni.
Zanima me da li je zakonski moguće prodati parcelu na kojoj je kuća, tako da ostatak bude manji od zakonskog minimuma ??
Izgleda da se može !

Drugi primjer koji je u planu : čovjek posjedujeme poljoprivredni terene uz more. U blizini sela, ali gradnja nije dozvoljena. Radi se o parcelama od preko 1500 m2, dakle svaka vrijedi više od 100 000 eura da je građevna. On kupi zemlju svojih susjeda tako da skupi 3 hektara. Onda napravi OPG sa vilom. Kada bude vila gotova, on vraća natrag u posjed zemlju koju je kupio. Tako da sada ima vilu sa OPG na nekih 4000 m2, umjesto zakonskog minimuma 30 000. On tu vilu prodaje skupa sa zemljištem.
Pitanje glasi: da li kupac mora imati opet neki svoj OPG na tih 4000 m2.

Druga stvar: netko ima OPG sa vilom na traženih 30 000 m2. On umre ili se razboli pa odustane od OPG.
Da li su nasljednici dužni imati OPG jer je on bio preduvjet da se sagradi vila.

Npr. da se radi o ovom imanju: http://www.realestatecroatia.com/hrv....asp?id=287667
Čarolija u gradu Krku - luksuzna pasivna kuća sa 30000 m2 okućnice

Čarolija u gradu Krku ukopana u prirodi - obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo-maslinik sa luksuznom kućom - vilom 1000 m od ruba grada, 2000 m od gradske rive i centra. Poljoprivredno gospodarstvo prostire se na 30.000 m2, na kojem se nalaze mladi nasadi masline (stara 3 godine). Čitava površina nasada ima sustav navodnjavanja iz akumulacije kapaciteta 900 m3. Na imanju se nalazi novi stambeni objekt jedinstven na cijelom Jadranu, autorski zaštićen projekt luksuzne pasivne kuće stambene površine 120 m2.

Da ja želim kupiti ovu kuću, da li sam obavezan imati OPG ???
Teoretski da, jer je to POLJOPRIVREDNA PARCELA.
Da li ja smijem imati FIKTIVNI OPG ??

Da li ja smijem prodati svome susjedu 20 000 m2 ??!!!

[mack1]

krena kaže:

Da li je ovo kakav prekršaj :

Čovjek ima građevinsku parcelu u selu od 300 m2. Misli napraviti kućicu, ali nema ništa od dozvole jer je
parcela premala. Lokalni zakon nalaže minim. 400 m2. On kupi od susjeda 150 m2 i napravi jednu parcelu.
dobije dozvolu i napravi kuću. Nakon toga prodaje svome susjedu natrag njegovih 150 m2. Država je ovdje dobila 2 puta po 5% poreza. Normalno, ugovori su bili fiktivni.
Zanima me da li je zakonski moguće prodati parcelu na kojoj je kuća, tako da ostatak bude manji od zakonskog minimuma ??
Izgleda da se može !

Drugi primjer koji je u planu : čovjek posjedujeme poljoprivredni terene uz more. U blizini sela, ali gradnja nije dozvoljena. Radi se o parcelama od preko 1500 m2, dakle svaka vrijedi više od 100 000 eura da je građevna. On kupi zemlju svojih susjeda tako da skupi 3 hektara. Onda napravi OPG sa vilom. Kada bude vila gotova, on vraća natrag u posjed zemlju koju je kupio. Tako da sada ima vilu sa OPG na nekih 4000 m2, umjesto zakonskog minimuma 30 000. On tu vilu prodaje skupa sa zemljištem.
Pitanje glasi: da li kupac mora imati opet neki svoj OPG na tih 4000 m2.

Druga stvar: netko ima OPG sa vilom na traženih 30 000 m2. On umre ili se razboli pa odustane od OPG.
Da li su nasljednici dužni imati OPG jer je on bio preduvjet da se sagradi vila.

Npr. da se radi o ovom imanju: http://www.realestatecroatia.com/hrv....asp?id=287667
Čarolija u gradu Krku - luksuzna pasivna kuća sa 30000 m2 okućnice

Čarolija u gradu Krku ukopana u prirodi - obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo-maslinik sa luksuznom kućom - vilom 1000 m od ruba grada, 2000 m od gradske rive i centra. Poljoprivredno gospodarstvo prostire se na 30.000 m2, na kojem se nalaze mladi nasadi masline (stara 3 godine). Čitava površina nasada ima sustav navodnjavanja iz akumulacije kapaciteta 900 m3. Na imanju se nalazi novi stambeni objekt jedinstven na cijelom Jadranu, autorski zaštićen projekt luksuzne pasivne kuće stambene površine 120 m2.

Da ja želim kupiti ovu kuću, da li sam obavezan imati OPG ???
Teoretski da, jer je to POLJOPRIVREDNA PARCELA.
Da li ja smijem imati FIKTIVNI OPG ??

Da li ja smijem prodati svome susjedu 20 000 m2 ??!!!

Ovo prvo da na kraju ostane parcela manja od zakonom određene je moguće ako referent nije pažljiv, odnosno dopusti formiranje druge čestice na način da prva padne ispod minimuma. Očito se radi o muljanju tijekom dobivanja građevinske dozvole, što u konačnici znači da zgrada neće moći dobiti uporabnu dozvolu, jer nema parcelu.
Izgradnja zgrade na poljoprivrednom zemljištu najčešće nije planom vezana na imanje ili nemanje OPG-a, tako da u većini slučajeva to nije uvjet da bi se ista kuća sagradila ili posjedovala, već se prije radi o ograničenju posjedovanja minimalno nekoliko hektara zemlje da bi se sagradilo domaćinstvo koje se može deklarirati kao obiteljsko poljoprivredno. Mada, nije isključeno, svakako bi trebali "konzultirati" lokalni prostorni plan.
Pitanje imanja određene površine zemljišta ili muljanja u cilju izgradnje takove zgrade se vidi u građevinskoj dozvoli. Ako tamo piše da je ta zgrada vezana na određenu površinu zemljišta, tada u slučaju smanjenja pripadajuće površine zemljišta ispod minimuma, vlasnik može imati problem. Koje vrste, ne bi znao, jer ne postoji praksa u ovakovim pitanjima.
U smislu prometa nekretnina to ne može biti ograničenje, odnosno ne morate imati OPG da bi kupili ovu parcelu. A što ćete sa njom napraviti, e to je druga stvar. Odnosno, kad kupite ovakovu kuću sa zemljištem, imate osnova za prijavu OPG-a, a slijedom toga i bavljenja turizmom na obiteljskom poljoprivrednom gospodarstvu.
Ne vidim zašto ne bi smjeli prodati bilo kome 20.000 kvadrata zemlje , osim ako to zemljište nije vezano nekim pravnim poslom za neku drugu imovinu.

[Trail]

U susjedstvu se počela graditi još jedna zgrada na malo zelene površine koja je bila idealna za neki parkić. Ta zgrada je odvojena od susjedne samo jednom uskom uličicom. I ta susjedna zgrada po meni ne udovoljava nekim urbanističkim odredbama koje sam pronašla na ovom linku: http://www.zadvarje.hr/wp-content/up...03/Odredbe.pdf

Kako je tek počela gradnja, prijavila sam ih ovdje: http://www.mgipu.hr/default.aspx?id=17693

Da li mogu očekivati neku provjeru njihovih građevinskih nacrta i planova? Da li mogu očekivati ikakav odgovor?

Vjerojatno ne

[mack1]

Njihove nacrte teško da možete vidjeti, a prijavu inspekciji će ista odraditi po službenoj dužnosti, tako da nećete imati pravo uvida u postupak inspekcije.
Svaki daljnji uvid u postupanje i u nacrte možete imati po zakonu o pravu na pristup informacijama. Za odgovor inspekcije ne znam.