Natrag   Forum.hr > Društvo > Gospodarstvo

Gospodarstvo Novac, profit, blagostanje. Kako doći do toga?
Podforumi: Dionice, Ostali oblici investiranja, Banke, osiguranja, krediti, Poduzetništvo, računovodstvo i porezi

Odgovor
 
Tematski alati Opcije prikaza
Old 29.07.2010., 21:29   #1
Isplativost gradnje i iznajmljivanja apartmana na moru

Pozdrav!
Supruga i ja smo došli do neke lovice (cca. 70 000 EUR) te razmišljamo o gradnji i iznajmljivanju 3 x apartmana 45m2 na moru, nekih 200m od plaže, 4 red od mora, lokacija - selo na pola puta između Zadra i Šibenika.
Sve dozvole i doprinosi su plaćeni još prije.

Dakle, nama ostaje da uložimo navedenu lovicu u izgradnju apartmana do kraja po sistemu "ključ u ruke".
Moguće je izgraditi 3 kata x 135m2 apartmane ali mi nemamo toliko lovice pa bi mi s roditeljima izgradili 2 kata x 135m2 ali bi nekako htjeli u tih 135m2 na svakom katu imati po 3 x 45m2 apartmane.
Roditeljima bi išlo u prizemlju 1 x apartman od 90m2, a nama 1 x 45m2 na istom katu a preostala 3 x 45m2 na prvom katu smo supruga i ja mislili iznajmljivati turistima tj. baviti se turizmom ozbiljno ali i koliko stignemo jer smo iz ZG-a a na more možemo max. 4 tjedna/godini
Zadnji (drugi kat) bi ostao bratu i sestri za izgraditi njima apartmane kad budu htjeli & smogli lovice za to - vjerojatno tek za par godina.

Računica mi je 3 x 45m2 apartmana x 50EUR/danu x 60 dana/godini = 9 000 EUR/godini prihoda.

Imam par pitanja kako bih mogao složiti nekakav biznis plan :
1) Koliko košta sama izgradnja tih 2 kata x 135m2 do kraja po sistemu "ključ u ruke". Frend mi veli cca. 500-600 EUR/m2.
2) Ne znam da li je problem, pošto poradi raznih ograničenja i dozvola smijemo imati samo 1 x etažiran stan od 135m2 na cijelom katu a nama za apartmane na tom prvom katu treba ili 3 x 45m2 ili 2 x 62,5m2. Kako se to da riješiti a da je legalno
3) Da li je bolje imati 3 x 45m2 apartmane ili 2 x 62,5m2 apartmane na prvom katu, pitam poradi isplativosti i vrste gostiju za obje opcije
4) Supruga i ja bi pobjegli godišnje od ovog ZG betona cca. 4 tjedna tamo ali bi trebali nekome platiti da nam to vodi i čisti ostalo vrijeme kad nas nema. Jel to u Dalmaciji moguće i koje su cifre A nekada bi i roditelji bili malo duže dolje i tako...
5) Koliko koštaju svi rashodi cca. za apartmane na prvom katu koje rentamo tj. porezi razni, režije, troškovi održavanja, neplanirani troškovi i sl. Koliko to onda ostane zapravo od 9 000 EUR prihoda?
6) Ima li smisla i isplati li se to stvarno baviti time? Alternative neke druge nemam zapravo, jer npr. kupiti 2s stan u ZG za rentati je 12 x 300 EUR/mj - troškovi - porezi = 3000 EUR.

Pitam samo ozbiljne ljude sa iskustvom u navedenom ali i veseljake s mozgom
Hvala
brazilac 5 is offline  
Odgovori s citatom
Old 30.07.2010., 00:37   #2
Mislim da je dosta optimistično očekivati popunjenost 60 dana (zvoni mi neki podatak o prosječno 42 dana u apartmanima).
Računaj na fiksne troškove: plaća osobi koja će se brinuti za to (2-3mjeseca), režije-za tu kvadraturu i planirani broj gostiju nije zanemariv trošak, paušalni porez po krevetu (pretpostavljam da bi se time bavili kao fizičke osobe koje iznajmljuju sobe i apartmane u turističke svrhe, a ne bi imali obrt) i boravišna pristojba (bilo je 300+300 kn, ako se dobro sjećam)...ukratko, nisam siguran je li baš najbolji izbor za ulaganje. Druga je stvar ako ionako planirate graditi kuću za odmor, pa bi prihod od iznajmljivanja smanjio troškove gradnje i održavanja.

Što se gradnje tiče, provjeri nije li riječ o 3x135m2 bruto površine (mislim da se u uvjetima gradnje obično tako definira maksimalna izgrađenost). Neto korisna površina je nekih 20-25% manja - stubišta, zidovi, pretprostori... naravno, ovisno o planiranom tlocrtu.

Nemam osobna iskustva
3007 is offline  
Odgovori s citatom
Old 30.07.2010., 17:50   #3
Bojim se da to nećeš moći legalno etažirati, isto tako ne vjerujem da ćeš dobiti uporabnu ako kuću ne napraviš po projektu (zadnji kat).
Veličinu apartmana (soba) trebao bi odrediti prema zahtjevima za kategorizaciju a dali će više doći parova sa djecom ili bez

Cijena gradnje je ok ali čini mi se da imaš premalo novca za to, nisam vidio da si i ukalkulirao trošak gradnje bazena i opremanja aprtmana.

Po meni isplativost je jedino te može tješiti da ćeš i osobno koristiti.
__________________
I don't spend a nickel, if I can help it, unless it somehow profits my mileage account ... The miles are the goal.
neno1966 is offline  
Odgovori s citatom
Old 27.08.2010., 15:11   #4
Quote:
3007 kaže: Pogledaj post
Mislim da je dosta optimistično očekivati popunjenost 60 dana (zvoni mi neki podatak o prosječno 42 dana u apartmanima).
Računaj na fiksne troškove: plaća osobi koja će se brinuti za to (2-3mjeseca), režije-za tu kvadraturu i planirani broj gostiju nije zanemariv trošak, paušalni porez po krevetu (pretpostavljam da bi se time bavili kao fizičke osobe koje iznajmljuju sobe i apartmane u turističke svrhe, a ne bi imali obrt) i boravišna pristojba (bilo je 300+300 kn, ako se dobro sjećam)...ukratko, nisam siguran je li baš najbolji izbor za ulaganje. Druga je stvar ako ionako planirate graditi kuću za odmor, pa bi prihod od iznajmljivanja smanjio troškove gradnje i održavanja.

Što se gradnje tiče, provjeri nije li riječ o 3x135m2 bruto površine (mislim da se u uvjetima gradnje obično tako definira maksimalna izgrađenost). Neto korisna površina je nekih 20-25% manja - stubišta, zidovi, pretprostori... naravno, ovisno o planiranom tlocrtu.

Nemam osobna iskustva
OK, evo onda ovako --> 50 dana x 3 apartmana od po 36m2 neto površine x 50 EUR = 7 500 EUR
Jedna osoba iz mjesta bi nam brinula/održavala apartmane za 1000 EUR.
Režije, nemam pojma oko 1000 EUR godišnje za ta 3 apartmana.
Paušalni porez + porez na imovinu ?? + boravišna pristojba npr. sve skupa 1000 EUR.

Cifra je onda : 7 500 - 3 x 1000 = 4 500 EUR i dobijemo još svoj apartman od 36m2 u prizemlju za ljetovanje.

Quote:
neno1966 kaže: Pogledaj post
Bojim se da to nećeš moći legalno etažirati, isto tako ne vjerujem da ćeš dobiti uporabnu ako kuću ne napraviš po projektu (zadnji kat).
Veličinu apartmana (soba) trebao bi odrediti prema zahtjevima za kategorizaciju a dali će više doći parova sa djecom ili bez

Cijena gradnje je ok ali čini mi se da imaš premalo novca za to, nisam vidio da si i ukalkulirao trošak gradnje bazena i opremanja aprtmana.

Po meni isplativost je jedino te može tješiti da ćeš i osobno koristiti.
Pretpostavimo da ćemo smoći lovicu za gradnju sva 3 kata i opremanje prva 2 kata i apartmana na ta 2 kata. Iznajmljujemo samo 1 kat sa 3 x 36m2 apartmana a prizemlje je za nas i roditelje. Bazen nećemo, samo roštilj za ribu


Uglavnom, čini mi se da je isplativo to sve onako... na knap ali mi se čini da je puno bolje od alternative tj. 2s stana u ZG-u za istu lovicu a dobijemo i svoj apartman od 36m2 u prizemlju.

Jedino ne znam kako se mora / može napraviti zgrada/kuća za sve te apartmane i parkinge tj. da li ja smijem iznajmljivati 3 x 36m2 apartmane legalno a imati zapravo 1 x 108m2 na 1 katu samo što ću imati pregrade od knaufa između apartmana a vani parking za sve aute skupa (za slučaj kuće) ili moram / mogu iznajmljivati 3 x 36m2 apartmane legalno i imati 3 x 36m2 na 1 katu etažirane apartmane a vani parking za svaki apartman (za slučaj zgrade).

Pomooooć

Zadnje uređivanje lili p. : 27.08.2010. at 15:25. Reason: brisani linkovi - reklama
brazilac 5 is offline  
Odgovori s citatom
Old 14.09.2010., 18:48   #5
Ima toliko apartmana cisiji su se investitori preracunali i sad prodju te apratmane (i blokove) za jako nisku cijenu, mozda ima vise smisla kupit vec postojece apartmane nego gradit nesto cega je ionako vec previse (osim ako nije bas neka specificna lokacija).
A i pitanje je koliko cete onda uopce imat od odmora s obzirom da niste "lokalci", meni ovo sa tih par apartmana zvuci ni vrit ni mimo - nit se zaradi dovoljno puno da bi to bio full time job radi kojeg bi se netko odrekao godisnjeg, nit mi zvuci kao malo truda. U svakom slucaju bi se trebalo raspitat o slicnim propalim investicijama kako bi se izbjegle iste greske.

Ili 70.000 Eura orocit na banku i godisnje kupit 3640 Eura (~5.2% na 3 godine mislim da mozes dobit) bez da ista radis ili riskiras.
FileExplorer is offline  
Odgovori s citatom
Old 23.09.2010., 09:48   #6
Quote:
FileExplorer kaže: Pogledaj post
Ima toliko apartmana cisiji su se investitori preracunali i sad prodju te apratmane (i blokove) za jako nisku cijenu, mozda ima vise smisla kupit vec postojece apartmane nego gradit nesto cega je ionako vec previse (osim ako nije bas neka specificna lokacija).
A i pitanje je koliko cete onda uopce imat od odmora s obzirom da niste "lokalci", meni ovo sa tih par apartmana zvuci ni vrit ni mimo - nit se zaradi dovoljno puno da bi to bio full time job radi kojeg bi se netko odrekao godisnjeg, nit mi zvuci kao malo truda. U svakom slucaju bi se trebalo raspitat o slicnim propalim investicijama kako bi se izbjegle iste greske.

Ili 70.000 Eura orocit na banku i godisnje kupit 3640 Eura (~5.2% na 3 godine mislim da mozes dobit) bez da ista radis ili riskiras.
Thnx na odgovoru...

I čini mi se ni vrit ni mimo ali bolje od 2s rentanja stana u ZG-u ali i od oročavanja lovice jer i za jednu i za drugu opciju moram odbiti rentanje tuđih apartmana na moru dakle 3640 - 640 = 3000 EUR ali manje zajebancije.

Sa gradnjom svojih apartmana, 4500 EUR (1500 više) ali i više zajebancije ali imaš opet svoje apartmane koje možeš prodati jednog dana...
brazilac 5 is offline  
Odgovori s citatom
Old 23.09.2010., 10:10   #7
Quote:
brazilac 5 kaže: Pogledaj post
I čini mi se ni vrit ni mimo ali bolje od 2s rentanja stana u ZG-u ali i od oročavanja lovice jer i za jednu i za drugu opciju moram odbiti rentanje tuđih apartmana na moru dakle 3640 - 640 = 3000 EUR ali manje zajebancije.

Sa gradnjom svojih apartmana, 4500 EUR (1500 više) ali i više zajebancije ali imaš opet svoje apartmane koje možeš prodati jednog dana...
Dugorocno na banci definitivno neces dobivat novac kakav se sada nudi (orocenje na max 3 godine uz fiksnu kamatu) tako da se u to ne mozes dugorocno pouzdat, tim prije sto ce se uvest i porez na kamatu.

S druge strane ce se uvest i porez na imovinu (vec si ga i sam spomenuo), i odrzavanje apartmana kosta a pogotovo opremanje, nezahvalno je predvidjat kakav ce bit dugorocan razvoj turizma ali vjerojatno bolji nego kamata. Takodjer treba uzet u obzir da je i "kljuc u ruke" nesto sto nije bas da prolazi bez ikakvog napora - treba odabrat izvodjaca, pregovarat, eventualno nadgledat, reklamirat...

Ne znam kakav ti je opcezivotna situacija, odnosno koliko su vazne pare a koliko e vazno nezivciranje, no ovako od oka bih ipak rekao sljedece:

Ukoliko vec imas to zemljiste onda ne vidim zurbu, iako mozda zemljiste stoji neiskoristeno. Mozda da iskoristis jos ove relativno visoke kamate na orocenje i u te 3 godine vidis kakav ce bit razvoj situacije (orocenje mozes raskinut kad oces, barem kod Hypo banke) jer ce mozda gradjevinari past pod jos veci pritisak pa ce ti jos jeftinije gradit.
A i ukoliko zemljiste jos nije tvoje, ne vjerujem da kratkorocnom oze doc do nekog veceg rasta cijena. No ukolko zemljiste nije tvoje, mozda ces zaista proc jeftinije ako investiras u neki vec postojeci apartmanski objekt ciji se gazda preracunao i sad prodaje jeftino. Ako je vjerovat novinskim natpisima, takvih gazdi ima puno, pokusaj sto vise naucit iz njihovog iskustva jer ti vlastitog iskustva nemas.
FileExplorer is offline  
Odgovori s citatom
Old 23.09.2010., 16:11   #8
1. kao prvo trebao bi "riješiti" nerješiv problem etažiranja
2. ne vidim tko će ti voditi sve to
3. bez bazena si mrtav u iznajmljivanju
4. pošto si toliko zapeo za to onda najbolje da kreneš u to (bez obzira što i sam vidiš da je to sve na knap)
5. nije mi ni jasno što si toliko zapeo za vlastiti odmor u tamo nekakvoj skupoj Hrvatskoj...ali ajde 100 ljudi 100 čudi
6. možda neke alternative trenutno nema ali i ja bi radije držao lovu u banci sa dobrim kamatama i vrebao neku priliku
__________________
I don't spend a nickel, if I can help it, unless it somehow profits my mileage account ... The miles are the goal.
neno1966 is offline  
Odgovori s citatom
Old 24.09.2010., 15:22   #9
Quote:
neno1966 kaže: Pogledaj post
1. kao prvo trebao bi "riješiti" nerješiv problem etažiranja
2. ne vidim tko će ti voditi sve to
3. bez bazena si mrtav u iznajmljivanju
4. pošto si toliko zapeo za to onda najbolje da kreneš u to (bez obzira što i sam vidiš da je to sve na knap)
5. nije mi ni jasno što si toliko zapeo za vlastiti odmor u tamo nekakvoj skupoj Hrvatskoj...ali ajde 100 ljudi 100 čudi
6. možda neke alternative trenutno nema ali i ja bi radije držao lovu u banci sa dobrim kamatama i vrebao neku priliku
1) budem provjerio opcije za etažiranje
2) ja i 1 osba koju plaćam 1000 EUR za 10 čišćenja
3) OK, gotov sam : Šalu nastranu, što si zapeo za bazen toliko? Nisam stekao dojam da je to strancima "must"
4 i 5) yep, zapeo sam zato što ne želim putovati u neke tamo države svijeta, to idem s poslom a uživam kod nas na moru jer je po meni najljepše na svijetu a i cijela moja obitelj bi imalo koristi od apartmana isto
6) a banka npr. propadne ili inflacija krene
brazilac 5 is offline  
Odgovori s citatom
Old 03.10.2010., 09:59   #10
Mislim da postoje neke agencije kojima iznajmiš apartman na cijelu sezonu(dogovoriš se da ti odbiju ono vrijeme kad češ ga ti koristiti) za fiksnu paru. Oni se brinu za sve,od posteljine,prihvata itd....dakle,tebi čista para. Jedini je problem što nemaš uvida u to tko ti dolazi u tvoj apartman
Često ljudi misle da je to samo tako,iznajmiš i lova kaplje(curi)sama. Zna tu biti i problema
renegadeZga is offline  
Odgovori s citatom
Old 03.12.2011., 16:29   #11
Izgradnja apartmana

Već se duže vrijeme raspitujem o isplativosti apartmana na moru, te sam došao da zaključka da to može biti veoma korisna investicija.
Dakle dolazim iz mjesta pored Zadra gdje se cijena apartmana prosječno kreće oko 70€.
Nedavno sam došao na ideju da u svom masleniku izgradim apartmane, kapital koji imam je otprilike $120.000.
Dimenzije parcele su 80x13m a udaljenost od mora je 60m.
Sada prije nego što odlučim provesti prve korake volio bi ukoliko bi mi netko moga razjasniti sljedeće stvari, a to su:
- Cijena izgradnje 5 dvosobnih apartmana sa građevinskom i lokacijskom dozvolom( i svom papirologijom koja jeste potrebna)
- Prihodi po sezoni na 5 apartmana (ništa precizno, dakle samo okvirno)

Unaprijed zahvaljujem.
Jos1p17 is offline  
Odgovori s citatom
Old 18.02.2012., 11:39   #12
Koja gradnja u masliniku.Kako to misliš legalizirat?Uostalom i da možeš objekti ti mogu bit široki do 7 metara kad se makneš od rubova parcele.Tako je i kod mene u Ljupću na više mjesta.A to nečeš utpit nikome.
Bepo1606 is offline  
Odgovori s citatom
Old 20.02.2012., 22:40   #13
Pozdrav!

Evo nakon nekog vremena, priča sa gradnjom & rentanjem apartmana se opet aktualizirala...pa molim ljude sa iskustvom za pomoć.

Ukratko, mada na našem zemljištu možemo graditi 3 kata x 135m2 bruto, mi nemamo toliko lovice pa bi mi izgradili samo jedan kat x 135m2 bruto i napravili dakle kao kućicu sa privremenim krovom i rentali ju par godina dok ne uspijemo dići još jedan ili oba kata od po 135m2 bruto svaki kat.

Pitanje jedino koje imam zapravo je kako to sve posložiti za ovaj inicijalni plan (samo prizemlje - gradnja & rentanje) ali i poslije (dodatni 1 ili 2 kata - dogradnja & rentanje) pa trebam pomoć tj. naime, max. se na zemljištu može imati 3 kata sa po 135m2 bruto = 324m2 neto total i onda je svaki kat zasebna etažirana cjelina i sve dozvole i doprinosi bi bili za tih 324m2 neto/405m2 bruto. Mi bi prvih godina išli samo sa izgradnjom prizemlja od 135m2 bruto (110m2 neto). Kako onda najbolje složiti cijelu priču? Da li se, radi što manje ulaganja ali i što većeg profita, može tražiti dozvola i platiti doprinosi samo za 135m2 bruto (110m2 neto) a legalno rentati dijelove tih 110m2 neto npr. 3 x 37m2 koje bi razdvojili knaufom ili moram rentati svih 110m2 ili kako složiti to sve? Uglavnom, koja je najbolja opcija?

Hvala
brazilac 5 is offline  
Odgovori s citatom
Old 24.07.2013., 15:54   #14
Gradnja apartmana ili kuće za odmor za iznajmljivanje

Pozdrav svima,
Imam građevinsku parcelu u Komiži na Visu na vrhunskoj poziciji, zemlja stoji, nekako nam, žao prodati, pa razmišljamo da li je isplativije na parceli (koja je 830 m četv) napravit par apartmana za ev prodaju i najam ili kuću za odmor kapaciteta 6-8 osoba sa svim ostalim sadržajima (tipa bazena i sl).
Hvala
andrusko is offline  
Odgovori s citatom
Old 29.07.2013., 01:43   #15
Kuca za odmor! Nikakvi apartmani. Imate nekoliko stranica kojima bi se moglo javiti i popricati kao visvillas.com ili luxurycroatianvillas.com pa vidit sta oni kazu. I vrijednost takvog objekta je veca pogotovo sto se radi o prekrasnoj Komizi. Apartmani - po meni promasaj. A i po onom kako se izajmljuju
dalmatus is offline  
Odgovori s citatom
Old 19.02.2014., 14:18   #16
Quote:
brazilac 5 kaže: Pogledaj post
Pozdrav!

Evo nakon nekog vremena, priča sa gradnjom & rentanjem apartmana se opet aktualizirala...pa molim ljude sa iskustvom za pomoć.

Ukratko, mada na našem zemljištu možemo graditi 3 kata x 135m2 bruto, mi nemamo toliko lovice pa bi mi izgradili samo jedan kat x 135m2 bruto i napravili dakle kao kućicu sa privremenim krovom i rentali ju par godina dok ne uspijemo dići još jedan ili oba kata od po 135m2 bruto svaki kat.

Pitanje jedino koje imam zapravo je kako to sve posložiti za ovaj inicijalni plan (samo prizemlje - gradnja & rentanje) ali i poslije (dodatni 1 ili 2 kata - dogradnja & rentanje) pa trebam pomoć tj. naime, max. se na zemljištu može imati 3 kata sa po 135m2 bruto = 324m2 neto total i onda je svaki kat zasebna etažirana cjelina i sve dozvole i doprinosi bi bili za tih 324m2 neto/405m2 bruto. Mi bi prvih godina išli samo sa izgradnjom prizemlja od 135m2 bruto (110m2 neto). Kako onda najbolje složiti cijelu priču? Da li se, radi što manje ulaganja ali i što većeg profita, može tražiti dozvola i platiti doprinosi samo za 135m2 bruto (110m2 neto) a legalno rentati dijelove tih 110m2 neto npr. 3 x 37m2 koje bi razdvojili knaufom ili moram rentati svih 110m2 ili kako složiti to sve? Uglavnom, koja je najbolja opcija?

Hvala
štos je u tome da sa 70 eura nema sanse da napravis 6 apartmana ( 3 od 45 na svakoj od 2 etaze)..sve ostalo ti je onda i bezvze racunati...
rinako22 is offline  
Odgovori s citatom
Old 19.02.2014., 14:28   #17
Quote:
rinako22 kaže: Pogledaj post
štos je u tome da sa 70 eura nema sanse da napravis 6 apartmana ( 3 od 45 na svakoj od 2 etaze)..sve ostalo ti je onda i bezvze racunati...
Prije 4 godine je moga
__________________
HDZ=SDP
miky0 is offline  
Odgovori s citatom
Old 23.05.2014., 14:15   #18
Pozdrav!
Treba mi savjet... Već duže vrijeme razmišljamo u što investirati kako bismo imali što ostaviti za sobom. Živimo u najmu, jer nemamo gdje. Jedino odakle bismo mogli neke novce dobiti je dignuti kredit. Ali što ... kupiti stan i onda otplaćivati 30 god.
Razmišljali smo o gradnji apartmana. Imamo zemljište blizu mora, lokacija Jasenice, mi smo u Zd. Isplati li se riskirati i otplaćivati 3500kn/mj za 2 apartmana? Pitam ovako laički...
kikyca*** is offline  
Odgovori s citatom
Old 24.05.2014., 09:56   #19
ha, tko zna
KILLERDOG is offline  
Odgovori s citatom
Old 24.05.2014., 16:25   #20
Quote:
KILLERDOG kaže: Pogledaj post
ha, tko zna
jednostavna matematička jednadžba bi mogla znati.
__________________
Rutherford B. Hayes (11 March 1888).
lee_chan is offline  
Odgovori s citatom
Odgovor


Tematski alati
Opcije prikaza

Kreni na podforum




Sva vremena su GMT +2. Trenutno vrijeme je: 09:52.