Stambena štednja ili stan na kredit?

[DarK.xy]

Malo sam razmisljao i dosao do sljedeceg zakljucka.

Ako dignem kredit za stan, recimo 1 milijun kuna, vracati cu ga 30 godina, mjesecna rata oko 5000 kn, vratiti cu banci 1.800.000,00 kn.

Umjesto kredita, zivim kao podstanar i placam stanarinu 2000kn i svaki mjesec 3000 kn stavim na stambenu štednju. Racunajuci uplate i kamate od stambene stednje, isti iznos bi skupio za 17 godina. Svojim uplatama bih skupio 612.000,00 kn, a od kamata bi dobio 306.000,00 kn. Brojke su okvirne.

Ali mi dode da se zapitam, tko bi normalan dizao kredit za stan.

[walter]

Poznato je da su kod nas cijene najma višestruko povoljnije od cijene kvadrata, a to je inače i jedan od kriterija po kojima se vrednuje jesu li nekretnine precijenjene.

Dakle, ili je najmnina niska pa treba rasti, ili su kvadrati preskupi pa trebaju padati...

Kad se pogleda s jedne strane omjer prosječna plaća i davanja za najamninu i režije, vidi se da ne postoji mogućnost velikog povećanja najamnine.

S druge strane, kada se gleda trošak izgradnje kvadrata s prodajnom cijenom može se primijetiti da tu postoji dosta prostora za pad, jer su se zarade u građevini kretale između 50 do 100 uloženog.

Nadalje, ako kredit otplaćuješ 30 godina, a rata je danas cca 8 posto godišnje, znači da ćeš otplatiti uloženo puta dva i nešto, kad već ofrlje računamo.

Nadalje, kamata kod stambene štednje je drukčija nego kod stambenih kredita, a i država ti daje poticaje za taj vid štednje.

Postoji još niz nijansi, ali sve u svemu, u ovom trenutku mnogo je isplativije živjeti kao podstanar, iako se polako pojavljuju mogućnosti da ti se novac koji ćeš dati za najam jednom uračuna u slučaju da se odlučiš kupiti taj stan.

Također, banke su počele davati i popuste na kvadrate svojih građevinara i popuste za stambene kredite ako se odlučiš za tu vrstu građevine.

Pošto banke to ne rade zato što te vole nego zato što se stanovi ne prodaju, za očekivati je da cijene nekretnina polako ali sigurno nastave svoj pad.

Sve dok se jednog dana najamnina i kvadrat ne dovedu u neku mjeru tipa otplata nekretnine najmom od 20 i manje godina.

[Lindy2008]

DarK.xy kaže:

Malo sam razmisljao i dosao do sljedeceg zakljucka.

Ako dignem kredit za stan, recimo 1 milijun kuna, vracati cu ga 30 godina, mjesecna rata oko 5000 kn, vratiti cu banci 1.800.000,00 kn.

Umjesto kredita, zivim kao podstanar i placam stanarinu 2000kn i svaki mjesec 3000 kn stavim na stambenu štednju. Racunajuci uplate i kamate od stambene stednje, isti iznos bi skupio za 17 godina. Svojim uplatama bih skupio 612.000,00 kn, a od kamata bi dobio 306.000,00 kn. Brojke su okvirne.

Ali mi dode da se zapitam, tko bi normalan dizao kredit za stan.

Evo, baš važem dal da se uključim u tu temu il ne, al evo i digitron ispred mene pa da nešto dodam.

Kao 2. financijska savjetnica u Hrvatskoj koja sam bila prije par godina, 2 god. za redom, imam neka iskustva u tome.

Računajuči ovaj primjer, da, dobije se 612.000kn (36 000kn/na god. x 17 g.= ta cifra)
Al otkud tolika zarada na kamati?
Ne znam s koliko članova je računano (ne da mi se sad razbrajat), ali ovako:

ako se otvara samo jedna stambena štednja-ugovor, god. dobit na nju je otprilike 36000kn vlastitih sredstava x 2% kamate (do nekih 3% ovisi koja šted.) i max 730 kn državnog poticaja (tu ograničavaju davanje na iznos do 5000kn na godinu), to znači, makar stavili i puno veći iznos od 5000 kn na godinu, poticaj je "samo" 730 kuna ili 15%.

znači, godišnja dobit iznosi cca 1450 kn.
1450 kn x 17 g.= 24 650kuna

To je primjer za jednu štednju. Al računajte na njeno otvaranje koje u startu košta 1% od ugovorene svote, a ovisi koliko ćete reći da planirate štediti.

Na max. preporučljivu štednju (koju najviše se isplati i preporuča), ugovorena svota iznosi cca 11 000€, mjesečna uplata je oko 420 kuna, provizija koju vi plačate na samom početku s kojom i otvarate štednju iznosi 110 € i na tu svotu zaboravite, ona ide na otvaranje računa i ne ulazi u rate. Godišnje vođenje računa se također naplačuje, e sad koliko je točno ne znam, bilo je nekih 4€.
Štednja je uvijek na 5 godina. Poslije se produžuje, a o tom je druga priča, "tajna" poslovanja .

Ja bi u ovom slučaju preporučila da otvoriš što više ugovora, pa tih 3000 kuna rasporediš na više štednih računa tako da ispadne tu oko 5000 kuna po svakoj. ( barem nekih 5 osoba ali najbolje da ste familija), ako planirate i kredit dizati, onda obavezno morate biti u krvnom srodstvu, tj, veže se s bračnim i rodnim listovima članove.

[Anasib]

@lindy, maksimalan poticaj je 750

@dark, naravno da ti se više isplati štedjeti pa kupiti, ali ima nas koji smo digli kredit na 500.000 kn (rata mi je mjesečna 2.500,00 kn) a toliko sam plaćala i podstanarstvo (200 kn manje). meni je bilo isplativije odmah ići u kredit, a bilo kakav višak sredstava, uplaćivati na stambenu štednju, s koje ću vršiti uvećanu uplatu na glavnicu ili konačnu otplatu kredita. sve ovisi od situacije do situacije

[Lindy2008]

^^znam, al kad skinu vođenje računa ispadne neka takva cifra.

[Anasib]

hmmm, ali onda se nabroje svi puni iznosi dobitaka i troškova
dakle, kako si i napisala: 15% dps (maksimalno 750,00 kn) + kta (2-3% ovisno o štedionici) - otvaranje štednje (1% us, ali imaju neke i bez naknade ) - vođenje računa (koliko mi je poznato kod svih je 4-4,5 Eur godišnje)

edit: postoje štedionice koje imaju i štednju na 7 ili 10 godina (e sad bi opet trebalo vidjeti profitabilnost, jer mislim da je veća ako se otvori na 5, pa se sredstva u kompletu prebace na novih 5, nego 10 u komadu)

[Lindy2008]

anasib kaže:

hmmm, ali onda se nabroje svi puni iznosi dobitaka i troškova
dakle, kako si i napisala: 15% dps (maksimalno 750,00 kn) + kta (2-3% ovisno o štedionici) - otvaranje štednje (1% us, ali imaju neke i bez naknade ) - vođenje računa (koliko mi je poznato kod svih je 4-4,5 Eur godišnje)

edit: postoje štedionice koje imaju i štednju na 7 ili 10 godina (e sad bi opet trebalo vidjeti profitabilnost, jer mislim da je veća ako se otvori na 5, pa se sredstva u kompletu prebace na novih 5, nego 10 u komadu)

ovo oko toga da nema naknade, nema ako se lažu il ne kažu istinu, od toga žive, od te naknade idu provizije djelatnicima...
a ako nema (bilo je nešto sličnoga), opet oni negdje skinu lovu, ima neka caka al se nemogu sjetiti, onda dok ja radila toga nije bilo.

može se otvarat štednja odmah na 10 god., al to ne preporučam, ima bolji trik. imala sam i ja štednje pa okretala lovu.

[DarK.xy]

Lindy2008 kaže:

Evo, baš važem dal da se uključim u tu temu il ne, ...

Ok, nisam bas gledao previse kakve uvjete nude banke, ali zar u tom slucaju nije onda pametnije otvoriti oročenu štednju, na recimo 10 godina i svaki mjesec uplacivati? Koliko vidim kamate na orocenu stednju su oko 7%.

Ako sam dobro shvatio, to bi bilo onda oko 2000kn, na 36000kn uplacenih za prvu, 4000kn za drugu, 6000kn za trecu, itd... s uvjetom da se konstantno uplacuje 3000kn svaki mjesec.

[sugarray]

DarK.xy kaže:

Ok, nisam bas gledao previse kakve uvjete nude banke, ali zar u tom slucaju nije onda pametnije otvoriti oročenu štednju, na recimo 10 godina i svaki mjesec uplacivati? Koliko vidim kamate na orocenu stednju su oko 7%.

Da samo zaboravljaš da su nekad kamate bile 3% i bit će opet s vremenom, tako da tih 7% uzimaj sa velikom rezervom.

[HuberRotomat]

DarK.xy kaže:

Ok, nisam bas gledao previse kakve uvjete nude banke, ali zar u tom slucaju nije onda pametnije otvoriti oročenu štednju, na recimo 10 godina i svaki mjesec uplacivati? Koliko vidim kamate na orocenu stednju su oko 7%.

Ako sam dobro shvatio, to bi bilo onda oko 2000kn, na 36000kn uplacenih za prvu, 4000kn za drugu, 6000kn za trecu, itd... s uvjetom da se konstantno uplacuje 3000kn svaki mjesec.

Da al onda s tom lovom nemreš dobit kredit s fiksnom kamatom....

[DarK.xy]

HuberRotomat kaže:

Da al onda s tom lovom nemreš dobit kredit s fiksnom kamatom....

Kakav kredit? Poanta je da se kredit izbjegne!

[pomoć1]

DarK.xy kaže:

Ok, nisam bas gledao previse kakve uvjete nude banke, ali zar u tom slucaju nije onda pametnije otvoriti oročenu štednju, na recimo 10 godina i svaki mjesec uplacivati? Koliko vidim kamate na orocenu stednju su oko 7%.

Ako sam dobro shvatio, to bi bilo onda oko 2000kn, na 36000kn uplacenih za prvu, 4000kn za drugu, 6000kn za trecu, itd... s uvjetom da se konstantno uplacuje 3000kn svaki mjesec.

Ova računica ti nije niti približno točna iz jednostavnog razloga jer nisi uzeo u obzir da si prvi mjesec uplatio svega 5000 kn drugi 10000... znači ti si 36000 kn uplatio tek na kraju prve godine kako bi onda nakon te prve godine dobio 2000 kn. To ti je puno manje. nadalje oročenje je uvijek na neki rok iza kojega stoji određena kamata tako da banke nemaju koncept uplate svaki mjesec s istom kamatom.
SŠ je jedini takav produk i odličan za početak izgradnje kapitala. Ti uplatiš 420 kn prvi mjesec pa drugi a na kraju godine dobiješ za sve 15% DPS-a.
Nadam se da sem malo pojasnio razliku između jednokratne uplate i mjesečnih uplata.

[pomoć1]

[QUOTE=Lindy2008;20904210]
Štednja je uvijek na 5 godina. Poslije se produžuje, a o tom je druga priča, "tajna" poslovanja .
QUOTE]

Kakva tajna poslovanja? Vrlo su jasno definirani svi uvjeti produžetka stambene štednje i tu nema nikakvih ( niti smije zakonom biti) tajni. Neznam zapto neki od nas uvijek vide u svemu pa i običnoj SŠ teoriju zavjere.
SŠ je naravno interes da se ugovor produži i produženje je svakako poticano dodatnim pogodnostima. Drugo je pitanje mogu li ja s stvorenim kapitalom i nešto drugo. To ovisi poerma mojoj trenutnoj situaciji i sklonosti preuzimanju rizika. SŠ je izvrsna za stvaranje kapitala ali kada ga stvorimo možemo ga i uložiti.

[pomoć1]

anasib kaže:

@lindy, maksimalan poticaj je 750

@dark, naravno da ti se više isplati štedjeti pa kupiti, ali ima nas koji smo digli kredit na 500.000 kn (rata mi je mjesečna 2.500,00 kn) a toliko sam plaćala i podstanarstvo (200 kn manje). meni je bilo isplativije odmah ići u kredit, a bilo kakav višak sredstava, uplaćivati na stambenu štednju, s koje ću vršiti uvećanu uplatu na glavnicu ili konačnu otplatu kredita. sve ovisi od situacije do situacije

Upravo tvoj primjer pokazuje da odgovori nisu jednostavni. Jer i ti i dark.yx ste u pravu sa svog stajališta gledanja. Upravo zato svatko prije odluke mora sagledati svoju situaciju i posljedice donesene odluke.

[pomoć1]

DarK.xy kaže:

Kakav kredit? Poanta je da se kredit izbjegne!

U pravilu je to idealno ako je moguće izbjeći kredit. No praksa nam govori da to baš i nije uvijek moguće pa stoga nebi trebalo biti isključiv.
Moguće je da mi se nakon deset godina ipak više isplati ući u kredit ( ali kredit stambene štednje koji je definitivno najpovoljniji kredit) nego i dalje biti podstanar još sedam godina. To ovisi o mnogo faktora ali deset godina je dosta daleko pa je mudro uzeti i buduće moguće eventualnosti u obzir i kupiti fin. proizvod( u ovom slućaju SŠ) koji mi nudi više dobrih rješenja. Odnosno i neka druga rješenja ukoliko dođe do nekih poremećaja.
Nažalost ljudi kada kupuju financijske proizvode ne analiziraju budućnost nego samo sadašnjost. Zato je važno vidjeti koliko je neki proizvod fleksibilan i što nudi u različitim situacijama a ne je li danas kamata 2 ili 3 posto.... to je klasična zamka!

[Offshore]

DarK.xy kaže:

Malo sam razmisljao i dosao do sljedeceg zakljucka.

Ako dignem kredit za stan, recimo 1 milijun kuna, vracati cu ga 30 godina, mjesecna rata oko 5000 kn, vratiti cu banci 1.800.000,00 kn.

Umjesto kredita, zivim kao podstanar i placam stanarinu 2000kn i svaki mjesec 3000 kn stavim na stambenu štednju. Racunajuci uplate i kamate od stambene stednje, isti iznos bi skupio za 17 godina. Svojim uplatama bih skupio 612.000,00 kn, a od kamata bi dobio 306.000,00 kn. Brojke su okvirne.

Ali mi dode da se zapitam, tko bi normalan dizao kredit za stan.

Dobra ti je dilema i zakljucak ali nepotpuno racunas

Stan od 1 000 000 kn danas (cca 137 000 Eur), kredit 30 god,7% kte je 6653 kn (ako anuitet ne bude rastao a hoce)

Takav stan (cca 65-70 m2) tesko da ces danas naci za najam ispod 3500 kn, a vjerujem da je i skuplji (najam ce sigurno rasti s godinama pracen za inflaciju, to si zanemario)

Dakle za stednju moras uplacivati 6653-3500=3153 kn svaki mjesec

Za tvojih 17 godina uz 4% kamate na neprekinuti orok skupilo bi se 1 110 586 kn

Ako vrijednost stana korigiramo za 3% godisnje (inflacija), taj isti stan ce za 17 godina vrijediti cca 1 652 000 kn.

I onda si opet kratak 1 652 000 - 1 110 586 = 542 000 kn (32%)

U tom slucaju stan bi te kostao
1)Stanarina 204 mjeseci (korigirano godisnje za 3%) = 913 120.5 kn
2)Usteda 1 110 586 kn (komponentu stednje nisam povecavao)
3)Lova koja ti fali 542 000 kn

Ukupno 2 565 706 kn


S druge strane, ako sad kupis stan, u 17 godina ce te kostati
1) anuitet 204 x 6653 kn = 1 357 212 kn
2)neotplacena glavnica = 680 216 kn

Ukupno =2 037 428 kn


Ono sto ti ide na ruku je cinjenica da su nekretnine danas precijenjene, te da ce im cijena past.

Ako racunamo pad od 30 % u iduce 2 godine te tek onda korekciju za 3% godisnje inflacije, buduca vrijednost stana nakon 17 god je 1 115 693 kn i u tom ces slucaju uspjet skupit za stan.

U tom slucaju stan bi te kostao
1)Stanarina 204 mjeseci (korigirano godisnje za 3%) = 913 120.5 kn
2)Usteda 1 110 586 kn (komponentu stednje nisam povecavao)
3)Lova koja ti fali 5107 kn

Ukupno 2 028 813 kn (slicno kao da sad kupis na kredit)

Bilo kako bilo, ni jedno nije optimalna solucija, vise sam puta napisao - stedjeti dok cijene ne padnu na dno, onda kupiti, makar na kredit - ali ne bilo kakav.

[somied]

Tu sve ovisi o cijeni stana... Poanta je ne preplatit stan.
Ovi parametri meni nikako ne stimanju, 2.000 kn stanarine napram vrijednosti stana 1 miljon kuna. Brate mili, debelo preskupo. Vjerovatno to nije najam za taj stan, nego je covjek to naveo okvirno.
Stanovi su na povijesnim prosjecima kad je cijena stana = 15 godisnja najamnina. Recimo stan od 60-ak kvadrata u zg, vjeroatno mozes iznajmit za cca 450 EUR mjesecno. To bi dalo oko 75.000 EUR vrijednosti stana, ili ti kvadrat po cca 1.300 EUR (sve onako okvirno).
Doduse kod nas je ta racunica malo u banani, jer odrzavanja stana tereti vlasnika, ne podstanara, a kod nas te troskove cesto prebacuju na podstanara. Dodamo jos i nedostatak pravne zastite, neuredjenost trzista itd...
E sad, jedna stvar je da li cijena za stan neka "trzisna", nenapuhana, a druga stvar da li si mozes priustiti i tu fair cijenu. Bez obzira da li ti ispadne jeftinije kupiti, nije se pametno zaduziti 50% svojih obiteljskih primanja za kupnju stana, pogotovo ako cca 10-15% vrijednosti kredita nemas na stednji u depozitu.
Moze tebi ispasti povoljnije dici kredit kojem je rata 6000 kn na 15 godina, naprema iznajmljivanju za 3000 kn, medjutim ako tvoja primanja nisu dovoljna 15 godina ces morat zivjet izuzetno stedljivo uz puno odricanja.
Alternativa je iznajmljivati, platit ces u zbroju vise, ali ce ti zivot biti lagodniji, barem prvih 15 godina. Ali to svatko sam mora odlucit.
Kamata je izraz ljudske preferencije "imati nesto sada" naprema "imati za neko vrijeme". Stoga matematicko zbrajanje iznosa koji platis i s cim ostanes na kraju ne radi.

[Lucas PG]

Offshore kaže:

Dobra ti je dilema i zakljucak ali nepotpuno racunas....

Odličan odgovor, makar sumnjam u pad cijena nekretnina još 30%...

Mislim da je "kod nas" još nedovoljno razvijeno tržište najmova stanova, jer je situacija gotovo nepromijenjena jako dugo.
Najmodavci su prečesto bahati i bešćutni, najveći broj najmova ide "bez prijave", najmoprimci nisu dovoljno zaštićeni, a ni osnovna prava koja imaju po zakonu ne znaju itd...

Vjerujem da bi puno više ljudi unajmljivalo stanove kada bi to sve skupa bio jedan normalan i bezbolan proces... Zato ih većina kaže da radije plaća kredit, ali su na svojem, što je jako često loš odabir...

[Offshore]

Stanovanje se opcenito gleda sa dvije strane
1)emotivne
2)financijske

Dok se emotivna strane ne moze iskazati novcem, financijska moze, ali ipek uz puno nepoznatih varijabli.

Naravno da je najpovoljnija opcija platiti stan gotovinom jednokratno i to po povijesno niskoj cijeni.

Nasuprot tom ekstremu je kupovina stana po povijesno najvisoj cijeni (situacija 2007/8e) nepovoljnim kreditom s 0% ucesca.

Sve izmedu su najcesci slucajevi 99% kupaca u nas, a pri odluci je dobro pokusati izracunati najpovoljniju opciju.

Garantiram unaprijed da niciji izracun nece biti 100% tocan (previse nepoznatih varijabli), ali vrijedi pokusati.

Prilikom izracuna imati na umu :

100 Eura danas nije isto kao 100 Eura za 5,10....30 godina (vremenska komponenta novca) dakle :

-Rentu treba korigirati inflacijom
-Anuitet je ovisan samo o kamati (kad je kamata fixna),apsolutno je uvijek isti ali relativno vrijedi manje (inflacija,porast place etc)
ukoliko je kamata varijabilna i vezana za valutu razlicitu od place - skoro je nemoguce predvidjeti otplatni plan
-Stan danas i stan za 5,10......30 godina ne vrijedi isto - zbog inflacije,amortizacije, promjene "pozeljnosti" kvarta, kriza ili ushita
na trzistu novca/drzavi
Uglavnom ,njegovu realnu vrijednost bi trebalo korigirati za inflaciju da se dobije priblizna buduca vrijednost.
Jedini je problem tocno odrediti njegovu realnu vrijednost - o tome smo vec raspravljali na drugim topicima, i dosli do zakljucka
da bi to bila 1.5 x prosjecna placa za 1m2 (danasnjih 1.5 x 6000kn= 9000 kn za osrednji stan)
To bi bili oni stanovi koji se danas prodaju za cca 12857kn/m2=1760 Eur/m2
Stoga sam danasnju vrijednost stana u primjeru i umanjio za 30% - opet cisto pogadanje,ali.....

E sad, obzirom da sam prosao sve 3 faze (podstanar, vlasnik svog stana, vlasnik stana za najam), kupovinu gotovinom,
kupovinu kreditom znam toliko da je sve moguce - profitirati i izgubiti ogromnu kolicinu novca (a novac=zivot), te da
nekretnine nisu nesto sto se kupuje na brzinu.

Faza 1 HR trzista nekretnina je nakon perioda eksplozivnog rasta cijena i volumena prodaje 99-07 u stagnaciji i padu prometa (od 08e).
Dosad je vidljiv stidljivi pad cijena,a kroz iduce 2 godine trebao bi uslijedit i osjetniji pomak cijena nadolje, nakon kojega bi se trziste trebalo stabilizirati neko vrijeme, prije negoli cijene opet podu navise i upravo je sad vrijeme za stednju.

Prema tome, onaj tko dosad nije kupio, bilo bi mu pametno da priceka jos neko vrijeme.

Ako je nekom bas pripelo (emotivna strana) moze i sad kupiti, ako mu nista ne predstavlja rizik pada cijena nekretnina nakon obavljene
kupnje, dodatno poskupljenja kredita i moguca devalvacija kune ?

A naravno da stvarni scenario moze biti potpuno drugaciji, pa kupnja sad bude pun pogodak....? No, ja ne bih kupio. Sada ne.