Natrag   Forum.hr > Društvo > Gospodarstvo

Gospodarstvo Novac, profit, blagostanje. Kako doći do toga?
Podforumi: Dionice, Ostali oblici investiranja, Banke, osiguranja, krediti, Poduzetništvo, računovodstvo i porezi

Odgovor
 
Tematski alati Opcije prikaza
Old 06.08.2017., 15:06   #1
Lightbulb Gradnja apartmana za prodaju

Potrebno mi je par savjeta u vezi gradnje apartmana namjenjenih za dalju prodaju odmah nakon izgradnje. Kao fizička osoba ili kao pravna osoba.

Pošto je orinalni plan bio započeti gradnju kao fizička osoba, istraživanjem sam naišao ne jedan "problem", koji se zove porez na dohodak.

Naime koliko imam saznanja, država bi mi nakon prodaje apartmana uzela još 25% poreza na dohodak. Mene zanima da li se kao oporezivi dio dohotka računa kompletni prihod od prodaje apartmana ili samo zarada (razlika....prodaja - ulog = oporezivi dio) ? I da li uopće imam točnu informaciju?

Ukoliko gradim na firmu, u tom slučaju sam kod same gradnje "oslobođen" PDV-a, ali kod prodaje moram zaračunati PDV.

U kojem slučaju bi mi bilo isplatljivije investirati? HVALA
mariobo11 is offline  
Odgovori s citatom
Old 07.08.2017., 09:18   #2
Kolega radi nešto slično i kaže da će morati iznajmljivati te apartmane dvije (ili 3, ne sjećam se točno) godine i tek nakon tog roka nema više tog poreza na prodaju apartmana.
__________________
"Ideš mi na živce gorilo jedna, makni se sa useneta više
šta oćeš tu beno, misliš da si glavni šmokljane"
ferda is offline  
Odgovori s citatom
Old 07.08.2017., 09:35   #3
Ako nisi u sustavu PDVa ne znam zašto bi morao zaračunati PDV kod prodaje.
U PDV ulaziš sljedeće godine, ne nakon prvog prodanog apartmana. Valjda.

Davno prije kad sam otvarao firmu nisam bio u PDVu prvu godinu, a nisam ni ušao u PDV čim sam usred godine prešao tadašnjih 85000 kuna cenzusa. Tek dogodine, a cijelu godinu sam radio van sustava PDVa.
__________________
Ministarstvo istine i svemogući arbitri na djelu, gledajte ih kako vrijedno rade, a vjerojatno ste ih i osjetili na svojoj koži.
Kexx is offline  
Odgovori s citatom
Old 07.08.2017., 10:58   #4
Quote:
ferda kaže: Pogledaj post
Kolega radi nešto slično i kaže da će morati iznajmljivati te apartmane dvije (ili 3, ne sjećam se točno) godine i tek nakon tog roka nema više tog poreza na prodaju apartmana.
Da, ovo je moguće, no novac od investicije je zarobljen 2-3 godine.

Quote:
Kexx kaže: Pogledaj post
Ako nisi u sustavu PDVa ne znam zašto bi morao zaračunati PDV kod prodaje.
U PDV ulaziš sljedeće godine, ne nakon prvog prodanog apartmana. Valjda.

Davno prije kad sam otvarao firmu nisam bio u PDVu prvu godinu, a nisam ni ušao u PDV čim sam usred godine prešao tadašnjih 85000 kuna cenzusa. Tek dogodine, a cijelu godinu sam radio van sustava PDVa.
A kako financirati gradnju na tvrtku, a da ne prijeđeš 85000kn. Mislim da je nemoguće.

Zar retroaktivno ne naplate tu razliku poreza od 85000 nadalje?
mariobo11 is offline  
Odgovori s citatom
Old 07.08.2017., 12:34   #5
Quote:
mariobo11 kaže: Pogledaj post
Da, ovo je moguće, no novac od investicije je zarobljen 2-3 godine.



A kako financirati gradnju na tvrtku, a da ne prijeđeš 85000kn. Mislim da je nemoguće.

Zar retroaktivno ne naplate tu razliku poreza od 85000 nadalje?
Više nije 85000 kuna, to je bilo prije.

Što kako financirati? Staviš pozajmicu na firmu i nema veze koliko potrošiš, to nema veze sa ulaskom u sustav PDVa, samo primici ti ne smiju biti veći od praga ulaska.
Nema retroaktivno.
Ne ulaziš u PDV onaj tren kad prijeđeš prag nego u sljedećoj poreznoj godini.

Tako je bar bilo kad sam ja ulazio, možda se promijenilo, ali sumnjam.

Dakle, apartmani koje prodaš u godini dok nisi u sustavu PDVa idu bez njega, oni koji ostanu neprodani u sljedećoj idu s PDVom. Tako je bilo u trgovini, ne vidim zašto bi bilo drugačije u ovome.
__________________
Ministarstvo istine i svemogući arbitri na djelu, gledajte ih kako vrijedno rade, a vjerojatno ste ih i osjetili na svojoj koži.
Kexx is offline  
Odgovori s citatom
Old 07.08.2017., 12:42   #6
Quote:
ferda kaže: Pogledaj post
Kolega radi nešto slično i kaže da će morati iznajmljivati te apartmane dvije (ili 3, ne sjećam se točno) godine i tek nakon tog roka nema više tog poreza na prodaju apartmana.
Koliko se sjećam treba i biti prijavljen tamo da bi izbjegao taj porez
__________________
I don't spend a nickel, if I can help it, unless it somehow profits my mileage account ... The miles are the goal.
neno1966 is offline  
Odgovori s citatom
Old 07.08.2017., 12:46   #7
Quote:
Kexx kaže: Pogledaj post
Više nije 85000 kuna, to je bilo prije.

Što kako financirati? Staviš pozajmicu na firmu i nema veze koliko potrošiš, to nema veze sa ulaskom u sustav PDVa, samo primici ti ne smiju biti veći od praga ulaska.
Nema retroaktivno.
Ne ulaziš u PDV onaj tren kad prijeđeš prag nego u sljedećoj poreznoj godini.

Tako je bar bilo kad sam ja ulazio, možda se promijenilo, ali sumnjam.

Dakle, apartmani koje prodaš u godini dok nisi u sustavu PDVa idu bez njega, oni koji ostanu neprodani u sljedećoj idu s PDVom. Tako je bilo u trgovini, ne vidim zašto bi bilo drugačije u ovome.
Ovo je svakako jedno od rješenja ako je zaista primjenjivo u praksi. I još jedna stvar je što se i gradnja i prodaja moraju završiti u godini dana...malo gust raspored

Plus porez na dobit...
mariobo11 is offline  
Odgovori s citatom
Old 07.08.2017., 12:49   #8
Quote:
mariobo11 kaže: Pogledaj post
Ovo je svakako jedno od rješenja ako je zaista primjenjivo u praksi. I još jedna stvar je što se i gradnja i prodaja moraju završiti u godini dana...malo gust raspored
Ne gradnja i prodaja, samo prodaja. Tvoja plaćanja dobavljačima nemaju veze sa pragom ulaska u PDV. Ali kad prodaš prvi stan već si prešao prag, samo ne bi trebao automatski ući iste sekunde, nego od sljedeće godine.
Nisam ni ja ušao iste sekunde kad sam svojevremeno prešao tadašnji prag od 85000 kuna.
Ne znam je li se što mijenjalo, to pitaj nekoga tko se bavi knjigovodstvom.
__________________
Ministarstvo istine i svemogući arbitri na djelu, gledajte ih kako vrijedno rade, a vjerojatno ste ih i osjetili na svojoj koži.
Kexx is offline  
Odgovori s citatom
Old 07.08.2017., 12:51   #9
Quote:
neno1966 kaže: Pogledaj post
Koliko se sjećam treba i biti prijavljen tamo da bi izbjegao taj porez
I ovo je jedan od uvjeta, jutros sam ga baš pitao. Dakle mora se tamo prijaviti i 3 godine ne smije prodavati ako ne želi platiti porez.
__________________
"Ideš mi na živce gorilo jedna, makni se sa useneta više
šta oćeš tu beno, misliš da si glavni šmokljane"
ferda is offline  
Odgovori s citatom
Old 07.08.2017., 13:05   #10
Quote:
Kexx kaže: Pogledaj post
Nisam ni ja ušao iste sekunde kad sam svojevremeno prešao tadašnji prag od 85000 kuna.
Sad je 230000kn i ulazi se iduču godinu.
VDCOTO is offline  
Odgovori s citatom
Old 07.08.2017., 13:24   #11
Quote:
VDCOTO kaže: Pogledaj post
Sad je 230000kn i ulazi se iduču godinu.
Od dogodine je 300 000 kuna, nisam to naglašavao jer jedan apartman košta više od toga, pa će čim proda jednoga prijeći prag, bitno je da ga proda 1.1., a ne 31.12.
__________________
Ministarstvo istine i svemogući arbitri na djelu, gledajte ih kako vrijedno rade, a vjerojatno ste ih i osjetili na svojoj koži.
Kexx is offline  
Odgovori s citatom
Old 07.08.2017., 13:33   #12
Quote:
Kexx kaže: Pogledaj post
Od dogodine je 300 000 kuna, nisam to naglašavao jer jedan apartman košta više od toga, pa će čim proda jednoga prijeći prag, bitno je da ga proda 1.1., a ne 31.12.
Dakle najisplatljivija opcija bi bila ova:
  • Otvoriti tvrtku
  • Kao fizička osoba dati pozajmicu tvrtki (koliko košta izgradnja)
  • Izgraditi apartmane (PDV se plaća kod svake kupnje materijala ?)
  • Prodati apartmane (bez PDVa) u godini dana
  • Platiti porez na dobit - 18%
  • Vratiti pozajmicu

Razmatram opcije kroz koju bi ostalo najviše novaca.
mariobo11 is offline  
Odgovori s citatom
Old 07.08.2017., 14:15   #13
Zapravo ovako...

Fizička osoba
Gradnja - 100.000,00 valuta (plaćamo PDV za sav materijal)
Prodaja + 200.000,00 valuta (naplačujemo bez ikakvog PDVa jer nismo kao fizička osba obveznik PDVa)
Dohodak + 100.000,00 valuta
Porez na dohodak -25% (ugrubo izračunato)
Ostatak novca od imovine + 75.000,00 valuta i ovo je novac s kojim se slobodno kasnije raspolaže kao fizičko lice

Pravna osoba - sustav PDVa
Gradnja - 100.000,00 valuta (plaćamo PDV ako smo u sustavu PDVa ali stavimo -20.000,00 na predujam)
Prodaja + 200.000,00 valuta (PDV mora biti uključen i kasnije plaćen državi, +40.000,00 je PDVa)
Dohodak + 80.000,00 valuta (100.000,00 valuta razlike gradnja i prodaja - 20.000,00 razlika PDVa za platiti)
Porez na dobit - 18%
Ostatak novca +66.000,00 valuta
Isplata dobiti -14% ugrubo (porez + prirez) +57.000,00 valuta
Porez na dohodak od kapitalne dobiti još -25% vjerojatno + 43.000,00 valuta ovo je novac s kojim se slobodno kasnije raspolaže kao fizičko lice

Pravna osoba - nije u sustavu PDVa
Gradnja - 100.000,00 valuta (plaćamo PDV ali nema povrata)
Prodaja + 200.000,00 valuta (PDV ne mora biti uključen)
Dohodak + 100.000,00 valuta
Porez na dobit - 18%
Ostatak novca +82.000,00 valuta
Isplata dobiti -14% ugrubo (porez + prirez) +71.000,00 valuta
Porez na dohodak od kapitalne dobiti još -25% vjerojatno + 53.000,00 valuta ovo je novac s kojim se slobodno kasnije raspolaže kao fizičko lice

Jesam li krivo izračunao ili ispada da je gradnja apartmana kao pravno lice i isplata fizičkom licu u potpunosti neisplativo??

Zadnje uređivanje mariobo11 : 07.08.2017. at 14:28.
mariobo11 is offline  
Odgovori s citatom
Old 10.08.2017., 08:58   #14
Nitko?

Jesam li u pravu s ovim zadnjim ili nitko nije siguran da je ovo točno?
mariobo11 is offline  
Odgovori s citatom
Old 10.08.2017., 11:09   #15
Quote:
mariobo11 kaže: Pogledaj post
Nitko?

Jesam li u pravu s ovim zadnjim ili nitko nije siguran da je ovo točno?
Nisi u pravu. Kao fizička osoba vjerovatno bi ušao u viši razred- 36% a kod pravne ne plaća se 25% kad si već platio onih 14%.
__________________
I don't spend a nickel, if I can help it, unless it somehow profits my mileage account ... The miles are the goal.
neno1966 is offline  
Odgovori s citatom
Old 10.08.2017., 12:35   #16
Quote:
neno1966 kaže: Pogledaj post
Nisi u pravu. Kao fizička osoba vjerovatno bi ušao u viši razred- 36% a kod pravne ne plaća se 25% kad si već platio onih 14%.
E to mi je trebalo hvala

neno1966 da li je onda ovo točno?

Fizička osoba
Gradnja - 100.000,00 valuta (plaćamo PDV za sav materijal)
Prodaja + 200.000,00 valuta (naplačujemo bez ikakvog PDVa jer nismo kao fizička osba obveznik PDVa)
Dohodak + 100.000,00 valuta
Porez na dohodak -36% (ugrubo izračunato)
Ostatak novca od imovine + 67.000,00 valuta i ovo je novac s kojim se slobodno kasnije raspolaže kao fizičko lice

Pravna osoba - sustav PDVa
Gradnja - 100.000,00 valuta (plaćamo PDV ako smo u sustavu PDVa ali stavimo -20.000,00 na predujam)
Prodaja + 200.000,00 valuta (PDV mora biti uključen i kasnije plaćen državi, +40.000,00 je PDVa)
Dohodak + 80.000,00 valuta (100.000,00 valuta razlike gradnja i prodaja - 20.000,00 razlika PDVa za platiti)
Porez na dobit - 18%
Ostatak novca +66.000,00 valuta
Isplata dobiti -14% ugrubo (porez + prirez) +57.000,00 valuta i ovo je novac s kojim se slobodno kasnije raspolaže kao fizičko lice

Pravna osoba - nije u sustavu PDVa
Gradnja - 100.000,00 valuta (plaćamo PDV ali nema povrata)
Prodaja + 200.000,00 valuta (PDV ne mora biti uključen)
Dohodak + 100.000,00 valuta
Porez na dobit - 18%
Ostatak novca +82.000,00 valuta
Isplata dobiti -14% ugrubo (porez + prirez) +71.000,00 valuta i ovo je novac s kojim se slobodno kasnije raspolaže kao fizičko lice
mariobo11 is offline  
Odgovori s citatom
Old 10.08.2017., 13:52   #17
Mislim da da.
__________________
I don't spend a nickel, if I can help it, unless it somehow profits my mileage account ... The miles are the goal.
neno1966 is offline  
Odgovori s citatom
Old 10.08.2017., 14:02   #18
Quote:
neno1966 kaže: Pogledaj post
Mislim da da.
Ako je to tako, ispada da je isplativo samo na firmu graditi prvu godinu kad nije u sustavu PDVa.

E sad imam još kompliciranijih pitanja. Ako odlučim na gradnju kao fizičko lice, kako se računa dohodak, odnosno na koji iznos? Da li trošak - prihod, pa se taj dio oporezuje, ili nekako drugo?

I kako pravdati trošak ako dio radova izvodim svojim rukama, dakle nemam nikakav dokaz ni račune za to? Po struci samo elektro inženjer, pa bi projektiranje i izvođenje sam napravio...
mariobo11 is offline  
Odgovori s citatom
Old 10.08.2017., 14:45   #19
mislim da ti je najbolje naći knjigovođu i pitati što i kako. Ovo je smiješno da ulažeš nekoliko stotina tisuća eura, a žicaš besplatni savjet na forumu.
Ako si inače takav, molim te mi javi gdje ćeš graditi da slučajno ne budem zainteresiran.
_Mystical_ is offline  
Odgovori s citatom
Old 10.08.2017., 14:46   #20
Quote:
mariobo11 kaže: Pogledaj post
Ako je to tako, ispada da je isplativo samo na firmu graditi prvu godinu kad nije u sustavu PDVa.

E sad imam još kompliciranijih pitanja. Ako odlučim na gradnju kao fizičko lice, kako se računa dohodak, odnosno na koji iznos? Da li trošak - prihod, pa se taj dio oporezuje, ili nekako drugo?
Da tako bi trebalo biti.

Quote:
mariobo11 kaže: Pogledaj post
I kako pravdati trošak ako dio radova izvodim svojim rukama, dakle nemam nikakav dokaz ni račune za to? Po struci samo elektro inženjer, pa bi projektiranje i izvođenje sam napravio...
Nikako.
Zašto onda radije ne ideš na one 3 godine bez poreza ili ako se misliš time ozbiljnije baviti onda na firmu.
__________________
I don't spend a nickel, if I can help it, unless it somehow profits my mileage account ... The miles are the goal.
neno1966 is offline  
Odgovori s citatom
Odgovor


Tematski alati
Opcije prikaza

Kreni na podforum




Sva vremena su GMT +2. Trenutno vrijeme je: 04:36.