Građenje kuće (vol. 1)

[plimpi]

Htio bih otvoriti jednu opširnu temu o građenju, gdje bismo na jednom mjestu mogli iznositi iskustva, probleme, savjete, i sl. Prvenstveno je ovo namijenjeno onima koji su gradili, grade ili planiraju graditi kuću za sebe, a da su pri tom nastojali što više napraviti u vlastitom aranžmanu, od kupnje zemljišta do uporabne dozvole. Pregledavao sam prethodne topice, sve je razbacano i puno toga nedostaje, a da ne govorim da se propisi stalno mijenjaju, pa smatram da je ovakav topic potreban.
Da li je samostalno građenje legalno (kad kažem samostalno, mislim na gradnju bez ugovora o građenju sklopljenog s firmom). Ako nije, koje su posljedice? Ima li to posljedice na dobivanje uporabne dozvole? Grade li danas ljudi iz vaše okoline s ugovorom o građenju? Može li fizička osoba legalno unajmiti zidara, koji nije ni firma ni obrt, da mu/joj zida kuću? Da li je netko koristio neke alternativne tehnike i materijale u gradnji koje bi preporučio ostalima? ...
Dobrodošla su i pozitivna i negativna iskustva.

[nn-st1]

"Da li je samostalno građenje legalno "
da ,ako se radi o obiteljskoj kući.

"Može li fizička osoba legalno unajmiti zidara"
da. čak i onog koji će joj dat - i račun..

[moja-kucica]

plimpi kaže:
Htio bih otvoriti jednu opširnu temu o građenju, gdje bismo na jednom mjestu mogli iznositi iskustva, probleme, savjete

dobra inicijativa (nazalost vec stoput pokrenuta i neslavno zavrsena) ali ces se na kraju ipak uvjerit da se vecina ovdje dosla zajebavat a pravih znalaca bas i rekao bih NEMA...ima nekoliko ljudi koji su napravili kuce pa znaju nesto iz iskustva,l ima i dosta onih sta imaju volje nesto napisat al bolje da nisu i to je to...na news grupi je nesto kvalitetnije al zalosno je kad od hrpe odgovora za 98% njih ni njiho su napisali...vi "vlasnici" bas nisu sigurni sta
zao mi je ali takva je stvarnost...

ako te bude zanimalo kako ocistit kakvu mrlju ili gdje je povoljnije sta kupit, javi se.. na to MOZDA dobijes malo bolji odgovor...

moja-kucica kaže:
d a za 98% njih ni njiho su napisali...vi "vlasnici" bas nisu sigurni sta

I ment:
"da za 98% njih ni njihovi "vlasnici" bas nisu sigurni sta su napisali"

[canis_lupus]

dobra ideja za topic, ja cu ga sigurno pratiti.
Imam namjeru praviti obiteljsku kuću, teren je cca 400 kvadrata, a kuća bi trebala biti na kat do otprilike 100 + 100 kvadrata, možda i manje.
Trenutno sam očistio teren od drače i korova i doveo geodeta da mi napravi situaciju što me je koštalo 2500 kn. Ovih dana bi morao potražiti kakvog dobrog arhitekta za idejno rješenje.
Valjda me neće oderati do gole kože
Ali prije svega toga moram razgovarati sa vlasnikom bočne parcele da mi dozvoli gradnju 2 m od međe. Nebi trebao biti problem jer je već jednom susjedu dozvolio, pa bih samo slijedio tu liniju izgradnje
Sa druge bočne strane odmaknuo bih se potrebna 3m
Parcela mi je širine 14,30 m pa bi mi taj metar dobro došao

[plimpi]

Čitajući prethodne, davne topice, već sam nekoliko puta naišao na situaciju da ljudi takve probleme rješavaju sa susjedima. Moram priznati da je to super, ako je moguće, ali kod nas u Primorju je drukčije. Nema tu nikakvog dogovra, ni odstupanja. Od granice sa susjednim terenom valja se odmaknut 4m a od puta, pa makar bio i poljski, šumski, zarašteni, nekorišteni, nepostojeći, ali ako je ucrtan, 6m. Sad zamislite kako je naći pristoja teren, pristojnog oblika za gradnju objekta pristojne veličine, a da zadovoljava sve uvjete. Pri tome ne mislim na turistička područja (tamo je možda još restriktivnije), već na stambena, i ne nužno neposredno uz more.

BTW, ja sam idejno rješenje platio 1500KN (tri etaže, 450m2). Kod nas je problem što se lokacijska čeka 7 - 10 mjeseci!? Za glavni projekt se cijene kreću od 10€+PDV pa nadalje po m2.

[DarthFlake]

eto i ja podrzavam topić

u neko dogledno vrijeme definitivno si planiram napraviti kucu..osim ak ne kupim vec napravljenu pa je generalno preuredim..al mislim da bi radje dala partisuća E vise pa da bude "sve po mom"

ali prije nego se upustim u tu avanturu moram prvo zaraditi nofce onda moram naci idealno zemljiste, kupiti auto i onda jos skupiti nofci i za samu izgradnju kuce..

al ak nemate nis protiv ja bum tu sam tak sjedila i skupljala informacije koje ce mi jednom dobro doci..2500 kn geodet..to bi meni trebalo..jedna susjeda se je uredno za neka 1.5 metara prosirila na nase zemljiste (njeno ide malo ukoso i suzava se pri kraju a ona si ga je izravnala na racun mojeg zemljista)
sto mi ne znaci nis jer se radi o zemljistu od barem 100 x 400 m ( odprilikativno) al mi je onda kuja isla moje cempresice koji su trebali predstavljati ogradu i trebali su narasti oko 1 m posjeci..
e pa sad ne da ce dobiti cca metar cempresaste ograde nego 2 metra zicane ograde sa bodljikavom zicom i a mozda cak i sazidam zid do te strane

[polly]

canis_lupus kaže:
dobra ideja za topic, ja cu ga sigurno pratiti.
Imam namjeru praviti obiteljsku kuću, teren je cca 400 kvadrata, a kuća bi trebala biti na kat do otprilike 100 + 100 kvadrata, možda i manje.
Trenutno sam očistio teren od drače i korova i doveo geodeta da mi napravi situaciju što me je koštalo 2500 kn. Ovih dana bi morao potražiti kakvog dobrog arhitekta za idejno rješenje.
Valjda me neće oderati do gole kože
Ali prije svega toga moram razgovarati sa vlasnikom bočne parcele da mi dozvoli gradnju 2 m od međe. Nebi trebao biti problem jer je već jednom susjedu dozvolio, pa bih samo slijedio tu liniju izgradnje
Sa druge bočne strane odmaknuo bih se potrebna 3m
Parcela mi je širine 14,30 m pa bi mi taj metar dobro došao

Ja o građevinarstvu znam ono što s pol uha čujem od muža a i od toga većinu zaboravim, pa mi oprostite na komentarima ako baš ne stoje.
Mislim da po zadnjem Zakonu o građenju ne možeš dobit građevinsku dozvolu jer ti je parcela premala. Minimum je 500 ili 600 kvadrata. Zatim propisan je i postotak izgrađenosti u odnosu na veličinu parcele. Ovisi o tome imaš li podrum i/ili tavan.
Ako te zanima mogu se detaljno raspitat i javit ti ili pitaj sam.
Jako puno ljudi je spušilo (pogotovo na obali) kupujući parcele koje su premale.

[MadVlad]

canis_lupus kaže:
Imam namjeru praviti obiteljsku kuću, teren je cca 400 kvadrata, a kuća bi trebala biti na kat do otprilike 100 + 100 kvadrata, možda i manje.

Bas sam citao ovaj vikend u prilogu "Nekretnine" u JL o Ytong kucama (cuo sam za njih i prije) i nahvalili su je skroz. Covjek je imao isto teren od 400 m2 i gradio kucu od 120 m2 + garaza. Idejno rjesenje od Ytonga + kompletan materijal + dostava na gradiliste + savjeti njihovog strucnjaka o gradnji = 99900 kn. Covjek kaze da ga je komplet kuca (teren, dozvole, prikljucci, kuca...) kostala 110000 €. Najbolja stvar je sto je od temelja (koje ti moras prethodno pripremiti) do krova kuca bila gotova za samo 54 dana.

[plimpi]

Što se tiče veličine parcele, minimalna površina na kojoj se može graditi ovisi o prostornim planovima općina ili gradova. Na primjer, kod mene se uskoro usvaja plan i površina je 1000m2. To također ovisi i o tome što se gradi - obiteljska kuća, dvojna obiteljska kuća ili višestambena kuća.
Također savjet, za malo lukavije pojedince - i nije tako loše kupiti manju parcelu od dozvoljene, jer su u pravilu jeftinije, ali treba prethodno ispitati mogućnost dokupnje komada zemljišta od susjeda. U tom slučaju plaćate godeta (300-tinjak €), čiji elaborat prilažete uz zahtjev za lokacijsku.

[canis_lupus]

MadVlad kaže:
Bas sam citao ovaj vikend u prilogu "Nekretnine" u JL o Ytong kucama (cuo sam za njih i prije) i nahvalili su je skroz. Covjek je imao isto teren od 400 m2 i gradio kucu od 120 m2 + garaza. Idejno rjesenje od Ytonga + kompletan materijal + dostava na gradiliste + savjeti njihovog strucnjaka o gradnji = 99900 kn. Covjek kaze da ga je komplet kuca (teren, dozvole, prikljucci, kuca...) kostala 110000 €. Najbolja stvar je sto je od temelja (koje ti moras prethodno pripremiti) do krova kuca bila gotova za samo 54 dana.

Znači preko 900 eura za kvadrat bez garaže, mislim da je mrvicu skupo .
Ne znam lokaciju gradnje, izgleda da je zemljište tamo dosta skupo...
Prema ytongu sam dosta skeptičan osim ako majstori nisu uvježbani i ako imaju sav potreban alat, onda da. Inače često puta gradnja ytongom sa majstorima bez iskustva završi kao kraval...
Mislim da cijena gradnje obiteljske kuće bez cijene zemljišta sa klasičnim materijalima nebi u normalnim uvjetima trebala prelaziti nekih 500-tinjak eura po kvadratu, i to ključ u bravu

[finta]

Zanimljiv topic, zamire svaki put kad entuzijast koji se sprema graditi kuću dođe dovoljno daleko u planovima, najčešće kad angažira arhitekta koji mu dalje vodi projekt, gomba se s dozvolama, posebnim uvjetima, suglasnostima i, zlu ne trebalo, isprojektira kuću .
Za početak, ako je riješen problem zemljišta, građevinskog, i imaš donekle jasnu sliku što želiš, i koliko se možeš financijski ispružiti, možeš i odlučiti koliko ćeš veliku kuću graditi. To i nije tako laka odluka, jer kako god ta kuća izgledala, na koncu svaki dodatni kvadrat ima cijenu koju treba platiti.
Pronaći arhitekta je slijedeći korak. Cijena tu ne bi trebala previše značiti, jer kad zbrojiš sve troškove gradnje i dođeš do najmanje 500€ po kvadratu bez PDV-a shvatiš da je važnije imati osobu kojoj možeš vjerovati. Kad se kupuje auto mjesecima se vrte katalozi, pa koliko je brz, koliko troši, koliko mjesta ima naprijed, otraga, u gepeku...
Onda polako na lokacijsku dozvolu - po zakonu bi trebala biti izdana za 30 dana + vrijeme potrebno za posebne uvjete komunalnih poduzeća, u idealnim uvjetima je to oko 45-60 dana, realno, ovisno o gradu i uredu za prostorno uređenje može biti i preko pola godine (Velika Gorica).
Prije lokacijske dozvole pametno je angažirati geodeta koji će napraviti kvalitetan snimak zemljišta - na vrijeme se upoznaš s granicama parcele, a i susjede s istim; ako je zajašio na tvoju zemlju imaš temu za "razgovor".
U većini mjesta gdje postoji kanalizacijska mreža ionako treba geodetski snimak da se točno odredi visina zemljišta i buduća visina kuće o odnosu na kanalizaciju. Taj će geodet kasnije vjerojatno napraviti i elaborat iskolčenja po malo povoljnijoj cijeni od nekog tko prvi puta izlazi na parcelu.
Dok se ishodi lokacijska, napraviti i geomehaničko ispitivanje terena - isplatit će se na količinama betona za temelje jer bez njega se temelji rade za najlošiju kategoriju tla, pa su adekvatno masivni. A i ako tlo je tako loše, bar znaš na čemu si i zašto su temelji takvi kakvi jesu.
Kad je lokacijska izdana, najvjerojatnije će trebati napraviti parcelaciju zemljišta jer najčešće ulica nema svoju česticu prema urbanističkom planu, već ćeš od svoje čestice trebati odvojiti dio koji odlazi na buduće proširenje prometnice. Sama parcelacija (koju radi geodet s početka priče), ako je potrebna, oduzet će ti još 2-3 mjeseca, s time da će postupak trajati na zemljišno knjižnom uredu još nekoliko godina, ali nije vezan uz izdavanje građevne dozvole.
Na temelju lokacijske dozvole napraviti glavni projekt, i čekati na izdavanje građevne dozvole još 30 dana - realno 60 dana.
U svakoj fazi biti spreman na nepredviđene probleme, iščekivanje suglasnosti, beskonačne telefonske pozive gradskim službama jer ako im ne dojadiš neće riješiti tvoj zahtjev.
Slijedi izdavanje dozvole - koja se izdaje tek nakon uplate komunalnog doprinoda od 20 - 150 kn /m3 kuće - cca 10 - 60€ / m2; ili bar uplate prve rate kod obročnog plaćanja.

I sad počinje veselje.

plimpi kaže:
Da li je samostalno građenje legalno (kad kažem samostalno, mislim na gradnju bez ugovora o građenju sklopljenog s firmom). Ako nije, koje su posljedice? Ima li to posljedice na dobivanje uporabne dozvole? Grade li danas ljudi iz vaše okoline s ugovorom o građenju? Može li fizička osoba legalno unajmiti zidara, koji nije ni firma ni obrt, da mu/joj zida kuću? Da li je netko koristio neke alternativne tehnike i materijale u gradnji koje bi preporučio ostalima? ...
Dobrodošla su i pozitivna i negativna iskustva.

Da, samostalno građenje kuće je ilegalno, osobito za dobivanje uporabne dozvole. Izvođač mora biti registriran za radove koje izvodi, s dozvolom za rad. Drugi je par rukava što za obiteljsku kuću gotovo nitko ne traži uporabnu dozvolu.

[plimpi]

Hvala finta na isprnom postu!

Nadam se da tema neće tako brzo zamrijeti. Ako je ravnati se po tvojoj tvrdnji, ja topic ne bih trebao ni započinjati jer sam u ploanovima daleko i sve sam to prošao. Iznimno mi je drago kad mogu nekome odgovoriti na pitanje iz osobnog iskustva, jer sam ja te odgovore tražio na puno teži način. Bi je to, vjerovao ili ne, važan motiv za započinajnje topica.

Inače, zanimljivo je ovo što kažeš za legalnost gradnje, budući da nn-st1 smatra suprotno (pogledaj gore). Možda smo prerano skrenuli na gradnju, ali nema veze, tu smo da pomognemo jedni drugima vlastitim iskustvima, a jedni su na početku dok su drugi na kraju...
Jasna mi je situacija kad gradiš na način da unajmiš firmu, i mislim da je to više manje svima jasno. Mene pak zanima da li je moguće na legalan način unajmiti zidare, keramičare, vodoinstalatere, krovopokrivače, itd., a da oni nisu nužno u istoj firmi, ili pak ako su oni fizičke osobe, te iste platiti preko nekakvog računa. Mislim da je gradnja s firmom najskuplja, a mnogo se toga može napraviti uz pomoć prijatelja, samostalnih radnika ili pak samostalno. Da, neki od nas, recimo, imaju prijatelje profesionalne zidare, električare i sl.
I vjeruj mi, finta, kuća se doista može vrlo kvalitetno i brzo izgraditi za znatno manje od 500€+PDV po m2, i to uz stručne ljude na terenu i nadzor arhitekta.
Što se tiče uporabne, koliko sam upoznat, a mislim da jesam dovoljno (molim da me isprave oni koji pronađu drukčije propise), ona se izdaje kao potvrda da je građevina izgrađena u skladu s uvjetima iz građevinske dozvole (gabaritima), a ne uzima u obzir tko je obavio radove.

[finta]

Članak 37.
Izvođač je osoba koja gradi ili izvodi pojedine radove na građevini.
Graditi ili izvoditi pojedine radove na građevini može osoba registrirana za obavljanje te djelatnosti.
Osoba iz stavka 2. ovoga članka može započeti obavljati djelatnost građenja, odnosno izvođenja pojedinih radova samo ako ima suglasnost Ministarstva.
Suglasnost iz stavka 3. ovoga članka izdaje se po prethodno pribavljenom mišljenju povjerenstva koje osniva ministar. Članove povjerenstva imenuje
ministar na prijedlog strukovnih udruga. Za članove povjerenstva imenuju se predstavnici Ministarstva i predstavnici strukovnih udruga.
Iznimno, od stavka 2. ovoga članka investitor fizička osoba može sam graditi obiteljsku kuću i pomoćne građevine iz članka 116. točke 4. podstavka 1. ovoga Zakona ako je to za potrebe njegovoga stambenog zbrinjavanja u skladu sa Zakonom o područjima od posebne državne skrbi, odnosno u skladu sa Zakonom o obnovi.
Iznimno od stavka 3. ovoga članka suglasnost nije potrebna za obavljanje poslova građenja obiteljske kuće, za radove i jednostavne građevine iz članka 116. ovoga Zakona kao i za radove i jednostavne građevine iz članka 117. ovoga Zakona.
Protiv suglasnosti iz stavka 3. ovoga članka žalba nije dopuštena, ali se može pokrenuti upravni spor. U ovom slučaju postupak pred Upravnim sudom Republike Hrvatske je hitan.
Uvjete i mjerila za davanje suglasnosti iz stavka 3. ovoga članka, odnosno oduzimanja suglasnosti propisuje ministar pravilnikom uz suglasnost ministra za javne radove, obnovu i graditeljstvo, ministra gospodarstva i ministra za obrt, malo i srednje poduzetništvo, a odnose se na:
– minimalni broj stručnih osoba i njihovu stručnu osposobljenost u rukovođenju radova,
– minimalni broj
stručnih osoba i radnika iz struke, te njihovu stručnu osposobljenost za vrstu radova koju obavlja izvođač,
– tehničku i drugu opremljenost za poslove koje obavlja izvođač u odnosu na vrstu djelatnosti ili radove.

Dakle, izvođač mora biti osoba registrirana za obavljanje te djelatnosti - ili firma ili obrtnik, koji može (i mora) izdati račun za obavljene radove, osim ako spadaš u izuzetke (područja od posebne državne skrbi ili obnova) kada radove možeš izvoditi sam.
Svi ti izvođači ne moraju biti zaposleni u istoj firmi - rijetko ćeš to naći za obiteljsku kuću. Kako se nadzor vrši samo u smislu mehaničke otpornosti i stabilnosti i uštede energije i toplinske zaštite, gotovo sve radove osim građevinskih možeš odraditi s radnicima koji ti rade u fušu (njihov problem ako ih uhvati inspekcija), ali kod ishođenja uporabne još uvijek moraš imati ateste svih izvedenih instalacija - struja, voda, odvodnja, grijanje, dimnjaci, te ateste ugrađenih materijala i uređaja.

[plimpi]

Od koga dobiješ ateste? Pretpostavljam od firme koja je gradila. Ako je tako, onda je to plodno tlo za muljažu. Platiš i dobiješ atest kakav god ti treba.

[finta]

Ateste dobivaš od firmi ovlaštenih za izdavanje tih atesta - dimnjak od dimnjačara za to područje, plin od ovlaštenog izvođača plina, struju... i nisam do sada primijetio da dobiješ atest kakav želiš. Nitko se od njih neće za......ti za tih 100 - 200 € koliko atestiranje košta pa da izgubi licencu za rad ako u budućnosti dođe do kakvog sranja (iscuri plin, bukne kuća, vještačenje otkrije da je krivo izvedena instalacija). Plinara ti bez tog atesta ionako neće htjeti spojiti plin, slično tome i ostale instalacije - dobro, struju, vodu i kanalizaciju će ti spojiti.

[plimpi]

Vrlo korisne informacije!
Doduše kod nas će plin doć možda u nekoj daljoj budućnosti, pa bi to išlo naknadno...
Ajde sad još ako znaš reci što sve treba za uporabnu dozvolu i koja je procedura?
Znam da se može to negdje i iskopat, ali je li tko radio uporabnu, pa nam može reći iz iskustva?

[finta]

Sve potrebne papire za uporabnu dozvolu će ti nadzorni inženjer prikupiti od izvođača i pripremiti za tehnički pregled. Ovako na brzinu bi tu trebali biti:
građevna dozvola i potvrđen glavni projekt
elaborat iskolčenja
geodetski snimak izvedenog stanja - elaborat za upis u katastar
izvedbeni projekt
projekt betona
atesti betona i ostalih materijala, atesti svih instalacija
završno izvješće nadzornog inženjera

Ima tu još detalja i dodatne dokumentacije za svakog izvođača, ali to prepusti nadzoru.

[Bili Piton]

Pozdrav!

Imam jedno pitanje.

Nacuo sam da se od trenutka izdavanja gradjevne dozvole, u roku godine dana, mora zavrsiti izgradnja. Ako je to istina, odnosi li se to na tzv. roh bau izgradnju ili kopletno uredjenje do uporabne, pa i sa fasadom? Jer, radi se, naime, o tome da bih, recimo, napravio gradjevinsku i plan za vise kvadrata pa to kroz par godina dovrsavao. Hvala...

[Monstera]

plimpi kaže:
Od koga dobiješ ateste? Pretpostavljam od firme koja je gradila. Ako je tako, onda je to plodno tlo za muljažu. Platiš i dobiješ atest kakav god ti treba.

majstor koji ima registriran obrt ili firmu, a kojeg trazis samo atest ce ti mirne duse zaracunat sve radove ili ce ti jednostavno odbit izdat atest (jer njime odgovara za svoj posao)...tak da, bolje platit pravog majstora, nego se igrat sa fuserima...ona mala neznatna razlika moze postat ogromna. PLus kaj oni pravi sa racunom nose i nekakvu garanciju (ili ak nes podje po zlu, bar znas di ih mozes naci)

ja nikad ne bih uzela firmu, uzela bih provjerene majstore, svakako vise ponuda za svaki dio radova, pa se konzultirala pa usporedjivala....obavezno moraju imat jedinicne cjene u ponudi.

[finta]

Bili Piton kaže:
Pozdrav!

Imam jedno pitanje.

Nacuo sam da se od trenutka izdavanja gradjevne dozvole, u roku godine dana, mora zavrsiti izgradnja. Ako je to istina, odnosi li se to na tzv. roh bau izgradnju ili kopletno uredjenje do uporabne, pa i sa fasadom? Jer, radi se, naime, o tome da bih, recimo, napravio gradjevinsku i plan za vise kvadrata pa to kroz par godina dovrsavao. Hvala...

Ne moraš završiti kuću u godinu dana, samo nakon prekida gradnje dulje od tri mjeseca ponovno moraš prijaviti nastavak radova kao i za početak gradnje. Kod takvog, a i svih drugih načina gradnje uporabnu možeš dobiti tek kad je kuća završena prema glavnom projektu - najčešće možeš proći bez završenih podova, soboslikarije i sitnih detalja, ali ostali radovi moraju biti završeni.