Gradnja apartmana za prodaju

[mariobo11]

Potrebno mi je par savjeta u vezi gradnje apartmana namjenjenih za dalju prodaju odmah nakon izgradnje. Kao fizička osoba ili kao pravna osoba.

Pošto je orinalni plan bio započeti gradnju kao fizička osoba, istraživanjem sam naišao ne jedan "problem", koji se zove porez na dohodak.

Naime koliko imam saznanja, država bi mi nakon prodaje apartmana uzela još 25% poreza na dohodak. Mene zanima da li se kao oporezivi dio dohotka računa kompletni prihod od prodaje apartmana ili samo zarada (razlika....prodaja - ulog = oporezivi dio) ? I da li uopće imam točnu informaciju?

Ukoliko gradim na firmu, u tom slučaju sam kod same gradnje "oslobođen" PDV-a, ali kod prodaje moram zaračunati PDV.

U kojem slučaju bi mi bilo isplatljivije investirati? HVALA

[ferda]

Kolega radi nešto slično i kaže da će morati iznajmljivati te apartmane dvije (ili 3, ne sjećam se točno) godine i tek nakon tog roka nema više tog poreza na prodaju apartmana.

[Kexx]

Ako nisi u sustavu PDVa ne znam zašto bi morao zaračunati PDV kod prodaje.
U PDV ulaziš sljedeće godine, ne nakon prvog prodanog apartmana. Valjda.

Davno prije kad sam otvarao firmu nisam bio u PDVu prvu godinu, a nisam ni ušao u PDV čim sam usred godine prešao tadašnjih 85000 kuna cenzusa. Tek dogodine, a cijelu godinu sam radio van sustava PDVa.

[mariobo11]

ferda kaže:

Kolega radi nešto slično i kaže da će morati iznajmljivati te apartmane dvije (ili 3, ne sjećam se točno) godine i tek nakon tog roka nema više tog poreza na prodaju apartmana.

Da, ovo je moguće, no novac od investicije je zarobljen 2-3 godine.

Kexx kaže:

Ako nisi u sustavu PDVa ne znam zašto bi morao zaračunati PDV kod prodaje.
U PDV ulaziš sljedeće godine, ne nakon prvog prodanog apartmana. Valjda.

Davno prije kad sam otvarao firmu nisam bio u PDVu prvu godinu, a nisam ni ušao u PDV čim sam usred godine prešao tadašnjih 85000 kuna cenzusa. Tek dogodine, a cijelu godinu sam radio van sustava PDVa.

A kako financirati gradnju na tvrtku, a da ne prijeđeš 85000kn. Mislim da je nemoguće.

Zar retroaktivno ne naplate tu razliku poreza od 85000 nadalje?

[Kexx]

mariobo11 kaže:

Da, ovo je moguće, no novac od investicije je zarobljen 2-3 godine.



A kako financirati gradnju na tvrtku, a da ne prijeđeš 85000kn. Mislim da je nemoguće.

Zar retroaktivno ne naplate tu razliku poreza od 85000 nadalje?

Više nije 85000 kuna, to je bilo prije.

Što kako financirati? Staviš pozajmicu na firmu i nema veze koliko potrošiš, to nema veze sa ulaskom u sustav PDVa, samo primici ti ne smiju biti veći od praga ulaska.
Nema retroaktivno.
Ne ulaziš u PDV onaj tren kad prijeđeš prag nego u sljedećoj poreznoj godini.

Tako je bar bilo kad sam ja ulazio, možda se promijenilo, ali sumnjam.

Dakle, apartmani koje prodaš u godini dok nisi u sustavu PDVa idu bez njega, oni koji ostanu neprodani u sljedećoj idu s PDVom. Tako je bilo u trgovini, ne vidim zašto bi bilo drugačije u ovome.

[mariobo11]

Kexx kaže:

Više nije 85000 kuna, to je bilo prije.

Što kako financirati? Staviš pozajmicu na firmu i nema veze koliko potrošiš, to nema veze sa ulaskom u sustav PDVa, samo primici ti ne smiju biti veći od praga ulaska.
Nema retroaktivno.
Ne ulaziš u PDV onaj tren kad prijeđeš prag nego u sljedećoj poreznoj godini.

Tako je bar bilo kad sam ja ulazio, možda se promijenilo, ali sumnjam.

Dakle, apartmani koje prodaš u godini dok nisi u sustavu PDVa idu bez njega, oni koji ostanu neprodani u sljedećoj idu s PDVom. Tako je bilo u trgovini, ne vidim zašto bi bilo drugačije u ovome.

Ovo je svakako jedno od rješenja ako je zaista primjenjivo u praksi. I još jedna stvar je što se i gradnja i prodaja moraju završiti u godini dana...malo gust raspored

Plus porez na dobit...

[neno1966]

ferda kaže:

Kolega radi nešto slično i kaže da će morati iznajmljivati te apartmane dvije (ili 3, ne sjećam se točno) godine i tek nakon tog roka nema više tog poreza na prodaju apartmana.

Koliko se sjećam treba i biti prijavljen tamo da bi izbjegao taj porez

[ferda]

neno1966 kaže:

Koliko se sjećam treba i biti prijavljen tamo da bi izbjegao taj porez

I ovo je jedan od uvjeta, jutros sam ga baš pitao. Dakle mora se tamo prijaviti i 3 godine ne smije prodavati ako ne želi platiti porez.

[mariobo11]

Nitko?

Jesam li u pravu s ovim zadnjim ili nitko nije siguran da je ovo točno?

[neno1966]

mariobo11 kaže:

Nitko?

Jesam li u pravu s ovim zadnjim ili nitko nije siguran da je ovo točno?

Nisi u pravu. Kao fizička osoba vjerovatno bi ušao u viši razred- 36% a kod pravne ne plaća se 25% kad si već platio onih 14%.

[mariobo11]

neno1966 kaže:

Nisi u pravu. Kao fizička osoba vjerovatno bi ušao u viši razred- 36% a kod pravne ne plaća se 25% kad si već platio onih 14%.

E to mi je trebalo hvala

neno1966 da li je onda ovo točno?

Fizička osoba
Gradnja - 100.000,00 valuta (plaćamo PDV za sav materijal)
Prodaja + 200.000,00 valuta (naplačujemo bez ikakvog PDVa jer nismo kao fizička osba obveznik PDVa)
Dohodak + 100.000,00 valuta
Porez na dohodak -36% (ugrubo izračunato)
Ostatak novca od imovine + 67.000,00 valuta i ovo je novac s kojim se slobodno kasnije raspolaže kao fizičko lice

Pravna osoba - sustav PDVa
Gradnja - 100.000,00 valuta (plaćamo PDV ako smo u sustavu PDVa ali stavimo -20.000,00 na predujam)
Prodaja + 200.000,00 valuta (PDV mora biti uključen i kasnije plaćen državi, +40.000,00 je PDVa)
Dohodak + 80.000,00 valuta (100.000,00 valuta razlike gradnja i prodaja - 20.000,00 razlika PDVa za platiti)
Porez na dobit - 18%
Ostatak novca +66.000,00 valuta
Isplata dobiti -14% ugrubo (porez + prirez) +57.000,00 valuta i ovo je novac s kojim se slobodno kasnije raspolaže kao fizičko lice

Pravna osoba - nije u sustavu PDVa
Gradnja - 100.000,00 valuta (plaćamo PDV ali nema povrata)
Prodaja + 200.000,00 valuta (PDV ne mora biti uključen)
Dohodak + 100.000,00 valuta
Porez na dobit - 18%
Ostatak novca +82.000,00 valuta
Isplata dobiti -14% ugrubo (porez + prirez) +71.000,00 valuta i ovo je novac s kojim se slobodno kasnije raspolaže kao fizičko lice

[neno1966]

Mislim da da.

[mariobo11]

neno1966 kaže:

Mislim da da.

Ako je to tako, ispada da je isplativo samo na firmu graditi prvu godinu kad nije u sustavu PDVa.

E sad imam još kompliciranijih pitanja. Ako odlučim na gradnju kao fizičko lice, kako se računa dohodak, odnosno na koji iznos? Da li trošak - prihod, pa se taj dio oporezuje, ili nekako drugo?

I kako pravdati trošak ako dio radova izvodim svojim rukama, dakle nemam nikakav dokaz ni račune za to? Po struci samo elektro inženjer, pa bi projektiranje i izvođenje sam napravio...