Prilika za investiciju u kuću na moru

[Griffs]

Pozdrav, evo ukratko da dam prvo neke osnovne informacije, ovo cp s drugog topica:

1) Pozdrav, imamo kuću u Privlaci kod Zadra, 300m do pješćane plaže.Ima 294 kvadrata, te 1450 kvadrata okućnice, na kojoj je bunar, grill kućica, garaža, parking. Stanje kuće je dobro, treba napraviti jednu kuhinju ili staviti nove elemente, obnoviti 3 wc-a, pvc stolarija (prozori) bi bila poželjna ako biste živjeli u njoj preko zime, a po potrebi/želji prenamjena garaže u apartman. Sve skupa (bez garaže) gledajte na 10-15 tisuća eura uloga i kuća je u odličnom stanju.

Kuća ima prizemlje i kat, i podjeljena je na 4 apartmana, redom studio, 2+2 jednosobni s dnevnim, trosobni 4+3, 6+2 trosobni s dnevnim, apartmani imaju balkon ili terasu. Cijena kuće sa vlasničkim listom i ključem u ruke je 320 tisuća eura. Kuća po turističkoj sezoni zarađuje u trenutnom stanju nešto manje od 10 tisuća eura s time da mi živimo u najvećem apartmanu, ako mislite cijelu iznamljivati računajte da je zarada i preko toga. (bez obnove i bazena)

Tko ima volje, veliku obitelj koja je spremna zajedno uložiti truda i novaca, uz bazen ili prenamjenu garaže u apartman, može lako utrostručiti zaradu, osim toga mjesto je mirno i predivno za obiteljski život.

Više informacija na 091/737-4981 ili u inbox za slike.

2) Dakle tu su neke osnovne informacije o tome što se nudi. Međutim mi smo na početku prodaje držali cijenu 400 tisuća eura, zbog situacije s koronom, želje da se proda, spuštali smo dosta cijenu. Sad, netko tko ima novac (jedna ili više osoba) mogu ostvariti zaradu samo kroz obnovu kuće. Imanje je veliko, garaža se može prenamjeniti u mali apartman, ima prostora i za bazene.. Sad se gradi i kanalizacija u mjestu, trebalo bi i to biti dovršeno kroz ovu i sljedeću godinu. Samo zemljište koliko je vrijedi 150 tisuća eura na ovom području (procjenjeno) tako da dobivate kuću na moru od 290 kvadrata za 170 tisuća eura.

3) Izvolite pitanja, prijedloge, mišljenja.

[Griffs]

Da nastavim..

pitate se zašto ja to ne radim? prvenstveno nije moje, otac je nepovjerljiv, razveden, ušao je u godine i teško se sa svime nosi. trebao bi se zaposliti, raditi 40 h tjedno što nikad nisam, dignuti hipoteku i raditi sve o čemu nemam pojma uz dodatan rad, s time da mi otac niti nebi povjerio novac ako bi i dobili novac od banke, a on jednostavno nema snage za sve to raditi.

Ozbiljnom kupcu se može spustiti cijena za obnovu fasade, pvc stolarije i legalizacije, a možda bi se u račun moglo uzeti nekretninu, brod uz korektnu cijenu.

Uglavnom, posao koji se nudi je kupnja kuća, prenamjena kuće u vilu, i prodaja uz najam dok do nje ne dođe. Zarada - uz ulog, obnovu, period prodaje koji može biti od mjesec dana do 5 godina? Koliko vrijedi vila od 300 kvadrata na moru (300m do pješćane plaže), na terenu od 1300 metara, na kojoj je i garaža kao jednosobni apartman i eventualno 2-3 jacuzzia u dvorištu?

[_Mystical_]

prodaješ kuću na moru u mjestu i tvoj selling point je ljetovanje i najam, odnosno 95% kupaca će ju gledati iz tog razloga. Ostalih 5% koji gledaju za život će im to biti vjerojatno preskupo.

E sad, kažeš bruto zarada godišnje prije korone je 10,000 EUR, ajmo reći s najvećim apartmanom 13,000 EUR.
Prodajna cijena je 335,000 EUR (tvoja cijena, plus porez/agencija).

Potencijalni kupac će imati godišnji bruto povrat 3,9%. S obzirom da i u turizmu ima dosta troškova, računaj da je to zapravo 2% neto godišnje. PRIJE KORONE i još ju treba adaptirati.

To je vrlo slab povrat, i ta kuća po toj cijeni je debelo precijenjena (barem po ovom što si napisao)
Ako te tješi, velika većina kuća/apartmani/zemljišta na našem moru je tako cjenovno pozicionira pa ipak ima kupoprodaje. To je zato što se nekretnine na moru često kupuju srcem, a ne razumom.
Ti sam možeš procijeniti da li je tvoja kuća takva da nekome može zagrijati srce. EUR 335.000 (+cijena uređenja) je velika cifra i za to možeš kupiti zemljište i napraviti novu vilu s bazenom. Tvoja kuća po toj cijeni mora imati nešto (lokaciju?) zašto bi ju netko kupio prije nego izgradio novu vilu.

Moj savjet je da ne računaš što bi netko mogao zaraditi ako netko uloži XY u nju. To je rizik koji se može isplatiti ali i može biti totalni promašaj. Inače, 10-15,000 EUR je dovoljno samo za low budget PVC stolariju na kući ili srednje donji nivo kuhinje s aparatima.

[Griffs]

U prvoj recenici si uspio promasiti. Kupovina kuce, obnova i ulog u prenamjenu garaze u apartman, bazencic, malo obnove po kuci.. uz cijenu od 300 te investiciju 70 k eura ima se uredno 450 u mirnom kvartu na 300 m od mora samo s obzirom na kvadraturu imanja - to je moja poanta. Netko tko ima novaca, moze ga napravit jos i vise.

[Griffs]

Ili ako se ne razumijemo - reci koliko vrijedi kuca od 300 kvadrata (kat i prizemlje) na 4 etaze u top stanju, 1500 kvadrata zemljista na kojem je jos 1 studio apartman?

https://www.lavicci-nekretnine.hr/ne...nicom-privlaka

evo i linka za kucu. bili su danas ljudi i spremni smo ic i na 280 tisuca ako je kupac ozbiljan, a ako netko ima nekretninu u gradu (Zadar, Zagreb) i nju bi eventualno uzeli u zamjeni.

ja sam se do jucer kupao, predivna pjescana plaza je 3 min pjeske, kroz polje. plaza je otockog tipa, more je plitko 20 metara..

[Griffs]

Cijena je spuštena na 280 tisuća. Ima li netko savjet gdje bi se moglo oglasiti?

[FuzzBall]

Kuća kao i milijun drugih na potezu Vir-Šibenik.
Prošle godine sam vozio Čeha u obilazak jedne u Petrčanima. Tri etaže od po 100 kvadrata, veliko dvorište i novo asfaltirani parking gdje Čeh može parkirati brod i aute.
Kupio je za 150.000 eura. Vlasnik je bio sretan jer je njegov otac prije 10 godina tražio 100 tisuća pa nije uspio prodati.
Meni je to bilo suludo, ali kad vidim koliko ljudi traže na oglasima još je dobro i prošao.

[Griffs]

Mi smo ovo ljeto imali ponudu na stolu našeg čovjeka iz njem 190 tisuća eura, brod i porshe, ukupno u računu ispalo 250 tisuća. Moj otac je bio pohlepan i tražio je 200 tisuća i čovjek mu se više nije javio.

[munjela]

Griffs kaže:

Cijena je spuštena na 280 tisuća. Ima li netko savjet gdje bi se moglo oglasiti?

aukcije.hr

Staviš od 1 kn bez rezervne i vrlo brzo saznaš koliko vrijedi i prodaš.

Po principu tko više ponudi.

Griffs kaže:

Mi smo ovo ljeto imali ponudu na stolu našeg čovjeka iz njem 190 tisuća eura, brod i porshe, ukupno u računu ispalo 250 tisuća. Moj otac je bio pohlepan i tražio je 200 tisuća i čovjek mu se više nije javio.

Zovite vi njega.

[_Mystical_]

Kuća je prosjek za Dalmaciju (ispod prosjeka za npr. Istru) mikrolokacija eliminira bilo kakav luksuzan turizam.
Tu da bi dobio malo bolji novac od najma i produžio sezonu, trebaš uložiti 100 tisuća EUR. Bazen 25-35, unutra 30-40, okućnica 15-20. I kad sve uložiš, ne znaš kad će se sve vratiti na razinu 2019 zbog korone.
A za tu lovu dobiješ ovo bez jebanja s majstorima:
https://www.njuskalo.hr/nekretnine/z...oglas-32112719
S tim da ovima dođeš s 300 tisuća u kešu, vjerujem da bi dali.

Ili ako ideš sam graditi dobiješ duplo bolje.

Ovo nije vrijeme za prodaju kuće i možeš samo čekati nekog jelena kao što je ovaj gastić koji se očito zagrijao kao majmun i lad je razmislio, odustao. Čekaj ljeto, kad se svi kupaju i kad svi hoće nešto na moru, možda netko ponudi nešto. I odmah potpisuj predugovor dok su vrući jer kad razum proradi svi će odustat.

[Griffs]

shvaćaš da ovo što si linkao košta 420 tisuća i na tri puta manjoj je parceli i kuća je manja 100 kvadrata i dosta dalje od mora, a sa 100 tisuća uloga u moju kuću i otplate 280 imaš isto to na slici ako ne i bolje. zapravo imaš bolju stvar, jer je veće, jeftinije, al treba imat viziju. sve je stvar iz kojeg se kuta gleda, ali nitko kod nas nema tu lovu, zato i valja čekat nekog nostalgičara.

[munjela]

Griffs kaže:

shvaćaš da ovo što si linkao košta 420 tisuća i na tri puta manjoj je parceli i kuća je manja 100 kvadrata i dosta dalje od mora, a sa 100 tisuća uloga u moju kuću i otplate 280 imaš isto to na slici ako ne i bolje. zapravo imaš bolju stvar, jer je veće, jeftinije, al treba imat viziju. sve je stvar iz kojeg se kuta gleda, ali nitko kod nas nema tu lovu, zato i valja čekat nekog nostalgičara.

Veličina parcele je u tvom slučaju potpuno nebitna.
Bitno je koliko nekretnina "nosi" casha godišnje. Ova kuća (neću je nazvati vilom jer isto nije) u Zatonu nosi vlasniku 25 000 eura inkasa godišnje. Tvoja će možda toliko nositi kada se ulupa 100 000 eura.

Ja bi da imam cash ulupao u Turisthotel d.d.
2700 kn dionica, 80-100 kn dividende (cca 4-5% dividendni prinos) i ni brige ni pameti.
Imam apartmane, bavim se turizmom, vjeruj mi nema tu lake love.
Dionica je likvidna, diverzibilna, radi umjesto tebe. A najbolje kad ti zagusti ili nešto zaželiš možeš prodati dio, a ostatak i dalje radi novac.
Nekretnina je troma, inertna. U komadu mora biti prodana u većini slučajeva.

(nije nagovor za kupnju ili prodaju dionica, samo moje osobno mišljenje)

Inače, u tom stanju kuću nećeš prodati nikome. Isplativije je kupiti goli teren i krenuti iz nule.

Teren od 1500 m2 da bi bio optimalno iskorišten mora imati na sebi objekt od 500 m2 tlocrta i min 3 etaže/kata. To ti je 5 jednosobnih stanova od 50 m2 po katu. 15 stanova. Ti imaš koliko?

[Griffs]

munjela kaže:

Veličina parcele je u tvom slučaju potpuno nebitna.
Bitno je koliko nekretnina "nosi" casha godišnje. Ova kuća (neću je nazvati vilom jer isto nije) u Zatonu nosi vlasniku 25 000 eura inkasa godišnje. Tvoja će možda toliko nositi kada se ulupa 100 000 eura.

Moja kuća može napraviti 10-11 tisuća bez problema u stanju u kakvom je, i s bazenom, klimom, i par elemenata može ić preko 25, jer bi sezona trajala dulje kao i svima s bazenom. možeš i računati trenutne cijene i sezonu/ cijene s bazenom, klimom i sezonom

trenutno sezona 10.7-30.8
studio 30
jednosobni i db 40
trosobni 50
trosobni i db 60
=9000 + post sezona i predsezona cca par tisuća.

bazen +20 e svaki ap, klima i par elemenata di treba + 10 e svaki ap, i najvažnije sezona traje od 15.6-15.9 a ponekad i dulje, al ajmo zaokružit manje.
znači evo to je 27000 e.

znači ja trebam uložiti u bazen (20 k) klime i elementi (10 k maxić), znači sve skupa 30.
sad vidiš da velika parcela ipak nečemu služi, jer si debelo podcjenio brojke.

troškovi fasade, prozora nit ne treba mjenjati ako će se čovjek baviti ovakvim poslom, ja sam to predložio ako će se ić u posao preprodaje.

gledaj da sam ja uzeo najdonju crtu zarade. s 10 k eura nisu samo elementi može se dobro to srediti za turizam, onda ni cijene nebi trebale biti minialne.

[lostcase]

Sezona s bazenom ne traje nista posebno duze.

Ulozi sam, ako dignes na 25k godisnje za 4 godine imas 100k.

[Griffs]

neda mi se to raditi jer nije moje i ključno nemam novac za investiciju, imam dva brata i sestru i oca, jedino sestra može malo pomoći počistiti ovi ostali ili nisu ovdje i nije ih briga ili ih samo nije briga ali bi svi lovu.

[zbunjenixx]

Tko kucu prodaje,ti ili otac ?
Cija je kuca zapravo ?

[_Mystical_]

činjenica je da nitko neće kupiti tvoju viziju, već sadašnje stanje.
A sadašnje stanje govori da ti digneš bruto EUR 10T u sezoni kakva je bila 2019., ove možda par tisuća EUR, sljedeće tko zna koliko.

Turizam košta, imaš paušal, imaš čišćenje, imaš booking, imaš amortizaciju, imaš poklon za gosta, imaš uređenje svake godine da bi popratio konkurenciju. Na svaki zarađeni EUR ti imaš 30-40 centi troška. I to je da se razumijemo jebačka zarada naspram drugih djelatnosti, ali nije ono što dobiješ na ruke čista zarada.

Danas možeš u Istri/Krku izgraditi kuću/vilu s bazenom za 300-400 000 EUR da ti pamet stane. Noćenje predsezona EUR 200-400, sezona 600-1000 EUR. Godišnja popunjenost 100+ dana. Naravno, prije korone. A pazi ovo, takve kuće se nalaze nekoliko kilometara od mora.

Jednostavno ta tvoja kuća po toj cijeni nije konkurentna čak ni u zemlji obožavatelja nekretnina kao što je RH.
Moj savjet, pričekaj ljeto možda se netko zagrije i kupi po toj cijeni, u suprotnom morati ćeš korigirati cijenu znatno.
U međuvremenom dogovori sa starim da to rentate i ako si ti taj koji sve vodi, onda i traži novac za to.

[Griffs]

lostcase kaže:

Sezona s bazenom ne traje nista posebno duze.

Kuće oko nas s bazenom su imale taj termin 15.6-15.9 puno. Meni je to osobno suludo jer more ne može biti zdravije a nema 5 min hoda do plaže, a čovjek oće bazen i platit će troduplo u post sezoni. Smisla nigdje.

_Mystical_ kaže:

Danas možeš u Istri/Krku izgraditi kuću/vilu s bazenom za 300-400 000 EUR da ti pamet stane. Noćenje predsezona EUR 200-400, sezona 600-1000 EUR. Godišnja popunjenost 100+ dana. Naravno, prije korone. A pazi ovo, takve kuće se nalaze nekoliko kilometara od mora.

U cijelom svijetu možeš izgraditi kuću s bazenom za tu lovu, ne samo u Istri, ne znam čemu se Istra toliko spominje. Ok, imaju puno hotela, usluga im je dobra, naplata još veća, ionako su vjerojatno vlasnici većinom stranci. Bazen da i ne spominjem, to dovoljno govori o njihovom moru, koje je duboko i hladno pa se čovjek mora kupati u kloru. Ona kuća koju je netko stavio iznad je lijepa, ali pogledaj okolinu iz spavaće sobe, vidi se pogled na neku staru kuću usred ničega.

S druge strane moja kuća zbog cijelog imanja ako se uredi može s pravom biti nazvana vila. Bazen bi bilo suludo raditi kraj mora kojeg imam 5 min od kuće, evo ja sam se danas kupao, vjeruješ mi? Treba iskopati polukruge u zemlji u dvorištu, betonirati i oblijepiti izolacijom i imaš wannabe jacuzzi za nikakvu lovu. Plitka pješćana plaža, vi ste to čuli samo na Hawaiima,eto ima i u Privlaci kraj Zadra. Kvart je uredan, iza kuće je dućan, kuće su u redu građene.

[vex123]

Kuća vrijedi točno onoliko koliko je netko spreman platiti za nju! Ne samo kuća već bilo što na svijetu. Ljudima koji komentiraju (i meni osobno) kuća ne vrijedi toliko novaca no na tebi je da oglasiš i prepitaš tržište. I obavezno oglasiti njuškalo + index oglasi jer tako ćeš obuhvatiti najširu klijentelu.

[krena]

Griffs kaže:

Kuće oko nas s bazenom su imale taj termin 15.6-15.9 puno. Meni je to osobno suludo jer more ne može biti zdravije a nema 5 min hoda do plaže, a čovjek oće bazen i platit će troduplo u post sezoni. Smisla nigdje.

To i meni ne ide u glavu. Ovaj tip na mome otoku sa bazenom dobije dnevno preko 300 eura u srcu sezone: https://www.villaelen.com/en-gb
Kuća je dvojna i daleko od mora 30 metara. Ali ima bazen.

A ova kuća na 10 metara do mora i uz to je samostalna ima cijenu 80 eura na dan. https://www.airbnb.com/rooms/6098419...reDFe2edrJj0Fs