Isplativost gradnje i iznajmljivanja apartmana na moru

[Gilmour]

Treba gledat gdje i kako zelis provest penziju pa ce se lako odlucit gdje ce se ulagat. Ja znam di je zelim provest, u Dalmaciji a kako je zelim provest je putujuci bar dva puta godisnje van Hrv i tako cu djelovati u sljedecim godinama.

[Kexx]

europe2seoul kaže:

kako kazu najteze je zaraditi prvi milion. onda imas obrtni kaoital za dalje i fino stvaras jos vise love.
da netko utuce 150-200 tisuca EUR-a casha u kucu sa povratom 7% ili 6% kao prosjek 5 i 7 i ceka 17 godina da povrati pare nazad je uzasno glupo.
znaci ak sagradim kucu sa 40 godina sa 57 cu dobit pare nazad. a kuca onda treba narednih 20 tisuca eur da se obnovi prozori, krov, fasada, itd.
bolje da sam uzivao sa tim parama kada si relativno mlad i mozes.

Što vraća pare nije glupo, kad vrati sve uloženo i dalje ima kuću koju prije nije imao, a i dalje iznajmljuje i zarađuje.
Ako čovjek ima nos za pametnije ulaganje neka uloži u to pametnije, ali da je glupo izgraditi i uspješno rentati, nije. Glupo je izgraditi i neuspješno pokušavati rentati. Glupo je ići u bilo kakvu investiciju koja ti neće donijeti zaradu, a mnogi su glupo investirali u proizvodnju, trgovinu, i mnoge druge stvari.
Glupo je i ostati bez ičega jer se nije htjelo ulagati nego uživati u lovi koja je mogla ići u investiciju.

[Gilmour]

Ja ću gradit apartmansku kuću u malom mistu koje je turistički jako na lokaciji koja je drugi red od mora, samo zato jer je zemlja u vlasništvu obitelji pa neću imat bar taj trošak, inače nebi baš toliko riskirao.

[jim rogers12345]

europe2seoul kaže:

Bas sam sada na moru i pisem sa terase. Malo mjesto, blizu mora, 2.5h od Zagreba dakle regija primorje.
Ima puno kuca iz 80tih jelte bijele fasade, klasicne drvene skure i tako. Obiteljske vikendice. Neki su digli kat ili prosirili pa iznajmljuju apartmane.

No, par njih je kupilo starije kuce ili zemljista iz Njemacke te je napravilo super-luksuznu kucu; balkoni i terase sa onim staklenim ogradama, pergole, mali bazencic i tako to. Kategorizacija 4 zvjezdice kao kuca za odmor. Ako pogledas kvadraturu samo zidanje i uredjivanje parcele su veliki novci; onda kada ides na te moderne materijale i rjesenja i tu su deseci tisuca EUR.

I naravno - oglas za iznajmljivanje a i jedna ima kao 1 apartman na prodaju.

E sada idemo biti realni:

Malo mjesto; uske ulice kako to kod nas bude. Imas 2 ducana i do mora ti je 15 minuta pjeske ili 5 minuta autom.

Kuca kosta ogromne novce, a i luksuzna je - dakle moras je iznajmljivati po vecoj cijeni nego uobicajenih 50-60 EUR dnevno. Obicno luksuzne kuce za iznajmiti kostaju i do 1000 EUR dnevno. E sada, netko tko ima para za platiti 1000 EUR dnevno nece to nikad iznajmiti. Malo mjesto, nema nightlife, nema restorane, uske ulice, guzva na parkingu na plazi itd. Radje ce za te pare sjediti negdje drugdje gdje ima bolju ponudu ne nuzno u Hrvatskoj. A i da njemu iznajmljujes ti treba cca 10 godina da isplatis investiciju tih 2-3 mjeseca sto je uopce sezona kod nas a i neces imati 100% pun kapacitet za to vrijeme jer nema bas tako puno ljudi koji toliko trose za smjestaj. A da iznajmljujes ovima za 50-60 EUR ili eventualno podignes na 80-90 EUR onda pak nikad neces isplatiti investiciju. U oba scenarija nakon tih 10 godina iznajmljivanja moras to malo renovirati da opet bude luksuz i da drzi kategoriju i cijenu, znaci opet si ulozio pare koje moras vratiti nazad.

Onda imas druge koji iznajmljuju na moru - imaju kucu koju su sagradili i spavaju u garazi dok je sezona a kucu iznajmljuju turistima. Znaci, investirao si svoje novce i fizicki rad/angazman oko toga da napravis vikendicu, ali sada nemas love za njeno uzdrzavanje i rezije pa je iznajmljujes a ti spavas u garazi. Gdje je tu logika? Prodaj tu vikendicu koju ovako i onako realno niti ne koristis - jer je fakat ne koristis - i sa tom lovom mozes do kraja zivota otici na ljetovanje na more kao covjek a ne da spavas na luftmadracu u garazi pored vrece luka, krumpira i Tomos 4 motora i Maestral camca koji ti tamo stoji 20 godina.

U svakom slucaju po meni je apsolutno neisplativo da ides u investiciju gradnje apartmana na moru danas i iznajmljivanja. Nekog mini-hotela mozda da. Ili one varijante malih kucica ili neki mini kamp gdje je znatno manja investicija, pa je i povrat realan, brzi i sigurniji.

A za ove druge koji vec imaju kuce na moru ili svoje ili u nasljedstvu - uzivaj. Ne spavaj u garazi.

Svaka cast tocno si opisao svu BIJEDU hrvatskog turizma.

Moje je stajaliste da nam turizam samo steti. Mentalno moralno na sve nacine.

1 pretvorio nas je u naciju rentijera neskolnih riziku
2 unistava prodtor
3 poglupljuje nas kao naciju. Rumunji se polako dizu iz socijalizma i odgajaju generacije informaticara i poduzetnika. Hrvatska odgaja sobarice konobare i iznajmljivace

4 povrat na investiciju je smijesno dug

[odurni_gad]

jim rogers12345 kaže:

Svaka cast tocno si opisao svu BIJEDU hrvatskog turizma.

Moje je stajaliste da nam turizam samo steti. Mentalno moralno na sve nacine.

1 pretvorio nas je u naciju rentijera neskolnih riziku
2 unistava prodtor
3 poglupljuje nas kao naciju. Rumunji se polako dizu iz socijalizma i odgajaju generacije informaticara i poduzetnika. Hrvatska odgaja sobarice konobare i iznajmljivace

4 povrat na investiciju je smijesno dug

5. samo jedan "allahu akbar!" i gotovo je, propadaju svi koji se time bave

[homosapiens]

ima i tu istine

[mu da]

Onima koji u 20 god vrate glavnicu skidam kapu.
O kupnji na kredit suvisno je raspravljati

[ivanjan76]

odurni_gad kaže:

5. samo jedan "allahu akbar!" i gotovo je, propadaju svi koji se time bave

kao da bi zelio da se to desi...ili mi se samo cini...klasican hrvatski jal...da imas nesto na moru drukcije bi pjevao

[rocker1987]

ivanjan76 kaže:

kao da bi zelio da se to desi...ili mi se samo cini...klasican hrvatski jal...da imas nesto na moru drukcije bi pjevao

Mojima (a tako potencijalno i meni) je sva imovina na moru, pa smatram da je idiotizam nastaviti ulagati u takve stvari, upravo zbog toga što postoji mogućnost tipova kao što je kolega spomenuo.

Nažalost, to je današnja realnost, a ne jal.

[rocker1987]

brazilac 5 kaže:

Eto opet nakon nekog vremena – nakon razgovora sa frendovima građevinarima i dugogodišnjim iznajmljivačima… imamo 2 opcije s lovicom 80k EUR na placu 400m2 (dozvoljena gradnja 0.8 x 400m2 = 320m2 brutto cca. 250m2 netto), udaljen 300m od plaže, 4 red od mora, lokacija - selo na pola puta između Zadra i Šibenika (s 1kata bi se dalo malo vidit more).

1) Gradnja samo prizemlja 160m2 brutto (125m2 netto) sa 2 apartmana x 62.5m2.1 apartman ostavljamo nama a drugi prodajemo po cca. 1600 EUR/m2, nadamo se.
2017g potrebna lova : 125m2 x 800 EUR/m2 = 100k EUR (20k EUR kredit)

Lova od prodaje 1 apartmana = 62.5m2 x 1600EUR/m2 = 100k EUR
2018g nastavak gradnje 1 kata 160m2 brutto sa 2 apartmana x 62.5m2
2018-2020g (poradi poreza u 3g) prodaja 2 x apartmana x 62.5m2 po cca. 1600 EUR/m2, nadamo se = 200k EUR

Računica : Nakon 4g imamo 1 apartman 62.5m2 za nas i cca. 170k EUR za daljnje investicije - ako nisam nešto propustio (PDV, porezi, extra troškovi sl.)…

2) Gradnja prvog dijela dvojnog objekta (vila 1) sa 160m2 brutto (2 kata sa 62.5m2 netto) + bazen.U prizemlju dnevni boravak & kuhinja, na katu 3 spavaće sobe i kupatila & WC-i. U ZG-u smo pa smo mislili imati zaseban sobičak 15m2 za naletiti kod smjene gostiju I sl.
2017g potrebna lova : 125m2 x 800 EUR/m2 = 100k EUR + 15k EUR bazen (35k EUR kredit)
2018-2025g rentanje vile 1 po cca. 1200 EUR/tjedan nekih 10 tjedana cca./godišnje. Zarada cca. 8k EUR/godišnje s tendencijom rasta kroz godine. Zarada nakon 7g rentanja vile 1 = 70k EUR.
2025g gradnja vile 2 sa 160m2 brutto (2 kata sa 62.5m2 netto) za 100k EUR (70k EUR od rentanja + 30k štednje)

Računica : Nakon 8g imamo dvojni object 250m2 netto (vile 1 & 2) s bazenom za mirovinu (uživanje & rentanje 15k EUR/godišnje) ili prodaju (cca. 300k EUR).

Kako se vama forumašima čine opcije 1 & 2? Ili imate bolju ideju ili komentar na gornje opcije?

Nažalost, ni dan danas nismo smislili možda neku bolju shemu osim “običnih” apartmana na Jadranu ili novijih vila na Jadranu kojih je sve više….jedino se prodaja apartmana čini bolji biznis od rentanja apartmana a rentanje vile se čini kompleksno kad smo u ZG-u

Neće ići, zbog toga što ne prodaješ brutto površinu, nego netto.

S druge strane, zašto bi ti na kraju imao apartman u prizemlju? Već su ti i rekli, ovaj drugi ti neće dati da gradiš iznad njegovog, budi siguran.

Najbolje ti napraviti, ako već planiraš, pa rentati, pa na kraju kad digneš kat, prodati. Ili prodati zemlju i uložiti u nešto drugo.

neno1966 kaže:

Kuću za 1000 eura/dan ćeš puno lakše iznajmiti i popunjenost će ti biti veća. Pogledaj vile u unutrašnjosti Istre, niti su na moru, niti imaju nightlife, restorane...A i povrat od 10 godina uopće nije loš.

Upravo tako, mnogi parovi s klincima žele samo da klinci i oni imaju mir i sigurnost, more i ostalo ih ne zanima, ionako sami doma kuhaju i spremaju, tu i tamo neki restoran, 10-15 km daleko im nije neki problem.

neno1966 kaže:

Gradnja hotela bi bila najveća glupost, propisi su puno zahtjevniji.

Točno. Ima masa manjih hotela koja se prodaje ispod cijene zemlje + izgradnje, pa ih nitko neće, baš se pitam zašto.

europe2seoul kaže:

Bas sam sada na moru i pisem sa terase. Malo mjesto, blizu mora, 2.5h od Zagreba dakle regija primorje.
Ima puno kuca iz 80tih jelte bijele fasade, klasicne drvene skure i tako. Obiteljske vikendice. Neki su digli kat ili prosirili pa iznajmljuju apartmane.

No, par njih je kupilo starije kuce ili zemljista iz Njemacke te je napravilo super-luksuznu kucu; balkoni i terase sa onim staklenim ogradama, pergole, mali bazencic i tako to. Kategorizacija 4 zvjezdice kao kuca za odmor. Ako pogledas kvadraturu samo zidanje i uredjivanje parcele su veliki novci; onda kada ides na te moderne materijale i rjesenja i tu su deseci tisuca EUR.

I naravno - oglas za iznajmljivanje a i jedna ima kao 1 apartman na prodaju.

E sada idemo biti realni:

Malo mjesto; uske ulice kako to kod nas bude. Imas 2 ducana i do mora ti je 15 minuta pjeske ili 5 minuta autom.

Kuca kosta ogromne novce, a i luksuzna je - dakle moras je iznajmljivati po vecoj cijeni nego uobicajenih 50-60 EUR dnevno. Obicno luksuzne kuce za iznajmiti kostaju i do 1000 EUR dnevno. E sada, netko tko ima para za platiti 1000 EUR dnevno nece to nikad iznajmiti. Malo mjesto, nema nightlife, nema restorane, uske ulice, guzva na parkingu na plazi itd. Radje ce za te pare sjediti negdje drugdje gdje ima bolju ponudu ne nuzno u Hrvatskoj. A i da njemu iznajmljujes ti treba cca 10 godina da isplatis investiciju tih 2-3 mjeseca sto je uopce sezona kod nas a i neces imati 100% pun kapacitet za to vrijeme jer nema bas tako puno ljudi koji toliko trose za smjestaj. A da iznajmljujes ovima za 50-60 EUR ili eventualno podignes na 80-90 EUR onda pak nikad neces isplatiti investiciju. U oba scenarija nakon tih 10 godina iznajmljivanja moras to malo renovirati da opet bude luksuz i da drzi kategoriju i cijenu, znaci opet si ulozio pare koje moras vratiti nazad.

Onda imas druge koji iznajmljuju na moru - imaju kucu koju su sagradili i spavaju u garazi dok je sezona a kucu iznajmljuju turistima. Znaci, investirao si svoje novce i fizicki rad/angazman oko toga da napravis vikendicu, ali sada nemas love za njeno uzdrzavanje i rezije pa je iznajmljujes a ti spavas u garazi. Gdje je tu logika? Prodaj tu vikendicu koju ovako i onako realno niti ne koristis - jer je fakat ne koristis - i sa tom lovom mozes do kraja zivota otici na ljetovanje na more kao covjek a ne da spavas na luftmadracu u garazi pored vrece luka, krumpira i Tomos 4 motora i Maestral camca koji ti tamo stoji 20 godina.

U svakom slucaju po meni je apsolutno neisplativo da ides u investiciju gradnje apartmana na moru danas i iznajmljivanja. Nekog mini-hotela mozda da. Ili one varijante malih kucica ili neki mini kamp gdje je znatno manja investicija, pa je i povrat realan, brzi i sigurniji.

A za ove druge koji vec imaju kuce na moru ili svoje ili u nasljedstvu - uzivaj. Ne spavaj u garazi.

Živa istina i tako često viđeno kod nas.

[ivanjan76]

rocker1987 kaže:

Mojima (a tako potencijalno i meni) je sva imovina na moru, pa smatram da je idiotizam nastaviti ulagati u takve stvari, upravo zbog toga što postoji mogućnost tipova kao što je kolega spomenuo.

Nažalost, to je današnja realnost, a ne jal.

naravno da postoji mogucnost, ali ne mogu se oteti dojmu da neki to i zazivaju...sta je danas siguran posao?..nisi vise siguran ni u drzavnoj firmi jer ovisis o politici, a da o pokretanju privatnog biznisa i ne govorim...vec je vise puta receno ovdje da je dizanje kredita za izgradnju apartmana, kuca na moru vrlo upitan posao i to je istina, ali opet sve zavisi od samog covjeka i njegove snalazljivosti i angazmana...pretjerano forsiranje neke sigurnosti nije nikad napravilo velike stvari, opcenito govorim...po tebi su znaci svi u francuskoj, spanjolskoj, njemackoj, U.K. koji se bave turizmom trenutno propali nakon teroristickih napada ili u najboljem slucaju sad životare..

[rocker1987]

Nisu, ali oni imaju neki ugled. Za Hrvatsku su još 2005. gosti kod mojih rekli da nisu dolazili jer su mislili da je tu još rat. Riječ o ljudima iz Litve.

Te države koje si naveo, imaju prejake medije, dovedu oni "mir" jako brzo u red. Isto tako, imaju jače domaće potrošače, oni će ih održati na životu, ne brini.

Hrvatska ipak živi na toj nekoj sigurnosti, da nema toga, ne bi imali 30% gostiju kao sada.

Zato su mi, osobno, Španjolska i Francuska, ipak sigurnije opcije od Hrvatske. Gledam dugoročno, jer nemaš povrat ni za 15-20 godina, a ostale države su sigurnije od nas na to razdoblje.

Ja ne govorim o 100% sigurnosti, nego sigurnijoj okladi, koja nije skuplja, a daje bolji koeficijent.

[ivanjan76]

rocker1987 kaže:

Nisu, ali oni imaju neki ugled. Za Hrvatsku su još 2005. gosti kod mojih rekli da nisu dolazili jer su mislili da je tu još rat. Riječ o ljudima iz Litve.

Te države koje si naveo, imaju prejake medije, dovedu oni "mir" jako brzo u red. Isto tako, imaju jače domaće potrošače, oni će ih održati na životu, ne brini.

Hrvatska ipak živi na toj nekoj sigurnosti, da nema toga, ne bi imali 30% gostiju kao sada.

Zato su mi, osobno, Španjolska i Francuska, ipak sigurnije opcije od Hrvatske. Gledam dugoročno, jer nemaš povrat ni za 15-20 godina, a ostale države su sigurnije od nas na to razdoblje.

Ja ne govorim o 100% sigurnosti, nego sigurnijoj okladi, koja nije skuplja, a daje bolji koeficijent.

to je bila 2005. godina-za 11 godina im se u glavama nesto i promjenilo...sve sto si rekao manje-vise stoji, ali mislis li da bi kod nas totalno stao turizam cak i da se desi incident...pa i ovdje ima dosta stranog ulaganja na moru u beton koje ne mozes digitalnim potpisom izvuci i mediji bi isto odradili svoje

[rocker1987]

Količinski premalo, mišljenja sam baš da bi domaći najviše ispušili. To ne znači da sam u pravu.

Recimo, samo u Španjolsku se preselilo cca 150k Engleza, što je, onako, broj koji Hrvatska nema ukupno u strancima. To je po njihovim nekim okvirnim brojkama.

S obzirom na konkurenciju, Hrvatska nije baš poželjna za ulaganja, to se barem može provjeriti, zar ne?

[neno1966]

jim rogers12345 kaže:

Svaka cast tocno si opisao svu BIJEDU hrvatskog turizma.

Moje je stajaliste da nam turizam samo steti. Mentalno moralno na sve nacine.

1 pretvorio nas je u naciju rentijera neskolnih riziku
2 unistava prodtor
3 poglupljuje nas kao naciju. Rumunji se polako dizu iz socijalizma i odgajaju generacije informaticara i poduzetnika. Hrvatska odgaja sobarice konobare i iznajmljivace

4 povrat na investiciju je smijesno dug

1. skroz netočno. To ako se netko ne bi mogao baviti rentijerstvom ne znači da bi zato postao tvorničar ili što već. Osim toga, kako je napisano, mnogi samo uređuju postojeću/naslijeđenu nekretninu tj. ulažu tako malo novaca da sa time ionak ne bi mogao ništa drugo.
2. prostor bi uništio i da sagradiš tvornicu ili nešto drugo. Nema radnih mjesta i zarade bez uništavanja prostora, zagađenja...
3. Hrvatska odgaja kadrove gdje ima komparativnu prednost.
4. stvar osobne percepcije ali po meni sasvim solidan povrat.

[neno1966]

odurni_gad kaže:

5. samo jedan "allahu akbar!" i gotovo je, propadaju svi koji se time bave

Propali bi hoteljeri i oni koji su u kreditima, većini drugih to je ionako samo dodatni posao

[Kexx]

Dozvolu za nadogradnju ishoduj prije nego prodaš donji apartman, daj suglasnost sam sebi. I kupcu reci da ćeš nadogradati shodno postojećoj građevinskoj dozvoli za nadogradnju.

[ivanjan76]

neno1966 kaže:

Propali bi hoteljeri i oni koji su u kreditima, većini drugih to je ionako samo dodatni posao

smanjio bi se broj dolazaka za odredeni postotak i tome bi se mudriji hotelijeri trebali prilagoditi korigiranim cijenama, ponudama-ne vjerujem npr. da je turski turizam propao zbog nedavnih dogadanja, ali da trenutno pati to da i to su krizne godine koje bi svatko trebao ukalkulirati u svojim srednjorocnim planovima..neki bi stavili kljuc u bravu, ali sigurno ne svi...to sto su neki nerealni i sto su na knap dizali kredite njihova je stvar, ali bas da bi sve stalo to ne

[jim rogers12345]

neno1966 kaže:

1. skroz netočno. To ako se netko ne bi mogao baviti rentijerstvom ne znači da bi zato postao tvorničar ili što već. Osim toga, kako je napisano, mnogi samo uređuju postojeću/naslijeđenu nekretninu tj. ulažu tako malo novaca da sa time ionak ne bi mogao ništa drugo.
2. prostor bi uništio i da sagradiš tvornicu ili nešto drugo. Nema radnih mjesta i zarade bez uništavanja prostora, zagađenja...
3. Hrvatska odgaja kadrove gdje ima komparativnu prednost.
4. stvar osobne percepcije ali po meni sasvim solidan povrat.

Nisi opovrgnuo nista.

Turizam ce na ovu zemlju imati razorniji ucinak od rata.

Prekratka sezona onemogucava brzi povrat novca. Kako smo priglupa lijena i inertna nacija turizam nas potice na najjednostavnije poslove i drzi razine cijena i tecaj kune nerealno visokim.

To sve dovodi do toga da ljudi koji imaju potencijal za nesto vise a nemaju naslijedjeno nesto sto izmajmljuju moraju iseliti.

I tako iseljavaju najmladji najpametniji i najagilniji ljudi kojih hrvatska ima na prste jedne ruke.

Ostaju prodavaci pizza cutova i iznajmljivaci soba.

Prostor je unisten. Pa split izgleda kao favela. Makarska i ostatak obale isto ciganluk.

Turizam je linija manjeg otpora a lako smo inace narod skromnijih intelektualnih sposobnosti pretvara nas u europsku jamajku.

Posljedice ce biti tazoran pad stanovnistva.

Jedine djelatnosti ce biti politika drzavna uprava i iznajmljivanje soba.

Broj stanovnika ce pasti na 3 milijuna staraca politicara peraca guzica iznajmljivaca i laznih branitelja.

Svi koji nesto vrijede ce biti u kanadi irskoj dubaiju njemackoj itd.

Nije normalna situacija da ja poznam 30 ljudi/obitelji koji su na ovim lokacijama u zadnjih 5 godina.

Sve vrh ljudskih potencijala.

Mala zemlja kao hrvatska to ne moze prezivjeti.

[homosapiens]

Greška je stalno malu i sićušnu Hrvatsku uspoređivati sa državam koje su površinom i brojem stanovnika desetak i više puta veće od Hrvatske... a da ne spominjemo međunarodni ugled i povijest tih država

Na ovakvu mikrolokaciju kao što je Hrvatska ima veliki utjecaj samo jedan eksces i ode sve u vraga što se tiče turizma i svega ostaloga.