Forum.hr

Natrag   Forum.hr > Lifestyle > Stanovanje
Korisničko ime
Lozinka

Stanovanje Gdje i kako stanujete, i kako uopće doći do vlastita stana
Podforumi: Vrt, Sam svoj majstor, Interijeri

Odgovor
 
Tematski alati Opcije prikaza
Old 13.06.2010., 23:22   #1
RedOne01
Registrirani korisnik
 
Registracija: Jun 2010.
Postova: 4
Pitanje za iskusne građevinare i investitore - kako odrediti vrijednost građevnog zemljišta?

Imam pitanje za one koji se bave građevinom. Vlasnik sam parcele u Zagrebu na kojoj se trenutno nalazi stara obiteljska kuća. Lokacija je relativno atraktivna. Želim je prodati kao građevinsko zemljište, već imam projekte i izračune baš za tu parcelu (mala stambena zgrada od podruma, tri etaže i stambenog potkrovlja) ali mi se ne ulazi u to. Ni pod koju cijenu ne želim ortačke ugovore, htio bih keš ili kompenzaciju određenu kešom. Zanima me koliko mogu tražiti, s obzirom na potencijal izgrađenosti parcele.

Radi se o parceli gdje bi se (prema arhitektonskim proračunima i nacrtima) mogla složiti zgrada bruto površine oko 600 kvadrata stambenog i poslovnog prostora te spremišta, plus parkirna mjesta oko zgrade. Prevedeno u neto površinu odnosno stvarne kvadrate koje plaća kupac stana, našlo bi se tu 410 kvadrata po punoj cijeni (zbrojio sam stambene kvadrate plus kvadraturu spremišta po koeficijentu 0.5 plus kvadraturu balkona po koeficijentu 0.75). Parkirna mjesta nisam računao, ona su kao gratis (recesijski).

Zanima me, koliko bi od tih kvadrata moglo ići meni? Po tome bi izračunao vrijednost parcele u kešu. Znam da se ortački ugovori u sličnim situacijama rade uglavnom na način da jedna etaža ide vlasniku parcele, što bi bilo nekih 102.5 kvadrata, dok ostatak uzima investitor. Do koliko izgrađenih kvadrata bi mogao tražiti za sebe u zamjenu za zemljište, a da to investitoru bude isplativo odnosno prihvatljivo?

Pretpostavka je da se radi o relativno atraktivnoj parceli za koju se očekuje da bi se relativno lako mogla prodati. Znam da su zarade u građevini pristojne, na stranu zaduživanja građevinara kod banaka, slaba prodaja i slično. Jednostavno, uloženi novac se jako dobro vraća. U tom kontekstu htio bih stisnuti kupca/investitora da mi ponudi dobru cijenu za to zemljište, a ne da mi proda spiku i doma trlja ruke. Neka zaradi, ali neka i ja od toga imam neke koristi, valjda postoji neka margina gdje se njemu više isplati ući u taj projekt nego ga propustiti odnosno pustiti da ga pobere netko drugi.

Eto, lijepo molim savjet.
RedOne01 is offline  
Odgovori s citatom
Old 13.06.2010., 23:47   #2
el.danchi
kupim, skupo prodam...
 
el.danchi Avatar
 
Registracija: Apr 2007.
Lokacija: Zagreb
Postova: 1,118
Sve stoji što si napisao i ima logike u tome da želiš skupo prodati parcelu.
No neke stvari si malo krivo postavio.
Ne možeš stisnuti građevinca da ti plati dobru cijenu.
Građevinac ulazi u kupovinu tvoje parcele da bi on zaradio što više novca
sa što manje rizika. Kao što bi i ti i ja.
Ako je projekt dobar i da se dobro zaraditi napravi ga sam a
ako ti se ne da raditi, (ili nemaš vremena, znanja, volje) prodaj ga nekome tko
ima volje i tada će taj dobro zaraditi.
Vrijednost građevinskog projekta sa zemljištem ti je do max 20 % kvadrature.
Znači da je ovih tvojih 102m2 malo previše mada će se možda naći neki građevinac koji će ti pristati.
E sad dolazimo do onog gdje ćeš se razići s kupcem.
1. Ovi omjeri su O.K ako ti se daju kvadrati jer u tom slučaju nema rizika za
građevinca kod eventualne promjene cijena stanova (u minus) a ti bi
lovu odmah.
2. Prodajna cijena gotovog stana u trenutku dovršenja zgrade i uknjiženja
stanova.
3. Želiš lovu odmah a ni jedan građevinac ti je danas vjerojatno nema ili je ne
želi dati jer nitko ne zna do kuda će cijene nekretnina padati.

Zadnje uređivanje lili p. : 14.06.2010. at 09:49. Reason: uklanjenje nepotrebnog quote-a
el.danchi is offline  
Odgovori s citatom
Old 13.06.2010., 23:53   #3
FED
Registrirani korisnik
 
FED Avatar
 
Registracija: May 2010.
Lokacija: Tranquility Base
Postova: 2,319
Quote:
RedOne01 kaže: Pogledaj post
Imam pitanje za one koji se bave građevinom. Vlasnik sam parcele u Zagrebu na kojoj se trenutno nalazi stara obiteljska kuća. Lokacija je relativno atraktivna. Želim je prodati kao građevinsko zemljište, već imam projekte i izračune baš za tu parcelu (mala stambena zgrada od podruma, tri etaže i stambenog potkrovlja) ali mi se ne ulazi u to. Ni pod koju cijenu ne želim ortačke ugovore, htio bih keš ili kompenzaciju određenu kešom. Zanima me koliko mogu tražiti, s obzirom na potencijal izgrađenosti parcele.
Ovo je jedan od lakših primjera za izračun vrijednosti zemljišta, i u ovakvim slučajevima se cijena zemljišta kreće od 15% do 20% vrijednosti svih neto prodanih kvadrata.
Dakle tih 410m2x"PRETPOSTAVLJENA bruto prodajna CIJENA kvadrata".
Npr. izračun tržišne vrijednosti zemljišta bi bio 410m2x2.500 €/m2x0,15=153.750 €.

Ima sretnika koji su tržili na 25%, ali između 15-20%, a bliže 15% je realna cijena. Osobito ako se zemlja kešira, tj. ne preuzima apsolutno nikakav rizik ortačke gradnje što investitoru bitno poskupljuje gradnju u startu.

Ovdje je u formuli samo jedna nepoznanica, a to je očekivana prodajna cijena kvadrata. Danas kada je tržište uzdrmano, malo je teže istu procijeniti.

Ekonomski gledano cijena zemljišta za izgradnju stambene zgrade je uvijek izvedena cijena iz cijene gotovog proizvoda (stana). Cijena za npr. obiteljsku kuću je dijelom izvedena (kod kuća koje se grade iz ekonomske računice - koliko dobijem i što za bruto cijenu kvdarata??), a dijelom stvar tržišta u slučaju prodaje istog kao luksuza (dovoljno atraktivno zemljište na npr. Pantovčaku i sl. za bogatiju klijentelu).
Za tvornice (pogone, manufakture) i hotele to poprima posve drugačiji karakter...nešto u domeni kapitalizacije dobiti itd...
FED is offline  
Odgovori s citatom
Old 14.06.2010., 00:51   #4
RedOne01
Registrirani korisnik
 
Registracija: Jun 2010.
Postova: 4
Odlično, hvala na brzom odgovoru, ovaj podatak od 15-20% stvarno pomaže pri izračunu. Priznajem, manje je nego sam se nadao.

Dobro je da nisam toliko zapeo za keš, pristao bi za kompenzaciju stana negdje drugdje. Tu bi, pretpostavljam, omjer bio nešto povoljniji, ne? Na primjer, bi li mogao na neto prodajni stambeni prostor od tih 410 kvadrata tražiti negdje drugdje stan (ili stanove) koji bi u tom trenutku tržišno vrijedili kao sadašnja pretpostavljena vrijednost 100 kvadrata od planirane građevine? Npr. pretpostavimo da je današnja pretpostavljena cijena kvadrata na toj parceli bez napuhavanja i uvećanih oglašenih cijena nekih 1500 eura. Dakle, 100 kvadrata bi bilo 150,000 eura. U tom slučaju, ja mijenjam zemljište za neke stanove koje investitor već ima na lageru (ili ih s nekim može iskombinirati) a koji imaju vrijednost 150,000 eura. Bi li to prošlo?
RedOne01 is offline  
Odgovori s citatom
Sponsored links
Advertisement
 
Advertisement
Old 14.06.2010., 00:59   #5
RedOne01
Registrirani korisnik
 
Registracija: Jun 2010.
Postova: 4
Da pojasnim svoju poziciju: poznanik mi se opekao na ortačkom ugovoru, bježim od toga; ali mi odgovara stan kao kompenzacija. Glavno da se mijenja vlasništvo za vlasništvo. Najbolje bi mi odgovarao manji stan skupljeg kvadrata na atraktivnijoj lokaciji bliže centru, kojeg bi iznajmljivao i čuvao za kćer. Pa ako investitor može nešto iskombinirati... Danas svi vrte te kompenzacije, jebote, robno-robna razmjena.
RedOne01 is offline  
Odgovori s citatom
Old 14.06.2010., 07:00   #6
neno1966
Registrirani korisnik
 
neno1966 Avatar
 
Registracija: Nov 2005.
Postova: 8,602
Quote:
RedOne01 kaže: Pogledaj post
Pretpostavka je da se radi o relativno atraktivnoj parceli za koju se očekuje da bi se relativno lako mogla prodati. Znam da su zarade u građevini pristojne, na stranu zaduživanja građevinara kod banaka, slaba prodaja i slično. Jednostavno, uloženi novac se jako dobro vraća. U tom kontekstu htio bih stisnuti kupca/investitora da mi ponudi dobru cijenu za to zemljište, a ne da mi proda spiku i doma trlja ruke. Neka zaradi, ali neka i ja od toga imam neke koristi, valjda postoji neka margina gdje se njemu više isplati ući u taj projekt nego ga propustiti odnosno pustiti da ga pobere netko drugi.

Eto, lijepo molim savjet.
Ako "znaš" da su zarade odlične i da se lako može prodati onda si lud ako ne ideš sam graditi. Mislim da pretjeruješ sa vrijednošću svoje parcele, kompenzacije su uvijek moguće za bilo što ali nemoj očekivati nešto atraktivno što si ionako može prodati i bez kompenzacija.
neno1966 is online now  
Odgovori s citatom
Old 14.06.2010., 07:37   #7
FED
Registrirani korisnik
 
FED Avatar
 
Registracija: May 2010.
Lokacija: Tranquility Base
Postova: 2,319
Quote:
RedOne01 kaže: Pogledaj post
Dobro je da nisam toliko zapeo za keš, pristao bi za kompenzaciju stana negdje drugdje. Tu bi, pretpostavljam, omjer bio nešto povoljniji, ne? Na primjer, bi li mogao na neto prodajni stambeni prostor od tih 410 kvadrata tražiti negdje drugdje stan (ili stanove) koji bi u tom trenutku tržišno vrijedili kao sadašnja pretpostavljena vrijednost 100 kvadrata od planirane građevine? Npr. pretpostavimo da je današnja pretpostavljena cijena kvadrata na toj parceli bez napuhavanja i uvećanih oglašenih cijena nekih 1500 eura. Dakle, 100 kvadrata bi bilo 150,000 eura. U tom slučaju, ja mijenjam zemljište za neke stanove koje investitor već ima na lageru (ili ih s nekim može iskombinirati) a koji imaju vrijednost 150,000 eura. Bi li to prošlo?
Ovisi sa čime investitor raspolaže i koliko mu je to poslovno primamljivo. Dakle, on će pokušati maksimalizirati svoje učinke u svakom slučaju, unutar nekakvih "pravila igre".
Zato u varijanti sa ortačkim ugovorom i najviše daju, tj. do tih 25% ali na način da ustupaju ortaku koji ulaže zemljište do cca. 25% neto prodajnih kvadrata jer tako u startu imaju manji ukupni rizik, i osjetno manju cijenu posuđenog ili angažiranog vlastitog (oportunitetni trošak) kapitala, a te stanove koje daju imaju u sebi integrirane samo ukupne troškove gradnje, ne tržišnu cijenu.

Dakle, ako investitor već ima neki veći stan nego sa kojim bi inače išao u deal da ga tek treba kupiti, a do kojeg mu iz nekih razloga nije stalo ili je do njega došao na povoljan način, time će ga i radije trampiti za zemljište, a vi profitirati.

Inače, postoje lošiji i bolji ortački ugovori, koji više ili manje pravno štite ortake. Ako je investitor ozbiljan, do sada dokazan (neka pokaže reference, bivše ortake i sl.), te ima novac za dovršiti projekt ili otvorene kreditne kanale poslovnih banaka kojima bi trebao moći dovršiti gradnju do uporabne dozvole, nije loše razmisliti i o riziku ulaska u ortaštvo jer se dobiva više, pa se kasnije nešto ili sve proda.
S druge strane mrtvilo tržišta (uistinu ne znam koliko je u brojkama u odnosu na prije, već samo po osjećaju) ne ohrabruje na takav potez...
FED is offline  
Odgovori s citatom
Old 14.06.2010., 08:30   #8
RedOne01
Registrirani korisnik
 
Registracija: Jun 2010.
Postova: 4
Ortački ugovor mi stvarno ne igra, ni u kakvoj kombinaciji.

Ok, odlučio sam se za sljedeću varijantu. Isprintat ću kratku "osobnu kartu" parcele, s detaljnijim informacijama nego sam dao na forumu, tako da se vidi da iza mojih procjena izgrađenosti stoji stručni elaborat a ne moja nagađanja na papiru. Nazvat ću firme koje grade stanove na mjestima koja me zanimaju, obići gradilišta i gotove zgrade i polijepiti oglase. Aranžman bi bio da dajem parcelu za stan. Nadam se da će to uloviti netko od kooperanata ili netko drugi tko je dobio/ima stanove pod račun i kojem to odgovara - riješi se stana koji mu je mrtvi kapital u zamjenu za građevinsku parcelu koja mu je također mrtvi kapital ali dosta veći. Ako ne uspijem na određenoj lokaciji, biram drugu. Plus, dostavljam papir odnosno oglas agencijama.

Postoji li još kakav način na koji bi mogao ciljanoj publici plasirati informaciju da bi zamijenio građevinsko zemljište za stan? Koga da zovem, gdje da idem, kako da prenesem informaciju?
RedOne01 is offline  
Odgovori s citatom
Old 14.06.2010., 09:21   #9
FED
Registrirani korisnik
 
FED Avatar
 
Registracija: May 2010.
Lokacija: Tranquility Base
Postova: 2,319
Quote:
RedOne01 kaže: Pogledaj post
Ortački ugovor mi stvarno ne igra, ni u kakvoj kombinaciji.

Ok, odlučio sam se za sljedeću varijantu. Isprintat ću kratku "osobnu kartu" parcele, s detaljnijim informacijama nego sam dao na forumu, tako da se vidi da iza mojih procjena izgrađenosti stoji stručni elaborat a ne moja nagađanja na papiru. Nazvat ću firme koje grade stanove na mjestima koja me zanimaju, obići gradilišta i gotove zgrade i polijepiti oglase. Aranžman bi bio da dajem parcelu za stan. Nadam se da će to uloviti netko od kooperanata ili netko drugi tko je dobio/ima stanove pod račun i kojem to odgovara - riješi se stana koji mu je mrtvi kapital u zamjenu za građevinsku parcelu koja mu je također mrtvi kapital ali dosta veći. Ako ne uspijem na određenoj lokaciji, biram drugu. Plus, dostavljam papir odnosno oglas agencijama.

Postoji li još kakav način na koji bi mogao ciljanoj publici plasirati informaciju da bi zamijenio građevinsko zemljište za stan? Koga da zovem, gdje da idem, kako da prenesem informaciju?
Iskreno, osim navedenoga ne znam kako se još oglasiti. Također internetske oglase nije loše plasirati, a u krajnjoj liniji i novinske. Ali pozivi investitorima koji su već gradili slične objekte nije loša ideja.
Ne treba pretjerivati u elaboririanju, već izvaditi službene uvijete građenja od lokalnog ureda za graditeljstvo, vlasnički list sa interneta, i poželjno fotografije terena, te sa neta vidljivu lokaciju unutar grada i sl, i to je to, jer ionako je sve podložno provjeri.
FED is offline  
Odgovori s citatom
Sponsored links
Advertisement
 
Advertisement
Odgovor


Tematski alati
Opcije prikaza

Pravila postanja
You may not post new threads
You may not post replies
You may not post attachments
You may not edit your posts

BB code is On
Smajlići su On
[IMG] kôd je On
HTML kôd je Off





Sva vremena su GMT +1. Trenutno vrijeme je: 13:37.



Powered by vBulletin Version 3.8.4 (hrvatski)
Copyright ©2000 - 2014, Jelsoft Enterprises Ltd.
Site content ©1999-2009 Forum.hr
Ad Management by RedTyger