Obveznice (3,25%) vs nekretnine vs indeksni fond

[Frank Knight]

Krenuo sam napraviti nekakvu okvirnu računicu isplativosti ulaganja, naravno, nemoguće je dobiti precizan odgovor jer ne možemo znati kako će se kretati cijene nekretnina, indeksnih fondova, a ni kamata na oročenu štednju, možemo samo pretpostaviti.

a) Nekretnina. Npr. stan u starogradnji, Zagreb, Trešnjevka, 66m2. Ne znam koliko se može dobiti za takav stan, odnosno od najma takvog stana, uzeo sam 200.000 eur prodaja (66x3), odnosno 500eur mjesečno za najam. Jel to ok? Vlasnik plaća i pričuvu, recimo 30 eur. Za potpunu kalkulaciju ostaje dodati eventualni rast vrijednosti nekretnine (ili pad). Ili uzmimo da se posjeduje takav stan, izbor je ostaviti stan, odnosno dati ga u najam ili prodati za 200k eur.

Mane: osim spomenute pričuve, vjerojatno će biti i dodatnih troškova, u jednom trenutku će biti potrebna i adaptacija, a uvijek postoji mogućnost natezanja s podstanarima koji ne žele platiti, ne plaćaju režije itd.

https://www.njuskalo.hr/nekretnine/t...oglas-39158202
https://www.njuskalo.hr/nekretnine/s...oglas-38040345

b) Obveznice. 200.000 eur, 3.25%, 6500eur godišnje (542eur mjesečno). Vlasnik nema druge troškove, ne plaća pričuvu niti porez. Obveznice su na dvije godine.

Ispada da obveznice daju bolji povrat od nekretnine, teško je za navedeni stan dobiti više do 570eur, čak i kad bi izbacili ostale navedene nedostatke. Na prihod od obveznice se ne plaća porez.

c) Indeksni fond. Npr. VWCE, +34% u posljednjih 5 godina, ili VUSD +48% u posljednjih 5 godina, isplaćuje dividendu, ali indeksni fond može i pasti npr. 20%. Veći broj analitičara najavljuje recesiju i značajan pad vrijednosti dionica tj. indeksa. Iako je trenutno 10tak % ispod ath, pa postoji i realna šansa da bi kupnja u ovom trenutku pokazala kao pun pogodak. Dugoročno indeksni fond ima veći povrat od obveznica i nekretnina.

Odaberi jedan broj, sigurno ćeš pogriješiti.

[B-118]

Mislim da će biti nemoguće alocirati 200000E

[pilif12]

Uzmi u obzir ,obveznice su na dvije godine ,stan zauvijek

[MechaLiver]

Da, gnjavaža zauvijek.

Za mene je to no-brainer. A odluku koliki postotak imovine imati u obveznicama možeš donijeti samo ti.

Anketno pitanje nisam odgovorio. Ako imam viška u obveznicama, kupujem drugo, a ako imam manjak, kupujem obveznice. To što se ne plaća porez je svakako znatan plus.

[Ace Rimmer13]

A jos pomognes svojoj majcici domovini. To je neprocjenjivo.

Salu na stranu, ja cu upisati cca. 30000 eura obveznica, a koliko ce mi ih izdati ne znam. Također valja napomenuti da je stopa od 3,25 % godišnje kamate minimalna; konačna će se, ako dobro shvaćam, objaviti 3. ožujka (pritom mi nije jasno o čemu će ovisiti njezina visina, tj. zasto se to sada vec ne zna).

[MechaLiver]

Valjda žele vidjeti koliki će biti interes, pa staviti veće kamate u slučaju da je interes prenizak.

[klingonac_worf]

kako su zavrsile one SFRJ obveznice 60tih? kako je ta štorija prošla?

[pilif12]

Hrvatska od 1991,2 zadužuje se u bankama ,sada od građana ,nema razlike.Čak kad se zadužiš od svojih građana još veća obaveza vratiti

[toni_os]

Mislim da je glavno pitanje ovdje na koliko dugo planiraš ulagati pare i kolika je šansa da ti neće trebati brzo.

Nekretninu kao ulaganje vidim kao dugoročni vid ulaganja i ako ti pare sigurno neće trebati brzo. Ako želiš spremiti novce na 20+ godina, onda nema brige, cijena će vjerojatno u globalu rasti (jedini razlog da cijene padaju dugoročno vidim u nekoj teškoj promjeni sustava u kojem živimo). Ono što bi ja napravio u ovom trenutku je pričekao još par godina, jer neki ogroman rast nekretnina ne vidim u idućih 2 godine, a potencijalni pad ili stagnaciju vidim. Ako i nešto narastu, sumnjam da će narasti za 30-40% kao što su prethodnih godina, ali ko zna, moguće da sam u krivu. Po meni je rizik čekanja isplativ.

Obveznice - super alternativa ako bi ti novac samo stajao u banci i ako se ne planiraš ni malo obrazovati oko ulaganja. Znam da je inflacija tolika kolika je, ali rijetko ko će u ovo vrijeme ulaganjem na godišnjoj razini imati 12%+ i pobijediti stopu inflacije. Također, kroz 2 godine inflacija bi trebala padati i već ove godine nadamo se otići na jednoznamenkastu razine. Isto tako obveznice mogu poslužiti da ti novac ne propada u tolikoj razini, dok čekaš da cijene nekretnina potencijalno padnu

Indeksni fondovi - slično kao i nekretnine. Ako ulažeš na 20+ godina, nemaš brige ni sa lump sum ulaganjem. Ja bi rekao da će i puno prije skočiti gore, jer nakon velikog razdoblja pada kreće veliki rast. Trenutno smo pali negdje 15-20% od ATH i svakako nije loše za ulaz, ali moguće da će još padati (pa čak i podosta). Ono što treba uzeti u obzir je da su sp500 i dionice općenito forward looking, pa ako ne bude nekih ogromnih šokova, postoji šansa da nećemo ići još puno dolje. U svakom slučaju, ako moram uložiti 200k eura u indeksne fondove, napravio bi to na način da bi kroz idućih 12 mjeseci uložio 16666€ mjesečno i radio neki DCA u ovom nesigurnom periodu, a u tih godinu dana bi se sve trebalo iskristalizirati (tako nešto i radim zadnjih godinu+ dana).

Ima još jedna alternativa za nas u HR. Neke banke već sada daju 3% kamate na štednju (Kovanica na 5 godina), tako da se novci mogu držati tamo ako ih nećeš dirati ranije. No, za razliku od obveznica, ako ti novci trebaju ranije možeš ih povući i glavnica ti je sigurna + dobiješ odgovarajuću kamatu za period koji si izdržao.

Moj savjet, tj. ono što ja radim je raspršiti novac na više strana. Nema veze o koliko se novaca radi, eventualno bi mijenjao postotke di šta i kako, ovisno o sumi, o tome koliko godina imam, o tome koliko sam spreman riskirati i obrazovati se u vezi ulaganja (dionice recimo traže čitanje i obrazovanje).

[Prvoime]

ja bi nešto ovako:
15-obveznice
65-etf
50- čarapa i čekat prilike
70-garsonjera, zemljište na moru ili zg

Ne bih sigurno svih 200 u istu imovinu

[pilif12]

Prvoime kaže:

ja bi nešto ovako:
15-obveznice
65-etf
50- čarapa i čekat prilike
70-garsonjera, zemljište na moru ili zg

Ne bih sigurno svih 200 u istu imovinu

Ja bih to podijelio sa godinama do mirovine i trošio

[Frank Knight]

Da, samo onaj kome će novac trebati u iduće dvije godine nema izbora osim prodati stan i staviti novac na banku.

Opcija je prodati starogradnju za 3000eur/m2 po koliko se trenutno trguju (dobiti 200.000eur) ili je zadržati i dati u najam.

Prihod od najma je (po svim pokazateljima) manji od prinosa na obveznice.

Obveznice će dati 13.000 eur nakon dvije godine. Od najma stana se može dobiti eventualno 11-12 tisuća eur, s tim da je rizik znatno veći nego u slučaju obveznica, npr. podstanar ne plaća, ostavi dug za režije, uništi imovinu (trošenje je neminovno),.. a tu su i eventualni dodatni troškovi, npr. ako netko živi u Zadru, a stan je u Zagrebu, mora voziti u ZG utjerati dug/izbaciti podstanara. S obveznicama nema eventualnih problema, a to vrijedi. Stan za 2 godine može vrijediti 3300eur/m2, ali isto tako može vrijediti i 2700eur m2 na nelikvidnom tržištu. I obveznice mogu biti nelikvidne, ali opet je veća šansa da će se prodati obveznice, nego stan u slučaju potrebe. ETF-ovi su najlikvidniji, ali imaju i najveći potencijalni pad vrijednosti, makar bi se i o tome dalo raspravljati. Više se radi o subjektivnom dojmu, netko si može olakšati tako da sebe uvjeri kako njegov stan vrijedi 3500eur (ili da ga nije briga), kod ETF-ova ne može, zna se koja je cijena na tržištu. Dionice sam isključio, indeksni fond statistički ima bolji povrat od ulaganja u pojedine dionice, dapače, ima bolji povrat od velikog broja fond managera, a uz to čitanje i obrazovanje nije garancija uspjeha.

Prednost ETF-a je potencijalno veći rast, s uloženih 200.000 u obveznice maksimalan dobitak je 13.000 eur nakon 2 godine, 542 eur mjesečno. Indeksni fond ako se samo vrati na razinu iz prosinca 2021. (4786) dat će 34.000 eur, odnosno 1416 eur mjesečno. Prosječni povrat s&p u posljednjih 50 godina je 9,4%, znatno više od prinosa na obveznice.

Svak će uložiti temeljem osobnog iskustva, ukusa za rizik ili želje za zaradom, ali po mom mišljenju nekakva ljestvica koja bi odgovarala najvećem broju ljudi bi bila obveznice, nekretnina, dionice.

[DrDexter]

Frank Knight kaže:

Svak će uložiti temeljem osobnog iskustva, ukusa za rizik ili želje za zaradom, ali po mom mišljenju nekakva ljestvica koja bi odgovarala najvećem broju ljudi bi bila obveznice, nekretnina, dionice.

Apsolutno, najbolje je uložiti u ove državne obveznice i tako malo po malo sakupljati sredstva i dalje ulagati u obveznice dok se ne skupi za nekretninu. Cijelo to vrijeme treba tražiti nekretninu i kad se nađe idealna nekretnina po povoljnoj cijeni onda prodati obveznice i kupiti nekretninu. Ne znam za druge, ali ja ne bi mogao mirno spavati da imam neki veći iznos uložen u sp500, a i efektivna zarada od najma nekretnina mi je trenutno iznad 4% što je sasvim zadovoljavajuće. Dovoljno je i 6 nekretnina do mirovine, ne treba ih 10.

[Frank Knight]

Prvi tren sam napisao obveznice, dionice, nekretnina, ali znam kako prosječan građanin gleda na to, npr. da moja mater, na moj prijedlog, uloži 200.000 eur u SP, nakon pola godine otvori app i vidi 150.000 eur s velikim crvenim -50.000eur, strefilo bi je (uspaničila se i prodala). Nije nikom ugodno biti u minusu, ali no risk no gain. Isto tako, to što je prosjek rasta posljednjih 50 godina 9,4% godišnje, ne znači da će tako biti i idućih 50 godina, može biti u minusu, možda idućih 50 ne pređe 4000 bodova, kao što ni crobex po svemu sudeći neće preći 5800 bodova iz 2007.

Prinos na najam nekretnine je izuzetno nizak, nerijetko 2-3%, a nesigurnost (naspram obveznica), ogromna. Osobno nisam imao neugodna iskustva s podstanarima (ako ne računamo daveže koji zovu), ali znam za više slučajeva gdje su ljudi imali neugodna iskustva, neplaćanje, dugovi za režije itd.. Prijatelja bi zvala podstanarka u 10 navečer da je poplavio stan, on dođe tamo, kad sifon od tuša začepljen. Očisti ga i objasni kako očistiti, kad nakon mjesec dana opet. Na kraju su nabubrila vrata i digao se parket u sobi koliko je te vode bilo. Razvalila tuš kabinu, perilicu itd. Dugovala za najam i režije mjesecima, i duže bi da nije posao nasilan pa je pobjegla. Da je na njegovom mjestu bila neka bakica ili netko tko živi u inozemstvu i nije nasilan (on je imao sreće, mogao je glatko završit u pritvoru), to bi se vuklo možda i godinama. Teško mi je ponderirati taj rizik, ali po mom mišljenju nije ispod 5% tj. najam bi trebao dati min. 5% više od obveznica/štednje u banci.

[lost-case]

Frank Knight kaže:

Prvi tren sam napisao obveznice, dionice, nekretnina, ali znam kako prosječan građanin gleda na to, npr. da moja mater, na moj prijedlog, uloži 200.000 eur u SP, nakon pola godine otvori app i vidi 150.000 eur s velikim crvenim -50.000eur, strefilo bi je (uspaničila se i prodala). Nije nikom ugodno biti u minusu, ali no risk no gain. Isto tako, to što je prosjek rasta posljednjih 50 godina 9,4% godišnje, ne znači da će tako biti i idućih 50 godina, može biti u minusu, možda idućih 50 ne pređe 4000 bodova, kao što ni crobex po svemu sudeći neće preći 5800 bodova iz 2007.

Prinos na najam nekretnine je izuzetno nizak, nerijetko 2-3%, a nesigurnost (naspram obveznica), ogromna. Osobno nisam imao neugodna iskustva s podstanarima (ako ne računamo daveže koji zovu), ali znam za više slučajeva gdje su ljudi imali neugodna iskustva, neplaćanje, dugovi za režije itd.. Prijatelja bi zvala podstanarka u 10 navečer da je poplavio stan, on dođe tamo, kad sifon od tuša začepljen. Očisti ga i objasni kako očistiti, kad nakon mjesec dana opet. Na kraju su nabubrila vrata i digao se parket u sobi koliko je te vode bilo. Razvalila tuš kabinu, perilicu itd. Dugovala za najam i režije mjesecima, i duže bi da nije posao nasilan pa je pobjegla. Da je na njegovom mjestu bila neka bakica ili netko tko živi u inozemstvu i nije nasilan (on je imao sreće, mogao je glatko završit u pritvoru), to bi se vuklo možda i godinama. Teško mi je ponderirati taj rizik, ali po mom mišljenju nije ispod 5% tj. najam bi trebao dati min. 5% više od obveznica/štednje u banci.

Yeah but, ako usporedno imas inflaciju od 15% a nekretnine rastu usporedno s inflacijom...

[DrDexter]

Frank Knight kaže:

Prvi tren sam napisao obveznice, dionice, nekretnina, ali znam kako prosječan građanin gleda na to, npr. da moja mater, na moj prijedlog, uloži 200.000 eur u SP, nakon pola godine otvori app i vidi 150.000 eur s velikim crvenim -50.000eur, strefilo bi je (uspaničila se i prodala).

Siguran sam da ozbiljni, dugoročni investitori ne bi nimalo brinuli zbog tog trenutnog pada. Njima nije nikakav problem čekati 30 godina da se dionice oporave.

Frank Knight kaže:

Prinos na najam nekretnine je izuzetno nizak, nerijetko 2-3%, a nesigurnost (naspram obveznica), ogromna.

U mojem gradu prinos je oko 4%.

Frank Knight kaže:

Osobno nisam imao neugodna iskustva s podstanarima (ako ne računamo daveže koji zovu), ali znam za više slučajeva gdje su ljudi imali neugodna iskustva, neplaćanje, dugovi za režije itd.. Prijatelja bi zvala podstanarka u 10 navečer da je poplavio stan, on dođe tamo, kad sifon od tuša začepljen. Očisti ga i objasni kako očistiti, kad nakon mjesec dana opet. Na kraju su nabubrila vrata i digao se parket u sobi koliko je te vode bilo. Razvalila tuš kabinu, perilicu itd. Dugovala za najam i režije mjesecima, i duže bi da nije posao nasilan pa je pobjegla. Da je na njegovom mjestu bila neka bakica ili netko tko živi u inozemstvu i nije nasilan (on je imao sreće, mogao je glatko završit u pritvoru), to bi se vuklo možda i godinama. Teško mi je ponderirati taj rizik, ali po mom mišljenju nije ispod 5% tj. najam bi trebao dati min. 5% više od obveznica/štednje u banci.

U pravu si, treba jako pažljivo birati podstanare. Jednom prijatelju su podstanari prepilili ormar i od njega napravili police na zidu. Čuo sam i za slučaj da su podstanari u dnevnom boravku cijepali drva.
Ja sam našao podstanare preko preporuke i zadovoljan sam, uskoro završava ugovor i razmišljam da im povisim najam jer su tijekom trajanja ugovora cijene najma dramatično porasle. Na kraju vjerojatno ipak neću jer ako se isele bojim se kakvi će biti sljedeći pa možda potencijalna šteta nije vrijedna tih 100 EUR više mjesečno.

[Beljki]

Zasto stan?

Poslovni prostori (ako je frekventna lokacija) i turisticki apartmani mi se cine investicijski boljim. Poslovni mi djeluju da su manje napuhani od stambenih (apn?) i manje je brige oko odrzavanja, iako ima drugih mana.

[DrDexter]

Beljki kaže:

Zasto stan?

Zato jer je jeftiniji za kupnju od poslovnog prostora, barem mi se tako čini. Kupio bi i poslovni prostor ako nađem povoljan i na dobroj poziciji.

Beljki kaže:

Poslovni prostori (ako je frekventna lokacija) i turisticki apartmani mi se cine investicijski boljim. Poslovni mi djeluju da su manje napuhani od stambenih (apn?) i manje je brige oko odrzavanja, iako ima drugih mana.

Turistički apartmani su za one koji imaju vremena i volje baviti se time.

[Mali Princ 85]

Može li hrvatski državljanin (HR putovnica) ulagati u obveznice neke druge zemlje unutar EU, ima li ograničenja?

[Frank Knight]

lost-case kaže:

Yeah but, ako usporedno imas inflaciju od 15% a nekretnine rastu usporedno s inflacijom...

U pravu si, ja sam nekako gurnuo inflaciju s strane, a ustvari nekretnina se pokazala kao najbolji hedge u proteklih nekoliko godina.

Iako, s obzirom da predviđam dezinflaciju, poredak ostaje isti. Onaj tko očekuje inflaciju će zadržati nekretninu.