Zakon o posredovanju u prometu nekretnina

[Špranja]

Na pdf-u Stanovanje, na temi Agencije za nekretnine, već se dugo raspravlja o radu Agencija za promet nekretninama. Osim velikog broja žalbi na nedostatnu stručnost i neprofesionalnost u radu, velik dio diskusija odnosi se i na svakodnevnu praksu mnogih (možda i većine) agencija u Hrvatskoj da posredničku proviziju naplaćuju ne samo od onoga tko ih angažira/naruči uslugu od njih, nego i od onoga tko se javi kao "treća strana" koju agencija spaja s naručiteljem usluge, da bi se promet nekretninom ostvario.

Jednostavnije: prodavatelj nekretnine angažira agenciju da za njega obavi posao pronalaženja kupca, a agencija proviziju za izvršeni posao naplati ne samo od naručitelja (prodavatelja nekretnine), nego i od kupca.

Većina diskutanata smatra da je to protuzakonito, da se posao agencija upravo sastoji od toga da spoje nalogodavca s "trećom stranom" i da Zakon kaže kako bi za tu uslugu/posao proviziju smjeli naplatiti isključivo i samo od nalogodavca, a ni u kom slučaju i od treće strane.

Pri tome se Agencije služe raznim "smicalicama" kako bi opravdali tu dodatnu proviziju: u svojim oglasima sasvim javno i neskriveno spominju tu proviziju za kupce, ali to onda "umataju" u "brigu za zaštitu imovine i osobe vlasnika", što god im to značilo. Ovako npr. to izgleda u oglasu:

Cijenjeni kupci!
Sukladno Zakonu o provedbi opće uredbe o zaštiti podataka radi zaštite imovine i osobe vlasnika, prilikom razgledavanja nekretnine, uvid u dokumentaciju moguć je isključivo uz potpis Ugovora o posredovanju. Agencijska provizija za kupca iznosi 2%.

...A u tom Ugovoru određena je i provizija na koju potpisnik pristaje. Dakle, potencijalni kupac, da bi uopće mogao dobiti uvid u detalje nekretnine koju agencija prodaje za vlasnika, mora unaprijed potpisati ugovor kojim pristaje na plaćanje provizije u slučaju ostvarene prodaje. (Neću sad komplicirati dodatno sa situacijama u kojima kupac do informacije o nekretnini koja se prodaje uopće nije ni došao preko agencije, nego nekim privatnim kanalima, iz nekog drugog oglasnika i sl. Ipak, čim poželi pogledati nekretninu, mora potpisati famozni ugovor s agencijom...)

Forumaši se žale i negoduju, ali nema (ili ih je malo) onih koji imaju vremena/volje/živaca/znanja poduzeti i konkretne pravne korake protiv ovakve agencijske prakse, ukoliko je doista nezakonita. Jednostavno se mire s time da je "to tako" i inercijom pristaju na ucjene agencija.

Ima li ovdje poznavatelja konkretnog zakona, koji bi mogao dati stručno objašnjenje i mišljenje o zakonitosti ovakve prakse? Ili barem dati savjet kome se od institucija obratiti za tumačenje?

[FuzzBall]

Ne treba biti ne znam kakav poznavatelj propisa (ili logike) da bude očito kako je ta praksa doista nezakonita.
U Zakonu o posredovanju u prometu nekretninama jasno je dana definicija nalogodavca te da agent/posrednik može naplaćivati proviziju jedino od njega. Isto je pravilo sadržano i općenito u Zakonu o obveznim odnosima.
Takvo tumačenje će ti dati svaki odvjetnik, sudac ili možeš pročitati biltene gospodarske komore gdje upozoravaju kupce na takvu prevaru od strane agencija.

E, sad. To što pojedinci pristaju da ih se reketari ovakvim blesavim forama je posve drugi problem.

Možda bi bilo bolje da se vas nekoliko skupi pa pošalje prijedlog u Provjereno da naprave reportažu?

[SubSV]

Jednostavno ništa ne potpisuješ dok razgledavate, osim zapisnik o tome da si pogledao stan. Koji potpisuješ tako i tako nakon što ti pokažu stan.
Za tlocrte, dokumentaciju možeš pitati i samog vlasnika. Jedini problem je ako vlasnika ni ne vidiš, nego samo agenta.

Ali ako znaš adresu i ako si već bio u stanu razgledavati, onda si valjda vidio i ime na vratima ili kasliću, mislim da ne treba posebna vještina za zguglati vlasnika. A i ako bas želiš biti zajeban, ja bi zaprijetila da ću im ostaviti loš osvrt i ocjenu na stranici jer rade nezakonito. A nitko ne želi lošu ocjenu. Znači niti će napraviti prodaju i još ćes ga popljuvati na Facebooku, stranici ili Google reviews...mislim da većina to želi izbjeći.

Ali ako si sav stisnut i bojis se, onda ce te vjerojatno izraditi.

[Špranja]

Ja osobno nisam uopće "stisnuta i nikakva" i ne bih se libila napraviti prijavu i istjerivati pravdu da imam takav slučaj, ali ja nisam u situaciji da mi treba agencija, nego sam samo isčitavala temu Agencije i sudjelovala postovima, jer sam zgrožena tom praksom, ali i time koliko su oni kojih se to tiče zbilja "stisnuti i nikakvi" i jednostavno inercijom pristaju na sve, jer im se "ne da", "nemaju vremena", nemaju vjeru u naše pravosuđe/inspekcijske službe/državu...

A opet, treba ih i razumjeti, jer su apsolutno svi u Hrvatskoj jako svjesni ovog problema i znaju jako dobro što se događa i kako agencije posluju, a ima sigurno i onih koji bi po dužnosti trebali postupati, podnijeti prijavu/pokrenuti postupak, pa se već godinama baš ništa ne događa po tom pitanju.

Ali, da se ja nađem u takvoj situaciji, mislim da bih se potrudila skupiti grupu zainteresiranih oštećenika i napraviti zajedničku tužbu/prijavu/kako se već zove... a valjda bi se našao i odvjetnik koji bi bio zainteresiran za sigurno dobivenu parnicu?

...Jednostavno ništa ne potpisuješ dok razgledavate...

Ljudi kažu kako nema šanse da se obavi niti razgledavanje bez prethodno potpisanog ugovora.

[Rossa]

FuzzBall kaže:

Ne treba biti ne znam kakav poznavatelj propisa (ili logike) da bude očito kako je ta praksa doista nezakonita.
U Zakonu o posredovanju u prometu nekretninama jasno je dana definicija nalogodavca te da agent/posrednik može naplaćivati proviziju jedino od njega. Isto je pravilo sadržano i općenito u Zakonu o obveznim odnosima.
Takvo tumačenje će ti dati svaki odvjetnik, sudac ili možeš pročitati biltene gospodarske komore gdje upozoravaju kupce na takvu prevaru od strane agencija.

E, sad. To što pojedinci pristaju da ih se reketari ovakvim blesavim forama je posve drugi problem.

Možda bi bilo bolje da se vas nekoliko skupi pa pošalje prijedlog u Provjereno da naprave reportažu?

Kako to da dobar dio agencija u samom oglasu JAVNO napisu da kupac placa agencijsku naknadu+pdv?

Nisu upoznati sa Zakonom o.posredovanju i prodaji nekretnina ili su jednostavno besramni i koriste app?

[FuzzBall]

Očito krše zakon.

[Boky989]

Zakon je tu malo nejasan, jer niti jedan agencija ne naplacuje proviziju od kupca, ako kupac ne potpise ugovor o posredovanju.

Ako kupac potpise ugovor o posredovanju, tada i kupac postaje nalogodavac.

Ono sto je sporno, jer praksa agencija da te nece odvesti u razgledavanje stana niti spojiti sa prodavateljem ukoliko ne potpises ugovor kao kupac, a koji ugovor je onda temelj za naplatu provizije.

Takva situacija je onda u nekoj sivoj zoni, jer agencija ne naplacuje proviziju protivno zakonu ( npr bez ugovora o posredovanju ), ali te neposredno prisiljava da potpises ugovor ako zelis vidjeti nekretninu..

[Coco_Nut]

Tražim uredski prostor i takav tekst sam vidio na oglasima Angelus nekretnine


Sent from my iPad using Tapatalk

[Špranja]

Boky989 kaže:

Ono sto je sporno, jer praksa agencija da te nece odvesti u razgledavanje stana niti spojiti sa prodavateljem ukoliko ne potpises ugovor kao kupac, a koji ugovor je onda temelj za naplatu provizije.

Takva situacija je onda u nekoj sivoj zoni, jer agencija ne naplacuje proviziju protivno zakonu ( npr bez ugovora o posredovanju ), ali te neposredno prisiljava da potpises ugovor ako zelis vidjeti nekretninu..

Da, istina. Ako oni imaju tvoj potpis na ugovoru kojim pristaješ na posredovanje, oni imaju legalnu podlogu za naplatu.

Da bi se mogla podići ikakva tužba/prijava, trebalo bi, znači, imati dokaz da si potpis stavio pod prisilom, da si bio "neuračunljiv" pri potpisivanju, ili nešto sl. što bi eliminiralo pravovaljanost potpisa/ugovora?

To se naizgled čini kao teško dokazivo, ali sigurna sam da postoje slučajevi/način na koji se pravno mogu dokazati nezakonitosti koje se vrše na tako prikriven i perfidan način.

[yuri87]

Špranja kaže:

Da, istina. Ako oni imaju tvoj potpis na ugovoru kojim pristaješ na posredovanje, oni imaju legalnu podlogu za naplatu.

Da bi se mogla podići ikakva tužba/prijava, trebalo bi, znači, imati dokaz da si potpis stavio pod prisilom, da si bio "neuračunljiv" pri potpisivanju, ili nešto sl. što bi eliminiralo pravovaljanost potpisa/ugovora?

To se naizgled čini kao teško dokazivo, ali sigurna sam da postoje slučajevi/način na koji se pravno mogu dokazati nezakonitosti koje se vrše na tako prikriven i perfidan način.

Pratim...

Ovo i mene zanima, što je pravno valjano kao dokaz u slučaju prijave/tužbe ?

[nx-01]

Da malo podignem temu jer tražim zemljište za kuću, na stranicama HGK, link
https://www.hgk.hr/posrednicka-nakna...a-oglas-najava

stoji ovako:

Sukladno članku 2. stavku 7. Zakona, nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s posrednikom u prometu nekretnina sklapa pisani ugovor o posredovanju (prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac, najmodavac, najmoprimac i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina). Da bi se, prema navedenoj zakonskoj definiciji, netko smatrao nalogodavcem isti treba angažirati agenciju za promet nekretnina koja bi mu pomogla pronaći nekretninu prema određenim kriterijima i karakteristikama. U tom slučaju, nalogodavac mora s agencijom sklopiti ugovor o posredovanju. Na temelju sklopljenog ugovora o posredovanju, nalogodavac je, nakon obavljenog posla, obvezan agenciji platiti posredničku naknadu. S druge strane, zainteresirana strana (kupac, najmoprimac) koja je oglas agencije za nekretninu pročitala u novinama ili je oglas za nekretninu vidjela u ponudi na internetskim stranicama agencije nije nalogodavac te s toga nije u obvezi platiti agenciji posredničku naknadu. Obveza plaćanja posredničke naknade proizlazi isključivo za nalogodavca (osobu koja je, na temelju ugovora o posredovanju, angažirala agenciju da za njega posreduje).

Meni je ovo potpuno nedvosmisleno da je u obvezi plaćanja naknade agenciji samo prodavatelj. Kupac koji je oglas vidio na netu, nije dužan platiti ništa. To što oni prisiljavaju ljude da potpišu ugovor o posredovanju je čista ucjena. Isto tako, na dnu navedenog linka piše i da je nadležni inspektorat ministarstvo financija-carinska uprava. 80% agencija ovako rade i toliki je postotak oglasa pa da se hoće imalo potruditi, već bi napisali hrpu kazni. Možda da se mi više žalimo, takva praksa bi prestala.

Na kraju bih zaključio kako je velika odgovornost zapravo na prodavateljima koji bez razmišljanja angažiraju agenciju koja naplaćuje proviziju od obiju strana. Čuo sam i slučajeva gdje su po 3-4% lupali objema stranama, možeš mislit zaradiš 8% cijene stana na par sati posla. Meni je za kupnju stana cijeli posao odradio pravnik koji je uzeo 3 promila, a ne 3 posto.

[progresive]

Kada nađete na njuškalu ili nekom drugom javnom oglasniku nekretninu koju želite pogledati radi kupnje, dogovorite sa agencijom koja oglašava nekretninu termin pregleda, a prije dolaska na sam pregled nekretnine obavjestite inspekciju koja je nadležna za posredničke agencije kako bi i njihov inspektor došao na dogovoreni pregled. Kada vam ovi iz agencije prije pregleda nekretnine zatraže potpis o posredovanju, izjavite da vi niste njihov nalogodavac i da nećete ništa potpisati, već želite pregledati nekretninu kao treća osoba. Ukoliko agent odbije pokazati nekretninu, inspektor vadi značku i stvar se rješava vrlo brzo. Dovoljno je par ovakvih postupaka za cijelu Hrvatsku, da se iskorjeni nasilničko ponašanje agencija prema kupcima.

[kiss me]

Špranja kaže:

To se naizgled čini kao teško dokazivo, ali sigurna sam da postoje slučajevi/način na koji se pravno mogu dokazati nezakonitosti koje se vrše na tako prikriven i perfidan način.

Dođete vas dvoje ili troje u razgledavanje nekretnine, pa ćeš u tom slučaju imati svjedoke da si ugovor s agencijom potisao pod prisilom, tj da si bio ucjenjen.
Usput imaš uključen mobitel pa snimiš cijeli razgovor. Snimka ne može biti dokaz na sudu, ali lijepo objasniš agentu da ćeš ju pustiti u javnost, a vjeruj da takvu "reklamu" ne želi ni jedna agencija.
Je pomalo prljavo, ai s prljavima treba igrati prljavo.

Ja sam imala donekle sličan sučaj kad sam kupovala nekretninu, samo mene se agent sjetio ganjati da im dođem potpisati ugovor i platiti proviziju kad je kupoprodaja već obavljena. Na moje pitanje zašto bi im ja išta potpisala i platila, frajer mi je pametno odgovorio sa protupianjem da šta ja mislim da oni rade zabadava. Rekla sam mu da ne mislim da rade zaadava i da naravno da trebaju naplatiti svoj rad - ali od onog ko ih je angažirao. A to nisam bila ja.
Doduše to je bilo prije više od 10 godina i očito su u međuvremenu postali podmukliji.

[Coco_Nut]

Brat je prodavao stan prije pet godina. Objavio oglas na Njuškalu. Telefonski poziv. Ne jedan takav.

- Dobar dan, zovemo za oglas. Iz agencije XY, imamo zainteresiranog kupca za vaš stan. Je li prodan stan? Kada se može pogledati?
- Kada se dogovorimo.
- Znate, s nama trebate potpisati ugovor za posredovanje i platiti nam proviziju.
- Zašto?
- Pa zato što smo vam našli kupca.
- Ali ja vas nisam angažirao da mi nađete kupca. Valjda vas je on angažirao da mu nađete stan za proviziju.
- Ali mi tako radimo.
- Ja tako ne radim. <i prekine poziv>

[RobinUd]

Evo nesto, sto je uobicajeno u tom cirkusu.
Agencija prodaje (u necije ime) nekretninu, i navodi "pravila igre".
Ako je suditi po dosadasnjim komentarima, to nije legalno.

Cijenjeni klijenti, razgled nekretnine moguć je isključivo uz potpisani posrednički ugovor koji je temelj za daljnju suradnju, kao i za naplatu provizije, a sve sukladno Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina.
Agencija "Elite nekretnine" kao ovlašteni posrednik u prometu nekretninama, za uslugu posredovanja u trenutku sklapanja predugovora ili ugovora:
- o kupnji, naplaćuje posredničku naknadu u iznosu od 3 % + PDV od UGOVORENE KUPOPRODAJNE CIJENE
- o najmu naplaćuje jednu ugovorenu mjesečnu najamninu.
Minimalna agencijska provizija iznosi 1.000€ +PDV, za sve iznose manje od 40.000€, u kunskoj protuvrijednosti.

[bing02]

Potpisao sam ugovor o posredovanju jer mi nisu htjeli drugačije pokazati i pogledao stan. Agent je reko hrpu netočnih i pogrešnih informacija. Poslije sam sam našao prodavatelja i kupio direktno , bez agencije. Agencija čak nije imala niti sa prodavateljom sklopljen ugovor. Sad me zove i traži proviziju i prijeti tužbom. Ima li osnove?

[Ferrari-Ficho]

Rekla bih, d obzirom da so osobno potpisao da ćeš platiti proviziju ako kupiš taj stan, da nemaš baš osnovu za izbjeći taj trošak.
Sretno, ipak!